项目定位报告报告(完成)

1、项目运营计划书潍坊安丘宜家惠广场（初 稿） 二零壹零年五月目 录报告说明项目战略定位部分一、项目定位思路概述第5页二、项目开发战略第7页三、项目品牌战略第7页四、项目主题名称第8页项目策略定位部分一、项目市场定位第8页二、项目目标客户定位第8页三、项目业态定位第9页四、项目经营定位第9页五、项目功能组合定位第10页六、项目楼层功能定位第11页七、项目经营特色定位第11页八、项目营运方式定位第12页九、项目管理模式定位第12页十、项目形象定位第13页十一、项目招商模式定位第13页十二、项目营销推广定位第14页报 告 说 明本报告是在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境

2、及该地块的市场价值进行合理评估定位；本报告对项目的可行性与开发经营策略提出初步的意见，并对项目的系统定位提出相应的建议。本报告结合地块区域背景和项目的特点，确定项目开发经营的一系列策略定位。本报告对项目决策及其实施的优化提出了合理化建议。本报告是讨论稿，是我公司的初步思路，旨在通过双方沟通交流中完善优化。项目定位模型图考虑要素开发战略 考虑要素项目战略定位品牌战略考虑要素主题名称成本定位建筑定位营销定位销售定位招商定位形象定位管理定位营运定位特色定位楼层定位经营定位功能定位业态定位客户定位市场定位 概念先行产品跟进跟进文化支持营销展开广项目战略定位部分一、项目定位策划思路概述1、项目定位概念理

3、解定位就是给产权式商业地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产权式商业地产开发项目的具体定位关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。 具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是商业地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等。小的方面是商业地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、功能定位、营销推广定位等等。商业地产项目的总体定位确定了项目的总体方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；商业地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位

4、要符合总体定位的方向。2、项目定位考虑要素安丘城市运营与商业地产互动安丘的城市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本项目作为安丘中型的商业地产项目自然是城市运营的内容之一，加之本物业地处安丘重要的快速发展核心区，有利于增强城市吸引力，解决社会再就业方面具有重要作用。我们认为城市竞争力=生产力流通力文化力，因此，我们在本案的定位策划中，充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念，找到城市的自我，与本项目互动，真正

5、使本案成为莒县城市繁荣的象征。提升本项目所在区域发展的需要本项目所在的区域，是安丘快速发展区域的一处比较有代表性的在开发物业，原来主要以农贸、钢材批发为主，缺乏理念领先、定位明确、规划合理、营销超前、管理规范、设施配套齐全的商业配套。本项目的业态定位在考虑填补安丘商业业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面安丘的竞争对手，切实解决本项目自身生存、竞争和发展的问题，成为本区域的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。最大限度地发挥本项目的规模优势本项目规划的建筑规模目前在安丘是屈指可数的。就目前安丘总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过

6、准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。满足安丘城乡居民餐饮休闲娱乐运动的消费需求随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮、休闲、娱乐、运动等方面的消费支出逐年会扩大，如何满足莒县市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。为安丘创建一个良好的投资经营平台本案规模居中、产权明晰、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站式休闲及娱乐。从而保障了商铺投资及经营者的根本利益，同时带给了投资者与经营者以巨大的商铺升值空间及稳定的投资经营回报率。二、项目开发战略补缺型开发：安丘首个SHOP

7、PING MALL模式复合型消费中心；领先型开发：五年领先，十年不落后；环境升级、建筑升级、业态升级、服务升级消费升级、档次升级、品质升级、管理升级观念升级、 功能升级；三、项目品牌战略知名度：创造潍坊知名大型商业企业；提升企业形象和企业地位； 通过项目塑造，快速形成广场商圈效应；美誉度：打造安丘首家大型一站式体验生活之都；安丘最家商业地产投资经营平台；忠诚度：市民满意的、永远选择的城市生活之都；四、项目主题名称主题概念：LIVE MALL(生活之都)主题名称：宜家惠广场分析说明一：把娱乐、休闲、运动、健身与逛街购物结合在一起，和家人、朋友在这个环境优雅的地方玩上一整天仍意犹未尽，这就是现代城

8、市流行的一种新的生活方式MALL生活。LIVING MAL带给安丘人民的就是这样一个多方位、多功能、多场景的生活体验平台。购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、健身等在同一个场所和空间完成；消费的目的性已不再重要，重要的是体验消费过程中的乐趣。分析说明二：安丘的整体休闲消费环境普遍堪忧，并且模式单一落后，本项目的开发将重新改写安丘的商业环境与商业地产的开发模式。项目开发中并充分考虑利用本项目广场与步行街文化景观的融合形成一个全新的市民城市生活休闲场所。 项目策略定位部分一、项目市场定位市场定位：满足城乡人民不同层次消费的复合型消费中心本项目以中低档消费市场为主，兼蓄少部分中高档消费市场，市场范围辐射全

9、区城乡。在档次上彻底摆脱过去的“脏、乱、差”商业服务形象，将来的档次要超过现在的休闲娱乐场所及购物环境，成为真正满足城乡人民消费的复合消费中心。二、目标客户定位消费者定位经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：主消费群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体次消费群体：。政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。经营者定位主群体：具有一定投资实力，且具有小商铺经营与批发的主力商家及企业；次群体：外地中档商品经营者及新进入商业经营者为次；三、项目业态定位借鉴SHOPPIMG MALL

10、模式，打造安丘第一个复合型“一站式”消费的LIVE MALL(生活之都)商业形态。以本项目做整个安丘的新城标，做整个安丘商业的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能，以购物和休闲为主题的，经营多种商品与提供多种功能服务的复合型“一站式”消费的商业新形态。四、经营定位本项目的经营定位为：时尚、生活、品位、服务。分析说明：经营是本项目的核心关键，满足消费市场需求是本案的运营目标。整个项目的经营特色鲜明，各业态、业种及品类细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。“品牌化、品位化、休闲化、文化性、趣味性”体现出本项目明显区别于同区域其他任何商业物业的特点。突出品牌效应，提升物业

11、品质，针对目标市场的消费特征做到特色化、个性化、生活化。五、项目功能组合定位功能组合定位：购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车、商务、表演、文化、活动等功能；分析说明一：明确业态定位后，将围绕本项目的特征将广场的功能定位为购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车等。购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是本项目商业经营的核心功能；餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣；休闲是指本项目的消费环境、营销及服务等各个方面，都为顾客制造一个轻松、愉悦的氛围，让顾客身心放松、感觉随意、体会休闲；娱乐、运动功能作为本项目的重要配套功能之一，成为本项目的经营特色之一；本项目广场发挥市民休闲、宣

12、传促销或展览、公益活动、表演活动等功能，同时为本项目聚集了大量人气，构筑成真正都市生活休闲之都的主题概念。分析说明二：我们进行功能设计和分布时，充分考虑本项目的体量和商品的负载量，经营项目的特点以及目标市场的深层次需求。从低层到高层，按照购物、休闲、餐饮、娱乐、运动的普遍消费习惯顺序进行功能布局和服务设计，体现本项目功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要。六、功能定位楼 层规划建筑面积楼层功能定位功能及经营范围二层11000大型综合超市及精品专柜大型综合超市，规划面积70009000,主营经营日杂百货、生活用品、生鲜、家用电器等。另规划有的黄金、珠宝、化妆品、名表廊、皮具、饰品、名烟名酒茶叶

13、等专柜专厅及设备用房。该精品专柜项目外地招商为主、二、三线品牌，以专柜的方式经营，根据客户要求灵活方式经营。一层10000快餐、休闲、步行商业街、多功能服务区等准备引进永和豆浆、曼德福等知名中外快餐，规划面积为300700左右（可规划在一层部分和二层一部分，具体根据招商而定）。步行商业街、多功能服务区等以潍坊及当地中小经营户，以经营服装、鞋类、小百货、手机卖场等中低档商品为主，自行经营。另规划有商务中心，皮具护理服务区，银行，电信，邮政等商务服务。负一层10000休闲娱乐整体出租，从以下项目茶吧、咖啡厅、酒吧、浴足、保健、乒乓球馆、室内滑冰场、台球厅、迪厅、健身、网吧、KTV、电子游戏厅、保龄

14、球馆、商务酒店、大型SPA馆、婚纱摄影、儿童主题公园等中选择。注：本规划是初步的规划，总体经营面积约3.1万左右，在实际中会根据项目进展情况作相应的调整，同时经营面积将根据详细市场调研数据分析待定。七、经营特色定位原 则：坚持特色性、差异性、不可复制性的经营特色原则特色性：商品全、名品多、门类宽、经营专、结构新； 坚持走大众化经营路线、错位化经营方针；差异性：定位差异、群体差异、价格差异、品牌品种差异、促销差异、服务功能差异；不可复制性：发挥不可复制的优势（产业优势、广场优势、区位优势、规模优势、停车优势等）；八、营运方式定位整体项目采用租赁、联营、自营相结合的方式，统一运营管理。序号经营方式

15、楼层或区域经营方式说明1自营为主二层超市自行经营管理，精品专柜对外租赁联营经营。2招租为主一层及负一层提供物业，收取租金。九、管理模式定位总原则：多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，各业态统一招商管理、统一布局规划、统一物业管理，统一营销推广。商铺管理细则：十大统一统一招商管理 统一营销推广 统一营业管理 统一服务监督统一物业管理 统一形象策划 统一业态规划 统一招管人员统一证照税务 统一培训考核十、项目形象定位物业本体形象定位：安丘首个LIVE MALL(生活之都)展示给安丘市民的是耳目一新的城市休闲新形象、建筑艺术形象、优质服务形象、消费环境形象、专业管理形象。 物业城

16、市形象定位： 提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动首先想到的就是这里！十一、项目招商定位固本吸远，远交近攻的策略即先进行一定量的虚招，达成主力商家意向协议35家左右，再进行远地实招。从而带动本地商家进场的欲望，对本地资源进行全面整合。主力店自营项目为前阵，品牌做基础整体项目中拥有2家以上大型主力店和35家以上次主力店，加上自营部分项目带动招商。放水养鱼、买水养鱼原则拟定本项目合理的招商政策，再配以政府招商引资的优惠政策，对招商对象一定程度的优惠减免，从而达到养鱼的目的，更有利长远经营，将招商过渡为选商的战略目的。招销联动策略以招促销、以销代招、招销联动的整合招商销