房地产估价案例与分析报告

1、文档 纠错、改错 注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1 标题（致估价委托人函） 3估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。） 6.价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时， 应写明其定义或内涵） 2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行： 2.1 ）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途; 2.2 ）实际用途与登记

2、用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的的确定估价所依据的用途。 b.当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。 4 估价方法适用性分析（注意：此处重理由轻定义） 后面详述 5 估价测算过程 后面详述 6 估价结果确定 八、估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告） 注意是否缺市场风险提示 九、附件 具体四大估价方法出错点 （一）比较法 一、比较法文字公式： 1 技术报告测算中应列出市场法文字公式，没有列出就直接测算结果的为错误; 2 计算公式选用正确了，但无计算过程或者计算过程不清晰； 3 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的； 4 计算过程中数

3、字精确度不够或者不合理的。 二、选取可比实例、： 1. 可比实例少于3个的; 2 可比实例可比性差的：“在区位上是否与估价对象在同一供求圈？用途是否相同？规模是否相当（应在 0.5-2倍之间）？权利性质是否相同（主要指的是土地，出让与划拨没有可比性）？交易类型是否与估价目 的吻合？可比实例成交日期是否接近估价时点（不应间隔一年以上）？ 3.可比实例的基础数据： 如楼面地价与单位地价混淆、币种无换算或换算错误、建筑面积与套内建筑面积、 使用面积、可出租面积相混淆; 4可比实例未说明或罗列不全的：来源、名称、坐落、四至、规模、用途、权属、交易日期、付款方式； 5 可比实例成交价格内涵说明不清楚的。

4、 三、比较法交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整 比准价格= 可比实例成交价格X交易情况修正X市场状况调整X房地产状况调整 1后面有比较因素条件指数表和修正系数表，但前面没有列出可比实例情况分析表，是有果无因 2 交易情况修正常出错： (1) 分子分母颠倒顺序，分子应为100; (2) 交易情况说明不清楚或者过于简单的； (3) 交易情况修正系数调整方向错误，与描述情形刚好相反； (4) 修正系数确定理由不充分的。 3. 市场状况调整常出错： (1) 分母为100 ； (2) 成交日期表述不明确的； (3) 价格指数与市场状况描述不一致的； (4 )价格指数调整中，定基价格指数的分子上应

5、为估价时点的价格指数、环比价格指数是从基准日期下一 个月的指数在分子上； (5) 调整系数确定理由不充分的。 4. 房地产状况调整易出错： 以下三子项分子全为 100 ； 1)区位: 因素选择不全或者针对性差的； 因素差异分析不够的； 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的； 20%勺 子因素权重取值不合理的，或说子因素权重没有说明理由(例如某子因素30%勺权重，而某子因素 权重)。 (2) 权益： (3) 实物： (二)收益法 一、有效毛收入 1. 获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的 2 有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失。 3. 租金水平： 租金内涵交

6、待不清； 租赁实例状况描述不完整、不清晰； 租赁实例可比性较差。 4 租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。 二、运营费用(扣除项目不要多项也不漏项) 运营费用中四不包括： 1 所得税； 2 抵押贷还本付息额； 3折旧摊销； 4改扩建费用：也就是说纯收益应中包括以上四项。 运营费用六应扣除（4+2）:维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地 使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。 三、净收益 1没用客观收益而是用了实际收益； 2 没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；

7、 3. 收益中没有包括有形收益和无形收益； 4. 未考虑未来收益的变化。 四、报酬率或资本化率选用 1. 报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法； 2. 报酬率的确定不具有客观性； 3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由；安全利率的选取没有必要的说明或 选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率； 4. 采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。 5. 不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。 6. 把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。 六、收益期限

8、的确定 1. 没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限没有交代建筑物剩余经济 寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，.无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时 点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。 2. 带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别，租约期内用合同租金，租约期外用客观的市 场租金； 3将房地产的建设期作为收益年限； 七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！） 1. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的； 2. 选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）； 3. 未说明未来收益不变化

9、而选取了未来收益不变化计算公式； 4. 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。 成本法、假设开发法的纠错时间紧张可不看 一些问题的出题知识点总结 1.抵押的 题目 所在页码 1-房地产抵押需要对房地产估价的幅种类或6情瓠 或 问房地产抵押的哪些环节需要进彳亍房地产估价? 理iP15第3&段 2 抵押合同签订后，土地上新増房屋是否属于抵押财产？ 理论P26正数第2段 3-抵押和再次抵押价値公式 理论?102面 4.抵押射目关规芯抵押担保的范围、扌氐押权冥现后被 执行人的后续安羞问题 制JSP127W3段P吨氛理论 P171正数第2段、秦例P21Q- P22S 、最高额抵押 制

10、度F120 G法走优先受偿款、托矢建设工程检款的相关如识 理论P70倒数第1段、理论P15Q 第予段 匸抵押遵循谨慎厚则戸具体到四大方法的应用 理论P1倒数E行 2征收的 题目 所在页屋1 1.国有土地上房屋征收补偿一方式，或冋征收房屋应如 何补偿、房星征收补偿的内容有什么? 理论PL7倒数3行PM,制度P卡 匕征收房屋的性质、用途、权属，面积确定以及在房 屋征收前后与房屋征牧的几项相关工作 理论PL弘第L段*制度P紀前三 段、案例肥44 3.房屋征收应哮虑哪些因素？ 案例 P245 -t) 4 房屋征收的夹地查勘 制度P45 （三人Sf?J P24S （五 臥及P70.理论P40&六节 5房

11、屋征收评估异议和复核 制度P刃四、案例P250七 6.估价复枫估价鉴定*或说重新估恂过去评估与现 在法院拍莫价和抵押价不一致怀疑为初高估 理论P4Q9/1节、理论囚石_、 三段 w专业水平难以胜任,应如何处理？或说不应承 接估价业务的情形有什么或说与委托人有利 害关系应回避* 理论P3B倒数/自然段滾理论Pd貯二、理论F1讯 第S9行 1L影响房地产变现目訪因素分析 理论P仍第二段.案例P32 （十四、制JgP312第 二十二条 12.招、拍、挂.协四方式价格的关系 理论P94倒数第一轻巧上面一段、理论F1刃第 L8行 理论P322第一自然段正数第仏吃行、制 度 P2SP31 “比较法、收血法

12、、成本:却则算出二价值的关系 理论刊厲第二段 14一经适房、廉租住房的相关知识 理论PHW第A7段、制厦P7二、制度P啲七 房地严价值在土地与建筑物之间的分配，芍房 |地产分割、合并估价的异同 吩配法撷 理论P111二段48行F19五，理论P181 （三 16一某地帯有铁路、修筑一条适路弃过居住区，对 房地产价格有何靜响因壽 理论PH5倒数4-8行，P他二段倒数7行 山捜集估价所需资料 理论P倒数第2段、理论P407倒数二三段 以租代征的冋題 制度PH第二段 19临时用地 制JtP22正数4段 加一估价机构几级资质业奔范圏 理论P39巧第5行 “一估价报告使用期限不同于估价报告有效期或 估价责任期限 理feP414倒数2段 22如何防止估价机构之间无摩兗争，特别罡防止 务家估价机构対7同一估价目的对同一估价对 象违讨胡介得出多种不同估价结果。 理论P3比倒数2段到P3Q7第一段 23一基准地价、标定地价 理论P10C倒数I行到P110前二段 引起房地产价格上蛍的原因以及房价泡沫的 相关问题 理fe?65倒数一段到P笳前三段 25收話法如何确定收益年限今成本i去如何确定 建筑物折旧年限 理论P235融1段-P237上面、理论P310 gffii 1 段-P312上面 汀咸本法和比较法的本质区别 理论