房地产快周转开发模式

1、房地产快周转开发模式作者: 日期:快周转开发模式一、定义快周转扌甜是高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率 其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有 资金在单位时间内收益最大化。二. 案例分析（_）快周转案例分析1万科万科5986,即皇地5个月开工、9个月实现销售、第一次开盘去 化率达到80%、产品结构60%为住宅产品。万科的项目获取后3天完成 交底，交底6 0天后汇报方案，方案汇报后2 5天落实修改意见确定实施方 案，实施方案确定后6 0天出全套施工图，项目获取后148天（5个月）出 全套施工图。（注:设计在方案确定后可视情况先出土方开挖、桩基、报建 文本

2、、总平图，以满足全套施工图出图前工程、报建先行启动X全套施 工图出图后4个月工程需达到预售形象，报建需取得预售证，项目群编排三 级计划时要关注开挖、桩基、总平及报建文本等前置资料时间。通过以上 分析，可以算出万科从土地获取至取得预售证，合计用时9个月。2 泰禾集回泰禾90%的产品要做快周转，最多7-8个月就要开盘销售。皇到一块新地后，项目的所有工作不仅需要前置，而且更要做好。拿地 之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、开发等 方面必须已经有一套比较完善、熟练的程序，否则快周转只是空谈。泰禾在拿地之前做足了功课，皇到地的时候，设计基本上已经完成了,所以才 能保证拿地后78个月

3、开盘。”3 海亮地产海亮地产2012年就旗帜鲜明提出快周转战略,并要求全国各项目在 开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘12个月周期，海亮 要求在保证品质前提下将周期压缩至68个月。更有甚者，海亮部分项目 已经做到3个月开盘上匕如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地到开盘仅 仅87天的神奇故事。从以下三个方面可窥一斑：(1)快周转本质:资金的快周转在海亮看来，快周转的本质就在于资金的快周转,核心是如何最大程度 减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内 收益最大化。懂得快周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能有的 放矢，而不像其他快周转企业墨守成规的只皇规模较小

4、的地块，海亮 拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大，但只要能分期付 款，单位时间内较少占用股东资金,海亮依旧可以拿规模较大的地块。再比 如，如果规模土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财 务利息，那么该地块也是可以去拿的。所以,快周转关键在于读懂本质。(2 )快周转指标：三大运营指标海亮认为评判一个项目是否做到快周转,关键要看三个指标。一是整 体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期;二是拿地到动工、预售的 时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目皇地到动工4个月,拿地到预售要 在6-8个月以内;三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于6 0%,90天

5、内去化率不低于8 0% ,项目入住去化率不低于 98%O（3）快周转特色:工作前置以预售为界,前段快周转、后段高品质海亮快周转的速度快得惊人，但海亮如何快而不舌L?海亮快周转并非 仅仅追求项目开发从皇地到交房整体的快，而是以预售为界，前段求 快，侧重快周转,后段求高品质，以质量为先。执行上，海亮在快周转与高品质平衡上采取分段聚焦、分时聚焦的 策略:即快周转模式主要聚焦项目开发前半段（从皇地到预售阶段），这个阶 段属于股东自有资金占用的阶段，大量的财务利息要求海亮必须加快开发 速度;而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个阶段海亮则更注重项 目高品质打造。为了落实关联的高品质战略，海亮针对性推

6、行了质量第三 方检查，工程验房、客户满意度调查等质量举措，并将业主最为关注的质 量敏感点（如漏水、空洞等）进行重点把控，现场工程师每天进行23轮质 量巡检、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到预售阶段的快周转，海亮也是通过将定 位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发，而非冒质量风险一味压缩 工期。4融创中国在皇地、开工、开盘环节上，融创中国实施快字诀，节节加快, 争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的并联操作，四线对表，即在拿地 后，研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动，以最快的速度完成 销售，被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。融创对项目开发节点控制严格，一个项目在获取阶段即全面展开工

7、作，拿地后7天内确定定位和规划方案，30天内召开启动会，从集团到区 域公司高管组成评审团,对产品和品质标准、目标成本、节奏安排及利润、 现金流、IRR等指标进行明确。5 万达集回万达长白山国际度假区,12 0万平方米的建筑面积，包括九个酒店、 亚洲最大的滑雪场，三个高尔夫球场、旅游小镇等，26个月就建成开业， 创造了神话。万达青岛东方影都原定2013年7月开工，当年完成30亿 销售。但由于土地等方面原因，项目拿到预售证开盘时距离年底只有6天 时间，短短16天内，超额完成任务万达项目开发速度屡屡创造记录，与以下两点分不开:执行力与独特的 商业模式。万达执行力强，一是说到做到。万达所有项目，包括万

8、达广场、酒店、 百货、影城等，在开工时就确定开业时间。二是算到皇到。万达从事不动产 1 5年来开发超过一百个项目，不管是万达广场还是酒店，全部做到成本低 于预算目标、净利润高于预算目标。此外万达内部形成了执行力文化，建 立执行管理模式，总部集权，垂直扁平，强化监督，建立了一支强大的审计 队伍，最终靠科技保障执行。创新商业模式，让你的模式具有唯一性、独特性、不可复制性，让别 人来请你 o万达如何使自己的计划得到政府认可，可以按期或提前完成? 很多年前，万达就开始搞万达广场，一代、两代，到第三代成为城市综合体, 产生很大影响力。很多政府为打造任期内的形象工程,要排队到万达集团争取项目，项目落地后”

9、报批报建等工作，政府部门一路绿灯，相关外部影响 因素就会降到最低。另外万达拿到的土地完全是净地。6 华夏幸福基业华夏幸福基业公司，采取工业园+住宅配套的开发模式，致力于成 为全球产业新城的引领者，确立以产业新城为核心产品的业务模式。以经 济发展、社会和谐、人民幸福的产业新城为核心产品，在以人为本、 创新驱动的理念之下，创新升级政府主导、企业运作、合作共赢的市 场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构 建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓 手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城 市发展和民生保障的同时，有效提升区

10、域发展的综合价值。7 世茂集回世茂集团从高端大户型住宅、强调产品高利润转向刚需、刚改，放低 润，强调周转率和规模的快速增长。产品研发中心专门研发了 快速周转系 列产品标准，在2 011年底对40多个项目中的30多个项目调整和修改了产品结构，把单一大户型产品调整为大中小户型产品并存。8 恒大地产恒大通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现投 资周期最短的目标，集团所有项目在土地获取后后6个月内推出预售计划, 标准化营销程序确保在收购土地后68个月内开始项目预售。恒大依靠 集团化紧密型管理模式,确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工 组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速

11、开工建设;依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位和方案拟定及实施;通过全国统一招投标整 合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及质量;通过实施标准化的工程 管理、质量控制体系，保证工程质量；并通过实施标准化的开盘模式，实 现快速销售的目标。恒大地产采取由精品战略、快决策标准化、产品线组成的产品战略。精品战略：精品标准+环节精品+精装修。制定精品工程标准600 0余条，达不到精品标准的房屋绝不交付使用，将精品标准贯穿于设计、施 工、监理、验收等整个流程;采用过程化控制的质量锤制度，由专人严 把质量关;标准指导人，过程控制人，从产品链各个环节保证项目品质;与 国内外3 00多家相关行业龙头企业建立合作联盟，满屋名牌，9A精装，针 对不同级别产品有明确的装修标准，集团统一采购配送原材料，从源头保证 精装品质快决策标准化:决策快.开发快、复制快。产品高度标准恒大能做 到昆明和沈阳的同一类型项目，路灯的型号、大门、门把手都是一样的 标准化产品复制快，节省设计费,决策快,开发快，但本地化程度低。产品线清晰:产品线+产品组合+产品结构。按照产品定位划分5大经 典产品系列，产品组合:1 5 0多种标准户型，按照不同项目需要进行组合, 产品结构:传统中端及中高端产品:高端产品:旅游度假产品=7:1:2。9龙湖地产龙湖地产构建产品标准体系，模块标准化为基础，通过组合和PBS ,组 成产品。