洛阳房地产市场调研报告

1、鼎和集团洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J洛阳市房地产市场调研报告河南省鼎和置业有限公司资源开发部二零一一年十一月洛阳市房地产调研报告2011年11月10日第一部项目宏观投资环境分析第二部洛阳房地产市场环境分析第三部涧西区市场板块分析第四部结论第一部分：宏观投资环境分析一、城市基本概况1、地理区位（位置、地形、交通）洛阳市位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，“居天下之中” 素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向 北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14. 2C降 雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤， 南与平顶山、南阳相连。东西

2、长约179公里，南北宽约168公里三门峡UWEa. r信阳市*J罗u兵4 丄模川县彌枷河南省鼎和笫团洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中 山区4 5.51%,丘陵40.73%,平原占13.8%,周围有郁山、邙山、 青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、 嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系, 黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、灑(chan)河等 10余条河流蜿蜒其间，有“四而环山、六水并流、八关都邑、十省 通衢(qu) ”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出 函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛

3、，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。洛阳铁路分局是全国铁路行车密度最大的分局之一，管辖陇海、焦柳、侯月等铁路干线和洛宜支线各等级车站97个，铁路营业里 程948.9公里，线路延展总长2601公里。东连京广，西接同蒲， 南能襄渝，北抵新焦，跨及豫、鄂、晋、陕等四省，辐射洛阳、南 阳、三门峡、平顶山、济源等8市24县，货物运输连通四而八方, 在全国铁路路网中占有重要位置。洛阳第一汽车运输集团有限责任 公司，是全国交通百强企业（排名第69位），全国道路运输资质百 强企业（排名第25位），全国道路客、货运一级资质企业，交通部 指定全国80家道路运输重点联系企业之一，河南省道路综合运输 骨干企业，

4、豫西地区规模最大的综合性运输企业集团。洛阳机场是 国家中西部地区重要的机场，未来将是中原城镇群的第二机场。2、人口行政区划洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、 汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、灑（chan）河区、洛龙区、吉 利八个城市区，总面积15208平方公里，市区而积544平方公里。宜阳县浴宁县伊川县禹县汝阳县齋川县洛阳市行政区划示意图2009年末洛阳总人口 657. 54万人，其中市区人口 170万左右。西工区辖区面积55平方公里，人口 33万老城区位于洛阳市城市区中东部和北部，总人口 13. 5万人。涧西区 面积90平方公里，常住人口 43万，流动人口 20万。

5、洛龙区 以原郊区南半部为基础成立的城市新区，辖区面积244平方公里，总人口 33万人。伊滨区又名“伊洛工业园区，代管偃师市诸葛、李村、佃庄、庞村、寇店5镇，人口 25万，面积280平方公里。洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J鼎和笫团洛阳房地产市场调研报告吉利区 洛阳北30公里黄河北岸，毗邻黄河小浪底水利枢纽工程,人口 3. 5万人o城区人口数比较西工区老城区涧西区洛龙区吉利区伊滨区3、物产资源洛阳物产资源丰富，开发前景广阔。己探明有钳、铝、金、银、 餌、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，这些矿藏储量大， 品位高，易于开采利用。其中钳(mu)矿储量居全国首位，为世界三大

6、钳矿之一。洛阳市森林植物中有高等植物173科、830属、2308种及198 个变种、6个变型。洛阳市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物480余种。水资源也很 丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛(chan)河、涧河等河流和陆浑、 故县两座大型水库。4、旅游资源洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行， 地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始 森林等风景名胜。北25公里有举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270 平方里浩淼水而与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画 而。东80公里有中岳嵩山及少林寺名胜。南部和酋部

7、50到160公里 范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然 保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要 山等8个省级森林公园和自然保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点。随着景区基础设施 建设的逐步完善，特别是小浪底至南部自然景区旅游快速通道的建设, 这些久违人间的于生丽景正吸引着越来越多的中外游客。洛阳市区景 点很多，王城公园的牡丹、“洛浦秋风”洛河、千年古寺白马寺、世 界遗产龙门石窟、马寺钟、金谷园等景区。洛阳目前有162家景区。 旅游资源丰富、自然环境优美。“千年古都，牡丹花城”鼎和集团洛阳城市名片化”“河洛文

8、化，佛家文化，三彩文深厚的文化底5、工业经济大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有5000多家 独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、 食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮云玻璃、大阳摩托、II JD04程控交换机、白马棉纱、牡丹、铜材等一大批国际国内名牌产 品。国家级企业技术核心6个，省级14个。以结构调整为主线，投 资100己元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统升 级改造工程，加速发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴 优势产业。“十五“末全市工业销售收入可达1000亿元。二、城市发展规划城市总体发展目标：立足豫西，辐射中原的省域

9、副中心城市；携 手周边，合力发展的中部制造业基地；展现历史，传承文化的国际旅 游城市；山水城园，和谐共生的绿色生态城市；01城市性质国家级历史文化名城，河南省副中心城市，中国先进制造业名城，国际旅游城市；02人口规模至2010年，中心城区城市人口 205万人，其中暂住人口 46万人；至2020年，中心城区城市人口 300万人，其中暂住人口 82万人；03建设用地发展方向近期重点向北、向西延伸，充实洛南新区，挖掘洛北用地潜力；在行 政区划调整的前提下，启动伊河南地区建设。远景将邙山墓群以北的 孟津地区作为城市未来发展空间04 “五区一团”的城市分区结构“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西

10、一高新分区和洛南 分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团；05新区拓展区主要包括伊洛产业集聚区和城乡一体化发展区两个功能区域，以伊洛 河水系为纽带，以产业集中、集聚、集合发展为支撑的新城区，是未 来10年洛阳城市发展的主要方向。三、经济发展统计2005年，洛阳市国民生产总值突破了 1000亿元，到2009年则突破 2000亿元，达到2075亿元，每年15%增长的经济速度基本与省会郑 州持平。良好的经济基础为房地产的发展奠定了经济基础01 人均GDP洛阳市人均GDP走势4000030000200001000001700014224.612004年207002006 年2509420

11、07 年2005年3231430080洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J人均GDP鼎和集团2006年洛阳市人均GDP突破两万元，2008年，又达到三万元。经济 总量快速增长同时，洛阳人均总值也实现了快速增长，为洛阳商业的 发展奠定了良好基础02房地产市场2010年洛阳市商品房销售额123亿元/面积382万时/均价3214元/ m2o居河南省第2位。03生活消费水平洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J洛阳城乡居民储备存款逛势992.7o o o o o o O o o o o o O2 0 8 6 4 21 1暇70022005年2006年2007年2008 年20

12、09年2010洛阳市人均消费性支出占人均可支配性收入的比例不断下降，伴随着 居民储蓄存款的不断增长，消费性支出的占比不断降低，一方面反映 出洛阳市民传统的消费习惯，另一方面，也显示出洛阳商业市场消费 潜力巨大。四、小结1洛阳市是中部城市群副中心城市，城市发展空间巨大，房地产业 处于机会期；2洛阳市经济实力雄厚，发展稳健，为房地产持续发展提供了坚实 基础；3洛阳市人均收入及消费均处于省内较为领先地位，消费能力较强;4洛阳市城市化进程较快，刚性需求增长强劲，为房地产市场快速 发展提供持续利好；5洛阳市城市规划先行，未来10年将呈“五区一团”的发展态势, 新区和新区拓展区是发展主要方向，承载着城市发

13、展的产业支柱 的功能，为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。总之，洛阳城市经济实力雄厚，人口稳定增长，人均收入和消费快 速增长，城镇化进程和城市规划均处于较快水平，多方因素带动，未 来城市房地产发展将进入高速前进期。第二部分洛阳房地产市场环境分析一房地产整体市场发展趋势1 地产投资额比对（单位：亿元）1丿J结论：除2008年受金融危机影响，投资额度较上年略降，整体保 持稳定增长态势。2 洛阳商品房竣工面积比对（单位：万平方米）|6.334 75. 484. 7J|4.37& 4362. 21J2.厂H1. 119r16,201020094,200820072,200620051,20006

14、5432500100015002500结论：洛阳商品房整体竣工面积持续增长，2009年达到顶峰，2010 年有小幅下降。32010年度成交均价+年度 亠销售均价（元/平米）增幅结论：2006年以来洛阳房价持续上涨，2009年至2010年每年涨幅 20%,涨势明显。4 年度商品房供应情况商品房供应情况（单位：万平方米）类型商品房住宅非住宅2009 年180. 15159. 2620. 892010 年342. 93294.4148. 52鼎和集团同比90. 36%84. 86%132. 26%结论：2010年供应量大幅增长，同期房价涨幅明显，主要原因为住 房供给虽增加，但核心地段的项目房源紧缺，

15、区域供需矛盾依旧紧张。5 年度商品房整体销售面积及价格年份供应量（万皿）销售量（万就）供销比例销售价格（元）20051971441.37217320062642011.29211420073303011. 09227720083402701.26236620091803420. 5331422010342292. 041. 1710723778合计16531556. 04结论：洛阳商品房整体销售量处于全省高位，经过2009年市场的调 整，2010年市场已恢复到2007年的水平，但成交量不敌2007年， 目前市场供需基本平衡，未来增加供应量是需求增长的保证，但2011 年政策紧缩，预计供需比例将

16、进一步增大。6 非住宅商品房情况2009年办公用房整体销售情况表面积（万M2）錨（亿元）单价2009 年1060.940.2425752008 年4383.200.902805比去年1-76%73%8%2007 年10287.281.842512比前年-90%-X7%-87%3%2009年商业用房整能售情癖面稅（万M2）蚀（亿元）翔2009 年200018.3213.1971982懈年172613.457.605648比去年禰36%74%27%|mt|373522.7312.985708比前年46%-19%2%26%结论：洛阳市非住宅市场发展缓慢，市场容量极小，尤其办公用房销 售量和销售价格均

17、处于极低的状态，这与城市产业发展相关；商业用 房是非住宅市场的主力，2009年成交量和价格都较为可观，随着大 项目的开建，大型房企的进入，商业供应量将会大量增加。未来的供 给和价格均将直高。7 成交价格及走势2009 年-2010 年2009年洛阳房地产市场投放与成交情况 结论：2010年全市商品房供应258.14万平米，全年成交量不敌2009 年，表明，洛阳市虽潜力巨大，但发展势头后劲不足。6040205non12月1A1Ao o o o o O o o o o o o O5 0 5 0 5 0 0 33221150匚M投放量匚二成交呈成交价格21.892.733.112.13.215.73

18、19.3323.386. 8324. 2339.0217. 3216. 3827.2330.9726. 6933.4327.0131.6922. 4630.6436. 3742.1123662567286729113045299131003191323532673323329782011年价格走势投放量匚二成交量成交价格鼎和笫团结论：2010年下半年至今，供应量大幅增加，有效缓解了供不应求 的态势。而调控政策层出不穷，一些购房者陷入观望情绪，购房需求 暂时被抑制，销量略有下滑。成交均价依然保持上涨态势，尤其是 2011年上半年整体成交均价涨幅较为明显。9 2011年上半年洛阳市商品非住宅供销情

19、况供应而积（万册）销售而积（75nf） T-均价（元/册）结论：上半年商品房非住宅市场以商业用房为主，供应14. 06万廿, 销售9.52万曲，供销比约为3:210重点楼盘概况项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万nf）容积率价格（元/nf）备注建业髙尔夫花园高层180302.46700高层房源 剩余多升龙广场高层4001605.868001期在售泉舜财富中心高层8001182.97200已基本售 罄东方今典境界多层、高层20022.31.8689002期在售恒大绿洲多层、小髙层、髙 层13383013.360002期在售建业世纪华阳髙层、公寓4381002.768005期8月开 盘绿都塞纳春

20、天髙层120434.254402期在售宝龙城市广场高层5331002.863002期在售帝都国际城高层324602.850003期待售东方今典观澜高层121273.258001期在售九都划郡高层48182.549501期在售顺驰城高层165353. 168003期在售建业龙城高层1281203. 157001期在售阳光双溪部落高层8316.73.068003期在售建业1号城邦高层622146800基本售罄银城东方高层19.55.32.75200已售70%徽安新城高层129273.44600一期在售状元府邸高层+多层80163.04900一期在售九鼎中和湾高层75183.06500四期在售亚秀丽

21、都高层+多层140171.25300三期在售从市场重点楼盘来看，目前市场存量预计在230万平方米左右，受 政策大环境影响，市场销售疲软（2011年9月份商品房销售20万平 方，10月份销售16万平方），存量将持续增加，预计未来一年将达 到350万平米，市场竞争激烈。11、2010年各区土地成交单价洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J鼎和集团单价（万元/亩）单价（万元/亩）结论：从区域看，涧西区作为城市核心且土地资源匮乏，单价最高, 拓展区，老城区，灑chan河区不是城市目前的主要建设区域，地价 都在较低的水平。从图表可以看岀目前洛阳主要以高层住宅为主（90%）,多层.小高层占少数

22、部 分。12.市场产品情况。洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J第三部分涧西区市场板块分析一、涧西区主要项目分布情况氏R冊RH3WH4AiliARi.三呼三T gSE4iWW也记佈山必血月屯滿公洽firuoo3J4XWAB1邮:行芝其中20万平米以上的项目5个，其中总建筑面积160万nf的 升龙广场项目也位于该区域附近，进一步加剧了该区域的市场 竞争。鼎和集团二、涧西区典型项目价格分析目前整体价格水平集中在65007300元/nV左右，多数楼盘 多采用低开高走的销售策略。洛阳房地产市场调研报告资源开发部2011年11丿J三、典型项目分析1、建业世纪华阳开发商：洛阳中亚置业发展有限

23、公司地理位置：洛阳市珠江路与九都路交叉口占地面积：438亩 建筑而积:100万平米容积率:2. 7建筑形态:高层住宅主力户型：99 m2100 m2两房120 m2140 nf 三房建筑风格：现代均价：7250 （11月份）项目推案情况：14期己经售完、五期一批在售中项目分析：2、升龙广场开发商：洛阳升龙置业有限公司位置 地处城市中心地段，万达广场、丹尼斯 百货等生活。休闲、娱乐配套设施完善， 绝佳位置。点口 广口口W有大户型，符合市场需求，小户型公寓 符合市场潮流。价格目前世纪华阳1-4期已经售完，五期公寓 及大户型在售中，价格在65007100元/ 平米地理位置：洛阳市王城大道与中州路交汇

24、处北 占地而积：389亩 建筑而积：160万平米（商业38万平米） 建筑形态:主力户型:三房高层住宅、酒店、写字楼70一80 nV两房、110-130 m2现代欧式园林-、一严、建筑风格: 社区配套：希尔顿洒店.金逸国际影城，38万平方大型购物中心。均价：6800元/nf 项目推案情况：一期A区正在建设销售中，7-9号己售罄，5-6在售 中。经实地走访，目前该项目销售较好，人气较旺，销售气氛浓烈。项目分析:位置紧邻王城大道、中州路两条交通要道，周边配 套齐全，环境较好，具有明显的位置优势。产品6676耐两房，户型为北户，整体采光不佳 lio-nom1三房，整体进深大、开间小；户型 设计欠佳价格

25、 U前升龙城售价在650070007C/m2不等。相比 其他项目无价格优势。3、路劲顺驰城开发商：洛阳顺驰房地产发展有限公 司地理位置：涧西区南昌路洛浦公园北占地面积：35万平米建筑形态：高层住宅主力户型：100110 nf两房120140时三房140160 nf 四房建筑风格:现代社区配套：会所、人工湖、游泳池均价：6800元/nf项目推案情况：目前剩余房源270套。4、中泰世纪花城开发商：洛阳中泰置业有限公司地理位置：丽春西路中段占地而积：35万平米建筑形态：小咼层、咼层住宅主力户型：90164 nf两房、三房建筑风格:现代社区配套：丹尼斯百货、周山森林公园周山森林公园、洛浦公园、西苑公园

26、 均价：6800元/nf项目推案情况：中泰世纪花城五期规划8栋18层两梯四户的髙层,鼎和集团户型而积90200平方米在售。I 价格在6800元/nf,相比其他项U无明显的 优势。项目分析：价格二、涧西区板块总结kJ咼层为主涧西区主要以高层为主，高端、高品质楼盘不断涌 现。人盘带动以建业，升龙等大盘的带动，带动了该块房价的提 升配套完善该地区为洛阳市较成熟地块，丹尼斯、万达、王府 井等的入驻进一步提升了该块生活配套设施。丿第四部分结论结论:1、洛阳市房地产市场潜力大，目前在售项目中规模在30 万平方米以上的项目较多（约占29%,主要集中在新区及 涧西区），并仍在上升，预计未来大体量项目仍将大量出现。2、目前洛阳市在售项