戴德梁行商业地产招商合同解读

1、宁波市宁丰三盛滨江国际广场商业顾问及租赁独家代理委托合同委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（以下简称甲方）受托方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司（以下简称乙方）二零零九年月宁波市宁丰三盛滨江国际广场商业顾问及租赁代理委托合同委托方：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司（ 以下简称“甲方”） 受托方： 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 杭州分公司（以下简称“乙方”）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为 “三盛滨江国际广场”商业之市场推广顾问及招商独家代理事宜达成一致意见，特订立本合同，以资共同遵守，具体内容如下：第一条 委托

2、事项1.1 委托内容1.1.1 甲方委托乙方为“三盛滨江国际广场”（以下简称“该物业”）之商业顾问及 招商独家代理，在委托期内负责该物业之市场定位、推广及招商代理工作。1.1.2 甲方于本合同期内不得再委任或再委托其他第三方作为该物业的招商顾问、独 家招商代理，或与乙方相同性质的独家招商代理、商业顾问。1.2 委托期限1.2.1 商业顾问委托及独家招商代理自本合同签订生效之日起至招商率达到85%或 项目整体开业五个月止。在此之后如需要续约，双方需提前1个月以书面形 式通知对方另行协商。1.3 委托可招商之物业及建筑面积1.3.1 地理位置：宁波市江东区桃源路南侧，王隘路以东地块。1.3.2 甲

3、方委托乙方该物业的总建筑面积约为：平方米1.3.3 上述款项下之“委托可租赁建筑面积”不包括在本合同签署前已与甲方签订租 赁合同的客户所租赁的面积，具体委托以甲方书面通知为准。（甲方有权根 据市场形势及其它情况调整委托可租赁建筑面积，但保证减少委托之可租赁 建筑面积在合同期内不作出租用途，乙方对此无异议）第二条 双方权利与义务2.1 甲 方 权 利 与 义 务2.1.1 甲 方 保 证 该 物 业 的 产 权 完 全 归 甲 方 所 有 。 甲方应向乙方提供建设工程规划许可证副本、施工许可证、土地使用权证、商品房租售（或预租售）许可证，甲方并应同时向乙方提供上述各项文件正本予以确认。2.1.2

4、 甲 方 应 主 动 、 及 时 地 根 据 乙 方 的 要 求 和 需 要 提 供 与 该 项 目 招 商 工 作 相 关 的 技 术及法律文件资料给乙方，以利于招商工作的顺利开展。2.1.3 甲方正式委任一名项目经理代表甲方对乙方 的 工 作 进行督导、检查，并对甲乙双方的工作进行协调。2.1.4 甲方应提供现场接待中心，负责接待中心必 要 的 设 施,并负责接待中心正常运转所需的费用。但不包括乙方人员工资薪酬、日常交通费、餐费等费用。2.1.5 为了保证本项目营销目标的顺利实现，甲方根 据 乙 方 制定的,且经甲方认可的招商方案及其它相关计划制订营销广告预算，并承担营销广告费用，鉴于滨

5、江国际广场在前期单身公寓销售中已经在业界树立了良好认可度，故双方同 意 按 不 高 于 100 万 元 （ 人 民 币 ） 标 准 投 入 项 目 市 场 推 广 （ 该 100 万 元 费 用 包 括招商的所有推广费用）。乙方负责按招商计划提供每阶段推广方案及预算 计划，最终由甲方审核批准后方可实施。接待中心的所有甲方费用列入市场 推 广 费 内 。如 市 场 形 势 发 生 重 大 变 化 ，甲 乙 双 方 可 协 商 调 整 市 场 推 广 费 额 度 。2.1.6 甲 方 有权 对 乙 方 提 出 的 建 议 方 案进 行 批准 、修 正 或否 定 ，并 于 十个 工作 日 内书面通知

6、乙方。2.1.7 甲 方 收到 乙 方 根 据 本 合 同 约 定 提交 的 书面 文件 包 括“ 定 位方 案 ”、 “项 目 优化方案”、“推广方案”等报告后，应予以签收，甲方应在收到乙方提交的上述方案起十个工作日内完成审定（若有特殊情况另行约定），超过上述期 限甲方未出具任何意见的，应视为甲方已经同意乙方提交的书面文件。2.2 乙 方 权 利 和 义 务2.2.1 乙 方 作 为 该 物 业 之 商 业 顾 问 及 独 家 招 商 代 理 ，应 提 供 附 件 一 所 罗 列 的 服 务。2.2.2 乙方作为该物业之商业顾 问 及独家招 商代理， 将根据过 往成功策划 及代理 其他楼盘的

7、经验，针对物业市 场未来发 展趋 势及 同周边环 境的分析，对该物 业的 自 身 特 点 充 分 挖 掘 ，利 用 乙 方 的 专 业 人 才 和 经 验 ，为 该 物 业 制 定 合 理 定 位 、 整体的市场推广及分阶段性的招商方案，并于每阶段的十个工作日前提交甲方，经甲方讨论确认后实施；甲方应于报告提交后十个工作日内确认。2.2.3 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，将充分运用自身的信息网络，运用适当、有效的方法通过市场流通渠道，寻找、联络适合该物业的客户。2.2.4 乙方作为该物业之商业顾问及独家招商代理，将负责接待乙方自身的客户、上门客户及其他客户。2.2.5 乙方委派专业人员

8、负责本案项目，其中包括商业顾问及招商等主要项目负责人员。乙方人员安排需征得甲方认可（包括具体人数及具体确定的人员，见附件2） ，在服务期间如乙方有人事变动，须征得甲方同意方能实行。2.2.6 乙 方 应 安 排 、 陪 同 客 户 参 观 考 察 该 物 业 , 并 在 接 待 后 将 具 有 进 驻 意 向 之 客 户 以 书 面 向 甲 方 提 供 客 户 的 租 赁 要 求 ，填 写 认 租 申 请 书 , 给 甲 方 书 面 确 认 , 作为佣金结算的依据.2.2.7 自 本 合 同 签 订 之 日 起 ，乙 方 应 对 所 有 有 意 向 客 户 进 行 跟 踪 、维 护 ，并 对

9、所 有 意 向 客 户 的 资 料 进 行 登 记 ，填 写 客 户 登 记 表 。每 月 月 底 乙 方 应 向 甲 方 提 供该月所有的客户登记表，由甲方审核确认。2.2.8 乙方应协助甲方及甲方委托的律 师制定租赁合 同 文 本，并协助 甲方与客户签订租赁意向书，维护甲方合法利益。2.2.9 招商例会每一周举行一次，根据 实际情况，如工 作 内 容不是太密 集的情况下，可以跟甲方商量,例会每两周举 行一次。必要时 可 由 甲方或乙 方临时召集，但 应 提 前 一 天 通 知 对 方 ，会 后 由 乙 方 制 成 会 议 纪 要 ，双 方 签 字 盖 章 确 认 ，但 如该会议记录已 经

10、经2.1.3条项下甲方委 派 专 人 签 署 的 ，即应视为甲方已经确认。2.2.10 乙方在市场推广 过 程中就 外部市场、该物业 推 广 进 展 及 该物业租赁情况与甲方根据本合同2.2.8条的 约定进行例会。2.2.11 乙 方 负 责 统 筹 、策 划 、组 织 与 该 物 业 有 关 的 公 关 推 广 、广 告 策 划 以 及 其 他 宣 传活动。2.2.12 乙方有责任应客户要求为客户代办租赁登记、 备案、公证等手续并收取合理代办费，甲方应予以协助。2.2.13 甲方允许乙方在代理期限内，在该物业悬挂或 张贴展示有乙方公司名称的广告横幅或其他针对该物业的宣传海报，甲方亦允许乙方的

11、公司名称、租 赁电话出现在招商资料、广告横幅或其他该物业的宣传海报中，但有关广 告位置和具体内容将由甲乙双方现场协商确定，有关费用由甲方负责。甲 方 同意 乙方公 司名 称及标 识以“市场 顾问及 独 家招商 代理 ”的 名义 出现在 该物业的招商宣传资料中。但仅有乙方公司名称的横幅、广告和宣传品等 的制作及费用应由乙方自行负责。2.2.14 乙 方 承 诺 并 确 保 其 代 理 行 为 符 合 国 家 的 法 律 法 规 的 规 定 ， 不 得 违 反 国 家 法 律 法 规 的 相 关 规 定 ，不 得 采 用 不 正 当 手 段 进 行 代 理 活 动 ，不 得 超 越 甲 方 授 权

12、 向承租方做出任何其它承诺，不得夸大事实及做出任何有损甲方声誉的行 为 ，否 则 ，乙 方 应 当 承 担 由 此 产 生 的 全 部 法 律 责 任 。如 给 甲 方 造 成 重 大 损 失 的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。第三条、招商指标3.1a) 项目交付前完成主力商家的引进工作，并确 保 项目整体招商率达到50%。b) 项目交付后六个月内项目整体招商率达到75%，并符合开业条件。c) 项目开业后四个月项目整体招商率达到85 %。第四条 项目的代理佣金支付标准与方式3.1 招 商 成 功 定 义 ：本合同所确认的招商成功定义为：租赁客户与甲方签订预租、租赁合同，并甲方收到租赁

13、签约客户支付的 首期租金。3.2 商 业 顾 问 费 及 招 商 代 理 佣 金 标 准 ：3.2.1 商业顾问费：¥ 200,000( 本合同期内)自本合同签署后十个工作日内，甲方向乙方支付人民币¥ 100000 元整作为商 业 顾 问 费 用 启 动 资 金 ； 余 款 在 提 交 <<市 场 调 研 报 告 >>、 <<商 业 业 态 定 位 报 告 >>、 <<商 业 招 商 方 案 报 告 >>后 的 五 个 工 作 日 内 支 付 ， 上 述 费 用 付 足 后 ， 在 合同期内乙方应提供附

14、件中有关商业顾问之服务而不再作任何收费。3.2.2 租 赁 代 理 佣 金 标 准a) 租赁代理佣金基 准：以 相当于 1.5个 月 的 成交月租金的代理 佣金标 准 收取 。b) 除 在本合 同 内第 2.2.6项中之外的甲方 自身的 特 殊关 系 客 户 ， 按 租 赁代 理佣金基准的50，即以 相 当 于 0.75个 月 的成交月租金的代理佣金标准 收取。3.3 招 商代 理佣金的支付：3.3.1 a) 代 理 佣 金 与 每 阶 段招 商 业绩挂钩，原则上乙方未完成 当阶段 招 商 任 务 的 ，无权向甲方申请支付代理佣金，但考虑乙方的实际情况，甲方同意乙方先按 每月实际完成 招 商

15、任 务部分的50%支付代理佣金。b) 如乙方完成当阶段任务后，按该阶段进行结算：甲方应按乙方已完成招 商任务部分的80%支 付 代理佣金(先 行每月支付的代理 佣 金 扣 除 )，余 下 的 20%部分待乙方完 成 85%的招商指标后 一并予以支付。c) 如乙方未完成当阶段招商任务，则不得再向甲方主张支付代理佣金，待 乙方 完成下阶段招商任务时一并支付，支付额度不超过代理佣金总额的80%，余 下 的 20%部 分 待 乙 方 完 成 85%的 招 商 指 标 后 一 并 予 以 支 付 。d) 如 乙 方 连 续 两 阶 段 未 完 成 招 商 任 务 ，则 甲 方 不 再 支 付 余 下 的

16、 代 理 佣 金 ，并 有 权单方解除合同，乙方应当在甲方通知解除后三天内撤离现场，交还资料， 并应办妥交接手续。e) 对 于 3.2.2 条 中 约 定 的 甲 方 自 身 特 殊 关 系 户 ，甲 方 只 按 前 款 约 定 的 代 理 佣 金 标准的50%支 付，乙方不得再以其他任何理由要求甲方 支付代理佣金，实际结算中 ，甲 方 只支付当月实际成交部分应付佣金的50%，并不计入当阶段的招 商 业 绩 ， 余 下 的 代 理 佣 金 待85%部 分 完 成 后 再 支 付 。3.3.2 代理佣金按 4.3.1条款约定方式进行结算，乙方在达到约 定目标后五个工作日内送出结算单(乙方提供税务

17、发票)，甲方在收到结算单后十个工作日内支付。第五条、招商事项65.1 商 家 比 例 ： 主 力 商 家 ， 次 主 力 商 家 ， 非 主 力 商 家 比 例 要 在 <<商 业 业 态 定 位 报 告 >>中 明确, 并 由 甲 方 确 认 。5.2 租赁 底 价 应 根 据 当 时 的 市 场 情 况 及 招 商 进 度 等 经 甲 乙 双 方 协 商 后 确 定 ， 但 都应取得甲方批准。5.3 在 合 同 期 内 ，已 经 签 约 的 客 户 或 已 经 支 付 首 期 租 金 的 客 户 提 出 退 租 ，乙 方 应 按 甲方的有关退租规定处理。乙方已经收取

18、招商代理佣金应返还给甲方。5.4 如 乙 方 在 本 合 同 期 洽 商 之 客 户 未 能 在 合 同 终 止 日 前 签 订 预 租 或 租 赁 合 同 ， 并 支 付 首 期 租 金 ，则 该 客 户 在 其 后 的 时 间 与 甲 方 签 订 合 同 ，乙 方 不 得 主 张 该 客 户 的 代理佣金第六条 合同变更在本合同有效期内，未经过双方书面同意，任何一方不得擅自修改、变更本 合同的内容。在服务过程中，经双方书面同意根据实际需要对合同中的任何 条款的修改，将被视为与原合同有同等法律效力。第七条 违约条款7.1 若 一 方 逾 期 履 行 或 不 完 全 履 行 本 合 同 义 务

19、 的 ， 则 另 一 方 应 书 面 要 求 违 约 方 履行 ，违 约 方 在 五 个 工 作 日 内 完 全 履 行 或 提 出 迟 延 履 行 方 案 ，若 在 上 述 期 限 内 未 完 全 履 行 或 迟 延 履 行 方 案 未 得 到 守 约 方 认 可 ，则 守 约 方 有 权 解 除 本 合 同 ，并 追 究对方违约责任及获取补偿。7.2 由 于 自 然 灾 害 、战 争 等 不 可 抗 力 事 件 出 现 ，影 响 本 合 同 的 履 行 ，甲、乙双方均应 依照法律规定办理。7.3 在服务过程中，若乙方的工作达不到甲方对该物业招商的基本要求，或乙方的服务水平与甲方预期大相径庭

20、，或乙方的不当行为造成甲方招商工作重大影响时，甲方有权终止合同。7.4 甲方逾期付款的，按人民银行规定的逾期还款利率支付违约金。7.5 本合同签订后二个月内，乙方应按附件一内容向甲方提交如下 书 面 报 告 ：1) 市场研究2) 项目分析3) 竞争性项目研 究4) 项目优化方案6） 招 商 推 广 方 案如乙方未能在二个月内提交上述书面报告，则甲方有权单方终止合同，乙方 应向甲方返还已经收取的商业顾问费和代理佣金。第八条 保密条款在本合同规定的代理期限内以及合同终止后一年内，乙方不得直接或间接 向第三方以及与履行本合同无关的甲方人员透露有关本项目的客户信息（如客户名 单、成交租金等）以及推广策

21、略及营销方式等。第九条 通知合同的任何一方所发出的通知，应为书面形式送达另一方指定的送达地址：甲方：宁波市江东区天 童 北 路 288号乙方：杭州市杭大路15号 嘉 华 国 际商 务 中 心 1105 室 （ 邮 编 ： 310007 ）第 十 条 本 合 同 经 甲 、乙 双 方 签 署 后 生 效 ，本 合 同 及 其 所 有 经 确 认 的 附 件 均 为 不 可 分割之整体，具有同等的法律效力。本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。第十一条本 合同的签订、效 力、解 释、履 行 和 争 议 的 解 决 ，均 受中国法律的保护和管辖。第十二条本 合同未尽事宜或 在履行 本合 同 过 程 中

22、 发 生 争 议 ，甲 乙双方本着诚实信用原则妥善商议解决，若协商解决不成，则向该物业所在地法院提起诉讼。15甲方：（签 章 ）法人（或法人代表）：地址：（最终以营业执照上的地址为准）电话：乙方：戴德梁行房地产咨询（上 海 ）有 限公司杭州分公司（签 章 ）法人（或法人代表）：地址：杭州杭大路15号嘉华国 际 商 务中 心 1105 室电话：期：附件 一：商业顾问及租赁独家代理服务内容一、 商业市场调研及定位1. 市场研究1.1 宁波商业市场现有供应量1.2 宁波商业市场现有区域分布特点1.3 宁波商业市场现有价格水平1.4 宁波商业市场未来发展趋势分析1.5 项

23、目周边商业市场发展现状分析1.6 目标客户群1.7 档次定位等1.8 未来供应量分析对本项目的影响分析2. 项目分析2.1 项目的地理位置、交通状况2.2 周边客流来源及组成情况/交通可达性2.3 周边项目影响2.4 项目未来发展2.5 SWOT分析（优势/劣势/机遇/挑战）3. 竞争性项目研究3.1 竞争性项目确定3.2 现有及未来竞争性项目地理区位研究3.3 竞争性项目的业态组合/核心商户、租赁价格3.4 项目的竞争点3.5 对本项目的威胁3.6 市场竞争空间分析4. 商户访谈4.1 初步定位商户开店需求特征访谈4.2 初步定位商户目标客群特征访谈4.3 初步定位商户选址及硬件需求特征访谈

24、4.4 初步定位商户租金承受能力访谈4.5 其它潜在商户访谈4.6 商户需求对项目定位5. 项目定位：5.1 广场的整体定位5.2 目标市场（目标消费群体、目标消费区域定位）5.3 项目经营主题设计5.4 商家配置建议5.5 项目的收益分析6. 可比性项目研究：6.1 可比性项目确定6.2 可比性项目基本特征6.3 经营主题与特色6.4 可比性项目业态及商户组成6.5 对本项目的启示及借鉴点7. 建筑设计优化建议7.1 单元平面设计合理性7.2 汽车、自行车及人流交通安排及管理7.3 动线规划是否物符合人流动线，可否达到及提高招商要求7.4 动线安排能否吸引目标客户，吸引人流上下流通，从而吸引

25、客户延长逗留时间7.5 广场、招牌及指路牌之设计，规划及布局合理性，可否指引客户容易地到达目的地8. 商业经营管理模式建议9. 商业租金试算及收益分析二、招商推广策略招商推广服务须包含但不限于以下内容：1 .推广策略1.1制定整体的招商策略和推广策略1.1进行招商概念策划和整合1.1招商节点划分及周期1.1列席招商会议2 . 价格策略2.1 价格定位与调控2.1.1 根据市场情况合理的划分各招商阶段的平均租赁价格表2.1.2 根据甲方书面认可的各招商阶段的均价制定各单元、各楼层租赁价表2.1.3 租赁价调查与出租率及工程进度的关系2.1.4 付款方式建议3.1 招商费用及资金流量调控建议3.1

26、.1 各阶段招商费用（ 包括广告设计、制作发布及招商处和各类招商活动等费用）的数额建议，经甲方调整并书面同意后确定3.1.2 招商资金回笼与工程进度关系建议4.1 定期和招商部门分析招商情况和业绩3. 招商控制和现场指导3.1 现场说词建议3.2 参观线路建议3.3 相关招商手法和现场接触点建议3.4 推盘手法建议3.5 招商顺利或不利时的价格调控、促销手段建议3.6 各招商阶段及甲方高层人员的折扣建议4. 广告企划顾问4.1 广告总精神选择方案4.2 广告诉求建议及热点提炼4.3 阶段广告策略4.4 媒体特性及选择组合4.5 媒体发布频度（针对不同招商期）5. 特别手段运用及特殊渠道整合推广

27、策划5.1 招商通道研究方案5.2 楼盘10 20 家新闻媒体整合推广策划及方案5.4 特殊组织行业切入式招商及其他渠道推广方案及策划5.5 网络推广方案和建议5.5.1 在综合类、专业类、行业类网站发布软新闻方案和广告设计建议5.5.2 在网络论坛上进行有计划的发帖方案和跟帖设计建议5.5.3 创建公司博客网站方案及界面设计建议5.5.4 E-MAIL 设计建议6. CIS 系统设计建议6.1 项目识别系统设计建议6.1.1 名片设计建议6.1.2 信封、信纸设计建议6.1.3 工作人员识别证卡设计建议6.1.4 业务人员制服设计建议PPT演示文稿标6.1.5 其他相关办公用品的设计建议便笺纸、专用传真纸、职位牌、来宾卡、识规范、工作笔、纸杯、合同书存档用封面、桌牌桌旗、招商员胸牌6.2 宣传系统建议广告吊旗、手提袋、贺年卡、请柬（邀请函）设计、宣传礼品设计建议6.3 公关形象系统建议面巾纸手帕标识、专用茶具标识、项目公司车体标识建议6.4 现场包装系统设计建议6.4.1 接待中心建议门楣广告位设计、LOGOfc题形象建议墙悬挂式 POP桌面式 POP立式POPS议招商处大型户外广告旗帜设计、墙面装饰建议外围广告看板设计、各功能区导视系统，功能分类牌及指示牌建