北京昌平林溪地产项目2009年营销推广方案-96PP重点

1、路勁地產RK Properties2009年营销推广方案路勁地產RK Properties【二】存在问题及分析产品软硬伤问题软伤分析。问题：1、项冃品质、管理、物业等问题诸多，口碑较差；2、社区别墅生活氛围较淡，园区缺乏园林最观，产品吸附力弱化；3、大量低价二手房销售，直接影响在售产品。对应解决：1、优化社区物业价值，打造服务体系；2、结合现场包装和现有景观尽可能优化项目景观体系，提升社区品质;3、产品保持新品形象，区隔二手房。路勁地產RK Properties产品软硬伤问题硬伤分析。问题：1、大面积双拼，造成总价偏高，目前同区域无竞争力；2、小区南端紧临百葛路、北端紧临北六环，受到过往车辆影

2、响，噪音展动干扰极大；3、-x二起余房剩余房源花园小，无景观卖点，临户装修影响美观效果；4、现房共性问题：房屋成品维护不够，外立面均存在不同程度的返碱、铁艺生锈、花园 缺失破损等问题。5、三期外立面品质比现房有所提升。但因规划及位置原因，园林景观不具优势。对应解决：1、通过对项目配套的开放、完菩，物业服务质呈的上升改善项目品质问题2、噪音及花园问题通过业务员给予客户合理化专修、花园规划解决方案确实解决一定干 扰，消除抗性。3、成品建筑及园林维护必须给予足够重视。【三】核心卖点梳理路勁地產RK Properties产品十大卖点【区位】上奥，上北，小汤111富水宝地；【体星】总占地面积52万平米，

3、总建筑面积19.8万平米，中大别墅区；【交通】京昌高速、北六环等主干道纵横交错，地铁昌平线資达城市核心；【自然】温榆河、京密引水渠、原生树及植被密布四周，坐享森林、河流、草地、麦田交 织浸染的原生自然环境；【景观】10万平米专属森林公园，内部园林景观，有天有地；【建筑】北美维多利亚风格，柔美高雅；【庭院】大面积庭院，内庭、前庭、后庭、侧庭多重享受；【教育】紧邻沙河大学城，比邻五所名牌学府；尽享百万平米全方位配套；【人居】城市绿化带，奥北负氧离子圈，低温湿润养生圈，城市人居典范；【配套】篮球场、网球场、足球场、烧烤区等户外休闲场所，游乐园、俱乐部、生活随性畅意；整体营销策略路勁地產RK Prop

4、erties1 销售资源2009年林溪全部可销售资源列表會统尊房源分期剩余套数剩余销面 （叭均价 （元/ rtf ）总房款（元）套均总价 （万元/套）备注_期1981 77.321L6I1.9794,954790500万预算总房款二期93239.78126529340,992708455万预算总房款三期6323414.313,528.58316,762209503万预算总房款合计452709.707-路勁地產RK Properties重要推售节点明确、二期尾货清盘期三期准现房热销期三期现房强销期15月6-9月10-12 月营销策略主线2营销策略路勁地產RK Properties短信、DM、社高

5、端区巡展、客户推荐森林公园体验、种植园、会所服务体验层状推广，渠道渗透整体形象调整，核心价值堇塑提升形象户外媒介流转人员营销户外擎天柱；户外指引牌加强人员考核竞争.淘汰机制（同领海）营销策略主线1摒弃以前林溪的高性价比别墅形象，重新赋予林溪的学府价值出发，整改 项目软伤，赋予项目较强人文内涵。路勁地產RK Properties营销策略主线2精准渠道1）同行外联：针对东、西、北部所有别墅项目、高端公寓项目、高端写字楼项目进 行外部联系。定期交换客户资源，扩大客户资源数据。实时意向客户推荐，达到 部分资源共享。2）帀场巡展：根据成交客户来访分析、到访客户分析汝定車点商务区、高端消费区 及重点高端公

6、寓区，定期现场设立宣传展板、派发DM宣传单，进行咨询客户登记。3）二手经纪互动：与二丰公司门店销售貢接对接,以林溪现房中的总价具有一定市 场吸引力的房源，吸引客户关注。4）外省市分销：以在外阜有独立门店及客户拓展能力的经纪公司作为合作对象。5）大客户组织：利用公司有业务往来的合作单位,例如网络.专业杂志等组织客户集中现场看房。营销策略主线3户外媒介为主拦截广告：起到宣传项目形象、卖点、拦截客户的作用。包括：大柳树环岛广告牌，项目西广告牌，路庄桥广告牌、顺沙路 道旗，项目门口灯箱。指示系统：2009年公路局进行了新的形象统一,为白底棕字。包含：竖条形式路指，单悬臂形式路指。现场包装：起到现场气氛

7、渲染的效果。包含：园区内道旗、项目门前路灯箱、围挡。路勁地產RK Properties营销策略主线4O依拖森林公园优化、会所部分开放、种植辰等利好，开展体验式营销，展 现别墅产品的休闲、高贵生活品质，提升业主感受，促进客户对项目好感 度提高。路勁地產RK Properties09年推广阶段划分新形象面市更新形象巩固，广泛传递新形象深度影响及反馈:月5月6月g月 丿10月12月y通路：公关活动+话国炒作 传播对象：大众+业内+渠道 一二期尾房成品稀缺价值引导， 攻击客群收敲心理。通路：渠道引爆广告攻势 传播对象：大众+意向+渠道 推出三期组团产品，形象全面 提升，传插艺术化场虽式体脸 型实彊现房

8、价值内涵。y通路：窄告+公关活动 传播对象：意向+数抿库 以活动配合现场体整，人文气 痕、艺术化的生活感触I,社区 完美暉熟体系全面体验。路勁地產RK Properties【五】推广策略1 新形象定位以前在说路勁地產RK Properties52万建面高教新区 高档人群住区十面全优均好性强但不能从其他别墅中跳脱深刻挖掘项目最大差异性优势路勁地產RK Proprtios他们在说【I文化底蕴；文韵、中铀、皇责，文化意向】代表项目:保利西山林语从区域板块和竞争市场角度，以文化底蕴、国际.细节气代表项目:湾谎汇【3产品细节：人文、生活、最观，细节意向】代表项冃：龙湖淞澜山【4规模体鼻：北美、大独栋、成

9、气勢意向】他性的最大化整合。势意向进行推广，都无法形成项冃区域及物业价值的全面排代表项目:珠江壹仟栋产品、景观、规划都无优势，文化上能否突围?路勁地產RK Properties2009年这里将发生的最大变化林溪向西1000米1、高教新城站：地铁昌平线2009年开工，预计2012年完工2、中央财经大学：预计2009年9月新校区开始启用沙河大学城说了很多年，2009年即将实现林环在人文环境历史性转折年路勁地產RK Properties路勁地產RK Properties本项目距离沙河大学城仅一公里,北京航天航空大学、北京邮电大学、北京师范大学、中央财经大学、外交学院等知名 髙校进驻,沙河大学城带来的

10、国际文化教育空间和入文体系将为项目带来浓厚的学府气质和人文 气息,成为攻击客群,区隔市场竞争的顼目独有核心价值。 “北美乡村别墅”作为项目本源,对客群具有圈尿属性、身份地位、生活方式的全面 认同和价值对位,应更具体化演绊-重北美生活价值、路勁地產RK Properties五大名校为首诸多院校进驻，以沙河大学城为中心，各种院校人文设施等配套相继完善，项目所在区域形成了高端文化聚合区，学府教师、文化创意者、文化学者等高知文 化群体聚集地。09年全年推广核心：深度推广：外部条件具备，2009年是推广学府价值更成熟更能产生效果的一年高契合度：林溪是大学城中唯一的别墅社区差异化卖点：林溪的文化及配套将大

11、大改观，完全优于其他竞品条件路勁地產RK Properties区位界定匕北学府区区位界定，价值解析站在学府价值的角度，如何实现产品形象价值的跳脱?0色吃侨沙河大学城3蚌舌村吁到1C啊伽严他存一屁啊r、UIEGAQtl . 厂 J w I(I Ibi_ 恶 JJ 1 i；汩*l占乙、j砂：】吗匂L亡 .J 1人上 IL 一 - *1- */ j .X;畏窃华帝轲剔疋 心二、X A l:一切与波士顿学府住区有关的美好艺:波士顿被誉为“美国雅典”,云集近100所知名大学院校容高尚的学府、,优雅-st价值匹配度要素第重：区域价值路勁地產RK Properties波士顿学府住区：城市中心上北2交通便捷波

12、士頓学府住区位于波士顿市屮心北侧,沿査尔斯河错落分布,占据着城市主要交 通干道,这里云集了众多高尚住宅区,屈住看众多全美高校数授、学者、文化工作昔 等文化群体,成为最具有北美文化内涵的居住区域之一。价值匹配度要素第重：区域价值路勁地產RK Properties林溪：京北上风上水，八达岭、北六环高速。I顼目对位】本项目位于京城北端传统的上风上水之地,紧邻八达岭高連,北六环,立汤路多条交 通干线连接城市中心,区域高端高尚住区如云,已成为京域乃至全国高尚住区的集合 地,相对而言本顶目同样成为吸引高端高尚人群的聚合区。山军庄镐意郊苗永定河:C翊禎=I孜石桥水丿沙河大学城偌胡才谅中轴WS中心1甘棠更衣汤

13、山L 5 1李遂镐大孑蜂g-沪二环 GZZIL,S2090103价值匹配度要索第重：学府价值路勁地產RK Proprtios披士顿学府区：哈佛、麻省理工学院昆士学校。全市现有大专院校100多所，为美国各州之冠,查尔斯河胖誉名学府有哈佛大学、麻 省理工大学、波士顿大学等其中位于波士顿中国城的昆士学校,是波士顿最好的公立小学之一,其中华裔学生占 大学数。众多学府林立和周边人文建筑设施的文化价值辐射,为波士頓学府住区带來 优雅的人文气质。麻省理工学院价值匹配度要索第重：樂庖价值路勁地產RK Properties【项目对位】取项目作为距离沙河大学城燉近的髙尚生活别垂区。其中项目向北仅5公里的汇佳双 语

14、贵族学校,位于昌平园昌怀路，是面向中外籍学生北京市规模最大的一所私立中 小学，集小学、初中、高中为一体的教育体制,吸引了200多位来自多来自美国、加 龚人 法国、巴西等地的外籍学生。中央财经大学北京汇佳双语贵族学校价值匹配度要索第重：产品价值路勁地產RK Properties波七顿学府区:维多利亚和现代美洲融合建筑风格。來自英国的清教徒移民创建了波士嫌,它拥有源自英格兰维多利亚的建筑楮齣,懑合 古老英格兰欧洲和现代美洲的建筑理念。价值匹配度要索-第重：产品价值路勁地產RK Properties林溪：维多利亚建筑风格。【项目对位】本项目源自纯粹北美乡村别垂的箱神理念,秉承维多利亚建筑理念,保证别

15、墅的均好性和舒适性。同时精致的建筑细节,都带來具有北美艺术的一流建筑品质感。路勁地產RK Properties价值匹配度要索第重：环境价值波士顿学府区：波士顿公、芬威公园。在波士顿学府住区位于杳尔斯河畔最焜带的波士顿公园以及富兰克林公园.芬戚公 园与其它公园不同的地方在于纯自然,这里一片红紫交错,水鸭、雁鸟划水而过,景 致美的仿佛叫人屏息。波士頓公园林溪：运动休闲森林公园、城市绿化带。价值匹配度要索第重：坯境份值路勁地產RK Properties【项目对位】顶目所处区域,是北京最宜居的生态居住环境,北临10万平米城市绿化带,冏边原 生树林、阳光-溪流等自然元索对项目而言,形成了极为优美的环境价

16、值G 自身独有专属的10万平米运动休闲森林公园,更是完全一派自然生态。价值匹配度要索第重：腿层价值路勁地產 RK Properties后湾区.碧肯山.査尔斯河畔富人区。在液士頓学府住区,都有看众多高端住区吸引着无数高尚人群前往,如无不成为了 城市中高阶层居住的第-选择，聚集了区域内的名流名仕,更是高尚高端客群的汇集 之地,形成具有鲜明圈层意向的身份地位表征。碧肯山后湾区价值匹配度要索第重：腿层价值路勁地產 RK Properties林溪：八达岭、温榆河沿线高端人群居住区。【项目对位】南北朝向,沿着八达岭高速沿线集合了众多告品质别塹,如园墅等;东西朝向,以温 榆河为纽带同样分布着一线一流的别墅项

17、目,如珠江壹仟栋等,随看奥品匹克中心区 的向北升级,丁贡目所处区域已成为京城又一高尚高端居住区域,同时项目近40万的 轻筑面积,500余套的别垂体虽,并由此形成了同质崙尚群体集合之地。价值匹配度要索第重:路勁地產RK Properties波士顿学府区：査尔斯河、滨河广场。o_o査尔斯河价值匹配度要索第重：河流份值路勁地產RK Properties波士顿学府住区,以杳尔斯河为中心,诸多小型河流环绕,同样聚集了髙端滨水住 宅区,河流滨河衍生的最观、桶缺等价值巳成为高洵生活的至要组成部分。【项目对位】J貝目南有温榆河,距沙河水库约3公里,北离京密引水渠约3公里,同样为项目带来- 重河流的景观、稀缺、身份等价值。沙河水库京密引水渠温榆河路勁地產RK Properties学府价值放大，产品形象車塑建筑价值坯境价值源自波士顿学府住区的舶来价值体系路勁地產RK Properties波士顿学府住区舶来价值全面整合波士顿市中心上北喑佛.麻省理工学院.昆士学校维多刘亚和现代芙洲胜台建筑风恪波士锲公园，芬威公园.杳尔斯河畔象观带后湾区咎肯山富人区查尔斯河滨河广场京北I：风上水沙河大学城.汇佳双语贵族学校维多利亚建筑风格二森林公园.城市緑化带八达岭温榆河沿线高罐人群居 住区沙河水库、京密引水渠、淤榆 河六重波士顿学府舶来价值全面对位本项目学府价值提升，产品价值全新明确路勁地產RK Pr