房地产开发项目融资方案

1、房地产开发项目融资方案* 项目融资方案有限公司二二年四月六日项目融资方案目录一、融资项目名称 2二、项目融资主体 2三、融资规模、期限及还款进度 2四、担保公司情况 3五、项目基本情况 3六、项目投资估算 5七、项目销售收入及税费 7八、项目财务分析 8共 6 页，第 1 页项目融资方案融资项目名称建设项目项目融资主体* 有限公司三、融资规模、期限及还款进度项目总投资 72,035.00 万元，资金来源为业 主 自 筹 32,035.00 万 元 ， 拟 从 银 行 贷 款 40,000.00 万元。贷款类型为项目贷款，贷款期 限为 3 年，自 2013 年 1 月至 2016 年 1 月。年

2、利 率暂按 7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积 14511 平米，评估价值万元。另外由 * 有限公司提供连带责任担保， 担保范围为主债权 及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账， 本金按 3 年分期 偿还，利息按季度支付。 2014 年 1 月偿还本金 20,000.00 万元，2015年 1月偿还本金 10,000.00 万元， 2016 年 1 月偿还本金 10,000.00 万元。共 6 页，第 2 页项目融资方案四、担保公司情况五、项目基本情况*项目位于* ，项目规 划用地 14511 平 米，建筑面积 150700 平米。项目 包括地下二层

3、， 地 上裙楼四层和塔 楼三栋，总高 99.8共 6 页，第 3 页项目融资方案米，裙楼几何尺寸为 95m90m。1 号楼为办公式 公寓，2 号楼为住宅（含部分拆迁户还建房） ，3 号楼为四星级宾馆。 项目规划用地性质为商业金 融及居住用地，容积率 8.29 ，建筑密度 52.95%，绿地率 15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批 准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁 许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工 证），已进入地上物拆迁阶段。共有 160 余户住 户需要拆迁，其中约 90%的拆迁户已与我公司订 立拆迁合同并已迁出， 其余十余户如资金到位亦 可立即迁出。项目建设期为

4、3年，自 2012年 1月至 2015 年 1 月。项目公司 成立于 2001 年 8 月，位于，注册（实收）资本 * 万元，各股东均以货币出资。现股东为持股*51%47%，* 持股 2%。法定代表人 *截至 2011年 9月，公司资产 7000万元，全共 6 页，第 4 页项目融资方案部为开发成本，负债 4400 万元，所有者权益 2600 万元。六、项目投资估算项目总投资 72,035.00 万元，其中土地征用 及拆迁补偿费 12,000.00 万元，前期工程费 2,736.00 万元，建筑安装工程费 45,600.00 万 元，基础设施费 1,368.00 万元，公共设施配套 费 1,5

5、07.00 万元，开发间接费 8,824.00 万元。项目建设期预计 3年，自 2012年 1月至 2015 年 1 月。预计 2012 年完成总投资的 30.3%，即 完成投资 21,849.60 万元； 2013 年完成总投资 的 51.6%，即完成投资 37,196.80 万元；2014 年 完成总投资的 16.6%，即完成投资 11,988.60 万 元； 2015 年完成总投资的 1.4%，即完成投资 1,000.00 万元。土地征用及拆迁补偿费 12,000.00 万元。项 目共占用规划面积土地使用权 14511 平米，其中 项目公司名下土地 11283 平米，其余部分待拆迁 完成

6、后由省供销社转入项目本公司名下。 地上建 筑物大部分归本公司所有， 仍有 160 余户需要拆共 6 页，第 5 页项目融资方案迁补偿安置，其中约 90%的拆迁户已与我公司订 立拆迁合同并已迁出， 其余十余户如资金到位亦 可立即迁出。 土地征用及拆迁补偿费包括支付拆 迁户的补偿过渡款、 * 和基于容积率调整 需补缴的土地出让金以及相关的税费， 公司前期 已投入 7000 万元用于支付上述部分款项。前期工程款 2,736.00 万元，主要包括项目 建设涉及的行政事业性收费、 规划设计费、 勘测 丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安 装工程费投资规模的 6%估算。建筑安装工程费 45,600.

7、00 万元，主要包括 土建工程费、 安装工程费和装修工程费， 按每平 方 3000 元的单位造价、 建筑面积 150700 平米相 乘确定。基础设施费 1,368.00 万元，主要包括道路 工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程 费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照 明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防 职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的 3%确定。共 6 页，第 6 页项目融资方案公共设施配套费 1,507.00 万元，为根据有 关法规、 产权及其收益期不属于项目公司， 开发 商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公 共配套设施支出， 如锅炉房、 变电所、游泳池等， 按

8、建筑面积 150700，每平米 100 元计算确定。开发间接费 8,824.00 万元，为直接组织和 管理开发项目所发生的， 如管理人员工资、 职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融 资财务费用、担保费。其中预计贷款利息 4,900.00 万元，担保费 2,100.00 万元。七、项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包 括商铺 1 层和 4 层、3 号楼宾馆。扣除 2 号楼拆 迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为 75,000.00 平 米 ， 包 括 裙 楼 的 商 铺 2-3 层 15,000.00 平米和住宅公寓 60,000.00 平米。根据对 * 、*

9、 以及项目所在地附近房产 项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为 35,000.00 元 / 平米，住宅和公寓的平均售价为 11,000.00 元 / 平米。预计项目可售部分可实现共 6 页，第 7 页项目融资方案收入 118,500.00 万元。项目销售期 3.5 年，自 2013 年 8 月至 2016 年 1 月。预计 2013 年完成 销售 25%，实现收入 29,625.00 万元；预计 2014 年完成销售 40%，实现收入 47,400.00 万元；预 计 2015 年完成销售 20%，实现收入 23,700.00 万元；2016 年完成销售 15%，实现收入 17,775.0

10、0 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金 及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费 用等，预计发生各项税费 24,829.00 万元。各项 税费情况见下表：项目税费比例金额（万元）销售费用8.00%9,480.00营业税5.00%5,925.00城建税7.00%414.75教育费附加3.00%177.75地方教育费附加2.00%118.50土地增值税1.20%1,422.00印花税0.05%59.25所得税25.00%7,231.75合计24,829.00八、 项目财务分析项目预计现金流量表如下：项目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年销售收-29,625.00

11、47,400.0023,700.0017,775.0共 6 页，第 8 页项目融资方案现工程投资14,849.6034,396.8010,588.60300.00支付税金3,822.446,115.903,057.952,293.4销售费用2,370.003,792.001,896.001,422.0经营现金流量-14,849.60-10,964.2426,903.5018,446.0514,059.5投资现金流量借入资金15,000.0040,000.00还款资金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.0筹资现金流量15,000.0017,800.00 -21,400.00 -10,700.00 -10,000.0净现金流量150.406,835.765,503.507,746.054,059.5预计项目实现净收益 24,144.85 万元，预计利税总额 36,985.00 万元，项目内部收益率共 6 页，第 9 页项目融资方案43.87%，静态投资回收期 2.96 年，动态投资回 收期 3.24 年，项目投资