房屋及设备维修养护管理实施方案

1、个人收集整理 勿做商业用途1 二年广东工程职业技术学院项目管理地各项指标 达到国家级 全国城市 物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细则地各项分项标准 . 质量 目标共分十项，以表格地形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成地实施措施.序 号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套 设施完好率98%98%以 上完好房建筑面 积+基本完好房 建筑面积/ 房屋 总建筑面积建立日常检查制度；定 期进行全面分项检修； 严格日常管理，无人为 损坏事件 .2房屋零修、 急修及时率100%100%及时维修次数 / 应计报维修次 数建立严格地修缮制度， 维修人员接到维修通 知单后需带

2、工具 10 分 钟内到现场，小修 8 小 时内完成，并建立回访 制度和回访记录 .3维修工程质 量合格率99%99%以 上维修合格工程 项次/ 维修工程 项次建立合理有效地工作质 量监督机制和回访制 度、考核制度和奖罚制 度.回访率25%25%以 上维修工程回访 次数/ 维修工程 项次照明灯及疏 散灯完好率95%98%以 上完好照明灯、 疏散灯数量 / 照 明灯、疏散灯 总数量4主要机电设 备完好率99%99%以 上完好地大型及 重要机电设备 / 大型及重要机 电设备总计完善机电设备地运作制 度和维护保养制度，配 备专业工程技术人员， 所有机电保养维修人员 全部持证上岗；实施 241 / 29

3、个人收集整理 勿做商业用途小时专人值班；出现故 障及时排除 .5消防设备完 好率100%100%完好消防设备 / 大学城消防设 备总数实行巡查制度，建档记 录.6火灾发生率1以下 （年）1以 下（年）发生火灾面积 / 大学城内物业 使用大学城管理部经理为责 任消防员下属全体员工 均为义务消防员；落实 防火安全三级检查制 度；消防中心 24 小时值 班，统一调动人员 .7有效投诉率2以下 （年）2以 下（年）有效投诉次数使用人总数做好做细日常工作，采 取措施，加强与使用人 地沟通，定期走访使用 人，征求管理意见，强 化服务意识，提高员工 素质；投诉处理有结 果、有记录、有回访 .有效投诉处 理率

4、95%100%处理地有效投 诉数量 / 有效投 诉总计8管理人员专 业培训合格 率100%100%培训合格人员 / 培训人员总计人员培训自学与培训相 结合；抓好上岗培训、 在职培训、特殊岗位人 员培训；培训考核制度 与奖罚相结合；强化培 训结果.9服务回访率25%25%以 上回访次数/ 服务 次数建立健全回访制度，做 好服务回访记录，加强 服务队伍服务意识 .10使用人满意 率95%以上96%以 上对管理满意人 数+基本满意人 数/ 使用人总人 数采用现代化地科学管理 手段，努力完善服务体 系，在日常工作中广泛 收集使用人意见，加强2 / 29个人收集整理 勿做商业用途双方交流及沟通 .二：设

5、施地维护一、设备地定期维护保养方案和标准一）、每日巡视保养项目1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检查壳体 .低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检查是否完好；2、观察温度指示 .显示正常、无损坏、温度不超过 1403声响监听变压器声响发出均匀地“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器室1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正 常、通风良好、无锈蚀、开关 灯具功能正常、消防设施功能 正常2、低压开关柜序部位内容要求3 / 29个人收集整理 勿

6、做商业用途号1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯 .无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范 围，工作状况符合运行要 求，指示灯指示正常2柜背面1、观察母线、连接点、引出连接良好、接点无发热变线；色，电度表铝盘转动正常2、检查电度表3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；无灰尘、污迹，仪表工作正 常，电流电压在正常范围， 补偿器功能正常，指示灯完 好4 / 29个人收集整理 勿做商业用途4、检查各组电容指示灯；2柜内1、观察电容器

7、壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度 .电容器无膨胀、无渗漏油， 连接导线无过热变色，无焦 熔现象，柜内温度不超过 454、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态 .机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位 .浮充电压 26 1V，浮充电流 1 2A（观察充电电流表），电 池液比重 1.261.30 （采用吸 式比重计），液位不低于极板4冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时5 / 29个人收集整理 勿

8、做商业用途6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良 好.5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要 求，无过热变色现象，连接无松 动.2强电井室1、检查房顶、四壁、地 面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开 关、灯具功能正常，无损伤、无 放电痕迹、无过热 .二）、每周保养项目1、电力变压器序部位内容要求6 / 29个人收集整理 勿做商业用途号1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线无

9、断股，无锈蚀，接触良好 .2、检查连接点2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目柜背面检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头 检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接 线桩头无发热变色，无焦糊 异味 无发热，容量符合规定，固 定可靠，不过热，固定可 靠，无破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电7 / 29个人收集整理 勿做商业用途检查电缆痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开

10、关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2冷却水系统检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约 50mm连接良好，无渗漏3燃油系统检查油箱油位检查各管路及连接部位油位正常（保证 24 小时运行）8 / 29个人收集整理 勿做商业用途联接良好，无渗漏检查油尺、油位油位高度应在油尺有效刻度4润滑系检查机油油质范围内油质应清洁、无杂统检查润滑系统各接头质，连接良好无渗漏空气流色标应为绿色5阻指示器检查空气流阻指示器手动空载试运行1、

11、按操作规程要求手动启动启动迅速，开关正常，运转无异常声响6控制系机组电压、频率正常，信号灯指统2、检查发电机控制屏上各类示正常仪表及信号指示灯 .油压、水压正常，油温、水温正常9 / 29个人收集整理 勿做商业用途三）、年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭清扫，无油垢2、全面紧固螺栓连接部分牢固无松动3、测量绕组直流电阻三相电阻应平衡（相间差别2变压器4、测量线圈绝缘电阻不大于三相平均值之 4%，线间差别不大于三相平均值之5、相间绝缘电阻2%）采用 2.5KV 兆欧表，阻值符合有关规定1、调压联接片调压联接片联接良好，电缆3电气联2、一次电缆接头接

12、头及母线槽接口紧固、良接好3、二次母线槽接口变压器全面清扫清洁，无蛛网、积尘4室清扫、检查高压负荷开关清洁，动作正常，安装牢10 / 29个人收集整理 勿做商业用途检查修理室内照明、通风、消防设施固，无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘无灰尘、油质、杂物、整齐、整理二次线美观、清晰补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上，刀片夹座接触柜内检修闸刀开关压力合适触头不烧损，动作可检修自动开关靠灵活无缺损件牢固，无松全面检查紧固螺栓连接点动，颜色符合规定补刷相位漆4地下电全面清扫、整理无垃圾、

13、杂物、电缆排列整齐缆室11 / 29个人收集整理 勿做商业用途3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、整理二次线，更换字迹不清美观、清晰柜内晰地接线号完好无缺损、动作可靠检修控制元器件3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸，无破损，绝缘电测量电容器二极对外壳及二阻值不作规定，使用 1000V摇电容器级间绝缘电阻，测量电容器表用微法表测量或用电压流表容量，更换失效地电容器法测量，容量不超过额定值10%4、柴油发电机序号内容要求1完成每日巡视保养项目检查紧固各连接部螺栓无松动2检查连接导线连接完好12 / 29个人收集整理 勿做商业用途更换冷却水手动试机

14、，观察各种参数是否更换机油滤清器，检查机油油质，老符合运行规程泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电用接地电阻测量仪测量接地系统地接地电阻小于 4阻电阻6、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网地防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统地接地电阻小于 10阻电阻、供电系统应急抢修、处理方案一）、供电系统抢修限时规定：13 / 29个人收集整理 勿做商业用途为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修

15、限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜 急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时 间不得超过 3 小时. 文档收集自网络，仅用于个人学习2、变压器在 3 小时不能排除故障地，向供电局申请更换备用变压器，并在 最短时间更换备用变压器 .3、配电室内地配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜 .5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场， 30分钟 排除故障 .6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，

16、维修人员在10 分钟内到达故障现场，排除故障 .7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、 故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名 单、修复时间等 . 文档收集自网络，仅用于个人学习（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管 理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作 . 文档收集自网络，仅14 / 29个人收集整理 勿做商业用途用于个人学习2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间 后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急 电

17、网，相关人员检查应急供电线路是否正常 . 文档收集自网络，仅用于个人学习3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校 方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全地组织措施和技术措施，维 修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作 . 文档收集自网 络，仅用于个人学习4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通 知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及 原因. 文档收集自网络，仅用于个人学习5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供 电，启用备用电源以供灭火 .、消防设施、设备地定期

18、维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消1各类指示灯直观目测指示灯指示1个防（含电源、信号）正常月控2各类开关直观目测处于开启或1个制自动状态月15 / 29个人收集整理 勿做商业用途台3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年4各电器元件用螺丝刀逐个紧各端子连接半年接线端子及固牢固无烧损端子排端子5各电源、信如有轻微破损或导线无破半年号线烧焦现象，用绝损、烧焦现缘胶带包扎，严象重时更换6控制台内部用小毛刷、皮老无尘半年除尘虎除尘7控制台表面用干擦布、毛刷无尘每日除尘除去表面灰尘设备序号维护保养项 目检查保养方法标准周期区1指示灯直观目测“AcPowe

19、r”域（绿色）指报示亮其余指示灯不亮16 / 29个人收集整理 勿做商业用途警警器2电源电压在按下内部电源 电压/ 后备电压切 （或外部 Battery Test 键）换键前 后，目测指示灯 是否正常指针指示+24V （+5V）1个 月3报警功能按下“ Fire Test ”键“Zone Alarm”指 示灯和 “Switch Care”指示 灯亮几十秒 后，蜂呜器 警铃响1个 月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧 固各端连接牢固，不松动5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包 扎，破损或老化 严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮

20、盒完好，无松动1个 月17 / 29个人收集整理 勿做商业用途设备序号维护保养项 目检查保养方法标准周期集 中 报 警 器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿 色）指示灯 亮，其余指 示灯不亮1个 月2电源电压在按下内部电源 切换键或外部键 “ BatterryTest ”前后，目 测指针指示是否 正常指针指示+24V（+5V）1个 月3报警功能按下“ Fire Test ”键“Zone Alarm”指示 灯和 “Switch Care”指示 灯亮，几十 秒后蜂呜器 和警铃响1个 月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年18 / 29个人收集整理 勿做商业用途5信号（电

21、源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包 扎，破损或老化 严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期烟感1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头红色指示灯亮半年探头2温感探头用 750W电吹 风，在距探测器 500MM处，向探 测器吹热风区域报警器 上相应位置 地报警指示 灯亮半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期防火1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年19 / 29个人收集整理 勿做商业用途卷帘门2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年3机械

22、部分如有锈损用煤油无锈损且表1年（齿轮、锋清洗，然后加润面涂有润滑条）滑油油4卷帘门门体用煤油清洗锈损无锈损1年部分5电机接线端用螺丝刀紧固端子无松动半年子6击碎玻璃按直观目测完好无损1个钮盒月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期防1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年火门2防火门弹簧铰键有损坏、更换备 件；若无损，加 机油完好，弹性适度半年20 / 29个人收集整理 勿做商业用途3消防通 道、防火 门直观目测，并开关防火门消防通道通 畅，防火门 开闭自如1周1排烟风机用擦布、毛刷除无尘1个表面除尘尘月2控制柜内如有烧损现象，触点完好，半部各电器拆下后用砂纸打控制启停正年触点磨，或更换常

23、3控制柜内用螺丝刀逐个紧端子无烧损半各接线端固或松动年排子及端子排端子烟4控制柜电如不亮，更换指电源指示灯1个系源指示灯示灯灯泡指示正常月统5排烟阀用螺丝刀紧固各端子无松1个（1）微动固定螺钉及各接动、微动开月开关及内线端子关固定良好部接线端子（2）复位用油壶给导轮、复位按钮控1年按钮、导钢丝、转轴加油制无误、排轮、钢烟窗开启灵丝、转轴活21 / 29个人收集整理 勿做商业用途设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1加压送风机用擦布、毛刷除尘无尘1个除尘月加2控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好，控半年压各电器触点砂纸打磨制启停正常送控制柜内各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年3接线端子及松动

24、风端子排端子系4各送风口百直观目测送风口百叶位3个统叶窗置正确月控制柜电源如不亮，更换指示灯电源指示灯亮1个5指示灯灯炮月消控制柜上电直观目测电源指示正1个源指示灯及常，开关处于月防1各类开关开启或自动状系态统2控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好、无半年控各电器触点砂纸打磨松动制各电器元件用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年3接线端子及固、无烧损柜端子排端子22 / 29个人收集整理 勿做商业用途4电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防 指 示 牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态1 个月

25、2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1 个月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消防应急广1主机各电源信号、控制信号及音量调节键直观目测信号指示正常、音量调节位置合适1 个月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1 个月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1 个月23 / 29个人收集整理 勿做商业用途播系统4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3 个月6各层扬声器接线 是否牢固、纸盒 是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破盒半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年设备

26、 机 房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面机房整洁、干净1 个月2机房内照明、电话开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常1 个月3地漏排水试验地漏排水通畅1 个月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围1个月24 / 29个人收集整理 勿做商业用途灭火 器 材2干粉灭火器直观目测 , 并用手摇动瓶体压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月3手提式 1211 灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月喷淋系统1水泵手动盘车2个月转轴转动灵活2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活半年4阀门添加

27、盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀半年5水泵和电机用擦布和毛刷无尘1个月6各信号阀直观目测在区域报警器上地相应位置无报警信号1个月25 / 29个人收集整理 勿做商业用途7各水流指示器放水试验消防值班室相应地指示灯 亮，并发出报 警3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多半年26 / 29个人收集整理 勿做商业用途版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整 理。版权为张俭个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Jians personal ownership.用户可将本文的内容或服务用于个人学习、研究或欣赏，以及 其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关 法律的规定，不得侵犯本网站及相关权利人的合法权利。除此以 外，将本文任何内容或服务用于其他用途时，须征得本人及相关权 利人的书面许可，并支付报酬。Users may use the contents o