承接查验办法

1、承接查验工作办法 1.0 承接查验工作职责 1.1 地产公司委托物业公司对项目进行承接查验， 应与物业公司签订 物业承接查验协议并承担为其发生的全部费用和酬金， （物业公 司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用） 。 1.2 地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验， 以保证 查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作， 达到物业接管标 准。因施工进度造成不能及时查验，物业承担责任。 1.3 物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照保利地 产委托物业承接查验业务规范 和接管验收标准 重点查验楼栋户 内、物业共用部位、 共用设施设备的配置标准、 外观质量和使用功能，

2、并建立书面验收档案，提交承接查验意见反馈表 。 1.4 前介工程师与地产项目负责人协调好查验事项、查验日期、进度 等，制订物业承接查验计划方案 1.5 前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培 训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。 1.6 前介工程师负责所管项目承查人员安排、按户内、公共区域、设 备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。 1.7 物业公司在各阶段承接查验工作（初验、复验、终验）结束后， 分系统、 类别对查验的问题进行汇总形成 承接查验意见反馈表 递 交地产；交楼后 2 月内提交承接查验报告到总公司和地产。 1.8 地产在承查开始前应向物业提供项目总平

3、图、 户型图、设备设施、 管网施工图，便于物业查验。 1.9 地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须 以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。 1.10 施工单位对承接查验问题进行整改，达到国家强制性规范、标 准、项目规划设计和商品房买卖合同的要求。 2.0 过程和方法 2.1 物业承接查验主要依据下列文件： 2.1.1 物业买卖合同； 2.1.2 临时管理规约； 2.1.3 前期物业服务合同 / 协议； 2.1.4 物业规划设计方案； 2.1.5 建设单位移交的图纸资料和施工合同； 2.1.6 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 2.2 物业承接查验的条件 物业承接查验是

4、在项目竣工验收合格的基础上， 物业公司代表全 体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。 应满足的 条件为： 2.2.1 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出 具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2.2.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视 等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热 已安装独立计量表具； 2.2.3 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服 务设施已按规划设计要求建成； 2.2.4 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建 成，并满足使用功能要求； 2.2.5 电

5、梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等 共用设施设备取得使用合格证书； 2.2.6 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 2.2.7 法律、法规规定的其他条件。 2.3 承接查验的工作流程 7 / 47 物业承接查验接管流程图 2.4 承接查验的工作要求 2.4.1 成立查验小组 物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、 特点、不同的验收 对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。 验收组组成建 议如下： 组 长：物业公司总经理 / 分管副总经理 小组长：服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师 / 技术骨干 组 员：承查小组人员 2.4.2 查验队伍组建原则：

6、四个专业：专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。 2.4.2.1 专业人员 工程系统各专业工程师、 各专业技术骨干、 技术人员， 查验工作 实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。 2.4.2.2 专业服装 按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装， 执行承接查验 工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。 2.4.2.3 专业培训 按产品咨询学习培训制度 要求，组织所有参与查验工作人员 经过相关工作培训，培训内容有： a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料； b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法； c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报

7、 表的编写等。 2.4.2.4 专业工具 万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、 激光水平仪、 激光测距仪、 红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺（阴阳角尺） 、楔型塞尺、 空鼓锤（25g）、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把（三孔验电插头 10A、16A）、通球试验用球等 3.0 承接查验的主要内容与方式 3.1 承接查验的主要内容 3.1.1 物业资料 现场查验 10 日前，地产公司应当向物业服务企业提供下列资料： 施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工 程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。 3.1.2 分户查验 住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主

8、， 户内验收主要检查以下内容： 室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防 水工程质量；栏杆安装质量；空调 / 采暖系统安装质量；给排水系统 安装质量； 室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分 户检查的内容；有关合同中规定的其他内容。 3.1.3 物业共用部位 按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，应 对物业共用部位进行查验。主要内容包括 : 3.1.3.1 建筑物的主体结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以 及外墙等； 3.1.3.2 共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间 3.1.3.3 公共卫生间、阳台 ; 3.1.3.4 公共走廊、楼

9、道及其扶手、护栏等。 3.1.3.5 电梯井道、架空层及设备间、管道井。 3.1.4 共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同， 共用设施设备承接查验的主要内容有 : 低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接 地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防 联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 3.1.5 园林绿化工程 3.1.5.1 园林绿化分为园林植物和园林建筑。 物业的园林植物一般有 花卉、树木、草坪、绿（ 花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、 花架、 园廊等。 3.1.5.2 其他公共配套设施 物业其他公共配套设

10、施查验的主要内容有 : 物业大门、值班岗亭、 围墙、道路、广场、社区活动中心 （会所）、停车场（ 库、棚） 、游泳池、 运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 3.2 物业查验的方式 3.2.1 物业的承接查验主要以核对的方式进行， 在现场检查设备等情 况下还可采用观感查验、 使用查验、 检测查验和试验查验等具体方法 进行检查。 3.2.2 承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方 式进行，安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试；及早发现 问题和提出合理建议。 3.2.3 参与地产公司组织的内部验收， 掌握工程质量情况， 学习验收 方法及技巧。对于影响物业

11、管理的设计、施工缺陷提出改进建议。 4.0 承接查验问题的处理 4.1 物业承接查验数据通过 IPAD 上传到明源验房系统，地产客服部 整理派单到施工单位进行整改。 4.2 物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据， 形成查验报告经 公司领导审核交地产项目部签字确认；物业跟进整改进度。 4.3 初验、复验、终验均形成查验报告物业与地产项目部签字确认， 对整改不及时的施工单位， 可按公司 遗留工程处理流程 安排第三 方施工单位整改，产生费用由原施工单位承担。 5.0 承接查验标准 5.1 户内查验标准 5.2 公共设备设施查验标准 6.0 参考文件 6.1 华侨城物业承接查验服务协议 6.2 承

12、接查验方案 6.3 遗留工程处理流程 6.4 毛坯房质量细部查验标准 （详见附件一） 6.5 精装房质量细部查验标准 （ 详见附件二） 6.6 物业设备设施移交接管标准 （详见附件三） 7.0 表格 7.1 分户查验实测表格 7.2 公共区域查验表格 7.3 物业管理承接查验意见反馈表 7.4XX项目承接查验工作总结报告 8 / 47 项目分户抽检数据分析表 栋单元楼户型备注：本表中所有数据单位均为mm; 客厅 层咼 极差 墙面平整度 最大值 门洞 极差 高 天棚板平整度 极差 墙面垂直度 最大值 地坪平整度 极差 开间 进深 宽 备注： 主卧 层咼 极差 墙面平整度 最大值 门洞 极差 高

13、天棚板平整度 极差 墙面垂直度 最大值1 地坪平整度 极差 开间 进深 宽 备注： 次卧 层咼 极差 墙面平整度 最大值1 门洞 极差 高 天棚板平整度 极差 墙面垂直度 最大值 地坪平整度 极差 开间 进深 宽 备注： 项目房屋本体共有部位及设备的查验表 1、屋面 检验要点 问题简述 备注 屋 面 1、平屋面完成面找坡坡向屋面 出水口，不得有明显积水； 2、平屋面地坪表面分隔缝，内 嵌油膏，分隔间隔不大于6米，缝 宽20mm面层无开裂。 3、屋面的防雷带是否完整，避 雷带安装焊接可靠，焊接处使用防 锈漆至少二次涂刷，无锈蚀。 4、结构墙、女儿墙完整无污染、 翻碱 5、屋面保温层透气管需咼出屋

14、 面完成面25cm,并保护无损坏。 6、污水透气管高度保持一致。 7、屋面上人扶梯加设安全防护 圈； 8屋顶试验消火栓水柱不低于 10米; 9、屋顶水箱管道阀门是否完 好，是否能蓄水（液位观察器）； 10、风机的防雨防雷设施、是 否锈蚀； 11 、落水管散排时有撮箕口 2、楼层及通道 栋号：单元：楼层: 检验要点 问题简述 备注 楼 1 、天棚、墙、地面无损坏， 安装规范 层 2、防火门完好开闭灵活，闭 门器完好 及 通 道 3、消火栓箱内物品齐全，按 钮功能正常 4、灭火器的数量（100卅不少 于1A），压力正确 5、应急照明、疏散指示灯正 常 6公共照明完好（入户门前 室） 7、各指示牌功

15、能正常无损坏， 安装规范 8、水井防水层完好（上翻 300mn以上）、管道无漏水；标示 清晰且有照明、门扇开关正常无掉 漆 9、电井管线、设备箱安装整齐 规范；标示清晰且有照明、门扇开 关正常无掉漆 10、风井百叶安装完整无损坏， 安装规范 11、信报间锁具正常，照明完 好 12、入户大堂装饰装修（含门 禁、门、窗扇）规范，照明完好 25 / 47 3、地下室（车库） 栋号：单元：楼层: 检验要点 问题简述 备注 地 下 室 1、墙、地面，天棚、伸缩 缝位置无渗漏 2、顶棚、墙面无损坏及污 迹 3、车场地面无大面积起砂 现象 4、管网安装规范（无散排）； 5、集水井内无沉淀物，排 水畅通 6电

16、梯底坑无积水，设施 无锈蚀，排水通畅 7、照明系统完好 8、消防配套设施安装规范、 齐全 9、门禁、道闸系统安装规 范、齐全 4、园林景观（硬景、软景） 检验要点 问题简述 备注 园 林 景 观 1、取水点位置合理、安 装规范 2、园区路面规范、无积 水现象 3、康体、儿童游乐设施 安装规范、牢固 4、路灯、垃圾桶等配套 设施安装规范、编号明 确 5、水体功能正常，无渗 漏、水电独立计量 6、门禁系统功能正常、 位置合理 7、植被存活率达标，无 大面积枯死、坏死 8雨污水井盖配置正确 （专项专用）、严禁采用 水泥盖板 5、供配电系统 检验要点 问题简述 备注 供 配 电 系 统 配 电 室 1

17、、室内装饰装修（含涂料、灰色地 坪漆、配电柜前后1000mm宽绝缘地 垫、顶棚N型耐水腻子工程）达标， 孔洞封堵规范 2、管线、设备箱安装整齐规范、标 识清晰 3、气体火火系统，烟、温感工作正 常、手报安装规范 4、应急照明系统完好（防爆灯） 5、油变压器安装地点是否符合规范 要求，工作接地是否良好，温度、噪 声是否正常 6干式变压器通风、工作接地是否 良好，温度、噪声是否正常 7、双回路电源切换，电气、机械互 锁正确 8、无故障停电记录 9、设备接地牢固 10、电缆沟内干燥、无积水、无杂物 11、操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝 缘鞋等 12、各种控制柜、电源柜功能正常, 无异常噪音 13、断路

18、器电流值整定正确 14、母线、端子无过热、松动现象 15、电气井接地规范，电缆敷设规范 16、设备、机房清洁，油漆完好 发 电 机 房 1、室内装饰装修（含涂料工程）达 标，穿孔吸音顶（隔音天棚）及穿孔 吸音墙面，地面300 x300浅色防滑地 砖，基座正侧立面贴砖 2、管线、设备箱安装整齐规范、标 示清晰 3、泄油线路清晰明确 4、储油间防爆灯具完好 5、设置消防沙池、配备专用工具 停车位：个 （地下 个、夹层: 个、室外： 个） （停车费：室外 元/月 、地下 元/月）。 4.管理费： 住宅：元/平方米/月，写字楼：元/平方米/月,商铺: 元/平方米/月。 承接查验概况 本项目合同交楼日期

19、为2017年 月 日,共 栋，需交楼 套。 2017年 月 日-月 日首次进行单元户内承接查验，共查验 户,查验 发现问题共宗，户均问题数为宗/户，并于 月 日-月 日进 行了三次的复检。本次承接查验物业共安排人次，平均每天安排 人，平均每人每天查验户。2017年 月 日-月 日对公共区域及 设备设施进行了查验，共发现问题宗。并于月 日-月 日进行了 二次的复检。 1、单元户内 查验情况 日期 人次 首次承接查验 第一次复验 第二次复验 第三次复验 2、公共区域 查验 项目 承接查验户 数 首次承接查验日 期 第一次复验日 期 第二次复验日 期 移交接管日期 土 建、 安 装、 园林 土建、装

20、修 精装修工程 （大堂、电梯 前室、楼梯 间） 安装工程 市政、园林工 程 公共 设备 供配电系统 电梯系统 空调系统 弱电系统 给排水系统 消防系统 三、承接查验具体情况 1.单元户内查验情况 (1) 总体情况 本次共查验了 500户，查验各专业需整改问题总数为 874宗，户 均问题数为1.75宗/户，其中无瑕疵房为50户。包括：土建工程 120宗,防水工程120宗、门窗、铝合金工程67宗，幕墙装修工程 0宗，精装修工程275宗，精装修配套专业工程141宗，安装工程 80宗、弱电工程71宗。 普00 - 250 300 - 150 - 100 - 0 - 户内查验需整踐息数 120 120

21、67 141首生査芒零鳌盟* so71 g 3 二d 二 sRn S -三二 二r兰一 K 54 / 47 单元户內 门窗、 台金工 華专业趣廖数占出 0% 弱电工程 陆水工程 14菇 精装修工 程爼輻 精装愦配 套专业工 土建工程程 1416% 精装修工程问题最多，占31%,主要表现在以下几个方面: 门窗、铝合金工程问题较少，占8% 户内查验质量问题明细表 空间 一级分类占比 二级分类占比 专业 问题数量 （宗） 占比 部位 问题数量 （宗） 占比 单元户 内（精 装） 土建工程（阳 台、户内花园 土建） 墙身: 天花 门窗边缘缝1 防水工程 屋面防水 地下室防水 墙身防水1 楼板防水 门窗

22、、铝合金 工程 门窗 入户门1 栏杆 幕墙工程 幕墙 精装修工程 户内门窗n 墙身 天花 地面 楼梯 精装修配套专 业工程 开关及插座 线材 灯具 卫浴 洁具 柜 配套电器 空调通风系 统 消防系统 安装工程 电气工程J 给排水及采 暖工程 燃气工程 弱电工程 有线电视 可视对讲1 家居安防 通信、网络及 紧急呼叫接 口 （2）户内查验主要问题及描述 （附有代表性的问题图片，图片需注 明单元及房间号） （3）各专业整改情况 检验项目 首次 查验 需整 改数 第一次复检整改 情况 第二次复检整改 情况 第三次复检整改 情况 已整改 数 整改率 已整改 数 整改率 已整改 数 整改率 空间 专业

23、宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 单元 户内 （精 装） 土建工程（阳 台、户内花园土 建） 防水工程 门窗、铝合金工 程 幕墙工程 精装修工程 精装修配套专 业工程 安装工程 弱电工程 合计 户内查验整改情祝 100% 80 60% 40% 20% 9屈7% 土步二垃1W云一 戶K龙m 土逹) 仃乳岩合全H 理 琼装幡二理 工哩 歩虹a 55电工程 一次童检鍛竜 7296 斗探 40% 4.唆吃亥去车 斗砾 47% 二雄准就辜 聊 90 S994 由上图可以看出，大堂、电梯前室、楼梯间的整改完成情况较好, 收楼时已达96%市政、园林工程整改情况较差。主要原因： （4）主

24、要施工单位存在问题及整改情况 本次承查发现三个施工单位存在施工问题需整改， 详细数据请看下图 500 4 EG 400 550 300 250 200 150 100 50 0 首次查验需整鬻宗） 弱电安装 由上图可以看出，梁亮建筑弱电安装首次查验需整改的问题为 宗，佳利装修工程问题较少，只有宗。主要原因： 施工单 位名称 施工内 容 首次查验 需整改数 第一次复检整改 情况 第二次复检整改 情况 第三次复检整改 情况 已整改 数 整改率 已整改 数 整改率 已整改 数 整改率 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 佳利公 司 土建工 程 装修工 程 王力门 窗 门窗工 程

25、梁亮建 筑有限 公司 土建工 程 装修工 程 弱电安 装 合计 施工单位整改进度 120% 100% 100% 80% 60% 40% 674 64 481 ，48% |A 斗0開 il% 93% 89?$ 50% 了 5鴨 43 17 73% 土建工程 佳利 装修工程 址司 门窗工程 王力m 十澤T程 装修工程 梁真建说有眼 处司 弱电安装 第一次星检整改 50% 48% 17% 39% 31% 第二次复檢整改1惰况 77% 67% &4% 50% 43% 40% 第三次复检整改情况 93闕 100% 60% 89% 75% 73% 20 由上图可以看出，佳利、欧派整改率较高，在第三次复检时

26、已完 成100%梁亮建筑在安装工程方面整改速度最慢。主要原因: 3. 公共设备查验情况 （1）总体情况 公共设备查验，发现各系统需整改问题总数为宗。包括：供配 电系统宗、电梯系统宗、空调系统宗、弱电系统宗、给 排水系统宗、消防系统宗。 公共设辭验需整总数討膨翟蛇用：知 供配电、给排水系统问题较少，占5% 户内查验质量问题明细表 空间 一级分类占比 二级分类占比 专业 问题数量（宗） 占比 部位 问题数量（宗） 占比 公共 设备 安装 供配电系 统 高压电柜 低压电柜 发电机 变压器 电梯系统 电梯 擦窗机 空调系统 中央空调主系 统 空调水系统 空调末端设备 新风系统 暖气设备 弱电系统 监控

27、系统 车场收费系统 家居安防 可视对讲机 门禁 巡更 周界防范 BA系统 才匕日.vr. rr 冃景曰乐 会务系统 给排水 系统 潜水泵 生活水泵 不锈钢水池 消防系统 消防灭火设施 消防自动报警 消防联动控制 （2）公共设备主要问题描述（附有代表性的问题图片，图片需注明 具体位置） （3）各系统整改情况 检验项目 品牌名 称 设备数量 首次 查验 需整 改数 第一次复检整 改情况 第一次复检整 改情况 第二次复检整 改情况 已整 改数 整改 率 已整改 数 整改 率 已整改 数 整改 率 间 专业 部位 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 宀 宗 公共设备安装 供配 电系 统 咼压 电柜 江西繁 华 低压 电柜 厂东长 征 发电 机 重庆康 明斯 变压 器 厂东厂 特 合计 电梯 系统 电梯 日立 擦窗 机 / / 合计 空调 系统 中央 空调 主系 统 约克 空调 水系 统 约克 空调 末端 设备 约克 新风 系统 约克 暖气 设备 / / 合计 弱电 系统 监控 系统 / / 车场 收费 系统 富士 家居 安防 安居宝 可视 对讲 机 安居宝 门禁 安居宝 巡更 蓝卡 周界 防范 英安特 BA系 统 / / 冃景 音乐 西门子 会务 系统 / / 合计 给 排水 系统 潜水 泵 广一 生沽 水泵 广一 不锈 钢水