二手房市场出现的问题及其对策说课讲解

1、第一章引言 1.1概述 二手房市场又称存量房地产市场。是扌旨使用者之间.经营者之间.以及相互之间 的交易行为。二手房市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。 二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐E斩放开，进 入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂， 涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上 二手房本 身又有许多不同于新开发房地产商品的特征，使二手房交易环节更多.程序更加复杂， 风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的 许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产

2、整体市场，关注和掌握房地产市 场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法 和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。 近几年我国二手房价格随房产地行业升温一路上涨，二手房市场持续升温。然而 严峻的客观环境绐二手房行业也带来了强大威胁，同时也是二手房行业趋向 于规范 彳匕的历史机遇。在资金紧缩.土地供应受限.购房者理预期降低等诸多不利因素制 约下，二手房交易市场也面临一次次的洗盘。 同时，在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易 提供 服务。八口：二手房咨询.价格评估.房产经纪.按揭担保活动，既为二手房销售提 供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供

3、服务，依附于二手房交易市场而存在。 但涉及其中 的中介公司同 时也存在着良莠不齐，行业收费标准不明确，监管不到位 等问题有待改善和解决。因此研究我国二手房市场和存在问题，从而为规范我国二手 房市场促进其合理发展提出可行性建议的必要性愈发重要。 回首二手房交易市场十几年来的发展，期间走过了起步.发展. 高峰.调 整的 各个阶段。通过对二手房市场的扌它掘，分析我国房地产销售现状以及我国二手房市场 发展存在的主要问题的基础上，提出完善我国二手房市场健康发展的对 策建议，以期 推动我国二手房市场的快速发展。作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经 成为人们街头巷尾热议的话题，随着新楼盘的遍地开花，

4、二手 房市场也日趋活販。主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新 精品文档 建住房面积较大，新商品房总价偏咼。越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总 价较低. 配套成熟. 交通便利的二手房，还有一些人改变观念不想使自 己的生活被房 贷压不过气选择租赁，二手房中介市场越发火热。 1. 2研究背景 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观 30多年来 房地产市场的发展历程，经历三个历史阶段的发展，使得城市百姓已经从无房户、困 难户过渡到了有房户.富裕户，并逐步向追求居住条件.提高居住质量方向发展。第 一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地

5、大兴土木， 许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群 逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了 商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件， 由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐勺斩出现了商 品房空置积压的现象。第三 阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始 追求居住质量，房地产运作完全市场F匕，百姓由于自 己掏钱买房，追求居住条件和居 住质量已成为大部分居民的首选 目 标，许多 居民开始调整住房需求，买条件更好一点房子的同时卖自己已有的住房。房地产 市

6、场经历了这三个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的 一系列售房体系已经土崩 瓦解或不适应 目 前市场彳匕运作而被淘汰，房产中介及 二手房中 介产业应运而生。 二手房中介业是房地产市场发展的重要组成部分。 随着改革开放以来中国房 地 产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤 其是 住房福利制度的终止和货币化分房制度的兴起，对全国房地产市场产生了深 远的影响， 二手房也在各地开始迅猛发展。与此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有， 进入了飞速的发展时期。房产中介从4、到大，从无到有，在短短 几年内迅速崛起，主 要得益于我国房地产市场的发育. 成长

7、和壮大，得益于房地 产市场从计划经济走向 市场经济的转变过程。由于福利分房的纟冬止和货币分房的开始，使得广大百姓拥有 一奈住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则.政府对房改力度的加大， 以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给 房地产市场创造了无限商机，使得 房产中介业尤其是二手房市场成为房地产市场 中 不容忽视的靳兴行业。 房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是启动 房地 产市场，带动了上百个相关行业的生存和发展，还可以解决几千万人的就业 问题。而 面对房地产业从以往集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们 不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已

8、不可能打开市场。其中房产 中介行业的发展，从某种意义上说，架起了市场与消费者之间的桥梁，对带动房 地 产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓要住房从过去的找单位. 找领 导转向 找市场. 找中介。各级政府通过搞活二级市场. 放宽信贷政策. 上市房改 房等一系列 手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运 作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房.旧房，促进新房的销售起到的作用十分明 显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成 绩显箸，2000年二手 房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表 明，哪个地方中介市场活販， 哪个地方的房地产市场

9、发展就快。房地产中介在经 济发展中的作用越来越重要，各 级政府都十分重视这一产业的发展。 而我国的住房制度改革，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以 来， 有了很大的进展。特别是国务院 1994 (43)号文件国务院关于深化城镇 住房制度 改革的决定发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已 停止了住房的 实物分配，一. 二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的 “国 十五条” 中又明 确指出 “积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引 导居民通过 换购. 租赁等方式，合理改善居住条件” o 由此可见，国家对新建商品房市场调 控力 度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场

10、将发育成熟，逐步成为与一 手房市 场相竞争和共存的市场形态。 1. 3研究意义 二手房市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，因此，我国 二手房 交易市场的发展前景十分广阔。二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟 等优 势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下. 城市 拆迁工作 带来相关人员的的二次置业需求. 外来人 口对住房的需求逐渐从租赁转 向产权的购 买. 城市交通的拓展完善带动相关地带的地域升值等因素都使得二手 房需求量在逐年 递增。 随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其房的理二 手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更

11、大的贡 献。消费者需 求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房产业的发展。而二手房产业的发 展，又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作用。因为在任何一个国 家和地区，二手房产业都是国 民经济的一个重要构成部门。研究二手房市场发展中存 在的问题，认识市场机制和价值规律的调节作用，合理配置土地. 资金以及劳动力等 资源，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济 效益，不仅可以及时避免一些尚在 萌芽状态的问题，而且长远看来必将促进房地 产业和国民经济的繁荣与发展。 但二手房市场存在的问题是不可避免的，和一手房不太一样，二手房交易流 程长， 涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，

12、风险无处不在，所以对我国二手房 市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。同时，通过 运用经济理论和方法对我国二手房市场现状的研究，一方面可以了解和学习国家 相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势； 另一 方面作者更希望的是可以通过对我国二手房市场交易的现状和对策的分析研究结果以 及对我国二手房中介服务行业存在部分潜规贝!J的揭示，为我国二手房 的公平合理交易提供一些理论依据，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一些积 极有效的参考信息和应该注意的问题，使其具有重要的现实意义和参考价 值。 第二章二手房市场发展概况 2. 1近年以来二手房交易发展 二手房市

13、场从兴起至今，一宣保持着较强的发展势头，特别是改革开放以来，房 地产市场经过多年发展，一手房开发项目不断进入市场，为二手房市场提供了 大量的 潜在交易房源。相对于传统单位的福利分房，二手房的发展的速度相当之 快。 中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以 往 房地产经纪企业单纯增加门店.对夕卜扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐$斩向对 外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务.连锁经营等发展迅速，成为百强 企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市 场，房地产经 纪行业也面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交

14、易 成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内五万多家房地产经 纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退 出市场。建设部.国家发改委以及工商总局三部委联合发布了房地产交易秩序整治 方案，首次明确房产中介在代理买卖二手房 时，将禁止赚取差价，此举也意味着房 产中介行业及其二手房产业即将面临着一次大规模调整。 2009年对于二手房市场来说是一个颇具标志性和传奇色彩的一年。从年初 悲观迷茫的市场观望到年中市场是否会转好的争论再至年底的恐慌性购房，房地 产市场完成了从绝对低谷到盛世巅峰的逆转。而作为二手房市场来讲，在全年稳 增长. 促发展的基调下，一系

15、列针对性的惠市政策的出台，更加推动了二手房市 场的发展。 2010年以来，随着二手房交易价格的持续上升，各城市的内外城区 的价位差明显拉大， 同时房地产市场也得到政府出台的各项政策的调控，二手房 地产市场一直保持着快速健康地发展。 纵观近些年二手房市场的发展，二手房市场整体发展主要有以下几方面的特 占： 亠. . 沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢口：上海已有 4000多家 中介商 在从事从涉外房屋租赁买卖. 新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的 中介 服务，北京也有近2000家中介商。 二. 形成了包含二手房楼盘代理.评估.策划.二手房出租买卖.抵押担保等领 域的相对完整的 产业。 三

16、. 二手房中介的夕卜部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户藉制 度 在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，这一切都预 示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向 成熟。 与此同时，我国二手房交易状况也一直保持着较稳定的增速。近年来，我国 房地 产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。比如我国，仅2012 年1-8月份，共办理各类房产交易25452件，面积283万平方米，交易额89. 56亿元。 交易平均单价为39818. 72元。其中增量房16295件，面积193. 54万平方米，交易额 56. 7亿元，存量房1157件，面积98. 46万平方米

17、，交易额29. 86亿元。二手房由于价 格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品 房价格长时间居高不下. 城市拆迁工作带来相关人员的的二次 置业需求. 外来人口对 住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买.城市交通的拓展 完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了我国二手房需求量在逐年递 增。 2. 2市场需求旺盛的原因分析 二手房产业在发展过程中一直保持着良好的势头，市场需求总体保持旺盛态 势， 具体看来是以下几个原因使其市场需求旺盛： 首先，二手房的价格相对一手房而言较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中 必不 可少的一环。住房者根据经济收入的变彳匕，而逐步提高改

18、善自己的居住品质，对于一 些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质 要求也不是 很高，价位低.交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房. 已购公房及经济 适用房业主，他们会选择购买面积更大.户型更好. 配奈更完善 且价格便宜的二手商 品房O 其次，拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。随着我国的 城市 改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻 找新的住 所，这样一些二手房就成为了这些拆迁户考虑的董点。例如，北京市前些年劳动西路 一带的拆迁，由于这个地区大多是我国客车厂. 我国油脂厂等工厂 的集体宿舍，拆迁 补偿费用是远远买不起这

19、一地区的商品房的，力口上这些工厂都 已倒闭或重组，大部分 居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻求新住所的时候, 二手房会是他们 的 重要选择。 第三，城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的 优势。大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而 二手房以交通便捷. 社区成熟. 配奈设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着 我国 的经济发展，环境建设加快步伐，使我国的交通更加畅通无阻，居民出行时 间将大大 缩短。 2. 3中介机构在二手房市场上的作用 在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估.交易.代理. 咨 询等服务及蕃后

20、管理服务的机构，一般都称为房地产中介或房地产交易评估公 司。完 善的房地产中介体系包括有房屋交易.鬲虫资按揭. 物业管理等为房地产交 易而提供相 关咨询服务。目前，我国房地产中介估公司提供的中介服务，大致有 房地产买卖. 租 赁.互换代理业务；房地产策划.楼宇按揭.融资贷款.物业评估等方面所提供的咨 询服务。 房地产中介在上述方面的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间 提供 合理. 公正. 公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是需要合理计 酬的。很 多发达国家在房地产行业，无论是买卖存量房产还是増量房产, 几乎都是 经过中介进 行交易的，所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的

21、。随着我国房地产业的发 展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，这对活跃房地产市场，促进房地产业的健 康发展，具有重要的现实意义。 同日寸，中介公司信，鬼量大，加上中介公司的毎个经纪人本身自有的素质和客 源， 汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。作为行业细分的产物,中介服务行业联 结着房产供需双方，对于促进二手房市场发展具有不可取代的作用。二手 房中介公司 对二手房交易业务的办理十分专业，而一般客户则很难通晓目前尚较 为复杂的二手房 交易过程。委托中介公司后，买卖双方可以省去好多的麻烦。 更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖 双 方的交易安全起着十分重要的保

22、证作用,保证双方的利益不受损害。 由此看来， 中介公司在二手房交易过程中的作用不言而喻 第三章 二手房交易存在的问题及原因分析 3. 1供需矛盾日益增強 大家都知道，土地是不可再生的稀缺资源，加上国家严格保护耕地，土地供 应数 量受到严格控制，房产市场不能根据市场的需求信息自动调节数量，因此形 成产品市场化与要素非市场化之间的不对称。近几年随着经济快速增长，居民财 富越 来越多，导致了购房需求的持续上涨；另一方面，我国 “人多地少” 的基本 国情决定 了住房供应不可能无限制的增加。因此，只要我国经济持续保持较快的 增长势头，就 会引起供需缺 口不断加大，房价持续上涨，使得供给数量与房产需 求的

23、矛盾形成恶性 循环。 首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。其次随着我国城市 化进 程加快，大量农村务工人员涌入城市，以及中小城镇人口向城市集聚，导致 居住需求 量增加。最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，人口从偏 远地区（如新 彊，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密 集。然而城市区域 有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而 带来一波房价高涨。 土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润，把资金投入了建设大面积住 房、 别墅等高档住宅，导致房产供应结构不合理，使得大量高档住宅由于居民买 不起而闲 置，开彳成房产供应紧张

24、的局面。近几年，随着经济适用房面积的增加，其增幅有所加 大，但比重还是很小，仅有 5M右。经济适用房是国家对开发商 进行补贴，由开发商 按政府指导价格销售给低收入群体，但是其绝对量依然偏低，只有保障极少部分的居 民的低收入者拥 有购买经济适用房的权利。这样，对于收 入不高，但又无权购买经济适用房的，另夕卜一部分人就成了城市的“夹丿层”，这一 部分人由于收入不高而无法购买高档次或成本过高的商品房，也无法享用经 济适用房，因 此开刁成大量高档住宅闲置，而一部分人因 买不起房而租房住。 我国的保障性住房建设又相对滞后，也加剧了这种矛盾。保障性住房是扌旨政 府为 中低收入住房困难家庭所提供的限定标准.

25、限定价格或租金的住房，一般由 廉租住房. 经济适用住房和政策性租赁住房构成。现如今保障性住房的突出问题 首先 是未保障到需保障的中低收入家庭，在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式, 一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没 有拿到经济适用 房。而且真正的低收入人群大多不会发出声音，他们不懂使用网 络，微博，投诉等措 施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经 济适用房。其次是经济适用房只是保障了本市住房困难 的家庭，而广大的非本市的住 房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。最后相 对于商品房保障性住房还极为稀少， 尤其是对于廉租房的建设

26、，由于收益不高更 是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中 低收入人群的最佳选择。 3. 2中介市场存在的问题 另夕卜，中介市场存在的一些问题也不容忽视，近些年，二手房市场迅猛发展，部 分中介公司为了牟取利润盲目扩大规模，增加业务量。由此暴露出中介公司自 身的问 题一些亟须自 身改善的问题，具体体现在： （一）中介公司的信用信誉度低。由于受资金. 人才. 管理、理念等诸多因 素 的影响，一些中介公司缺乏营造公平.公开.公正市场氛围的意识，欺诈现象依 然存在, 比如参与炒房. 吃差价.制造虚假信息，骗取看房费等。这虽然只是个 别现象，但造 成的影响却很恶劣。较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈行

27、为有： 一. 以包销的 名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣 金以外的报酬。 二. 有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片. 所发布的广告 宣 传都是虚假信息。 三. 房地产执业经纟己人出租. 出借经纟己执业证书。 四. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。中 介公司 只有诚信经营、 取信于民. 服务于民，才能赢得客户的信任，客户才会主动到中介机构进行交易, 中介 公司也才能获得生存和发展。为此，中介公司应提高操作的透明度，提供准确 市场行 情及真实的房产交易信息，走诚信立业之路。 （二）从业资格准入门槛较低。房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质 管 理和人员

28、的资质管理不严格，形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力 欠缺的 从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导 致房地产中 介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。随着房地产市场发 展迅猛，房地产 中介公司发展过快，很多中介公司没有达到 要求。有人甚至将某些 中介开彳象地描述为 “一间房子+ 张桌子+ 台电脑+部电话”。许多中介 公司的房产经纪人素质良莠 不齐，大学生培训几天入职多数，人员流动频繁，直接 导致服务水平低下，甚至利用 客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟 利。 （三）存 在大量黑中介。当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞, 黑中介利用管

29、理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的丿理, 得以生存和发展。部分 地区 黑中介的数目达到了令人角虫目惊丿的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失 的案例屡 见不鲜。 （四）法律法规不健全。虽然已经有房地产管理办法.中国房地产经 纪 执业细则等法律法规对房地产中介市场进行规范。但这些法律法规贲任不清，可操 作性不强，行业解释不清楚。立法滞后，管理部门便会因缺乏法律依据或依据不足， 无法有效整治违规行为。 （五）行业间恶，竺竞争。由于政府监管不力，一些房，也产中介企业不仅采取 无 照无资质经营. 出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢. 给回扣等抢夺同 行客户 的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不

30、一。由于价格的制定没 有统一标准， 行业间竞争恶劣，严董干扰市场秩序, 影响行业发展。 （六）房地产中介机构问题多。房地产中介机构大多注册资本少，经营规模小，整 体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营. 未经登记从事业务 等现象 发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假 信息或 “霸 王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致 从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。 3. 3其它问题 第一，夕卜资的注入对中国房价有着不小的影响。 伴随着我国经济的 不 断增长和人民币的升值，海外资金不断投向我国的房地产市场。人民币升

31、值后，海外资 金投资于房地产，可以贝兼取人民币升值后的利差的同时又不可育w在房地产上大贝兼一把， 与此同时加剧了房地产市场的风险，使得房价更是居高不下。另外，2008 年的北京 奥运会和 2010 年的上海世博会，使得中国这两个大城市成为外资 投向我国房地产的 首选。据我国统计局的统计数据，今年进入我国房地产投资领 域的外商和外资已从 过去的单纯投资一线的沿海和中城市的房地产发展策略，开始向二线的新兴城市和 内陆城市转移，并且外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和办公楼扩大至 商业，物流业等行业。夕卜资的投入使得房价处于持续高热状态，继续上涨 第二，宽松的信贷政策。在宽松的信贷体系下，首

32、先房地产开发商的资金紧 张情况很快得到了缓解，资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市 场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的 支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，是广大购房者贷款更 为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。在宽松的信贷政策下， 受益者看似包括银行，开发商，购房者。其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被 推向上涨，最后还是由购房者买单。 第三，投机性买房。我国投机. 投资性购房需求旺盛。由于我国投资渠道较 少， 闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看 好房地产。

33、投机.投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较 看，投机. 投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳 定可持 续的市场环境。投机.投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境， 对房地产业健康可持续发展危害极大。 第四，地方政府财政问题。土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资 金的 董要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而是每年收一点每年卖一点，使土地供 给保持稀缺，抬高土地价格，因此 “地王” 频繁出现。而开发商赚取的利 润就是土 地改良后与改良前的差价。地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益 者。 在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据 国

34、务院发展研究中丿的一份调 研 报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间扌妾税收占地方预算内收入 的40%而土地出让金净收入占政府预算外收入的 60%以上。在 “土地财政”上，这些 地方政府最核的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体 所有或其它用途的 土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。 第五，泡沫彳匕严重，空置率高。由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房 地产泡沫化程度较高。土地价格.房价虚涨，房屋空置率高，2012年我国 的空置房高达381. 2万奈，与1320. 5万奈房屋总量相比，占比居然高达2& 86%,而且 出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过

35、低，大部分房东并 未打算通 过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。如此高空置率的房地产 市场明显不是 由真实居住需求所能支撑的, 其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时 都有可能破裂掉。 3. 4存在问题的原因分析 随着二手房交易市场的快速发展，二手房交易过程中不可避免地也出现一些 问题。 比如手续繁杂.交易难度大.风险大。二手房一般都是个人之间的交易, 相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序复杂.交易难度大. 风 险大等特点。二手房过户慢，买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过 户后付 款，而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。交易时极易产生纠纷。由于历史 原因，目

36、前二手房房源复杂且产权归属多元彳匕导致交易的困难，作为 二手房上市交易 时极易产生纠纷。具体体现在： （一）对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房. 有共有房屋. 有的房屋 限 制转让. 房屋是否存在抵押. 是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事 人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。 （二）买方不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购 房 者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机 关申报 核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问 题就接踵而 来。 （三）卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全

37、权委托，结果使中介 公 司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。 （四）买卖双方轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合 同 中精心设计 “旱涝保收” 条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一 旦委托 中介，就难以全身而退，想不付钱很难。 （五）买方错误选择中介公司。目前，天津市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖 双 方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。 （六）相关凭证轻易交绐他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份 证 和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。 （七）对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款

38、. 办理过户夕卜，还有_些后续问题，如户口迁移. 维修基金过户等。如在合同 中没对这 些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。 （八）轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购 买低价房。一些不法之徒便利用这种理，虚构房源，施行骗术。 （九）不到现场查看房屋状况。有些购房者买房切，或是为了炒房，不到 现 场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕 疵，不 得不对簿公堂，最后还被认定为“恶意第三人”，承担不利后果。 （十）产权登庁巴与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的 趣享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见

39、利忘义，违背当 初约定， 争夺房屋。 另夕卜，政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规 制度。 尽管国家政府及相关部门已经 出台了 一些房地产政策方案，欲改变一. 二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二手房市场的 发展，然而，针对二手房市场发展的相关政策制度依然不充分。 第四章 二手房市场存在问题的对策研究 针对二手房交易中出现的问题，我们提出如下解决措施: 4.1增强政府和金融机构对二手房市场的支撑力度 政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严 格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。政府及主管部门应该从偏 重一手

40、 房市场的政策向一手.二手一起抓的政策进行转移，给予二手房市场更多 的政策支持。 政府应尽快出台规范和扶持三级市场的地方性法规，目 前我国如北 京地区非法中介占据三级市场半壁业务，急需政府查处。目前办证要 30个工作 日，抵押需要15个工作日，政府应缩办证时间，加快办事效率。 据调查，工薪阶层是二手房. 经济适用房购房的主体。目前制约我国二手房交易 最大的问题是购房者资金问题，而调整银行现行的二手房贷款政策迫在眉 睫。我国各 大银行，对二手房贷款的要求非常严，几乎到了苛刻的地步, 凡是年 限超过20年的不允许贷款。为了促进我国二手房市场的发展，各商业银行应尽 快调 整自己的房地产信贷政策，在促

41、进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各 商业银行应在积极研究简彳匕贷款程序. 加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致 力于加强内部风险管理.严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制， 加强贷前审查和还贷跟踪，建立逾期贷款的预警和催收机制。 4. 2加强房地产经纪机构的自身建设 要不断提升房地产经纪机构的形象，改变目前中介公司都是一张桌子一台电 脑, 且人员着装. 言行. 纪律方面都不规范，工作散漫等不良形象。要不断提升 从业人员 的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度 注册验证制度， 建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度，组织行业教育培 训等。二是不断提升

42、 从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练 掌握税率及计算方法，贷款要求.所需资料及贷款环节，过户资料及环节。 严格房地产经纪机构登记备案管理。凡新设立的房地产经纪机构或新 下设的分支机构，注册登记经营范围包括 “房地产经纪（咨询）项目的，在 取得营业执照和税务登记证后，必须向所在地的区房产局申请办理备案登记，领 取 房地产中介机构（分支机构）备案证；新设立的房地产经纪机构应当至少具有一 名注册执业的全国房地产经纪人和三名以上取得本市房地产经纪从业人员 证书的经纪 人员，其分支机构应当至少具有两名以上房地产经纪人员。同时，房地 产经纪机构 主要负贲人 （法定代表

43、人或总经理）和分支机构负贲人应当至少是取 得本市房地产经 纪从业人员证书的经纪人员；市房产局定期组织对房地产经纪机构（分支机构）及从 业人员的年检，全面了解其机构的经营状况.经营地点及持证人员的变化情况，对年 检合格的房地产经纪机构核发房地产中介机构（分支机构）备案证；由市房产 局和房地产中介协会负贲组织对房地产经纪从业人员的培训、发证工作。房地产经纪 人员必须经考试合格取得证书后，方能上岗 执业。 加强变更. 注销备案. 遗失补证管理。房地产经纪机构的名称.地址. 法 定代表人及股东.注册资金等备案内容发生变更的，应当办理营业执照变更手续后30 日内，办理变更备案；房地产经纪人员变更从业机构

44、，应当自变更之日 起15日内办 理变更备案；房地产经纪机构或分支机构因注销的，应及时办理注销备案。未按要求 办理注销备案的，由房产局宣接注销其备案，收回备案证或公告备案证作废；对因违 规经营，老百姓投诉，限期整改而仍未改正的，市房 产局将联合工商部门吊销营业执照，并直接注销其备案，收回备案证或者公告备 案证 作废， “市房产局政务网” 公示3 0天；房地产经纪机构或分支机构注销备 案后，其 房地产经纪人员也将随之自动注销在该机构的执业（从业） 资格。房 地产经纪机构注销备案后，其下设的分支机构同时被注销备案；房地产经纪机构 或分 支机构因遗失备案登记证而补证的，须在有统一刊号的报纸刊登一个月

45、“遗 失作废” 声明后，再到所在区房产局申请补证。 规范备案登记程序。第一. 提出申请，房地产经纪机构 （分支机构） 应持有 关 证件和材料，在规定的时间内，向所在地的区房产局提出备案申请； 笫二. 受 理申 请。各区房产局在接到上报的备案资料后，应详细查验各类证件和资料，耳关合市房产 局现场查勘；第三.审核发证。各区房产局提出初审意见，初审合 格后报市房产局， 经市房产局主管部门审查合格，报局主管领导签批后，由市房产局及时通知区房产局 核发房地产中介机构（分支机构）备案证；第四.办理房地产经纪机构（分支机 构） 备案登记，自收到申请书及全部材料起，其工作时限为7个工作日；第五. 发布 公告。

46、房地产经纪机构 （分支机构）的名称. 住所. 法定代表人或执行合伙人. 注册 资本.房地产经纪人员等备案信息，记入 房地产中介信用档案系统，并通过市房产局 政务网向社会公示。同时，房地产 经纪机构 （分支机构） 须将取得的营业执照. 税务 登记证. 备案证以及所有从业 人员的姓名. 照片. 执业的经纪项目. 联系电话等在经 营场所明示。 规范二手房网上交易秩序。实行网上签约资格授权，房地产经纪机构（分 支机构） 一经备案应及时向市房产信息中心申请二手房交易网上签约资格，获得 批 准后，由市房产信息中心负责系统安装培训，经纪机构 （分支机构）的经纪人 员可 获得操作密码和使用系统的授权；定期组织

47、对授权网上签约的年检，全 面了解房地产 经纪机构 （分支机构）的经营情况. 经营地点及操作人员的变化 情况，对于房地产中 介机构 （分支机构） 投诉集中的单位和个人，在年度检查 中不合格，或未在规定的时 限内接受年度检查者暂缓签约，限期整改，逾期不改 的市房产信息中心将终止其二 手房网上签约系统的操作；加强信息管理和培训，市房产信息中心应不断改进房地产 经纪机构 （分支机构） 备案管理系统和 二手房网上签约系统，尽早完成网上签约系 统与备案管理系统的衔扌妾，做好培训服务工作，优质高效地保障网络系统的畅通； 严格二手房网上签约和交易资金监管，房屋权属登记部门应加大对房地产经纪机构 （分支机构）代

48、理二手房 买卖网上签约和交易资金监管力度，所有二手房交易都必须网上签约，交易资 金 （含 当事人的首付资金）必须通过房产局授权的监管银行进行监管和支付，同时建立与金 鬲虫. 工商. 公安等部门的协管机制，共同保障房地产中介市场的秩 序及交易资金的安 全，维护双方当事人的合法权益。 建立诚信档案及公示平台。实行经纪机构 （分支机构） 执业诚信情况的收 集和 报送制度。各房地产经纪机构 （分支机构） 毎季向所在区房产局报送诚信 信息，主 要包括机构的基本情况. 人员信息. 规模信息. 业绩信息及是否有投诉. 纠纷以及投 诉.纠纷处理情况等；市房屋产权监理处. 市综合执法队. 各区房产局. 市房地产

49、中 介协会也应毎季向市房产局报送经纪机构（分支机构）的执业状况，特别是群众投 诉情况. 执业中的不良行为等； 实行信用等级评定。毎年一次并予以公示。房地产经 纪机构 （分支机构） 和从业 人员被记入良好行为. 不良行为记录，警示名单或者重 点警示名单的，都将按有关规定在市房产局政务网上公布；加强执法检查。市房产综 合执法队应联合 工商. 物价等部门开展经常性的执法检查，坚决打击 “黑中介”， 不良中介，严 肃查处房地产中介市场的各种违法违规行为，对违法违规的市场中介 组织和从业人员，除经济处罚外，还要依法取消执业资格. 清出市场，甚至移送司法 机关 追究其刑事责任；强化行业自律。市房地产中介协

50、会应努力发挥其协调. 沟通 作用，为政府管理部门提供政策建议，为会员和行业提供市场信息. 市场预测，协助 市房产局做好房地产经纪从业人员的继续教育，开展信用等级评定工作，努力实现 行业自律，推动全市房地产中介行业的规范.理性.有序.健康发展。 倡导诚信经营品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务 和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。以诚信为本，阳光操作。在经 营活动中切实履行自己的职责和义务，坚持以公平竞争. 诚实信用为原则，加强对房 地产中介从业人员的业务培训和行业行为教育，提高从业人员的执业观念.执业态度. 执业纟己律和执业作风，强匕企业内咅卩管理和机构建设，树立创新

51、意识和品牌意识，立 足与企业的长远发展，牢固树立 “诚信为本阳光操作” 的服务理念，取 信于民。 4. 3加强对房地产经纪机构的监管 随着我国房地产中介机构队伍不断壮大，中介机构与二手房市场的默契度也越来 越高，中介服务的种类也越来越多样化，一些注重服务.操作规范.口碑较 好的中介 公司越来越赢得消费者的信赖。但是，我国 目前的房地产中介还没有规 范，对房地 产经纪机构和人员的价格违法.赚取差价.不正当竞争.分割出租. 挪用交易资金等 违法违规行为，可以采取记入信用档案. 媒体曝光. 取消网上签 约资格等多种管理手 段和监督措施。建立房地产中介公司诚信. 接受社会监督，并对业务规范的房地产中

52、介公司进行年度评优和对夕卜宜传，树立行业榜样开彳象， 改善房地产中 介公司 在市民丿 目中的形象，促进本行业的发展。 完善相关法律法规体系。相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系，市场 经济是法制经济，建立健全有关房地产中介管理的政策.法规和制度，做到有法可依. 有法必依. 执法必严、违法必究，是实现房地产中介行业规范彳匕管理的 基础。对中介 管理工作应使用法律. 经济手段, 规范中介市场。明确规定中介机 构的权利与义务， 使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执 业。严格把好房地产经纪 机构及其人员的市场准入关，加强执业人员的培训，对不 符合要求的中介坚决取缔， 加大打击黑中

53、介的力度，对中介机构和从业人员实行 严格的准入清出机制。建立房地 产中介服务的行业管理规定和从业人员的职业道 德规范，使政府.中介机构和从业人 员有法可依，依法行事。 诚信经营，加强品牌建设。品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只 有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。房地产中介机构在进 入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建 设来约 束从业人员的职业道德，加强机构內部的自我管理，提高企业的核竞争 力、致力于 诚信经营和品牌建设。 完善协调机制，加强监管力度。政府除加强部门间的协调之外，还应利用网络化 手段细f匕分工，简彳匕管理流程，透明指导监

54、督职能部门的工作。政府部门对 房地产 中介行业的管理力度也应加强，特别是银行应加大资金的监管力度，完善 资金监管服 务体系，减少交易的资金风险。政府部门还可设立房地产中介行业协 会，由行业协会 提出规范化的执业要求，对违规行为处分。充分发挥行业协会在维护房地产中介市 场和房地产中介从业人员合法权益的作用, 充分发挥行业协会 在管理房地产中介市 场和房地产中 介从业人员 的 作用。 另外，作为消费者应不断提高购房意识怠识，提高警觉性。购房前认真索取中介机构 的营业执照. 执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必 要时可以向工 商部门. 房产管理部门要求验证。达成协议后，对办理产权过户手 续，购房者应当本 人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险 就会凸现，才能便于及时解决。 第五章二手房市场未来的发展方向 2014-2017年，面对新的发展形势，中国房地产中介行业会面临怎样的发展机遇 和的风险？而我国房地产中介企业又该如何分析当前发展开彳势.制定相应策 略呢？最重要的问题是如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展。 树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任。树立品牌是企