房地产经济学基础

1、.1 第第1章章 房地产经济学研究对象房地产经济学研究对象 第第2章章 房地产业与国民经济房地产业与国民经济 第第3章章 房地产业的周期性及可持续发展房地产业的周期性及可持续发展 第第4章章 地租与区位理论地租与区位理论 第第5章章 房地产市场机制房地产市场机制 第第6章章 房地产企业与经营房地产企业与经营 第第7章章 房地产资金运行房地产资金运行 第第8章章 房地产产权与住房制度建设房地产产权与住房制度建设 第第9章章 房地产业宏观调控与行政管理房地产业宏观调控与行政管理 目录 .2 A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 l掌握房地产的概念及特征； l掌握房地产经济学的学科性质及研究对象

2、； l了解房地产业及定位。 l能正确理解和认识房地产经济学的研究方法和学 习的意义 B、本章教学重点 l房地产概念 、特性，房地产经济学的研究对象 lC、本章教学难点 l房地产的特性、房地产经济学的研究方法 第第1章章 房地产经济学研究对象房地产经济学研究对象 .3 1.1.1房地产及其特性 1.房地产的定义 房地产是指可开发的土地及其地 上定着物、建筑物，包括物质实体和 依托于物质实体上的权益,即它是实 物、权益、区位的综合体。 第一节房地产与房地产业 .4 2、房地产的特性 1）内涵的统一性 2）位置的固定性 3）寿命的长久性 4）供给的有限性 5）用途变更的困难性 6）效用的多层次性与多

3、样性 7）政策的影响性 8）保值增值性性 9）产权的可分割性 .5 1.1.2房地产业及其产业定位 1房地产业含义 房地产业是指从事房地产开发、经营、 管理及维修、装饰、服务等多种经济活 动的具有高附加值的综合性产业。 2、房地产业的产业定位 我国房地产业属于第三产业，具有广 义的“服务业”性质。 .6 第二节第二节 房地产经济学的学科性质房地产经济学的学科性质 和研究对象和研究对象 1.2.1 房地产经济学的学科性质房地产经济学的学科性质 房地产经济学是一门研究和阐述房地产房地产经济学是一门研究和阐述房地产 基本经济理论的应用经济学。房地产经济学基本经济理论的应用经济学。房地产经济学 是一门

4、新兴的经济学科，它是随着房地产业是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业 的深入发展，适应房地产经济运行的客观需的深入发展，适应房地产经济运行的客观需 要而逐步形成的。要而逐步形成的。 1.2.2 房地产经济学的研究对象房地产经济学的研究对象 房地经济学是一门研究房地产经济运行房地经济学是一门研究房地产经济运行 规律和房地产资源配效率的科学。规律和房地产资源配效率的科学。 .7 第三节第三节 房地产经济学的研究方法房地产经济学的研究方法 和意义和意义 1.3.1 房地产经济学的研究方法房地产经济学的研究方法 1.3.2 学习和研究房地产经济学的意义学习和研究房地产经济学的意义 思考题：思考题：

5、v1、什么叫房地产？、什么叫房地产？ v2、举例说明房地产的特点。、举例说明房地产的特点。 v3、如何理解房地产业的产业定位？、如何理解房地产业的产业定位？ v4、房地产经济学的研究对象是什么？、房地产经济学的研究对象是什么？ .8 A A、教学目的与要求、教学目的与要求 通过本章学习，使学生通过本章学习，使学生 掌握房地产业在国民经济中的地位掌握房地产业在国民经济中的地位 掌握房地产住宅业成为新经济增长点的必然性掌握房地产住宅业成为新经济增长点的必然性 理解房地产业在理解房地产业在国民经济中的国民经济中的作用作用 B B、 本章教学重点本章教学重点 房地产业在国民经济中的地位房地产业在国民经

6、济中的地位 C C、 本章教学难点本章教学难点 房地产业在国民经济中的作用房地产业在国民经济中的作用 第2章房地产业与国民经济房地产业与国民经济 .9 第一节第一节 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系 2.1.1 房地产业在国民经济中的地位与房地产业在国民经济中的地位与 作用作用 1、房地产业在国民经济中的地位、房地产业在国民经济中的地位 2、房地产业在国民经济中的作用、房地产业在国民经济中的作用 2.1.2 房地产业与国民经济经济的相互房地产业与国民经济经济的相互 关系关系 1、国民经济对房地产业的影响因素、国民经济对房地产业的影响因素 2、房地产业对国民经济的反作用、房地产业

7、对国民经济的反作用 .10 第二节第二节 房地产业与区域经济的相互房地产业与区域经济的相互 关系关系 2.2.1 区域经济发展决定房地产业的区域经济发展决定房地产业的 发展发展 2.2.2 房地产业的发展推动区域经济房地产业的发展推动区域经济 的发展的发展 .11 第三节第三节 房地产住宅业的发展与国民房地产住宅业的发展与国民 经济的增长经济的增长 2.3.1 住宅业成为新经济增长点的必住宅业成为新经济增长点的必 然性然性 1、什么是新的经济增长点、什么是新的经济增长点?它应该是它应该是 产业关联效应强的产业或行业，是在经产业关联效应强的产业或行业，是在经 济成长和产业结构演变过程中，能带动济

8、成长和产业结构演变过程中，能带动 国民经济上一个新台阶的新兴产业或行国民经济上一个新台阶的新兴产业或行 业。业。 .12 2、新经济增长点的条件新经济增长点的条件 必须是消费热点，有庞大的必须是消费热点，有庞大的 消费群体作支撑。消费群体作支撑。 2.3.2 培育住宅业成为新经济增长点培育住宅业成为新经济增长点 的途径的途径 实行住房制度改革实行住房制度改革 .13 v第四节第四节 房地产与建筑业的关系房地产与建筑业的关系 v2.4.1 建筑业及特点 1、生产流动性 2、生产的单件性 3、生产周期长 v2.4.2 房地产与建筑业关系 .14 思考题：思考题： 1、如何认识房地产业在国民经济中

9、的地位和作用？ 2、解释新经济增长点。 3、谈谈如何培育住宅业成为国民经 济新的增长点。 4、 阐述房地产业与建筑业的关系。 .15 A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 l掌握房地产业发展的周期性房地产业发展的周期性基本概念 l掌握房地产业可持房地产业可持 续发展含义及意义续发展含义及意义 l理解房地产业可持理解房地产业可持 续发展主要内容及途径续发展主要内容及途径 l了解房地产业发展的周期性的阶段及特点房地产业发展的周期性的阶段及特点 l了解房地产业可持房地产业可持 续发展评价指标体系续发展评价指标体系 B、本章教学重点 房地产业发展的周期性及可持续健康发展房地产业发展的周期性及可持续

10、健康发展 C、本章教学难点 房地产业可持房地产业可持 续发展主要内容及途径续发展主要内容及途径 第3章 房地产业的周期性及可持房地产业的周期性及可持 续健康发展续健康发展 .16 第一节第一节 房地产业的周期性发展房地产业的周期性发展 3.1.1 国民经济周期国民经济周期 1、经济周期基本理论 经济周期是指国民经济整体经济活动随着 时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运 动的过程。 2、一般经济学家将经济周期分为四个阶 段： v （1）繁荣阶段 v （2）衰退阶段 v （3）萧条阶段 v （4）复苏阶段 .17 3.1.2 房地产业发展的周期及其特点房地产业发展的周期及其特点 1、房地产周期性

11、含义、房地产周期性含义 v就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、 衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、 投资、销售租赁规模的周期性波动。 2、房地产周期的阶段性、房地产周期的阶段性 第一阶段繁荣阶段 v交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价 越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资 量猛增。 v 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次 达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。 .18 第二阶段第二阶段衰退阶段衰退阶段 房地产交易量明显减少，市场需求房地产交易量明显减少，市场需求 呈下降趋势。呈下降趋势。 房价涨幅减缓，开始出现下房价涨幅减缓，开始出现下 跌迹象。跌迹象。 房地产

12、投资增长率趋缓，市房地产投资增长率趋缓，市 场推出的楼盘减少，实力小的开发场推出的楼盘减少，实力小的开发 商难以为继。商难以为继。 .19 第三阶段第三阶段萧条阶段萧条阶段 交易量锐减，市场需求急剧下供给交易量锐减，市场需求急剧下供给 量严重超过需求量，商品房空置率量严重超过需求量，商品房空置率 急速上升；导致房价持续下跌，甚急速上升；导致房价持续下跌，甚 至跌破物业原值。开发商面临困境，至跌破物业原值。开发商面临困境， 实力较弱的企业可能难以支持而破实力较弱的企业可能难以支持而破 产，一般开发企业也难免遭受重大产，一般开发企业也难免遭受重大 损失，房地产投资量呈现负增长，损失，房地产投资量呈

13、现负增长， 这一阶段也就是常说的波谷，当达这一阶段也就是常说的波谷，当达 到谷底时，又开始回升。到谷底时，又开始回升。 .20 v第四阶段复苏与增长阶段 v房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。房 地产投资逐步增长，开发速度加快。当 发展到一定阶段时，整个房地产市场又 步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。 .21 3、房地产业、房地产业发展周期性波动的特点发展周期性波动的特点 1）在经济周期中，房地产业进入高涨 阶段，相对于国民经济周期来说要较为提 前一些； 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早 地到来； 3）房地产业周期萧条阶段相对长一些 4）房地产业相对比较容易

14、波动，房地 产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更 大一些； 5）房地产业周期性波动带有明显的区 域性特点。 .22 第二节第二节 房地产业的可持续健康发展房地产业的可持续健康发展 3.2.1 房地产业可持续健康发展的含房地产业可持续健康发展的含 义及意义义及意义 1、含义、含义 所谓可持续发展就是既要满足当代人所谓可持续发展就是既要满足当代人 的各种需要，又要保护生态环境，不对的各种需要，又要保护生态环境，不对 后代人的生存和发展构成危害的发展。后代人的生存和发展构成危害的发展。 .23 2、意义 1）推进房地产业持续健康发展，是 解决房地产市场粗放型发展的根本途径 2）房地产业的可持续发展，

15、也可以 大大促进城市以及整个国民经济的可持 续发展。 .24 3.2.2 房地产业可持续健康发展的主房地产业可持续健康发展的主 要内容要内容 1）以人为本）以人为本 2）持续与发展）持续与发展 3）适度发展）适度发展 .25 3.2.3 实现房地产业可持续健康发展实现房地产业可持续健康发展 的主要途径的主要途径 1、合理利用土地资源，避免浪费。、合理利用土地资源，避免浪费。 2、重视环境保护，维护生态平衡。、重视环境保护，维护生态平衡。 3、完善房地产金融体系，建立和发展房地、完善房地产金融体系，建立和发展房地 产金融二级市场。产金融二级市场。 4、加快制度创新和科技创新、加快制度创新和科技创

16、新 5、加强对房地产市场的监督，健全房地产、加强对房地产市场的监督，健全房地产 相关的法律法规。相关的法律法规。 6、加强对外商投资房地产的管理加强对外商投资房地产的管理 .26 思考题：思考题： 1、 如何理解房地产发展的周期？如何理解房地产发展的周期？ 2、房地产业可持续健康发展、房地产业可持续健康发展 的含义是什么？的含义是什么？ 3、如何保障房地产业的可持、如何保障房地产业的可持 续健康发展？续健康发展？ .27 第第4章章 地租与区位理论地租与区位理论 A、教学目的与要求、教学目的与要求 通过本章学习，使学生通过本章学习，使学生 l掌握有关区位理论掌握有关区位理论 l理解城市地租、决

17、定城市土地区位的主要因素理解城市地租、决定城市土地区位的主要因素 l了解地租理论、区位理论的新进展了解地租理论、区位理论的新进展 B、 本章教学重点本章教学重点 区位理论区位理论 C、 本章教学难点本章教学难点 l地租理论地租理论 .28 第一节第一节 地租理论地租理论 4.1.1 地租的含义及类型地租的含义及类型 1、地租、地租 地租是土地使用者为使用土地而支付的地租是土地使用者为使用土地而支付的 代价，是土地所有权在经济上的实现形式。代价，是土地所有权在经济上的实现形式。 2、类型 1）级差第租 2）绝对地租 3）垄断地租 4）非农业用地的地租 .29 4.1.2地租理论的演变地租理论的演

18、变 1、威廉、威廉配第（配第（William Petty 1623- 1687）的地租理论）的地租理论 2、弗郎斯瓦魁奈的地租理论 3、亚当斯密（Adam Smith 1723- 1790）的地租理论 4、大卫李嘉图（David Ricardo 1772-1823）的地租理论 .30 v4.1.3马克思主义地租理论马克思主义地租理论 1、级差地租、级差地租 2、绝对地租、绝对地租 3、垄断地租、垄断地租 .31 第二节第二节 城市地租城市地租 v4.2.1城市地租及其形态城市地租及其形态 v1、城市地租的含义 v所谓城市地租是指住宅经营者或工商 企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、 娱乐场所，租

19、用城市土地而交付给土地 所有者的地租。 .32 2、城市地租形态、城市地租形态 1）城市级差地租 2）商业地租 3）城市绝对地租 4）城市垄断地租 .33 v4.2.2 地租与城市房地产地租与城市房地产 v1、地租与房地产价格 v1）地租与土地价格 就是指能带来同 地租等量的利息的货币额，即地租的资 本化 。 v2）地租和房地产价格 地租对房地产 价格有着非常重大的影响。 .34 v2、地租与城市房地产开发 v地租水平的高低，进而土地价格的高 低是影响房地产开发成本的重要因素。 地租是城市土地使用者选择用地的信号 和指标，土地经济价值是调节土地合理 利用的重要手段。 .35 第三节第三节 区位

20、理论区位理论 v4.3.1 区位概念、分类区位概念、分类 v1、区位概念 v所谓区位即为某一主体或事物所占据的场 所，具体可标识为一定的空间坐标。即各类物即各类物 业分布的地区或地点业分布的地区或地点 v2、区位分类 v1）农业区位 v2）工业区位 v3）居住区位 v4）城市区位 .36 v4.3.2 区位理论区位理论 v1、区位理论 是关于人类活动的空间分布及其在空是关于人类活动的空间分布及其在空 间中的相互关系的学说。间中的相互关系的学说。 v2、区位理论的主要贡献 v（1 1）农业区位论）农业区位论 v（2 2）工业区位论）工业区位论 v（3 3）中心地理论）中心地理论城市区位论城市区位

21、论 v（4 4）区位理论的新发展）区位理论的新发展 .37 4.3.3 决定城市土地区位的主要因素决定城市土地区位的主要因素 1、社会经济因素、社会经济因素 1）繁华程度）繁华程度 2）通达程度 3）城镇设施的完备程度 4）人口密度 2、自然因素 .38 4.3.4 区位理论在房地产业发展中区位理论在房地产业发展中 的作用的作用 1、能够指导整个城市规划，包括土 地利用及城市建设工作。 2、能够指导房地产企业及房地产用 户，更好地进行区位选择，从而取得良 好的经济效益和社会效益。 .39 4.3.5 土地区位的利用土地区位的利用 1、生产活动区位选择、生产活动区位选择 2、家庭居住区位选择、家

22、庭居住区位选择 3、公共设施区位选择、公共设施区位选择 .40 思考题：思考题： v1、什么是地租？ v2、简述马克思主义地租理论。 v3、决定城市土地区位的主要因素有哪 些？ v4、简述区位理论在房地产业发展中的 作 .41 A、教学目的与要求 l掌握房地产需求、供给概念及特点 l掌握房地产一、二、三级市场有关知识 l理解影响房地产市场需求的因素 l掌握房地产市场内含及体系构成要素 l掌握房地产价格及影响因素 l了解房地产市场供求的均衡原理 B、本章教学重点 l房地产需求 l房地产一、二、三级市场有关知识 C、本章教学难点 l房地产市场供求的均衡 第第5章章 房地产市场机制房地产市场机制 .

23、42 第一节 房地产供求理论房地产供求理论 5.1.1 房地产需求房地产需求 v1、一般需求理论、一般需求理论 v 1）需求的含义）需求的含义 微观经济学中的微观经济学中的“需求需求” 是指在某一特定时期内，对应于某一商品的各是指在某一特定时期内，对应于某一商品的各 种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数 量。如果消费者对量。如果消费者对种商品虽然有购买的愿望，种商品虽然有购买的愿望， 但没有购买的能力，就不能算作需求。但没有购买的能力，就不能算作需求。 v 2） 影响需求的因素影响需求的因素 经常起作用的因素经常起作用的因素 有：商品的价格、消费者的

24、收入水平、消费者有：商品的价格、消费者的收入水平、消费者 的偏好、相关商品的价格及预期。的偏好、相关商品的价格及预期。 .43 2、房地产需求 1）房地产需求的概念 理解房地产需 求应该从微观和宏观两个角度分析。从 微观角度看，房地产需求是指消费者在 特定时期，在每一价格水平上愿意而且 能够购买的房地产商品或劳务的数量， 也可以叫做房地产市场需求，也即房地 产的有效需求。从宏观角度看，房地产 需求是指房地产总需求，即某一时期全 社会房地产需求的总量。 .44 2）房地产需求的特点 v房地产需求中的土地需求是一种引致需 求。 v房地产需求具有明显的区域性。 v房地产需求具有层次性。 v房地产需求

25、与城市住房制度有极大的关 系。 3）影响房地产市场需求的因素 v国民经济发展水平 v城市化水平。 v房地产的价格水平 .45 v 消费者收入水平和消费结构 v国家政策因素 v消费者对经济走势的预期 .46 5.1.2 房地产供给房地产供给 v 1、一般供给理论、一般供给理论 v1）供给的含义 微观经济学中的“供给”， 是指生产者或卖方在某一特定的时间内在每一种 价格下，对一种商品愿意且能够提供出售的数量。 如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，但没 有提供的能力，就不能算作供给。 v 2）影响供给的因素 影响供给的因素很多。 经常起作用的因素有：商品的价格水平、生产的 成本及其他商品的价格。

26、.47 2、房地产供给 1）房地产供给的概念 理解房地产供给应该 从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房 地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价 格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务 的数量，也可叫做房地产市场供给。从宏观角度 看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期 全社会房地产供给的数量，既包括以公顷、幢、 平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、 万元等为单位的房地产价值总量。 .48 2）房地产供给特点 v城市土地供应的刚性和一级市场的垄断 性 v房地产供给的层次性 v房地产供给的滞后性 v房地产供给的时期性 .49 3）影响房地产供给的主要因素 v房地产市场价格

27、v土地价格和城市土地的数量 v建筑材料供应能力和建筑能力 v政府有关经济政策 v房地产开发商对未来的预期 v开发成本 .50 5.1.3 房地产供求平衡房地产供求平衡 均衡是指需求与供给相等 v土地的供求均衡是相对的、暂时的，不均衡 是绝对的。 v 土地的供求由不均衡向均衡运动，趋向 于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。 v 一般而言，土地供不应求是经常的、普 遍的，供过于求是短暂的、个别的。 v 因此，地租或地价的总趋势是上升的。 .51 5.2.1 房地产市场内涵及体系构成房地产市场内涵及体系构成 v1、房地产市场内涵 v房地产市场，是指房地产商品一切交换 或流通关系的总和。即进行

28、房地产商品交 换，包土地、房产及相关的劳务服务的交 易和经济活动的场所或领域。 第二节房地产市场体系房地产市场体系 .52 v 2、房地产市场体系构成 v 一个完整意义上的房地产市场是由市 场主体、客体、组织方式等因素构成的一 个系统。 v1）房地产市场的主体 参与房地产交换 的当事者，是房地产市场的主体。作为经 济实体，房地产交换的当事者可以是经济 组织，也可以是经济个体。与其它市场主 体一样，房地产市场主体性要素包括供给 主体、需求主体、中介机构和管理者。 .53 2）房地产市场客体 所谓的房地产市场客体就是指房地产市 场的交易对象。一般说来，房地产市场交 易对象包括地产和房产以及与它们相

29、关的 服务。土地、地产(熟地)、房屋、相关的设 施和设备是房地产市场的客体性要素，它 是房地产市场的交易对象和物质基础。 .54 v3）房地产市场的交易组织形式 房地产市场 的交易组织形式，是指房地产交易所或交易 市场为房地产交易各方进行房地产交易活动 所提供的固定场所，是房地产市场的一个有 形市场。 .55 5.2.2 房地产一、二、三级市场房地产一、二、三级市场 1、房地产一级市场 1）房地产一级市场的含义及性质 房地产一级市场又称土地一级市场或土地市 场，指土地所有权和使用权出让的市场，包 括土地批租市场、土地租赁市场和土地征购 市场等，交易的对象是土地权属。 由于房地产一级市场的卖主在

30、我国为国家或其 授权的管理部门，所以属于国家垄断市场。 .56 2）房地产一级市场的流通形式 v土地买卖 v土地使用权出让 v土地使用权转让 v土地使用权出租 v土地使用权抵押 .57 2、房地产二级市场 v1）房地产二级市场的含义及性质 房地产二级市 场是指房地产的增量市场，主要是指新近建造完 毕的建筑物在市场上出售和出租，相对于原有的 存量房地产来说，它是在土地交易的基础上进行 的，所以称为房地产二级市场。也包括土地开发 企业把生地开发成熟地以后进行第二次转让的市 场，实际上是土地二级市场。所以，房地产二级 市场也可称为土地或房地产开发市场。 v二级市场的组织形态是具有一定垄断性的不完全

31、竞争市场 .58 2）房地产二级市场的流通形式 v现房交易 v房屋租赁 v房屋预售 .59 3、房地产三级市场 v1）房地产三级市场含义及性质 房地产三级 市场是指存量房地产市场，主要是指原有的 房地产用户将拥有的房地产在市场上再转让 的市场；也包括土地使用者之间将土地使用 权在横向市场上再转让、转租或抵押的市场， 是为土地三级市场。 v房地产三级市场的组织形态也是具有一定垄 断性的不完全竞争市场 .60 2）房地产三级市场的流通形式 v二手房出售。（即存量房出售） v房屋互换。房屋互换通常是指住宅的互换，包括 所有权和使用权的互换。 4、房地产一、二、三级市场的关系 在房地产二、三级市场之间

32、也存在着密切的联系，一 方面，房地产三级市场存量房的交易可以带动和 促进二级市场增量房的交易，另一方面，房地产 二级市场增量房市场的发展，又会不断增加存量 房屋的总量，带动房地产三级市场的进一步繁荣 和发展。 .61 第三节 房地产市场运行房地产市场运行 v5.3.1房地产市场运行机制房地产市场运行机制 v1、房地产市场运行机制及内容 1）含义 就是在房地产投资、开发、流通和消费过程 中，将房地产交易的主体、客体及交易的法规等市 场要素结合起来，发挥其市场功能，进而形成调节 社会资源配置的市场运行手段。 2）内容 v动力机制 v价格机制 v供求机制 v竞争机制 .62 v2、房地产市场的功能

33、v1）传递信息的功能 v2）优化房地产资源配置，提高房地产使用 效益的功能 v3）促进劳动生产率提高的功能 v4）调节和再分配国民收入的功能 v5）优化消费结构的功能 .63 v5.3.2 房地产市场开发房地产市场开发 v 1、房地产市场开发含义 v 房地产市场开发又称房地产综合开发，是根 据城市建设的总体规划和经济、社会发展计 划的要求，对土地和地上建筑物及其附属物 进行的综合开发建设。 v 2、房地产开发的分类 v 房地产开发一般分为新开发和再开发。新开 发是指对新市区、卫星城镇的开发。再开发 是指对城市旧区进行改造或改扩建。 .64 3、房地产市场开发的作用 v房地产市场开发是符合城市发

34、展和经济建设发展的规 律的。 v房地产市场开发也是城市现代化建设的需要。 4、房地产综合开发的指导原则 1）依法的原则 2)必须严格执行城市规划的原则 3)坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原 则 4）坚持开发的产品质量合格的原则 5）坚持鼓励开发建设住宅的原则 .65 第四节 房地产价格房地产价格 v 5.4.1 房地产价格的特征与类型房地产价格的特征与类型 v 1房地产价格的含义 v 房地产价格是建筑物连同其所占土地的价 格，是人们和平地获得他入房地产所必须付 出的代价，是房地产的经济价值（交换价值） 的货币表示。 .66 v2房地产价格的特征 1）土地价格不由生产成本决定 2）

35、房地产的保值性与增值性 3）房地产价值的个别性 4）房地产价格表现形式的多样性 5）房地产价格与物权的密切相关性 .67 v 3、房地产价格的种类 1）从房地产价格形成基础的角度分：有市场价 格、理论价格、评估价格。 2）按房地产实体存在形态划分：有土地价格、 建筑物价格、房地价格 。 3）依据房地产经营方式划分：有出售价格、租 赁价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权 价格、招标价格、协议价格。 4）依不同级别、地段测算划分：有基准地价、 标定地价和房屋重置价格 .68 5.4.2影响房地产价格的主要因素影响房地产价格的主要因素 1、经济因素 2、社会因素 3、行政因素 4、供求关系 5、人口

36、因素 6、心理因素 7、国际因素 .69 5.4.3房地产价格的构成房地产价格的构成 1、生产成本 1）地价 2）建筑安装及配套建设费用 3） 运营费用。包括广告投入、管理费用、各 种税费、利息等 。 2、开发利润 .70 思考题： v1、 如何理解房地产需求及特点？ v2、 试说明影响房地产市场需求的因素有哪 些？ v3、 阐述房地产市场体系。 4、 房地产价格有哪些类型？ v5、 何谓房地产一、二、三级市场？ .71 A、教学目的与要 l掌握房地产企业性质 l理解房地产企业制度 l掌握房地产企业经营与利润 l了解房地产企业组织结构 B、本章教学重点 l房地产企业经营与利润 C、本章教学难点

37、 l房地产企业制度 第6章房地产企业房地产企业 与经营 .72 第一节第一节 房地产企业的特征与组织房地产企业的特征与组织 6.1.1 房地产企业的性质、类型及其房地产企业的性质、类型及其 特征特征 1、房地产企业含义、房地产企业含义 是指从事房地产开发、经营、管理和是指从事房地产开发、经营、管理和 服务活动，并以盈利为目的进行自主服务活动，并以盈利为目的进行自主 经营、独立核算的经济组织经营、独立核算的经济组织 .73 v2、房地产企业的性质、房地产企业的性质 v1）从经营对象来看，房地产企业经营的对象）从经营对象来看，房地产企业经营的对象 是不动产，也就是房地产。是不动产，也就是房地产。

38、v2）从业务活动的性质来看，房地产企业主要）从业务活动的性质来看，房地产企业主要 是服务型企业。是服务型企业。 v3）从生产要素密集度来看，房地产企业是一 种资金密集型和人才密集型的企业。 v4）从行业特征来看，房地产企业的经济活动 具有鲜明行业特征。 .74 3、房地产企业的类型房地产企业的类型 1）按照企业功能分类有：房地产开发企业、）按照企业功能分类有：房地产开发企业、 房地产经营企业、中介服务企业、物业管理企房地产经营企业、中介服务企业、物业管理企 业等。业等。 2）按照企业所有制性质分类：公有制的房）按照企业所有制性质分类：公有制的房 地产企业、合资房地产企业地产企业、合资房地产企业

39、 、私有房地产企、私有房地产企 业业 3）按照开发经营对象分类有：专门从事土）按照开发经营对象分类有：专门从事土 地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上 建筑物和构筑物建设的房地产企业建筑物和构筑物建设的房地产企业 4）按照政府对企业的干预程度分类有：商）按照政府对企业的干预程度分类有：商 业性房地产企业、政策性房地产企业业性房地产企业、政策性房地产企业 .75 6.1.2 房地产企业的组织结构房地产企业的组织结构 6.1.3 房地产企业制度房地产企业制度 .76 第二节第二节 房地产企业经营和利润房地产企业经营和利润 v6.2.1 防地产经营的概念与

40、模式 1、含义 房地产经营，就是以房产、地产或房地产为经 营对象，以一定的投入取得最大经寂效益的 活动。 2、模式 出售经营、委托代理销售、租赁经营、租赁代 理 .77 6.2.2房地产企业经营收益和利润房地产企业经营收益和利润 1、投资与成本、投资与成本 1）开发项目总投资）开发项目总投资 2）开发产品成本费用 2、经营收入、利润和税金 1）经营收入 2）利润 3）税金 .78 6.2.3提高房地产企业利润的途径提高房地产企业利润的途径 在在“开源开源”方面，要努力增加房方面，要努力增加房 地产企业总收益。地产企业总收益。 在在“节流节流”方面，要不断研究降方面，要不断研究降 低成本的方法，

41、减少成本支出。低成本的方法，减少成本支出。 .79 思考题思考题 1、简述房地产企业特点、简述房地产企业特点 2、提高房地产企业利润的途径有、提高房地产企业利润的途径有 哪些？哪些？ 3、简述房地产企业的类型。、简述房地产企业的类型。 .80 A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 l掌握房地产投资、房地产金融等基本概念 l理解房地产证券化 l掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的 构成要素 B、 本章教学重点 l掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的 构成要素 C、 本章教学难点 l房地产证券化 第7章房地产资金运行 .81 7.1.1 房地产投资的含义和特征房地产投资的含义和特征

42、 1、房地产投资的含义、房地产投资的含义 房地产投资是指投资者以获取未来房地产投资是指投资者以获取未来 的房地产资产增值或收益为目的，将的房地产资产增值或收益为目的，将 资本投入到房地产业，直接或间接地资本投入到房地产业，直接或间接地 从事或参与房地产开发与经营活动的从事或参与房地产开发与经营活动的 经济行为。经济行为。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 .82 2、房地产投资的特征 1）投资额巨大 2）位置固定性或不可移动性 3）投资回收期长 4）投资风险大 5）投资收益性好 6）各异性 7）政策影响性 8）专业管理依赖性 9）相互影响性 .83 7.1.2 房地产投资决策的主要指

43、标房地产投资决策的主要指标 房地产投资决策的主要指标主要有盈利能房地产投资决策的主要指标主要有盈利能 力指标和清偿能力指标两类。力指标和清偿能力指标两类。 1、盈利能力指标盈利能力指标 1）静态指标：主要包括成本利润率、投）静态指标：主要包括成本利润率、投 资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等 。 2）动态指标：主要包括财务净现值、财务 内部收益率和动态投资回收期。 2、清偿能力指标包括借款偿还期、利息清偿能力指标包括借款偿还期、利息 备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等 。 .84 7.1.3 房地产投资

44、风险房地产投资风险 v1、房地产投资风险的含义、房地产投资风险的含义 v房地产投资风险是指未来获得预期收房地产投资风险是指未来获得预期收 益可能性的大小。当实际收益超过预期益可能性的大小。当实际收益超过预期 收益时，则投资有增加收益的潜力；反收益时，则投资有增加收益的潜力；反 之，投资面临着风险损失。之，投资面临着风险损失。 v2、房地产投资风险的分类 v3、房地产投资风险的防范 .85 v第二节第二节 房产金融概述房产金融概述 v7.2.1 房地产金融的涵义与特点房地产金融的涵义与特点 v1、房地产金融的涵义、房地产金融的涵义 v房地产金融是指在房地产经济房地产金融是指在房地产经济 活动中通

45、过各种信用方式、方法及活动中通过各种信用方式、方法及 工具，为房地产及相关部门融通资工具，为房地产及相关部门融通资 金的行为。金的行为。 .86 2、房地产金融的特点 1）资金来源的短期性和资金运 用的长期性 2）资金来源的固定性和资金运 用的特定性 3）房地产金融有很强的政策性 .87 7.2.2 房地产金融的职能和作用房地产金融的职能和作用 房地产金融的主要职能表现在三个方 面：一是筹资的职能 ；二是融资 ；三是 运用货币政策调控房地产市场。 7.2.3 房地产融资的主要形式房地产融资的主要形式 房地产融资形式一般分为六种：企业 自有资金、银行等金融机构贷款、证券 市场融资、杠杆租赁融资、

46、预售楼盘、 合作开发。 .88 第三节第三节 房地产金融市场房地产金融市场 7.3.1 房地产金融市场的概念及特征房地产金融市场的概念及特征 1、房地产金融市场的概念、房地产金融市场的概念 房地产金融市场是指从事与房地产活动房地产金融市场是指从事与房地产活动 相关的金融商品和金融工具交易活动的总相关的金融商品和金融工具交易活动的总 和。和。 2、房地产金融市场的特征、房地产金融市场的特征 1） 以银行信贷为主导的单一融资格局以银行信贷为主导的单一融资格局 2）多元化的融资渠道日趋活跃）多元化的融资渠道日趋活跃 3）房地产融资市场体系不健全）房地产融资市场体系不健全 .89 v7.3.2 房地产

47、金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素 v房地产金融市场由主体和客体构成。主体 是指与房地产业有关的各类资金交易的资金 供给者、资金需求者和中介机构。 v房地产金融市场中的客体是指在房地产金 融市场上可以同货币相交易的各种金融契约， 以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价 证券外，还包括存单等融资工具。 .90 第四节第四节房地产证券化房地产证券化 v7.4.1 房地产证券化的概念与特征房地产证券化的概念与特征 v1、房地产证券化的概念 v房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、 非证券形态的房地产投资转化为资本市 场上的证券资产的金融交易

48、过程，从而 使投资人与房地产投资标的物之间的物 权关系转化为有价证券形式的股权和债 权。 .91 2、房地产证券化形式 主要包括房地产抵押贷款债权的证券 化和房地产投资权益的证券化两种形式。 房地产证券化实质上是不同投资者获 得房地产投资收益的一种权利分配，其 具体形式可以是股票、债券，也可以是 信托基金与收益凭证等。 .92 v7.4.2 房地产证券化的功能房地产证券化的功能 v1、利于提高银行资产的流动性，释放金融风险 v2、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资 本利用率 v3、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的 房地产运行机制 v4、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消 费两方面

49、的实现 v5、房地产证券化对于减缓通货膨胀压力,稳定 证券市场也有重要意义 6、房地产证券化有利于健全我国的资本市场， 扩大投资渠道 .93 7.4.3 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化 1、含义、含义 所谓住房抵押贷款证券化是指商业银所谓住房抵押贷款证券化是指商业银 行或其他金融机构将其所持有的抵押债行或其他金融机构将其所持有的抵押债 权汇集重组成抵押组群，经过担保和信权汇集重组成抵押组群，经过担保和信 用加强以证券形式出售给社会公众，既用加强以证券形式出售给社会公众，既 出售给社会投资者的融资过程。出售给社会投资者的融资过程。 .94 2 2、意义、意义 1）拓宽房地产金融渠道，促进住

50、房 消费 2）提高抵押贷款的流动性，分散抵 押贷款风险，增加金融体系安全性 3）增加社会小额投资者的投资范围， 减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力 .95 思考题： v1. 房地产投资的含义是什么？ v2. 什么是房地产金融？它的职能和作用是 什么？ v3. 房地产投资决策的主要指标有哪些？ v4. 房地产融资的主要形式有哪些？ v5、什么是房地产证券化？有哪些功能？ v6、什么是住房抵押贷款证券化？ .96 A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 l掌握房地产产权的基本概念 l明确房地产产权体系 l掌握我国城镇住房制度改革的目标和基本内容。 l理解住房公积金制度及意义 B、房地产产权本章教学

51、重点 l我国城镇住房制度改革的目标和基本内容。 C、本章教学难点 l房地产产权体系 第第8章章 房地产产权与住房制度建设房地产产权与住房制度建设 .97 第一节第一节8.1房地产产权房地产产权 8.1.1产权的概念产权的概念 1、物权的涵义 物权作为一个法律范畴，是指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利。 2、产权的概念 产权是人们（财产主体）围绕或通过（客 体）而形成的经济权利关系，它是一定社会 中人与人之间财产关系在法律上的表现。 3、房地产产权的概念 房地产产权是指房地产所有者对其所有的 房地产享有的占有、使用、收益、处分的权 利。 .98 8.1.2房地产产权体系房地产产权体

52、系 1、担保物权、担保物权 2、典权、典权 3、地役权、地役权 4、不动产相邻关系、不动产相邻关系 .99 第二节第二节城市住房制度城市住房制度 v8.3.1住房消费和住房制度住房消费和住房制度 v1、住房消费的性质 v1）具有商品和社会保障品的双重属 性 v2）住房具有消费品和投资品的双重 角色 v3）住房问题具有个人问题和社会问 题的双重含义 .100 v2、住房消费与住房制度的关系 v住房消费与住房制度之间存在着密切 的联系，一方面，住房消费的性质和特 点是制定科学的住房制度的主要客观依 据；另一方面，完备的住房制度又是住 房消费顺利实现的可靠保证。 .101 8.3.2 我国城镇住房制

53、度改革我国城镇住房制度改革 1、我国城镇住房制度改革的三个阶、我国城镇住房制度改革的三个阶 段段 1）城镇住房制度改革的探索和试点）城镇住房制度改革的探索和试点 阶段阶段 2）城镇住房制度改革的全面推进和 配套改革阶段 3）城镇住房制度改革深化和全面实 施阶段 .102 2、我国住房制度改革的目标和基本内 容 1）我国住房制度改革的目标 建立与社会主义市场经济体制建设相 适应的新的城镇住房制度，实现住房商 品化、社会化；加快住房建设，改善居 住条件，满足城镇居民不断增长的住房 需求。 .103 2）我国住房制度改革的基本内容 停止住房实物分配，实行住房分配货 币化；建立和完善以经济适用住房为 主的住房供