江苏昆山房地产商业广场整合策划方案

1、江苏昆山房地产商业广场整合策划方案1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。江苏昆山房地产 XX 商业广场整合策划方案XX商业广场整合策划方案目录一、江苏 XX房地产市场发展概述 XX 的房地产随着 XX市的经济攀升得到迅速的发展 , XX 市 1998 年、 1999年和 商品房竣工面积分别为51.9 万平方米、 54.02平方米和 61.68 万平方米 ,为 62.2 万平方米。 XX 市商品房施工面积1998 和 1999 年基本持平 ,分别为 70.3 万平方米 ;商品房施工面积达 74.79 万平方米 , 增幅为 54.9%,为 92.2万平方米 , 增幅最为明显

2、。 随着住房制度的改革和深化 , 1998年商品房销售面积为28.46 万平方米 ,1999 年为 28.18 万平方米 , 为 43.24万平方米 , 到了 剧增为 64.8 万平方米。 自去年来 XX市的房地产价格持续上扬 , 楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工 , 预定者已蜂拥而至 , 据统计商品房价格上升值为的 1800 元 / 平米攀升到 的 2300 元/ 平米 ,增幅达 27%, 大大超过了 13%的年均增幅 ,一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。分析 :房价的大幅上扬 ,预示着 XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道,但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分

3、,主要表现在 :1.XX 人均可支配收入增长缓慢;2.XX 人均居住面积已超过国家标准,居住以不是昆山主要矛盾;2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。3. 投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素 ;4. 7 月前国有土地的买卖操作不规范 , 自 后的人为因素导致房价上涨因素较多 ;那么 ,以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势 ? 我们认为短期内( 5 年内 ) 不会影响 ,这主要及与以下理由 :1.XX 的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结 ,其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此,保障地产升值的主要动能:资金、 人流将继续存

4、在 ;2.XX 房价是上海的 1/2,苏州的 2/3,因此还有价格的上升余地;而上海申博成功 , 带动迁移资金流动 , 离上海最近的 XX肯定得到惠顾 ; XX 本地企业也会意识到即将到来的投资高潮 , 从投资环境和和成本分析的角度看 , XX 已较苏州有更大优势 , 势必在 XX打下坚实基础 ;3. 主要依靠外来投资制成的 XX经济 , 有了可持续发展的基础 , 那么房地产的投资回报也就有了保障 , 除非周边市场 ( 上海、 南京 ) 发生重大转折 , XX 房地产市场将保持原有运行轨迹 ;4. 苏州近年来火爆的楼市也对 XX的楼市产生了影响 , 成为导致楼价提升的原因 ;5. 楼盘品质的逐

5、年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加 , 也市楼价上涨的原因之一。昆山市商业概况 : 商业业态XX经济以”外向型”为主 ,第三产业比重不断增长 ,商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸,市场渗透力极强 ,表现为以沿街一3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。条线的形式呈”条状商业带”格局,当前 ,商业体系仍以人民路商业中心为主,整体发展属于”第二代商业”业态。 商业特征商业核心区相对较为集中,但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少,当前仅以”人民路”和”亭* 路”为主 ,且”亭 * 路”商业繁华程度较弱 ;商业表现形式以沿街铺面

6、为主,城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所;商业层次相对较低 ,市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成 ,商铺的换租率表现频繁。 商铺市场市场供应量增大 ,市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面 ,各项目对于商铺产品当前只做意向登记,没有明确的市场报价 ,开盘时间不约而同地定在12 月份 ;商铺投资意识强烈 ,需求市场旺盛。今年上半年,市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%, 交易量呈火爆之势 ,比去年同期翻了一倍还多,创历史最高水平 ;从产品方面来看

7、 ,以独立商铺为主 ,商铺开间 4-5 米居多 ,进深一般在 10 米以上 , 以 14 米居多。出售方式均为一二层整体 ( 上下层价格相同 ) 出售 , 市场均价为 8000 元 /?O 左右。4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。二、市场消费心理- XX 房地产市场主要客户群分析 : 改进住房条件的本地客户 外省市在昆山经商的民营企业主、 个体劳动者 合资企业及台资企业的台籍干部 外资企业主管和白领阶层 近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘 来自全国各地及境外的投资客商 ( 台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷

8、纷在周边设厂, 并延伸至房地产业 )消费者项目认知程度概况 消费者 90%采取银行按揭贷款的方式买房,因此比较认可楼花预售的方式; 消费者注意因素依次为:价格、楼盘质量设计、环境、 出租率、地产商实力、 物业管理 ; 消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视,很少注意开发商五证是否齐全。三、区域价格及决定因素1. 昆山市各区域楼盘售价市中心区平均价 : 多层 2900 元/ 平米高层 3000 元/ 平米城西平均价 : 多层 2300-2500 元 / 平米5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。别墅 3000-4000 元/ 平米城北平均价 :多层 -2800 元/

9、平米城东平均价 :多层 2500-2800 元 / 平米高层 2700-3300 元/ 平米2. XX 市各城区主要楼盘分布图四、 对配套的市场需求商铺产品的设计和周边能源状况,包括面宽、进深、 层高及对消费的有效引导,还有商铺的水、电、 煤气、 污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大 ,投资者考虑范围较大。商场楼层功能定位的说明:逛、 购、 娱、 食功能的统一大型购物中心以流动人口为销售对象,客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、 休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3,但由于休闲 ,旅游者存在着即兴购买。因此,实际购物人数会适度提升,约占 40%。根据有关部门测算

10、,一般情况下 ,儿童的疲劳时间为4060 分钟 ,成人为 90150 分钟。按此推算:顾客在商场停留的时间不会超过2.5 小时 ,超过这个时间就处在疲劳状态,导致顾客离开购物环境 ,终止购物活动。基于上述两点 ,购物中心不但要商品齐全,设施完善 ,服务上乘 ,而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客能够在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。客的疲劳 ,延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭,能够全家前来 ,大人购物、 小孩玩乐 ,各得其所 ,这是当前许多百货商店所不能比拟的。专题式商场的概念近年来 ,国内大型商场经济效益不佳,有人把主要原因归结为大型商场增建过多,分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色,价格偏高是生意冷淡的重要因素。专题式商场是围绕着某一类商品展开服务,强化了消费者特定的购物意识。例如”黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场:占地 4000 平方米的”文化城”是一个展现图书、文化、 文具的专题商场 ;”时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌 ; ”良缘阁”包含了结婚所需的一切内容 , 从地产代理、 室内设计装修、 家具、 电器和床上用品 , 乃至婚纱摄影、 蜜月旅游应有尽有 ; ”荧