台州物业专项维修资金使用办法

1、市物业专项维修资金使用办法第一章 总 则第一条 为进一步加强我市物业专项维修资金使用管理，严 格物业专项维修资金使用审批程序，保障物业共有部位、共有设 施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根 据物权法、物业管理条例和省物业专项维修资金管理 办法等有关规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域由物业主管部门代为 管理的物业专项维修资金的使用、监督和管理。实行业主自主管理的，可参照执行本办法。第三条 市物业主管部门负责对全市物业专项维修资金的 使用进行监督、管理。县（市、区）物业主管部门负责对本行政 区域物业专项维修资金的使用进行监督、管理。第四条 物业专项维修资金的使用

2、应当坚持“业主集体决 策、企业操作、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，做到 公开、公平、安全使用。第五条 物业专项维修资金专项用于物业管理区域共有部 位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造。国家有关规 定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的，不得在物业专项维修资金中列支业主应当增强物业共有部位、共有设施设备维修、养护的责任意识。物业服务企业应当按照物业服务服务合同的约定，加强 对物业共有部位、共有设施设备的日常维修、养护和管理，最大 限度延长使用寿命。共有部位、共有设施设备因相关专业单位施工造成损坏或者 属于人为损坏的，应及时恢复原状，其维修费用由责任人承担。第二章 使用围第六条

3、 共有部位维修、更新和改造围包括：（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、 屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；（二）屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层 的；（三）门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部 位楼地面、墙和顶棚面层脱落或者发生渗漏，门窗及楼梯扶手因 破损影响正常使用，需要修缮的；（四）外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等 影响正常使用，需要修缮的。第七条 共有设施设备维修、更新和改造围包括：（一）物业管理区域道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破 损严重，影响安全和正常使用，需要整体或者局部修复的；（二）楼宇公共排水管道、 落水管、

4、水箱、加压水泵等老化、 损坏，需要更新改造的；（三）整体更新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主 要部件，一次性费用超过原造价 10%的；（四）整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件，一 次性费用超过电梯原造价 10%的；（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共有设施设备 使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的；（六）小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损 坏影响安全和使用，需要整体或者局部修缮、更新的。第八条 相关专业单位按照省物业区域相关共有设施设备 管理办法（浙政发 200719 号）等有关规定，负责对物业管 理区域的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。第三章 使

5、用程序第九条 物业服务企业应当按照物业专项维修资金使用围， 根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意 见，提出一定时期物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造计划，并制定物业维修、更新和改造方案。物业维修、更新和 改造方案包括：（一）物业维修、更新和改造容及实施围；（二）工程预算；（三）物业专项维修资金的列支围、分摊方式及面积；（四）物业专项维修资金缴存余额；（五）物业维修、更新和改造组织方式；（六）维修施工单位选择方式；（七）施工方案及实施时间。物业专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委 员会证明到物业主管部门查询，物业主管部门应当出具被查询物 业专项维修资金缴存余

6、额证明。第十条 物业维修、更新和改造费用工程预算 1 万元以上的， 在提交业主大会讨论前，由业主委员会委托有资质的工程咨询机 构进行审查。委托审查费用计入维修、更新和改造成本。第十一条 业主大会已成立的， 物业服务企业应当于每年 12 月 31 日前向业主大会提出下一年度维修计划和物业专项维修资 金使用方案。物业专项维修资金的使用方案应当由业主大会决定。业主委员会应当通过召开业主大会或者入户征求意见等对 物业维修、更新和改造方案进行书面确认。物业维修、更新和改 造方案应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积 2/3 以上且 占总人数 2/3 以上的业主同意，由业主委员会组织实施，并报物 业专项

7、维修资金管理机构备案。物业管理区域共有设施设备维修，涉及全体业主利益的，应 当由业主大会决定。整幢住宅或者每个单元共有部位、共有设施 设备维修，涉及部分业主利益的，应当由各受益业主集体决定， 业主委员会负责监督实施。经业主书面确认的物业维修、更新和改造方案应当在物业管 理区域进行公示，公示期 7 日。业主对公示容有疑义的，业主委 员会应当认真做好解释工作。第十二条 业主分户帐物业专项维修资金余额不足首期缴 存额的 30%时，维修、更新和改造费用由业主按规定分摊。涉及 全体业主利益的，分摊方案由业主大会决定，经所持投票权 2/3 以上的业主书面同意， 全体业主共同执行； 涉及部分业主利益的， 由

8、业主委员会牵头，分摊方案经相关受益业主集体决定并执行。第十三条 物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标 方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造；工程项 目较小的，相关业主、业主大会可自行选定施工单位。施工单位 应当具备独立法人资格并具有与物业共有部位、共有设施设备维 修、更新和改造施工容相符的相关条件。物业服务企业应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包方式、工程容、工程围、施工期限、工程造 价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等容。第十四条 物业服务企业持经审核的物业维修、更新和改造 方案和资金使用预算及下列材料到项目所在地物业主管部门申请 使用物业专项维

9、修资金。（一）物业专项维修资金使用申请登记表；（二）业主大会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；（三）公示情况照片及物业维修、 更新和改造方案公示证明；（四）工程施工合同。第十五条 物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当在 5 个工作日按下述要求完成核准手续：（一）审核工程预算书；（二）核对物业专项维修资金存款余额；（三）按照物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的 70%，开具物业专项维修资金划转拨付单， 并将支用部分资金由专 户划转入支用户；（四）按照工程进度向申请人分期拨付。提交申请材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部容，并出具补正告知单第十六条 物业共有部位、共有设施设备维修、更

10、新和改造 工程实行现场鉴证制度。物业服务企业、相关业主代表应当参与 工程施工现场管理，对工程围、工程数量、所需材料、采用工艺 与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。第十七条 工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资 料。物业服务企业应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员 会和相关业主等对工程进行验收，并签署物业维修、更新和改 造工程验收报告。工程验收合格的，物业服务企业应当将费用清单、发票及验 收报告告知业主委员会，业主委员会主任、副主任阅后签章。第十八条 物业服务企业应当按照决算费用作出物业维 修、更新和改造工程费用决算分摊清册，并在物业管理区域进 行公示，公示期 7 日。业主对公示容有疑义

11、的，业主委员会或者 物业服务企业应当认真做好解释工作。第十九条 物业维修、更新和改造的费用按下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新和改造，由专有部分业主自行 决定，费用由业主自行承担，不动用物业专项维修资金；（二）部分共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造， 由部分共有部分、共有设施设备的业主会议决定，费用由部分共 有部分的业主按权属份额承担 （权属份额按建筑面积分摊， 下同）；（三）全体共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造， 由全体业主会议同意，费用由全体业主按权属份额承担；（四）物业未全部出售的，拥有未出售物业所有权的建设单 位应当按未出售物业的建筑面积所占比例承担共有部位、共有设

12、 施设备的维修、更新和改造费用。第二十条 决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程 造价或者在约定围的，物业服务企业到物业主管部门办理工程尾 款核拨手续，应当提交下列材料：（一）物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明；（二）公示后的分摊清册；（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造工程费用决算 分摊清册公示证明；（四）发票及费用清单；（五）物业维修、更新和改造工程验收报告。物业主管部门应当在 10 个工作日，将工程尾款核实后划转 到支用户，拨付给物业服务企业。同时，按照分摊清册从相关业 主的个人物业专项维修资金明细账中核减。第二十一条 物业服务企业应当严格控制工程费用。决算费 用超过物

13、业维修、更新和改造方案工程造价的，所超费用未按本 办法第十条和第十一条的规定经业主审查同意的，物业主管部门不予拨付工程尾款。第二十二条 物业专项维修资金使用后，物业主管部门应当 将物业专项维修资金使用申请登记表、相关业主书面确认 证明原件、工程施工合同、物业维修、更新和改造工程 费用决算分摊清册、物业维修、更新和改造工程费用决算分 摊清册公示证明、 物业维修费用发票复印件及物业维修、 更新和改造工程验收报告按物业项目立卷存档。物业服务企业应当将物业维修、更新和改造方案、相关 业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、物业维修费用发票 复印件、物业维修、 更新和改造工程验收报告 （副件） 及物 业

14、维修、更新和改造工程费用决算分摊清册按物业项目立卷存 档。第二十三条 根据省物业专项维修资金管理办法规定， 用于涉及安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更 新，或者按有关技术规要求必须维修的，以及发生危及房屋及其 配套设施设备安全紧急情况的，由物业服务企业或者相关业主提 出建议，经业主委员会或者社区居委会核实、认定，可直接拨付 应急维修资金。物业服务企业应当立即告知业主委员会或者相关 业主并向所在地物业主管部门报告，同时报送相关维修资料申请 备案，及时组织进行维修。物业服务企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任危及房屋及其配套设施设备安全的，一般是指：（一）

15、物业共有部位、共有设施设备发生危险；（二）因室线路故障而引起停电和漏电；（三）因水泵故障和进水管的水管爆裂造成停水和龙头严重 漏水；（四）落水管堵塞和水盘等设备漏水；（五）电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；（六）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶 手栏杆松动、损坏；（七）其他属于危险性急修项目。第四章 服务监督第二十四条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委 员会或者相关业主可申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行 安全鉴定。鉴定费用计入物业维修、更新和改造成本。第二十五条 房屋维修工程，业主委员会可以委托物业服务 企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理。监理费用

16、计入物 业维修、更新和改造成本。第二十六条 业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的， 物业服务企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构 进行复核，委托费用由委托人支付。疑义成立的，委托费用由相 关责任单位（或个人）支付。第二十七条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应 当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协 调工作。因工程施工不可避免的原因造成业主房屋自用部位装修损 坏的，应当修复或者给予合理补偿。费用计入维修、更新改造成 本。第二十八条 在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少 噪音，防止污染。物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监 督，对违反施工操作规程及扰

17、民行为及时制止。第二十九条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑 义的，业主委员会应当及时向物业服务企业反映；确有问题的， 物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解决。第五章 附 则第三十条 未成立业主大会和未实施物业管理的住宅小区， 由开发建设单位会同所在地社区居民委员会依照本办法的规定向 相关业主征求意见后，申请使用物业专项维修资金，并接受当地 物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。物 业管理区域业主较少的（ 50 户以下），经全体业主书面同意，按 照本办法申请使用物业专项维修资金。第三十一条 本办法所称以上、以下，均包含本数。第三十二条 已建立物业专项维修资金的非住宅商

18、品房屋 参照执行本办法。第三十三条 本办法自发文之日起施行。附件 1：物业维修更新和改造方案（示文本）一、项目概况项目由 开发建设， 坐落于 ，结构为 ，共有 幢， 户， 平方米， 年 月竣工，已超过房屋保修期。二、申请使用专项维修资金的原因 据业主反映和现场查勘，项目 （楼栋号）存在的情况，严重影响业主正常生 活，需要申请使用专项维修资金进行修缮。三、维修、更新和改造容及施工工艺四、维修、更新和改造费用 经查询，本次申请使用专项维修资金的 （楼栋号）共 有专项维修资金余额 元。工程预算费用为元，涉及户、 平方米，每平方米分摊费用为元/ 平方米，按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到

19、户。该方案须经专有部分占相关建筑物面 积 2/3 以上且占相关人数 2/3 以上的业主书面同意后，维修、更新和 改造工程费用从相关业主个人账户中核减。五、维修、更新和改造组织方式本次维修、更新和改造工程以招标方式确定施工企业。拟聘请有工程监理企业资质证书的为监理单位，对工程进行全程监理。经业主大会决定（委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。工程竣工后，由物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委 员会、施工企业、监理单位对工程进行验收， 并共同签署 物业维修、 更新和改造工程验收报告 。拟于 年 月 日起，以 方式对维修、 更新和改造方案进行业主书面确认。六、决算费用约定决算费用未超过

20、工程预算金额的 % 时，业主视为同意，最 终按照决算费用进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）业主委员会副主任（签字）年 月 日 年 月 日业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章附件 2：业主大会或者相关业主书面确认证明（示文本）为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转， 根据实际 情况， 项目拟于 年 月对已超过保修期的 （共有部位、共有设施设备）进行维修、更新 和改造，涉及 户业主，建筑面积 平方米，工程 预算 元。维修、更新和改造方案已于 年 月 日，经业主 书面确认， 户业主同意使用专项维修资金，占应确认业主户数 的 %

21、 ，其拥有房屋建筑面积 平方米，占应确认建筑面 积的 % 。根据物权法和物业管理条例规定，已有超过专 有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上 的业主书面同意使用专项维修资金。物业维修、 更新和改造方案书面确认明细表 等申请资料真实， 如有虚假，愿承担相应责任。特此证明附：物业专项维修资金维修、更新和改造方案书面确认明细表原件业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字） 业主委员会副主任（签字）年 月 日 年 月 日 业委会（居民委员会）盖章 物业服务企业盖章附件 3：物业维修、更新和改造方案书面确认明细表（示文本）业主在进行书面确认前，应当认真阅读物业维修、更新

22、和改造方 案容并注意以下事项：1、书面确认必须由业主本人签字；2、维修、更新和改造费用按建筑面积分摊，从下列相关业主个人账户中核减维修和更新、改造容维修资金余额元 涉及户数户 建筑面积 平方米工程预算元 业主分摊费用金额元/ 平方米业主房号建筑面积 （平方米）维修资金 余额（元）费用分摊 金额（元）应补交 金额（元）业主签字 确认合计附件 4：市物业专项维修资金使用申请表 （示文本）日期 年 月 日申请人 情况名称签章物业服务企业联系施工单位及资质证号工商注册号施工单位法定代表人联系物业区域名称 / 单位名称物业区域专项 维修资金房屋竣工交付 使用时间年月日物业区域坐落县（市、区） 街道办事处

23、（镇、乡） 街 （路、巷） 号附 号计划使用 专项维修 资金列支围用途用款数额（元）用款总额（元）￥ 元（大写： ）相关业主的 意见（业主 大会未成立 的）居民委员会 意见（盖章）负责人： 年月日业主大会 意见业主委员会主任、副主任（签章）业主委员会（盖章）年月日所在地物业 专项维修资 金管理机构 意见物业专项维修资金管理机构（盖章）年月日经办人： 年 月 日审核人： 年 月 日签批人： 年 月 日申请时，请提交一式四份。本表可复印附件 5：物业维修、更新和改造方案公示证明（示文本）坐落于 的 项目，对已超过保修期的 （共有部位、 共有设施设备） 实施维修和更 新、改造，其维修和更新、改造方案

24、 、业主大会或者相关业 主书面确认证明已于 年 月 日起，采取 方式进行公示，公示期 天。以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。特此证明业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）业主委员会副主任（签字）年 月 日 年 月 日业委会（居民委员会）盖章物业服务企业盖章附件 6：工程招投标证明（示文本）为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转，根据市 物业专项维修资金使用办法第十二条的有关规定，项目于 年 月以 招标方式对已超过保修期 的 （维修、更新和改造工程）进行招标确 定施工企业。该项目投标单位有 、 ，其投标的标价分别为、 。经对投标单位的企业资信、工 程质量、投标标价

25、、施工工期等因素进行评议，最终确定中标单位 为 ，其中标的标价为 。以上情况真实，如有虚假，愿承担相应责任。特此证明业主委员会（居民委员会）主任（签字） 单位负责人（签字）业主委员会副主任（签字）年月日年月日业委会（居民委员会）盖章物业服务企业盖章附件 7：物业专项维修资金使用备案证明物维 第 号项目情况申请单位办公地点联系人联系施工单位项目名称竣工时间坐落地点县（市、区） （路、街） 号专项维修资金使用备案要件专项维修资金账面余额证明物业维修、更新和改造方案业主大会或者相关业主书面确认证明及物业维修和更新、改造方案公示证明其它维修、更新和改造工程容和业主确认情况维修、更新和改造主要容：维修资

26、金余额： 元工程预算： 元涉及户数： 户总建筑面积： 平方米其中：未售出房屋建筑面积 平方米，户数 户，预算分摊费用 元确认比例同意使用专项维修资金业主 户，占应确认业主户数的 同意使用专项维修资金业主拥有房屋建筑面积 平方米，占应 确认建筑面积的 物业主管部门意见负责人签字： 盖章： 年 月 日附件 8：物业专项维修资金使用专户开户证明（示文本）县（市、区）市物业专项维修资金管理中心：根据市物业专项维修资金使用办法有关规定， （物业服务企业或者相关单位）为 项目已办理物业专项维修资金使用专用账户开户相 关手续，账号为 。特此证明年 月 日（盖章）附件 9：物业维修更新和改造工程验收报告（示文

27、本）工程名称：组织单位（盖章） ：竣工工程验收组成员组织单位主持人参加验收单位验收组成员姓名职务专业物业服务企业（章）施工单位（章）监理单位（章）业主委员会（章）其他单位（章/ 签字）其他单位（章/ 签字）工程概况工程名称工程地点工程造价施工面积结构类型开工日期竣工日期施工单位竣工报告监理单位评估报告主 要 施 工 项 目工程验收时间组织单位执行物业专项维修资金使用程序情况：组织单位对施工监理等单位在施工过程中质量行为的评价：组织单位负责人（签字）：年月日验收结论：参加验收单位物业服务单位意见：年月日施工单位意见：单位负责人：公章：年月日监理单位意见：单位负责人：公章：年月日业主委员会意见：业主委员会主任： 业主委员会副主任：公章：年月日其他单位意见：单位负责人：公章：年月日单位负责人：公章：其他单位意见：单位负责人：公章：年月日业主委员会 （ 居民委员会）主任（签字）业主委员会副主任（签字）年月日年月日业委会（居民委员会）盖章物业服务企业盖章附件 10：物业维修、更新和改造工程决算费用分摊清册（示文本）项目维修、更新和改造工程已验收合格，现按照物业维修、更新和改造工程决算费用进行分摊，并从下列相关业主个人中 核减。维修、更新、改造容维修资金余额元 涉及户数 户