基于关键因素的房地产投资风险分析

1、基于关键因素的房地产投资风险分析内容简介： 摘要： 房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。利用 二八法则 ，提出房地产投资风险中的关键因素 时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。 关键词： 关键因素；房地产投资 论文格式论文范文毕业论文摘要： 房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。利用“二八法则”，提出房地产投资风险中的关键因素时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。 关键词： 关键因素；房地产投资；风险分析 0 引言 编辑。 我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和 发展 起来。

2、在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。 在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发 企业 投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的

3、也是不恰当的。 为此，针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分： 识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解； 对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性； 对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助 参考 意义。 1 房地产投资风险识别及细分 为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行 科学 的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化 规

4、律 ，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。 1.1 自然 风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成 经济 上的损失。自然风险因素主要包括： 火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收

5、益。 1.3 经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类： 市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。 1.4 技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或 计算 失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。 1.5 社会风险，主要是

6、指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。 1.6 国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为： 国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。 1.7 内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。 2 房地产投资关键风险因素

7、分析 房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。 由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因

8、素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。 2 关键风险因素分析 在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究，从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险： 时机风险、区位风险、类型风险。 1 时机风险 由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性： 美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水

9、平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。内

10、容简介： 论文 关键词： 石油工程国际投标标书研读与制作技巧 论文摘要： 参加国际投标是石油工程服务公司拓展业务、接轨国际及实现自身可持续 发展 的重要保障，投标的胜负，不仅取决于竞争者实的强弱，也与投标技巧是否得当，策略是否正确 论文格式论文范文毕业论文论文 关键词： 石油工程国际投标标书研读与制作技巧 论文摘要： 参加国际投标是石油工程服务公司拓展业务、接轨国际及实现自身可持续 发展 的重要保障，投标的胜负，不仅取决于竞争者实的强弱，也与投标技巧是否得当，策略是否正确有着密切的关系。其中，标书研读与制作就是很关键的一环。主要就投标方如何研标书并在标书制作中充分体现自身的优势和能力进行了论述

11、。 1前言 随着我国 经济 的快速发展，油气需求也呈快速增长趋势。而仅凭国内油气开发已经远远不能满足这种消费需求，所以国内石油工程公司纷纷将目光转向发展国际业务以实现自身可持续发展。积极参与国际石油工程招标，是石油工程公司进入国际石油市场较为公正、安全和有效的途径之。国际投标一般由五个步骤组成。主要就邀标书研究及投标书制作技巧进行探讨。 编辑。 2标书的研读 业主的招标文件是编制投标书的主要依据，在某些情况下甚至是惟一的依据。因此，一定要研究透业主的招标书，弄清各种关系要素。国际邀标书一般包括三个主要部分： 投标须知，合同样本和工程要求。收到招标文件后，首先要快速的阅读浏览相关工程要求，以了解

12、标书中的规定是否与公司自身条件相符，如果符合公司业务范围及施工能力，再对标书进行详细的研读： 同时通过一些业主所在国或周边国家施工兄弟单位来了解相关情况。标书三部分各有侧重又相互关联，阅读时注意以下几个方面的工作： 1)分清承包商的责任和报价范围，不要发生任何遗漏； 2)了解各项技术要求，以便制定先进合理的施工方案； 3)及时调查了解工程所在地工、料、机等的市场价格，以免因盲目估价而失误； 4)弄清开、竣工日期及总工期的要求以及奖罚条件，以便制定合理的施工进度计划； 5)工程款支付条件，有无工程预付款；结算方式；拖延付款的责任和利息支付等，以便做好资金使用计划； 6)弄清有无特殊材料、设备及施

13、工方法要求，以便采取相应对策措施 7)弄清工程量清单中各个工程项目组成的内在含义，防止漏项发生； 8)弄清总包与分包的规定，以便当自身施工能力不足时便于分包及协作。 9)弄清施工期限内的涨价补偿规定，以便报价决策时充分考虑利益风险等因素； 10)对含糊不清的问题，应及时提请招标单位予以澄清，包括合同条款、施工范围、报价等。 3国际投标书的 制作国际投标书不仅是传递信息的载体，更是投标人能力、实力与技巧等综合实力的证明，标书制作的优劣直接决定投标人中标的几率。 31投标书的组成 国际石油工程投标文件虽然不同的招标公司会有所不同，但一股有三部分构成： 1)技术标书。包括投标证明文件： 投标授权书、

14、营业证书、QHSE认证证书、最高管理者情况等；设备情况： 设备的名称、技术规格、以前的一些施 工业 绩、施工图片以及设备的出厂证件、设备的检验情况等。如果设备参数与邀标书要求的有所不同，则要特别说明，说明替代设备的参数、施工情况等；人员情况： 人员 简历 ，技术特长，工作经验等： QHSE体系运行情况： 各类认证证书以及能够说明系统运行状况的一些记录、文件等；技术优势以及与标书要求相关的补充资料。 2)商务标书。包括标书报价及相关说明，一股包括设备施工报价、人员报价、待命费、材料费、动迁费等。报价的具体形式要根据标书的要求选择。3)合同标书。包括合同条款异议说明、保险购买情况说明以及投标保函、

15、互相免责协议。 32投标书的编制 在通读标书的基础上，投标人应根据要求仔细认真的编制标书，编制投标文件要注意以下几点： 根据投标须知要求的格式、顺序和内容编制标书。投标文件格式不要随意更改。如果投标人填写后，仍未能准确清楚的表达出投标人意思，可以加入补充说明。 技术标书的制作要重点突出投标人员的海外工作经历和相关施工能力，施工设备和工具的实时监控参数、范围及传输能力，优势的或独一无二的施工技术，0HSE的业绩和发展完善的证据，投标人在地域、人文环境以及该区域合作经验上的优势；有能够缩短工期、更安全环保、节约成本、提高收益的替代设备或方案都应该列举在标书中； 合同标书的编制要特别说明人员和设备保

16、险情况，当投标人购买的保险与业主的要求有差距时要重点说明弥补和改进的办法，还有银行保函、免责协议等都要按要求填写办理； 商务标书在按要求报价后，如果同时有几个标书则要突出同时中标或不同数量标书中标的价格折扣；如果有替代或补充设备、方案，则要突出这样施工节约的成本和创造的效益；如果是联合投标则要突出联合投标的价格优势。价格变化大的材料费、油料费等则要特别说明，以减少风险和不必要的损失。 编辑。 最后反复审核，消除误差要对 计算 数量，如工程量、单价、总值认真核对。文字表达要准确无误。 标书制作要干净整洁，页眉页脚设置标书名称及编号以及投标人标志，用统一规格的纸张和精致的文件夹装订成册。投标书的装

17、订要便于招标机构的审阅，并在每册封面上打印投标公司的标记。 33递送投标文件全部投标文件编好、校核并签署后，投标人需按招标须知的规定分装，密封，并按要求粘贴或写明收件信息，在截标日期之前，送到或寄到招标机构指定地点，并取得收据。 4、结论 石油工程项目建设中的招投标是国内外通用的、 科学 合理的工程承包方式 企业 在市场竞争中除了靠自身的素质和实力外，投标技能、技巧对于能否中标、能否取得更多利润有着举足轻重的作用，是企业在竞争中立于不败之地的重要手段之一。标书研读和制作过程中，参与人员的专业技能和团队建设更是确保上述策略及技巧实现的关键因素。国际石油工程投标的复杂性和系统性，决定了需要有精通国

18、际商务、工程技术、 金融 法律 的专业人才和能够为这些专业人才提供舞台的投标团队。另外，承包商还应该密切关注和研究招投标市场的变化和 发展 ，以便采用适当的投标策略和技巧，从而提高企业的中标率，保证合理的高利润和在承包市场的竞争地位。服装与人们的日常生活相关度极高,特别是随着物质生活的不断充实,服装商品的定价可谓 蒸蒸日上 ,这种定价决策的制定受到多种因素共同制约。眼下的 金融 危机使几乎所有的行业都受到了不同程度的影响,服装业也不能幸免。本 论文格式论文范文毕业论文【摘要】 服装与人们的日常生活相关度极高,特别是随着物质生活的不断充实,服装商品的定价可谓“蒸蒸日上”,这种定价决策的制定受到多

19、种因素共同制约。眼下的 金融 危机使几乎所有的行业都受到了不同程度的影响,服装业也不能幸免。以服装业为例分析了金融危机对 企业 定价决策的影响,相信对其他类似相关行业的定价决策者也有一定的启示。 【关键词】 定价策略;营销目标;顾客需求;供求关系 编辑。 由美国次贷危机引发的世界金融风暴以其迅猛之势席卷全球 经济 ,所有的行业都受到了不同程度的影响,为了在逆境中存活,各行各业都迅速调整了定价策略,以期用最小的代价换取存活的机会以待黎明的到来。服装业 自然 也受到了不小的冲击。处于尚在进行中的金融危机下,服装业的定价该如何做调整,这是服装业界面临的重要问题,同时也值得其他性质相类似的行业市场思索

20、。 一、定价策略及分类 企业定价策略是指企业在充分考虑影响企业定价的内外部因素的基础上,为达到企业预定的定价目标而采取的价格策略。企业生产通常不止一种产品,企业的产品通常面临不止一个市场,企业的近期目标可能不止是追求利润最大化,还可能是追求最大的市场份额、最高的满意度等等,以上这些因素都决定了企业在竞争中会有多样化的定价方法。几种常见的定价策略包括: 成本导向定价法 也称全部成本定价法。首先估计单位产品的变动成本,接着估计固定费用并将固定费用分摊到单位产品,求出单位产品的总成本,最后在总成本的基础上加上按目标利润率 计算 的利润额,这样就得到了价格。经此种方法计算出的价格还应该依照市场情况做相

21、应调整后才能应用于实践。 顾客导向定价法 以顾客对产品的感受价值作为定价标准。定价时,更多考虑的是消费者对产品价值的感受,而不是产品的成本,不同的服务方式会给消费者带来不同的价值感受,因此同样的产品定价会有很大的差异。 竞争导向定价法 竞争对手的价格直接决定自己的定价。定价时,竞争对手的价格成为主导指标,而忽略上述两种方法中所重视的产品成本和顾客需求。至于所定价格究竟该高于、等于还是低于竞争对手,也要视行业特征、企业目标和企业自身特点等因素而定。 二、影响定价的因素 企业定价时需要考虑多种因素,无论是内部因素还是外部因素,都会对最终的定价策略产生重要影响。 内部因素 企业定价应考虑的内部因素主

22、要有: 1. 营销目标。目标越清晰,定价越轻松,营销目标直接决定了定价的方向,如果定价策略与营销目标相左,就好比船航行时偏离了航向,无法到达彼岸。 营销组合策略。定价策略要与产品设计、销售渠道、促销策略相配合,因此定价时要从整体方面考虑营销组合策略。 3. 产品成本。控制成本是企业的第一要务,若企业的成本高于竞争对手,就必须制定具有竞争性的价格甚至接受赚取较少利润的结果,但价格高于成本是做任何定价决策的绝对前提。 4. 定价组织的影响。负责人在制定价格策略时,必然无法忽视整个定价组织的影响因子,小型企业由高层管理者直接定价的情况暂且不提,在大型企业中,诸如市场经理、销售经理、生产经理、财务经理

23、,甚至是销售人员均是定价决策的影响因子,他们的作用不容小觑。 外部因素 影响定价的外部因素主要包括: 1. 市场形态。经济学家将市场形态划分为自由竞争市场、垄断竞争市场、寡头竞争市场和完全垄断市场四种,不同的市场形态相应的定价策略各不相同。 顾客需求。定价时应该以顾客需求为导向,充分考虑到消费者对价格的态度及其购买产品的动机,据此来制定价格策略。 3. 供求关系。这个因素的影响是直接并且显而易见的:再好的商品如果供大于求,价格势必放低,再普通的商品如果市场紧缺、供不应求,价格都可以一涨再涨。 4. 竞争对手的价格。这是定价决策需要 参考 的一个重要外部因素,在产品质量相差无几的情况下,如果占有

24、价格优势,势必会赢得更多的市场份额,在竞争中抢得先机。 5. 其他外部因素。例如经济状况,包括通货膨胀、经济繁荣萧条、银行利率等因素会影响到定价决策,此外,政府、供应链等其他利益相关方也都是需要考虑的外部因素。 三、金融危机给服装业整体带来的冲击 金融危机的不期而至,使整个经济环境发生了巨大变化,这种变化会给企业定价决策带来什么影响?下面以与日常生活息息相关的服装行业为例进行分析,可以从这些数据中找到一些答案。 国家统计局数据显示,201X年我国限额以上零售企业服装类商品零售额为2 65 5.6亿元,增速相比201X年下降 8个百分点;根据中华全国商业信息中心统计,201X年服装类商品零售额同

25、比增速是近五年最低值,相比201X年下降 4.96个百分点。中华全国商业信息中心统计数据显示,201X年第四季度开始,全国重点大型零售企业服装类商品销售增速出现明显下滑,第四季度各月销售增速均跌至20%以下。由此可见,201X年由于金融危机的冲击,服装市场销售量的绝对值销售总额虽然仍在增长,但其相对值增长速度是明显下滑的。我们在评判整个市场行情的变化时,显然相对值更具说服力、更能反映真实现状。 四、金融危机下服装业选择降价的影响因素 影响到行业降价决策的因素源自于何?总的来说就是因为文中第二部分里提到的一些影响因子发生了变化,促成了降价决策的产生。下面围绕具体是哪些因素产生的变化来进行分析:

26、内部因素 从内部因素的变化上来看,最主要、最明显的在于营销目标的改变。在整个经济态势岌岌可危的情况下,此时的服装行业首要的营销目标是维持企业的生存,保证其盈利状况能够覆盖维持企业基本运营所需消耗的最低成本。虽然有个别企业怀揣的想法是在乱世中伺机称雄,期待在危机中挤占市场,但大环境背景的威胁还是决定了自保才是整个行业共同的声音。 外部因素 在外部环境的影响因子中,最主要的变化发生在以下几方面: 1. 顾客需求。金融风暴带来的经济不景气,必然导致节俭主义的重新盛行,服装消费在人们的日常支出中占有较大比重,而且变化快、流行周期短,因而是体现节俭主义的最好载体,未来顾客需求普遍趋向节俭应该是情理之中。与此同时,仍有一部分特殊需求无法忽略,那就是富裕阶层的奢华主义。经济危机无法给这部分人的消费需求蒙上阴影,他们对奢华消费、满足自我实现的需求不会降低,所以体现在服装上,一定范围的奢华仍将存在。将目标市场定位于这部分消费