第一周课程案例分析

1、案例分析题（直接根据图片分析即可）1、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去 30 年间东京的房价走势，以及分析一下东京房价未来可能的走势？（可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进行分析，直接分析图片，需 要精确的数字，只分析趋势的变化即可）东京山手线某房产 （单位：日元）首付时间 市价 月租金 房贷利率 月供（等额本息）其他支出（约房租的 20%）月净现金流（月租金-月供-其他支出）（30%)1991 3000 万 7 万900 万8% 15.4 万 1.4 万-9.8 万2015 1200 万 7.5 万360 万2.50%3.3 万1.5 万2.7 万

2、图中为 1985-2015 年东京住宅价格指数。从图中可以看到自 1985-1991 年东京住宅价格 指数从大概 95 点涨到 240 点，涨幅高达（240-95）95100=153%，涨幅非常大，然根 据太极图中规律我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，因此东京的房价不可能一直涨下去 的，后来东京的房价从 1991 年的 240 点左右开始下跌，一直下跌到 2015 年的 100 点左右， 跌幅高达（100-240）240100=58左右（不少房子跌幅超过 80%）。根据太极图中 规律知道资产价格的涨跌是循环运动，东京的房价不可能一直下跌，未来趋势应该是上涨的。我们根据东京住宅价格指数表我们来

3、具体分析一下东京山手线某房产，首先看 1991 年 当时买入的房子大概 3000 万日元，月租金大概 7 万日元，首付 30%为 900 万日元，贷款 30 年当时房贷利率大概 8%，等额本息，月供为 15.4 万日元。其他各项支出为房租的 20%，月 支出为 1.4 万元。则这套房子的月净现金流为：7-15.4-1.4=9.8 万日元。投资年现金回报率 为：9.812900100%13%左右。此时房子为耗钱资产。根据太极图中规律知道这 套房子的净现金流的正负是循环运动的。所以此时不应该买房子，有房子的话可以卖出。因 为在未来这套房子的净现金流会变成正数。再来看看 2015 买进的房子市价大概

4、 1200 万日元，月租大概 7.5 万日元，首付 30%为 360 万日元贷款当时房贷利率大概 2.5%等额本息月供为 3.3 万日元。其他各项支出为房租的 20%， 月支出为 1.5 万日元。则这套房子的月净现金流为：7.5-3.3-1.5=2.7 万日元。投资年现金回 报率为：2.712360100%9%左右。此时房子为生钱资产，根据太极图中规律知道房 子的净现金流的正负是循环运动的，所以此时可以持有房子。2、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去 30 年间美国的房价走势，以及分析一下美国房价未来可能的走势？（可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进行

5、分析，直接分析图片，不 需要精确的数字，只分析趋势的变化即可）洛杉矶某房产 （单位：美元）时间市价 月租金 首付（30%) 房贷利率月供（等额本 其他支出（约房租的 息） 30%）月净现金流（月租金-月供-其他支出）200660 万 2800 18 万8%3100840-11402012 35 万 240010.5 万3.50%1100720580图中为 1987-2017 年过去 30 年美国房价走势表。从图中可以看到自 1987-2007 年美国 房产价格从大概 60 点涨到 225 点，涨幅高达（225-60）60100=275%，涨幅非常大， 然根据太极图中规律我们知道资产价格的涨跌是

6、循环运动的，因此美国的房价不可能一直涨 下去的，后来美国的房价从 2007 年的 225 点左右开始下跌，一直下跌到 2013 年的 130 点 左右，跌幅高达（130-225）225100=42左右。根据太极图中规律知道资产价格的 涨跌是循环运动，美国的房价不可能一直下跌，未来趋势应该是上涨的。我们根据美国房产价格指数表我们来具体分析一下洛杉矶某房产，首先看 2006 年当时 买入的房子大概 60 万美元，月租金大概 2800 美元，首付 30%为 18 万美元，贷款当时房贷 利率大概 8%，等额本息，月供为 18 万美元。其他各项支出为房租的 30%，月支出为 840 美元。则这套房子的月

7、净现金流为：2800-3100-840= 1140 美元。投资年现金回报率为： 114012180000100%7.6%左右。此时房子为耗钱资产。根据太极图中规律知道这 套房子的净现金流的正负是循环运动的。所以此时不应该买房子，有房子的话可以卖出。因 为在未来这套房子的净现金流会变成正数。再来看看 2012 买进的房子市价大概 35 万美元，月租大概 2400 美元，首付 30%为 10.5 美元，贷款当时房贷利率大概 3.50%等额本息月供为 1100 美元。其他各项支出为房租的 30%， 月支出为 720 美元。则这套房子的月净现金流为：2400-1100-720=580 美元。投资年现金

8、回 报率为：5801210.5100%6.6%左右。此时房子为生钱资产，根据太极图中规律知道 房子的净现金流的正负是循环运动的，所以此时可以持有房子。3、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去 20 年间香港股市（以恒生指数为例）的走势，以及分析一下香港股市未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确）分析：通过 hk 恒生指数的走势图可以看到，2000 年到 2003 年恒指从 18000 点跌到 8400 点，跌幅为（8400-18000）18000100%=53%左右。根据太极图中规律知道资产价格的 涨跌是循环运动的，香港股市不可能一直跌

9、下去。我们可以确定香港股市未来还会上涨。之 后恒指从 2003 年的 8100 多点开始上涨到 2007 年的 31000 多点，涨幅高达（31000-8100） 8100100%283%左右。4、根据太极图中的财务自由智慧、财务自由纲领中的内容，分析一下过去 20 年间美国股市（以标普 500 指数为例）的走势，以及分析一下美国股市未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确） 1分析：根据标普 500 指数图中可以看到从 2007 年 1600 点左右跌至 2008年 667 点左右，跌幅高达（667-1600 ）1600100%-58%左右，根据太极图中规律资产价格的涨跌是循环运动的从而知道标普 500 指数不可能一直下跌，后来从 2008 年的 667 点上涨到 20