《项目经理部作业指引》

1、项目经理部作业指引1. 施工图管理（竣工图）1.1. 施工图管理1.1.1. 图纸发放：一般施工单位8套（其中3套为审图机构盖章的施工图），监理1套，成本、项目各1套；1.1.2. 图纸会审：项目经理部组织施工单位、监理单位进行图纸会审，出具图纸会审意见，要求设计院回复，出具设计变更；1.1.3. 图纸标注：生产工程师在收到下列文件后，应在24小时内，将文件编号或内容标准在施工图上：1.1.3.1. 规划、消防、图审单位审批意见及设计院回复；1.1.3.2. 设计院对图纸会审意见的回复；1.1.3.3. 设计变更；1.1.3.4. 设计变更性质的工程指令（现场签证），并要求设计院出具设计变更；

2、1.1.3.5. 设计变更性质的销售承诺，并要求设计院出具相应变更；1.2. 竣工图管理1.2.1. 图纸发放时，发放3套图审图纸给总包；1.2.2. 总包单位及时标注设计变更编号或设计变更内容在图审图上；1.2.3. 标注了设计变更的图审图和设计变更原件一起形成竣工图；1.2.4. 竣工图1套交物业公司、1套交档案馆、1套总包用于竣工结算或交项目部；2. 会议管理2.1. 每日工作协调例会：生产工程师主持，监理、总包、分包单位参加，协调各单位施工进度，总结已完工作，安排下步工作计划；2.2. 监理周例会：监理主持，生产工程师、监理员、各施工单位参加，通报现场质量、进度、安全文明施工等情况，对

3、于存在的问题进行分析，安排整改。协调现场总包与分包、分包与分包之间的工作，包括施工交叉、作业面交接、作业条件提供、成品保护等。明确下周工作计划和重点关注工作。2.3. 月度例会：项目经理主持，总包、监理、分包参加，总结本月施工情况，制定下月施工计划和质量安全目标；2.4. 公司各部门定期协调会：组织公司设计、销售、采购、报批报建、客户关系、物业等有关部门，了解销售需求，总结工作进度，确定各部门配合计划，协调部门间争议和矛盾；2.5. 质量例会：针对现场的专项质量问题进行研讨，制定技术、组织、管理改进措施并执行。2.6. 技术专题会：针对现场专项技术难点集体攻关，确定技术方案，并实施执行。2.7

4、. 运营沟通会：针对资金、物资、设备、劳动力资源、工期、质量、计划进度等有关事宜达成供方高层承诺及共识。2.8. 重点会议：每日例会、公司部门协调会。3. 生产管理（分包、配套、市政等、计划、销售配合）3.1. 现场准备3.1.1. 审批施工单位申报的临时设施建设方案；3.1.2. 审批临时雨污水排放方案；3.1.3. 审批临时用电、临时用水方案；3.1.4. 安排项目环境保护评估，出具氡气浓度等检测报告，外资项目需按要求出具环评报告；3.1.5. 安排现场通水、排水、通电、通路及场地平整；3.1.6. 安排现场围墙封闭；3.1.7. 编制现场总平面布置图；3.1.8. 调查现场周边道路、给水

5、、排水、供电、供气、供暖、电视、电话接入点；3.1.9. 测量现场地形；3.1.10. 测量现场现有建筑构筑物、乔灌木等位置，记录现状；3.1.11. 测量放线，确定控制点；3.2. 总包生产管理：3.2.1. 协调控制总包施工进度；3.2.2. 基础完成后，申请政府质检部门、设计院进行基础验收；3.2.3. 协调政府城管、环保部门办理出土许可、夜间施工噪音许可；3.2.4. 砌体工程开始前，申请政府质检部门进行结构验收；3.2.5. 严格执行过程验收程序和标准，上道工序未验收通过，严禁进行下道工序施工；3.2.6. 制定严格的工序开工许可制度，重要工序开工前，必须通过监理、或项目部验收合格，

6、签署本工序开工指令方可开始施工；3.3. 分包生产管理3.3.1. 安排分包进场，安排分包仓库、加工场地等临时设施；3.3.2. 协调总、分包及各分包间的施工计划和施工进度；3.3.3. 协调总、分包及各分包间的现场关系；3.3.4. 组织总、分包及分包之间的界面交接，做好交接记录；3.4. 配套工程管理3.4.1. 室内配套现场管理3.4.2. 临水临电使用管理3.4.2.1. 要求每个总包单位独立挂表计量，水电工程师每月抄表，分摊使用费，并从施工单位工程付款中扣除；3.4.2.2. 提前开放的示范单位、售楼处的用水用电的安装和协调管理。3.4.3. 协调正式供水、供电、供气、供暖、电视、电

7、话、排水的接入点及接入施工；3.4.4. 协调小区道路接驳市政道路路口开通及施工；3.4.5. 协调消防施工单位施工、调试、验收；3.4.6. 电梯施工，依据电梯工供货合同，提前订货，并协调总包配合电梯安装；3.5. 园林景观绿化工程3.5.1. 场地地形图测量，用以计算土方工程工程量；3.5.2. 铺贴材料、小品等考察定样；3.5.3. 苗木考察确定，乔木要编号、照相留底。如果条件许可，乔木最好提前6个月确定；3.5.4. 协调供水、供电、排水、供气、供暖、电视、电话、移动电话等单位进场施工；3.5.5. 绿化放线定位，避免树位与管井、灯、道路、管线等冲突；3.5.6. 乔木种植应尽量安排在

8、园建地面铺贴开始前进行，避免破坏地面铺贴；3.5.7. 组织公司有关部门（一般包括设计部、工程部）验收；3.5.8. 如果政府有关部门有规定，需要按规定申请绿化工程开工许可证；3.5.9. 如果政府有关部门有规定，需要按有关部门的规定申请验收；3.6. 销售配合3.6.1. 接受销售配合任务，明确销售配合方案，解决销售区域和施工区域的冲突；3.6.2. 材料部品定版定样，包括销售中心、样板房和景观材料部品定样；3.6.3. 组织销售中心施工；3.6.4. 组织样板房施工；3.6.5. 确定景观施工范围，组织示范区景观施工；4. 质量管理4.1. 实测实量4.1.1. 组织实测实量班子，包括监理

9、、施工单位人员；4.1.2. 落实施工单位完成100%实测实量；4.2. 落实三检制度；4.3. 样板引路4.3.1. 工序样板：大面积施工前，要做工序样板，如砌筑样板、抹灰样板等；4.3.2. 施工样板间：每种户型都要施工一套样板间，解决交付标准、使用功能等方面的问题；4.4. 工地开放：4.4.1. 确定通道、现场布置、组织验房工程师4.4.2. 业主问题反馈整改4.4.3. 施工样板间开放；4.4.4. 交付预验收；4.5. 组织分户验收（或物业细部检查），重点验收渗漏裂缝、空间尺寸、水电功能等，并组织施工单位整改验收中发现的问题，且复检通过；4.6. 组织设计部、客户关系、销售部专业人

10、员对拟交付的房屋进行质量问题、设计缺陷以及可能的客户投诉风险检查；5. 安全文明施工管理5.1. 安全文明施工标准培训、交底；5.2. 安全文明施工方案审核，包括消防、场地硬化、脚手架、塔吊、施工电梯等；5.3. 组织监理、施工单位，成立安全文明施工监督小组；5.4. 制定现场安全文明施工责任制度，将责任落实到人；5.5. 定期巡查现场安全文明施工情况，发现问题，立刻安排整改；6. 动态措施成本管理（变更、签证、措施）6.1. 设计变更、工程指令（现场签证）控制6.1.1. 下发设计变更、工程指令6.1.2. 监督现场施工，并确认现场完成情况；6.2. 技术措施成本控制6.2.1. 冬、雨季抢

11、工措施；6.2.2. 抢工措施，如增加模板套数、混凝土早强剂、混凝土抗冻剂等；6.2.3. 搭设安全防护棚（架）；6.2.4. 销售样板房施工措施、示范区防护及防水措施；6.3. 落实变更、签证现场实施情况，督促已完成的变更、签证的结算工作在一个月内完成；7. 采购管理7.1. 配合采购部门确定有关合同条款，如工期、质量要求、工程范围、材料供应方式等条款。7.2. 甲供材料7.2.1. 根据项目实际进度编制项目材料进场计划；7.2.2. 负责跟踪甲供材料前期定样、封样、合同签订流程；7.2.3. 跟踪供应商生产加工进度，确保材料按时进场；7.2.4. 抽检材料质量，及时向供应商反馈质量问题，协

12、助供应商提高产品质量；7.3. 甲指乙供材料，甲方指定材料品牌厂家，乙方购买：7.3.1. 完成材料的封样；7.3.2. 跟踪、协助总包和供应商签订合同，跟踪供货计划安排；7.3.3. 抽查材料品牌、技术标准等是否符合质量要求；7.3.4. 协调总包和供应商之间的矛盾；7.4. 乙供材料：乙方自行采购，乙方需送样或报批品牌：7.4.1. 根据项目实际进度和材料进场计划，跟踪乙供材料的进场情况；7.4.2. 完成材料的封样工作；7.4.3. 抽查材料质量，会同总包一起控制乙供材料的品质；7.5. 现场零星采购管理7.5.1. 可以从公司年度供应商、战略供应商名录中的供应商处采购的，项目部可以直接

13、下订单采购；7.5.2. 需要从公司年度供应商、战略供应商名录外的供应商处采购的，由公司采购部责任部门采购；8. 供方管理8.1. 参与供方考察和确定；8.1.1. 参与考察总包、分包项目管理班组和项目经理；8.1.2. 参与考察监理单位、总监和监理班子；8.1.3. 参与考察材料设备供货单位；8.2. 协助供方熟悉现场周边环境，熟悉项目所在地的政府关系；8.3. 流程制度交底，交底记录存档，交底内容如下：8.3.1. 合同及相关规定交底；8.3.2. 设计变更流程交底；8.3.3. 现场签证流程；8.3.4. 资料的传递程序；8.3.5. 工程质量标准；8.3.6. 施工操作细则；8.3.7

14、. 现场安全环保施工标准；8.3.8. 甲供料的管理、检查；8.3.9. 分户验收、细部检查等；8.4. 定期与供方有关人员沟通，走访供方工厂，掌握供方劳动力、资金、设备、工厂等各方面的状况，及时协助供方解决不利于工程施工的有关问题；8.5. 完成供方评估工作；9. 施工技术管理（措施、方案、变更）9.1. 编制项目管理策划书；9.2. 编制、审查各阶段施工方案；9.3. 审核各分包施工方案；9.4. 审核施工单位的施工组织设计，施工单位开工前7天内报批，开工前审批完成；9.5. 审核专项施工方案，包括深基坑支护、桩基施工、转换层施工、高支模施工、防渗抗裂措施等；9.6. 对施工单位进行公司统

15、一工艺工法培训和交底，并在现场监督施工单位落实执行；9.7. 质量通病防治方案；9.8. 审批监理规划、监理大纲和监理细则，包括旁站、材料送检、安全文明施工控制、质量控制等方面的内容；9.9. 组织施工单位、监理单位完成图纸会审工作和设计交底；9.10. 绘制室外管线、园林建筑、绿化工程等叠加图，避免管线、管井、道路、乔木发生冲突，并进行优化；9.11. 绘制地下室各种管线叠加图，并进行优化；9.12. 推广使用新技术、新材料、新设备、新工艺，并配合销售部门进行宣传；10. 进度、付款管理10.1. 工程进度款支付10.1.1. 每月编制付款计划；10.1.2. 依据现场进度和合同条款，编制付

16、款单，并报公司有关部门审批；10.1.3. 跟踪付款单审批过程，直到付款完成；10.1.4. 编制进度付款台帐；10.2. 工程结算10.2.1. 协助施工单位办理结算资料；10.2.2. 结算款支付；10.2.3. 质量保证金支付；11. 信息/文档管理11.1. 建立现场档案室；11.2. 建立现场档案系统，档案包括但不限于以下内容：11.2.1. 管理规范，注意及时更新，确保均为当前执行文件11.2.1.1. 国家及地方技术规范及管理制度11.2.1.2. 公司工程管理控制文件11.2.1.3. 集团、公司相关标准、做法11.2.2. 图纸11.2.2.1. 图纸目录，版本及时更新11.

17、2.2.2. 图纸会审，每页有设计院盖章、签字11.2.2.3. 设计变更，有设计院出图章和设计部公章，将变更号标注在相应图纸上11.2.2.4. 施工图纸 11.2.3. 合同11.2.3.1. 施工合同，合同原件存档11.2.3.2. 前期合同11.2.3.3. 材料设备采购合同11.2.3.4. 环境类合同11.2.3.5. 其他合同11.2.3.6. 合同目录及台帐，及时更新11.2.3.7. 合同发放接收台帐11.2.4. 供方管理11.2.4.1. 对施工单位、监理等供方的评估。11.2.4.2. 施工单位相关资质，包括营业执照、资质、特殊行业施工许可证、专职管理人员和特种作业人员

18、的资格证、上岗证。11.2.5. 计划11.2.5.1. 项目总体开发计划，存档计划均应与相关部门、施工单位达成共识11.2.5.2. 项目单期总进度计划11.2.5.3. 工程月度工程计划11.2.5.4. 施工图交付、定样计划11.2.5.5. 甲供材料进场计划11.2.5.6. 甲方分包工程进场计划11.2.5.7. 年度、月度资金计划11.2.5.8. 项目报批报建计划11.2.6. 方案11.2.6.1. 施工组织设计， 11.2.6.2. 各阶段施工总平面布置11.2.6.3. 重要分部分项工程施工方案11.2.6.4. 质量通病的防治措施11.2.6.5. 监理方案和监理细则，

19、11.2.6.6. 监理人员相关资料，包括监理人员履历、相关上岗证；11.2.7. 会议纪要11.2.7.1. 公司内部会议相关会议纪要11.2.7.2. 现场协调会会议纪要11.2.7.3. 监理单位组织召开的例会纪要11.2.7.4. 现场专项工作会议纪要11.2.8. 工程指令11.2.8.1. 现场下发的指令文件11.2.8.2. 工程签证单11.2.8.3. 工程联系单11.2.9. 政府下发文件11.2.10. 与监理、施工单位往来函件11.2.11. 材料设备11.2.11.1. 材料封样一览表11.2.11.2. 材料样板相关照片资料11.2.11.3. 甲供材料进场验收记录1

20、1.2.11.4. 设备调试验收记录11.2.12. 付款11.2.12.1. 工程付款台帐11.2.12.2. 工程扣款通知单11.2.12.3. 奖励、违约金通知单11.2.13. 项目策划11.2.13.1. 工程管理策划书11.2.13.2. 成本管理指导书11.2.14. 照片11.2.14.1. 形象进度照片，每周的形象进度照片11.2.14.2. 质量照片，及时的质量照片（有好的和差的）11.2.15. 月报11.2.15.1. 监理月报12. 项目事务管理（报批、报建）12.1. 政府报批报建12.1.1. 协助办理质量监督手续；12.1.2. 协助办理安全监督手续；12.1.

21、3. 协助办理市场行为监督手续；12.2. 政府过程验收12.2.1. 基础施工完成后，申请并组织基础验收；12.2.2. 砌体施工前，申请并组织结构验收；12.3. 政府竣工验收：12.3.1. 协助建设工程规划验收合格证；12.3.2. 协助建筑工程消防验收（备案证）：12.3.2.1. 政府验收前，组织施工单位、监理单位预验收；12.3.2.2. 封闭现场，等待政府验收。12.3.3. 建设工程竣工档案预验收12.3.4. 电梯工程专项验收；12.3.5. 工程水电专项验收；12.3.6. 工程通风专项验收；12.3.7. 建筑工程室内环境专项检测12.3.8. 燃气竣工备案证：12.3.9. 人民防空竣工验收合格证：12.3.10. 单位工程竣工验收：12.3.10.1. 墙改/节能验收12.3.10.2. 造价验收12.3.10.3. 商混验收12.3.10.4. 安检站竣工验收12.3.10.5. 质检站竣工验收12.3.11. 竣工备案证（表）12.3.12. 园林绿化的验收手续（如果需要）。13. 计划编制及进度控制13.1. 配合公司有关部门编制项目开发计划；13.2. 确定工程施工标段，编制施工总进度计划；13.3. 确定售楼处和示范区的范围，编制销售配合施