保税港区一期工程水港功能区物流中心建设项目可行性研究

1、目 录1 总论12 承办企业基本情况113 需求预测及拟建规模164 厂址选择295 物料供应与生产协作336 设计指导思想与基本原则347 工程设计方案367.1 总图与贮运367.2 建筑437.3 结构457.4 给排水497.5 采暖、通风与空气调节517.6 动力547.7 电气567.8 信息化建设608 环境保护699 职业安全卫生7410 消防7711 节能8212 组织机构及人力资源配置8513 项目的招投标8914 项目实施进度9015 投资估算与资金筹措9216 财务评价及经济分析9417 社会评价9818 风险分析10019 结论和建议101附表：建设投资估算表财务评价

2、及经济分析表附件：XX市发展和改革委员会文件 渝发改文【2009】725号关于XXXXXX区产业发展规划的报告附图：XXXXXX区一期工程水港功能区区域位置图XXXXXX区一期工程水港功能区鸟瞰图XXXXXX区一期工程水港功能区总平面图XX仓库透视图总平面布置图2383（2011）K-00N-01综合管网布置图2383（2011）K-00N-02标准XX仓库平、立、剖面图1 总论1.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称：XXXXXX区一期工程水港功能区物流中心建设项目1.1.2 建设单位1) 项目承办单位：XXXX港区开发管理有限公司2) 法定地址：XX市3) 法定代表人： 4) 项目负

3、责人：1.2 设计依据 1.2.1 物流业调整和振兴规划国发【2009】8号文件；1.2.2 关于推进XX统筹城乡改革和发展的若干意见国发3号文件；1.2.3 XX市人民政府关于印发XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划现代物流业发展专项规划的通知渝府发【2007】41号；1.2.4 关于印发XX市促进现代物流业发展政策实施意见的通知渝办发【2007】283号；1.2.5 XX市发展和改革委员会文件 渝发改文【2009】725号关于XXXXXX区产业发展规划的报告；1.2.6 XX市规划设计研究院提供的XXXX组团J、K、M标准分区控制性详细规划；1.2.7 XXXX港区开发管理有限公司与机

4、械工业第三设计研究院签订的建设工程咨询合同；1.2.8 XXXX港区开发管理有限公司提供的与本项目有关的各项基础资料。1.3 项目提出的背景及投资的必要性1.3.1 项目提出的背景物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。 进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2010年我国社会物流总额125.4万亿元，比2000年增长5.8倍，同比增长

5、15%；物流业实现增加值2.7万亿元，比2000年增长2.2倍，同比增长13.1%；物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16%，占GDP的比重为6.9%。随着各类物流企业快速成长，物流经营管理和服务创新均出现新的局面，物流基础设施和物流技术装备取得长足发展，物流技术条件得到较大改善。但是，我国物流业的总体发展水平与发达国家相比依然偏低的现状仍然存在，为贯彻落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国务院特制定物流业调整和振兴规划，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。XX是全国首批物流对外开放试点城市，是长江上游的经济中心；处于长江经济带

6、、西陇海兰新经济带、成渝经济区、南贵昆经济区的交汇结点。XX具有西部内陆地区唯一集水陆空运输于一体的综合交通优势，是长江上游的现代物流中心。作为我国重要的工业城市，XX工业门类齐全，制造业发达，工业基础雄厚，已形成了汽车、摩托车等一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。近年来随着XX市产业结构调整和产业升级步伐的加快，惠普、宏基、华硕三大品牌商以及富士康、英业达、广达等六大代工厂相继落户，XX已打造成为全球最大的笔记本电脑基地。预计今后10年，将是XX现代物流业加快发展的关键时期，大量的各类零部件需要运进，整机产品需要运出，对物流量的需求巨大。为加快物流业的发展，XX市政府提出了“一江

7、两翼三洋”战略，规划建设了“三基地四港区”国家物流枢纽。XXXXXX区是经国务院批准设立，是我国第一个内陆XX港区和唯一叠加了“水港+空港”双功能的XX港区。其中水港功能区作为XXXX区的重要组成部分，主要包含港口作业区、物流及仓储区、综合配套区、XX加工区、仓储物流区及绿化带六大功能区，将以物流功能为主导，重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，以仓储业务为核心，将业务功能向上游和下游延伸。水港功能区将以其开放层次最高、优越政策最多、功能最齐全，在承接XX市乃至整个西部地区向外向型产业转型中扮演着越来越重要的角色。XXXX港区开发管理有限公司是由XX市国资委管理的投资类企业，负责整个XX

8、XX区规划建设管理。为充分利用XX港区的政策优势，完善XX港区的仓储物流功能，抢抓招商先机，为承接重点大型物流企业和项目落地创造良好的条件，公司特提出XXXXXX区一期工程水港功能区物流中心建设项目。利用本项目建设的契机，切实加快水港XX区规划建设，进一步发挥XX在西部地区的龙头枢纽和窗口作用，有效利用两个市场、两种资源，促进产业聚集，加快外向型产业发展，更好地满足市场对产品品种、品质的需要，从而更好地发挥XX港区的综合经济效益和社会效益！1.3.2 投资的必要性1) 发展物流业是国民经济发展的需要，符合国家产业振兴规划；一方面，随着我国经济规模的不断扩大、居民消费水平的提高，货物运输量、社会

9、商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，商品的流通总规模将显著扩大。而目前我国的物流产业发展较为落后，不能保证商品的有效流通。因此需要增强物流运输能力，提高物流效率，以满足日益增长的商品贮运需求。另一方面，我国产业结构失衡，第一、二产业比重偏高，为其服务的物流等第三产业发展相对滞后；经济总量稳步增长，但资源消耗大，重复建设多，集成度低。发展物流业能加快商品、资金的周转，促进制造业和商贸业优化内部分工，使其专注核心业务、降低物流费用，提高经济的整体活力，达到资源的有效配置。因此发展物流产业，是我国转变经济发展模式，提高经济增长质量的必要手段。2) 发展物流产业是西部腾飞的关键，符合西部大开发的战略

10、；随着国家西部开发政策的推进，中央加大了对西部的投入力度，同时，受金融危机和劳动力成本的影响，沿海、东部的制造业及电子行业开始逐步向西部转移，这些都为西部经济发展注入了活力。XX作为西部唯一的直辖市，国家赋予了XX打造未来西部地区重要增长极的历史使命，随着“314”总体战略部署，全国城乡统筹试验区的确立，首个内陆XX港区的落户，XX迎来了前所未有的发展机遇。面对机遇，西部地区的物流产业显现不足。自古便有“蜀道难”之说，与东部、中部相比，西部地区的物流基础设施相对落后，物流企业专业化程度低，平均物流成本高，还未形成高效的现代物流体系。落后的物流产业制约了西部经济的发展。因此，大力建设物流基础设施

11、，形成专业化的物流中心，将成为西部企业实施“引进来”的通道和“走出去”的桥头堡，是发展西部物流产业，促进经济腾飞的关键。3) 发展物流产业是繁荣地方经济的需要，符合地方发展战略规划；为深入推进西部大开发，中央明确提出，要把XX作为西部地区经济贸易的突破口。西部地区疆域辽阔、自然资源特别丰富，由于地理位置的限制，物流成本居高不下，无法充分转化为经济优势。XX是西部的工业重镇，在汽车、摩托车及其零部件成套产品以及特色矿产、农副产品、原材料及已形成的电子产业都具有相当广阔的市场空间。根据规划，XX市“十二五”期间将建成中国西部国际物流中心，国家发改委已将我市“三基地四港区”物流规划作为对接国家物流业

12、调整和振兴规划的主枢纽平台。其中，“三基地四港区” 正是指寸滩港港区、果园港港区、东港港区和黄谦港港区4个物流枢纽。因此，建设规模化、专业化的XX物流产业，对于打造中国西部国际物流中心具有重要意义。4) 符合XX港区产业发展的需要XXXXXX区集加工、制造、贸易、物流、仓储、运输等功能为一体，设置物流、加工、维修等重点产业发展功能区。XX市发展和改革委员会关于XXXXXX区产业发展规划中对水港功能区产业发展重点定位为“重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，建立辐射国内外的高效第三方物流体系，壮大仓储物流业”。因此，本项目的建设，将完善XX港区物流仓储的硬件设施，符合XX港区产业发展的需要

13、，将充分发挥XX港区的综合优势，对XX市加快外向型经济发展、将XX港区打造成西部地区的XX港区、全国最具特点的XX港区具有重要意义。综上所述，本项目正是响应国家产业政策、行业、省、市的产业发展规划及XX港区自身发展需要，通过新建项目的实施，促进XX物流产业持续、快速、健康、全面的发展，为把XX港区培育成XX市承接全球和中国东部地区产业转移、发展内陆开放型经济的新增长极和中国西部地区外向型经济发展的重要引擎作出贡献。因此，本项目的实施是非常必要而且是具有重要意义的。1.4 可行性研究的范围及主要内容1.4.1 可行性研究的范围1) 对项目建设的条件进行研究与分析；2) 对项目需求市场进行分析预测

14、；3) 项目生产所需要的各种物料供应、能源供应情况和生产协作的可能性进行分析；4) 对厂区总平面布置进行规划；5) 对项目提出推荐建设方案；6) 对推荐建设方案进行工程投资估算及财务评价；7) 提出可行性研究的结论供主管部门决策时参考。1.4.2 可行性研究的主要内容1) 本项目是以XX物流仓库为主要建设内容，根据XX市乃至整个西部地区对物流量的需求，以及XX港区吞吐量目标，提出合理的建设方案，建设规模满足市场需求，建设模式符合物流业发展的需要。2) 根据现代物流业建设条件和物流规划布局的需要，研究本项目的土建、公用系统，以及相配套的环保、消防等设施，提出合理的建设方案。3) 根据生产规模和物

15、流要求，分析建设方案，员工需求和培训方案，编制项目进度计划和招投标方案等。4) 针对本项目建设规模及成本测算情况进行投资估算、经济分析及财务评价。1.5 投资及资金来源1.5.1 本项目总投资为.2万元，其中：建设投资.2万元，建设期利息15767.0万元。1.5.2 项目建设投资构成 见表1-1表1-1 项目建设投资构成表项 目土建工程公用工程总图工程工程建设其他费预备费建设期利息合 计投资（万元）51448.826788.211162.447081.410918.515767.0.2比例（）31.5316.426.8428.856.699.66100.001.5.3 资金来源本项目资本金为

16、48196.2万元，其中：用于建设投资32429.2万元，用于建设期利息15767.0万元。债务资金为.0万元，用于建设投资.0万元。1.6 主要数据及技术经济指标本项目实施后的主要数据及技术经济指标见表1-2表1-2 主要数据及技术经济指标表序号名 称单 位数 据备 注一、主要数据1项目建设用地面积m2.87合972.76亩总建筑面积m2.8952实际容积率1:0.3913建筑密度%32.9764绿地总面积m2.9785绿地率%21.7376项目建设投资万元.27营业收入万元25638.08折旧及摊销万元6119.29总成本费用万元9860.510经营成本万元1118.111年利润总额万元1

17、5777.5二、主要技术经济指标1所得税前的财务内部收益率%14.11项目投资2所得税前的财务净现值万元61013.2项目投资3所得税前的投资回收期年8.11项目投资4项目资本金财务内部收益率%21.265投资利润率%9.676借款偿还期年9.691.7 报告的主要结论 该项目的实施符合国家物流业调整和振兴规划和XX市人民政府关于加快现代物流业发展的意见的需要。项目充分利用XXXXXX区的区位优势和政策优势，发挥XX在西部地区的龙头枢纽和窗口作用，有效利用两个市场、两种资源，促进产业聚集，加快外向型产业发展，有助于加快西部地区物流中心的形成和功能的完善，对推动XX市及周边地区经济社会发展，具有

18、十分重要的意义。 通过本项目的实施，让高物流成本转化为经济效益，有利于加快实现西部大开发战略目标，有利于形成新的经济增长极，有利于实现自由贸易，为西部地区的经济发展提速，符合以保增长、扩内需、调结构的为目的的建设总方针，方向是完全正确的。 该项目根据市场需求和现代物流产业布局要求，新建现代化XX物流仓库，结合市场多层次、多元化的格局，满足物流产品仓储、转运、配送和深加工需要，为XX外向型经济发展和企业自身可持续发展奠定良好的基础，也符合项目建设的方针。 本项目的建设方在资金的运作、招商引资和厂房的建设方面已经积累了丰富的经验，并储备了雄厚的技术力量，有承担本项目建设的坚实基础，项目选择是恰当的

19、。 项目市场潜力大，建设规模满足订单需要，建设方案成熟合理，设备选型适当，建设配套条件较好，为本项目的实施提供了充足的物质与基础设施保障，可靠的技术保证。 本项目的建设方资信度高、有雄厚的资金，招商渠道可靠；经分析论证：项目投入产出效果明显，投资回收期短，利税率较高，经济上合理可行。 本项目的实施可带动上下游配套企业资产利用率上升，从而全面推进产业链的提升，带动相关配套产业的发展，产生规模经济的效应，从而为区域经济带来全面的贡献，同时还可以提供大量就业岗位，因此，项目也有较好的社会效益。1.8 存在的问题及建议 在项目建设过程中应严格执行国家建设报批程序，实行工程监理制度，确保工程质量和安全生

20、产，以及符合环境保护要求。 在营运期除保证本项目的正常招商程序外，也应继续努力开拓市场，保证项目预期经济效益的实现。2 承办企业基本情况2.1 承办企业概况XXXX港区开发管理有限公司系市属大型重点国有独资公司，注册资本为30亿元人币，由市国资委代表市履行出资人职责。经营范围：组织XXXX港区开发建设及相关项目管理，市政府授权范围内的土地储备与整治，从事投资业务及相关资产管理，物业管理，会展服务。XXXXXX区是经国务院2008年11月12日国函【2008】100号批准设立，是我国第一个内陆XX港区和唯一叠加了“水港+空港”双功能的XX港区。总规划面积8.37平方公里，其中水港功能区面积6平方

21、公里，涵盖了长江中上游最大的集装箱港口寸滩港及其周边主要交通枢纽，一期工程已于2010年8月顺利通过海关总署等国家11部委正式验收，封关运行。作为内陆唯一的XX港区，将按照“整体规划、分步实施、滚动发展”的总体思路，计划于2015年全面建成，分三期规划建设，XX区建成以后，将辐射周边六省的20个中等城市，最终达到仓储物流产值5000亿元，出口加工产值2000亿元。作为国内层次最高、政策最优惠、功能最齐全，通关最便捷的海关特殊监管区域，XXXXXX区主要具备五大功能，五大业务模式。 五大功能 内河、空港国际口岸功能 XX物流功能 XX加工功能 XX贸易功能 生产性和流通性服务贸易功能 五大业务模

22、式 国际采购、出口集运 国际配送、进口分拨 生产加工、检测维修 供应商管理库存 出口复进口 水港功能区核心区产业布局主要发展与XX港区功能相关的产业，涉及产业有加工贸易、XX物流业及相关配套产业。水港区域范围比较大，按照临江空间布局主要分为港口作业区、物流及仓储区、综合配套区、XX加工区、仓储物流区及绿化带六大功能区域。 重点推动XX物流业以第三方物流为发展重点，建立辐射国内外的高效第三方物流体系。积极引进国内外知名第三方物流企业、全球跨国物流公司在区内建立区域分拨中心、区域配送中心及采购中心。 大力发展加工贸易重点发展“一头在外”和“两头在外”大进大出的加工贸易产业，引进具有竞争优势的企业，

23、紧紧围绕传统产业改造，承接国际国内产业转移，培育新兴产业，策划重大加工贸易项目。水港功能区集中发展机电产品、材料、轻工纺织等体积相对较大、时间敏感性不高的加工贸易业。 做好综合配套服务业打造完善的金融、管理等现代服务业体系；利用XX港区的综合优势，以XX展示服务为载体，为客户提供展示、展览服务和衍生的物流服务、贸易服务、技术交流与培训服务等功能；紧紧抓住XX港区巨大的物流量，大力发展针对性强的港航产业，注重作业信息化程度的提高，在一定程度上降低物流环节成本，提升港区物流吸引力与竞争力。2.2 企业承办条件分析2.2.1 管理优势和技术经济条件XXXX港区开发管理有限公司组织机构健全，各项管理制

24、度完善。公司各层管理者都是由掌握现代企业管理知识、具有丰富的建设项目管理、企业管理、生产和招商引资方面的实际经验的人士担任。公司制定了科学的管理制度，严格的管理人员考评、奖惩制度和严格的管理人员监管和任用制度。这些完善的科学管理制度的实施，可以确保本工程项目的建设得以顺利进行。管理先进： 质量体系ISO9001：2000 环境管理ISO14001 人力资源绩效评估体系 全面预算管理 招投标管理 “内审+外审”审核管理体系 协同办公系统，高效、无纸化办公 数据采集系统公司领导树立了尊重知识、尊重人才的思想。目前公司已经拥有一批多年从事项目管理、基础工程建设的工程技术人员，这是企业从事项目建设的坚

25、强技术基础。有了这一支技术过硬、工作出色的技术队伍，可以确保本工程项目的建设得以顺利进行。同时公司资金充裕，为项目提供了充足的资金保障，凭借良好的信誉和发展前景，还可以从银行融到所需的资金，加之本项目可采取分步实施，公司能够从仓库的租赁中中获得利润，稳定地保证了后期建设所需资金，具有较强的项目建设经济实力。2.2.2 政策优势 企业设立政策 XX港区内设立企业，工商行政管理部门和管委会及相关主管部门按照相关法律法规规定，实行“一站式”审批服务 税收政策 区内企业享受国家西部大开发税收优惠政策条件，可按规划申请执行15%优惠税率 XX港区企业生产运往境外的产品，免征区内加工环节增值税 区内货物可

26、自由流转，企业间货物交易不征收增值税和消费税 国内货物进入XX港区视同出口，按照规定实行退税 海关政策 境外货物进出口XX港区免验许可证，免出口配额管理 XX港区内货物存储无期限限制 对境外运入XX港区的企业建设所需机器、设备和基建物资等，企业自用的设备及配件、生产用燃料、设备等免关税和进口税环节 对境外运入XX港区的企业加工出口所需的原材料、零部件、元器件、包装物件以及转口货物在区内存储货物实行XX 区内企业不实行加工贸易银行保证金台帐和合同核销制度 可开展我国出口机电产品的维修业务 外汇政策 允许区内企业开设贸易项下、资本项下外汇现金帐户 允许区内企业在贸易项下帐户内保留外汇，周转使用 区

27、内与境内区外、区内企业之间经营所得外汇实行意愿结汇，可使用人民币或外币结算 区内企业与境外进出口业务、区内企业之间交易，无须办理进出口收付汇核销从以上分析得出结论，公司具有承办本次建设项目的条件。3 需求预测及拟建规模3.1 物流产业现状分析物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。3.1.1 我国物流产业发展现状1) 社会物流总额实现较快增长，物流需求显著增加2010年全国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。受上年

28、同期基数影响，增幅呈现前高后低态势，一季度增长20.8%，上半年增长18.4%，前三季度增长16.8%。图01 2010年各月社会物流总额及增长变化情况从构成情况看，工业品物流总额113.1万亿元，按可比价格计算，同比增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，占社会物流总额的比重为90.2%，是带动社会物流总额增长的主要因素。进口货物物流总额9.4万亿元，按可比价格计算，同比增长22.1%，增幅比上年提高34.9个百分点，表明我国进口货物物流重回快速增长通道。农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物流总额同比分别增长4.3%、39.5%和14.7%。表01 2010年社会物流总额及增

29、减变化情况 产 值项 目绝对值（亿元）可比增长（%）在物流总额中 所占比重%社会物流总额15100农产品物流总额223554.31.8工业品物流总额14.690.2进口货物物流总额9430522.17.5再生资源物流总额446439.50.4单位与居民物品 物流总额197514.70.22010年社会物流总额与GDP相比的物流需求系数为3.2，即表示目前我国每单位GDP产出需要3.2个单位的物流总额来支持，该系数同比提高11%；社会物流总额增长与GDP增长的弹性系数为1.46，表明在宏观经济整体向好的情况下，社会经济发展对物流的需求呈加速增长态势。物流实务量快速增长。2010年国内货运量、货运

30、周转量、港口货物吞吐量和集装箱吐量同比分别增长13.4%、12.5%、15%和18.8%，全国规模以上快递企业完成快递业务量10.4亿件，同比增长24.5%；完成快递业务收入264.9亿元，同比增长24%。 图02 物流实物量增减变化情况 2) 社会物流总费用与GDP的比率稳中有降，物流运行效率有所提高2010年全国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长1

31、9%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。2010年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，表明物流运行效率有所提高。 图03 2010年社会物流总费用构成情况3) 物流业增加值稳步上升，对服务业贡献突出2010年全国物流业增加值2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高2.5个百分点。其中，交通运输业增长12.5%，仓储业增长13.7%；贸易业增长15.1%，邮政业增长13.6%，增幅均比上年有较大提高。2010年物流业增加值占GDP的比重为6.9%，占服务业增加值的比重为16%，均与上年基本持平。2010年物流业对服务

32、业的贡献率为18.4%，在服务业增加值增长的9.5个百分点中，物流业直接拉动的约为1.8个百分点，表明物流业发展对服务业贡献突出，在社会经济发展中发挥着重要作用。4) 物流业固定资产投资快速增长，基础设施建设成效显著2010年全国物流业固定资产投资3.07万亿元，同比增长19.4%。其中，交通运输业投资额为2.3万亿元，同比增长19.2%，占物流业固定资产投资的75.7%。仓储、邮政业投资额为2238亿元，同比增长26.7%，贸易业投资额为5216亿元，同比增长17.2%。受上年同期基数影响，物流业固定资产投资增幅呈现前高后低态势，一季度增长33%，上半年增长25.5%，前三季度增长23.2%

33、，增幅自2009年以来首次低于同期城镇固定资产投资完成额，一定程度上表明，在经历了2009年大规模交通基础设施投资之后，物流业固定资产投资增速逐步回归常态化增长通道。图04 2010年固定资产投资增长情况比较（%） 随着物流业固定资产投资的持续较快增长，物流基础设施条件明显改善。截至2010年，全国铁路营业里程达到9.1万公里，其中，高铁运营里程达到8300多公里，居世界第一位。全国公路里程达到398万公里，其中，高速公路里程达到7.4万公里。全国内河通航里程达到12.4万公里，沿海港口深水泊位1774个，通过能力达到55.1亿吨。定期航班机场达到176个。物流园区（基地）等仓储类物流设施20

34、08年约为475个。货运服务、生产服务、商贸服务和综合服务等多种类型的物流园区，通过功能集聚、资源整合，成为供需对接、集约化运作的物流平台。仓储、配送设施现代化水平不断提高，化工危险库、液体库、冷藏库等专业化库房，期货交割库和电子商务交割库快速发展，自动化立体仓库大量涌现。5) 第三方物流比例提高随着物流行业专业化水平的提高，国内第三方物流业务保持了稳定增长，主要表现在： 第三方物流企业规模扩大。我国第三方物流企业平均员工数量由2000年的248人上升到2008年的395人，企业平均规模扩大了147人。 第三方物流使用比例增大。将物流服务全部委托给第三方物流企业的工业企业比例由2000年的16

35、%上升到2008年的37%，上升了21个百分比。6) 物流价格波动上扬中小型公路货运企业运价前高后低，上半年波动较大，年内最高点和最低点均在上半年出现，降幅近3成，下半年较为平稳，全年平均水平同比略有上涨。大中型公路货运企业运价走势比较平稳，三季度以后有所上涨，全年平均水平稳中有升。沿海散货运价指数宽幅震荡，年内最低为1128点，最高为1859.6点，振幅超过6成。全年运价指数平均为1457点，同比上升20%。3.1.2 XX市物流发展状况近年来，胡锦涛总书记对XX提出了“314”总体战略部署；针对XX发展实际推出关于推进XX统筹城乡改革和发展的若干意见2009年3号文件；同意XX建设首个内陆

36、XX港区，XX率先成为内陆开放性经济试验区。这些针对性强的政策出台，使XX物流业面临难得的发展机遇。直辖 11 年以来，XX市交通基础设施固定资产投资完成再创历史新高，已建立了铁路、公路、水路、航空和管道五位一体的立体化运输网络体系，基本形成枢纽型交通网络，为发展现代物流业提供了必要支撑，XX物流量呈逐年上升趋势。 2008年完成物流量60295万吨，是2002年的1.93倍，年均增长 11.58%；货运周转量1363亿吨公里，是2002年的3.4倍，年均增长22.66 %；物流增加值360亿元，是2002年的2.86倍，年均增长19.1%。 随着团结村铁路集装箱中心站升级为国家铁路综合物流中

37、心，“一区双功能”国家级内陆XX港区申报工作加快推进，XX独特地理和经济区位优势逐渐显现，已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层面清晰、结构紧密，商贸流通业的集聚力和辐射力明显增强。XX聚集周边货物能力逐年提高。年货运总量的30%来自市外，XX港口外贸物流量的40%来自周边省份，周边省市及XX90%的外贸物流量都是依托长江水运通过XX中转。 但总的来看，XX物流业发展处于起步阶段，不能够适应XX新的经济形势和发展要求，还存在诸多的薄弱环节，制约了XX输物流量的提升，其表现为： 物流设施配套设施滞后； 第三方物流发展缓慢，物流业整体实力不强，规模小，缺乏成熟的物流理念； 物流成本偏高，基础

38、设施建设成本高； 物流的组织管理水平低，企业管理落后，条块分割现象较为严重，运输、仓储、内贸、外贸等都自成体系，很难形成社会化的物流链条，无法实现商流、物流、资金流和信息流的高效运作； 体制性和机制性约束，部门分割、垄断，尚未建立公正、公平、公开的物流竞争市场，没有形成可控与自由运作的现代物流机制； 缺乏专业的物流人才。为加快物流业的发展，XX市提出了“一江两翼三洋”战略；规划建设了“三基地四港区”国家物流枢纽；研究推进汽车、化工、IT、冷链等专项物流规划；发展多式联运、转运设施工程物流园区工程、城市配送工程、大宗商品和农村物流工程、制造业与物流业联动发展工程、物流标准和技术推广工程、物流公共

39、信息平台工程、物流科技攻关工程、应急物流工程等九大物流工程。3.2 市场发展趋势分析与预测3.2.1 国际物流业市场受国际金融危机的影响，2008年全球贸易总额增长率4%，与2007年相比下降1.2个百分点，国际贸易额的低迷，严重影响了国际物流市场。统计数据显示，2009年我国全年进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%。其中，全年出口12017亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。进出口物流市场受到很大影响。由于中国经济率先企稳回升，保持进口增速高于出口增速、外贸顺差继续缩小的基本趋势。初步预计，2011年中国进出口总额预期增长10%左右。3.2.2 国内物流业市

40、场2010年，我国物流运行形势总体良好，物流需求规模显著增加，运行效率有所提高，这既为“十一五”时期物流业发展画上圆满句号，也为“十二五”创造了良好开局。但从当前情况看，我国物流业仍然处于初级阶段，粗放经营、规模扩张的增长方式没有根本改变，物流结构还不平衡，物流服务体系还不完善，物流服务水平还有待进一步提高。2011年国家将采取积极的财政政策和稳健的货币政策，加快推进经济结构战略性调整，增强经济发展协调性、可持续性和内生动力，经济较快增长的基本态势不会改变。随着国民经济总量的增长、经济结构的优化和人民生活水平的提高，将在推动现代物流业规模扩张和结构调整的同时，对物流服务质量提出更高的要求。特别

41、是随着“十二五”规划的逐步展开和实施，中央和地方将继续出台物流发展中长期规划，物流业发展将得到更深层次的推动。与此同时还要看到，当前国内国际经济形势比较复杂，未来走势存在较大的不确定性，对此要密切关注，防止这些不确定因素成为经济发展的不稳定因素，以促使经济平稳较快发展的态势继续巩固和增强。综合判断，随着我国经济发展方式转变、实现经济结构战略性调整步伐的加快，我国物流业将更加注重加大物流供需结构、地区结构、行业结构、人力资源结构和企业组织结构的调整与完善，更加注重在创新服务模式，提高服务能力，优化物流布局，做大做强物流企业上发力，更加注重在提高效益和效率的基础上实现总量的平稳较快发展，更好地满足

42、经济和社会发展的需要。初步预计，2011年我国社会物流总额同比增长14%左右，物流业增加值增长13%左右，物流总费用与GDP的比率略有下降。3.2.3 XX市物流量预测地区生产总值是对经济发展的总体反映，找出生产总值与物流量之间的联系，即可根据XX市对“十一五”期间地区生产总值的规划来分析预测出物流量。物流量与地区生产总值之间是否存在密切关系可以通过回归分析测定。 表3-2 1998-2010年XX市经济与物流量发展现状表年度地区生产总值（亿元）增率 1（）物流量 （万吨）增长率 2（）货运周转量 (万吨公里)增长率 3（）19981440.565.90484264944. -8.700861

43、9991491.993.26390-0.392542.20001603.167.27889.085.4.20011765.6810.13748 29469.475.9.20021990.0112.7050231176.65.3.20032272.82 14.2114934113.29.11.4590120042692.81 18.4788138168.3711.8873936.3514320053070.4914.025539197.92.2. 20063452.1413.71377 42805.79.31.2754820074122.5119.419 4997016.736827.79720

44、085096.6623.635641812.903722.9865320096528.7221.9370008.7224.089.17180017.2580791.8415.4025.08 17.520资料来源：根据XX统计年鉴、XX交通年鉴整理得出 根据表中数据，我市地区生产总值增长率在2004年前保持平稳增长，在增长到一定阶段后，从2005年起增长率起伏较大。因此取2004年至2010年的数据计算年平均增长率为17.52%（不扣除通胀因素），近期（至2015年）由于国家政策的倾斜、基础设施的大力建设、XX港区的启动等重大政策和项目的带动，XX市的地区生产总值仍会持

45、续高速增长。 因此在2015年以前，按年平均增长率17.52%进行预测；远期因为XX市经济将进入平稳发展阶段，则预计市地区生产总值年均增长10%计。到十一五末期，我市的生产总值可达7038亿元（我市“十一五”规划为2010年达到5000亿）。根据地区生产总值运用线性回归分析预测法，同时结合其他城市的发展经验对2020年物流量和货运周转量进行综合预测，可得表3-3的物流量预测数据。表3-3 XX市物流量预测表（综合预测）年 度物流量（万吨） 货运周转量（万吨公里）201193235.79753.482012.4693.052013.0582.242014.2048.982015.3794.612

46、016.5278.452017.4662.132018.7415.882019.4397.862020.5067.48即到2012年XX市的总物流量可达到近10.76亿吨，货运周转量可达到2475.58亿吨公里；到2015年物流量达到16.53亿吨，货运周转量4949.17亿吨公里；到2020年物流量达到22.48亿吨，货运周转量 9489.90亿吨公里。由此可见，XX未来的物流业将具有很大的市场需求，很好的发展前景。3.2.3 XXXXXX区规划目标XXXXXX区产业发展规划（精简本）中提出，力争把XXXXXX区打造成“两江新区”开放开发的核心平台及西部地区口岸物流枢纽中心，临港加工制造的现

47、代工业园区及世界商品的展示采购交易基地，并建立起中国特色的内陆型XX港区的运营体制框架，在现有外向型产业基础上大幅度提高XX乃至西部地区的产业外向型程度，将XX港区打造成为西部地区的XX港区、全国最具特色的XX港区之一。到2012年，XX港区进出口总额达到65亿美元，2020年进出口总额达到160亿美元。细化指标详见下表。表3-4 XXXX区核心区发展目标序 号名 称单 位2012年2020年核心区1XX港区进出口总额亿美元651602吞吐量目标2.1水港万TEU701802.2空港万吨13853物流业增加值亿元381734税收总额亿元30705就业效益目标万人6-910-123.3 拟建规模

48、3.4.1 项目定位根据国家物流业调整和振兴规划以及XX市发展和改革委员会关于XXXXXX区产业发展规划的报告和市场需求、物流行业发展趋势预测，本项目依托XX港区水港功能区核心区产业发展规划，重点推动XX物流业，建设XX仓库及生产辅助用房。3.4.2 建设规模根据XXXXXX区产业发展规划（精简本）中水港功能区吞吐量目标进行推算，本项目需求面积如表3-5所示。表3-5 XXXX区一期工程水港功能区物流中心建设规模表序号名 称2012年2020年备注1水港核心区 吞吐量目标70万TEU180万TEU2吞吐量折换成 吨位1225万t3150万t1 TEU=17.5t3实际入仓量Q实857.5万t2

49、205万tQ实=吞吐量库存周转率库存周转率按70%统一考虑3实用面积计算 S实=（Q实/N定）.k102.9万m2264.6万m2S实仓库中货垛或货架占用面积（平方米）Q该种物品的最高储备量（吨）N定该种物品的仓容定额 （吨/平方米）仓库区一层地坪荷载按5t/m2考虑K调整系数k1按0.6统一考虑4建筑面积计算J= S实/25.725万m266.15万m2建筑系数 按单层仓库 无起重机考虑=4注：库存周转率、调整系数k、建筑系数取值参照 北京大学出版社出版现代仓储运作与管理根据国内外仓储物流企业生产模式，本项目采用标准生产单元设计，考虑到XXXX区水港功能区的用地条件、容积率、招商融资等实际需

50、求，本项目在建设标准仓库、生产辅助用房的同时，考虑适当的集装箱作业机械检修区。其中，一期物流中心占地面积约972.76亩，标准仓库及生产辅助用房建筑面积约25万m2，集装箱作业机械检修区面积约2万m2。4 厂址选择4.1 厂址要求根据项目定位和建设规模的特点，需要对建设项目厂址选择做出必要的分析与论证。4.1.1 征用土地要符合国家规定及相关政策；4.1.2 具有优惠的土地使用条件和优惠的税收政策；4.1.3 符合所在地区近、远期发展规划；4.1.4 物流通畅、交通便捷、城市道路、高速公路及港口、铁路、航空等相对距离最近；4.1.5 水、电、气（燃气及蒸汽）等能源供应充足、方便；4.1.6 关

51、注环境保护、力争建设项目对环境影响最小；4.1.7 既能满足当前建设需要，又具备未来发展空间；根据以上选址原则，项目选址在XX寸滩港北侧，四至范围为：东至江北区寸滩街道寸滩村甘蔗堡社、大桥社，南至沿长江至渝黔高速公路大佛寺大桥，西至渝北区人和镇童家院子立交，北至渝北区人和镇双碑村十七社、220国道。4.2 厂址概况和建设条件XXXX港区水港区域一期工程占地面积约.87m2，用地形状为不规则的多边形，南北长约981m，东西宽约1762m，44m宽何白路将用地分为东西两块。项目用地较为零碎，被现状建设的单位用地、高压线、铁路和高速路走廊所切割，地形坡度较大。水港周边规划交通疏散能力较强，主要规划道

52、路包括机场高速、渝宜高速、内环高速、金渝大道、海尔路和何白路。其中海尔路和何白路为城市主干路，其余道路均为城市快速路或高速公路，为该片区的建设提供了很好的支持。图41 项目区位图本地块原始用地条件比较复杂，地形高差大，由高耸的山体及部分人工平场区域组成，高程一般在183.2318.6m之间。最高点位于规划区西侧山坡顶部，高程为318.6m；最低点位于东面双溪河边，高程为183.2m。相对高差一般1050m，最大相对高差135.4m，地形坡角在多在530之间，为构造剥蚀丘陵地貌。根据厂区生产及生活要求，项目尽量采用标准单元模式布置，由标准XX仓库及公用辅助配套设施按区域设置。场地基础设施及周边市

53、政配套设施已经在规划建设中，具备项目基本的建设条件。4.3 自然条件4.3.1 气候特征XX位于四川盆地内，其气候为典型的亚热带湿润季风气候，具有春早、夏热、秋雨、冬暖，湿度大，云雾多，日照少的特征。由于清洁能源的逐步采用，原来环境恶化、雨多酸性的环境状况有所改观，酸雨变淡。4.3.2 气候条件1) 气温历年平均气温 17.1极端最高气温 42.2极端最低气温 -3.12) 降雨量历年平均降雨量 1081.7mm最大日降雨量 214.8mm最大小时降雨量 62.1mm3) 降雪量 最大积雪厚度 3cm4) 湿度历年平均相对湿度 79.0%5) 气压历年平均气压 98.39KPa6) 风向及风速全年主导风向及频率 N 13%最大风速 18.7m/s平均风速 1.6 m/s7) 特殊气象常年平均雾日 68.3d常年平均日照对数 1259.5h常年平均雷暴日 28.3d4.3.3 水文地质项目区属长江水系嘉陵江流域，由嘉陵江支流跳蹬河及其次级小河沟构成了区内的树枝状水系。跳蹬河处于