“江东新城”义蓬组团金色东郡项目建议书

1、“江东新城”义蓬组团金色东郡项目建议书xx招标有限责任公司2010年10月报告编制单位:xxxx招标有限责任公司项目负责人：xxx高级工程师（教授级）注册咨询工程师（投资）xxx（义蓬镇负责人）项目参加人：xxx高级工程师注册结构工程师xxx高级工程师注册咨询工程师（投资）xxx（义蓬镇负责人）联系人：略一总论（一）项目概况（二）项目法人单位介绍（三）项目主要经济技术指标（四）项目数编制依据（五）附图二项目建设必要性（一）城市化需要（二）工业化需要三需求分析（一）中央绿化景观带（二）中心一环点式高层豪华景观大宅（三）二环板点结合（四） 外环四项目选址与建设条件（一）项目选址（二）场地现状（三）

2、道路交通（四）市政配套条件五建设方案（一）“江东新城”义蓬组团金色东郡项目的建设规模（二）“江东新城”义蓬组团金色东郡项目的建设方案六环境保护、节能与消防（一）环境保护（二）节能（三）消防七项目组织实施方式和建设速度（一）成立筹建组（二）工程招、投标（三）建设进度八投资预算与资金筹措（一）投资估算（二）资金筹措九结论与建议（一）结论附件（略）1.建设用地证明（xxxxxx字第xxxxx号、市政府批文（xx）xx字第xx号）2. xxx规划委员会规划意见书（xxxx规意字条xxxx号） 附图（略）1.项目平面布置图2.项目各层平面图第一章 总论一项目概况（一）项目名称“江东新城”义蓬组团金色东郡

3、项目（二）项目法人单位义蓬镇党委政府（三）建设地点本项目建设地点位于杭州市萧山区义蓬镇义隆路（四）建设内容和规模占地面积 121572，总建筑面积 256565。其中：高层面积 239790，商业面积 12285，社区经营及管理用房 1870，社区活动用房 620，会所/销售中心 2000。（五）项目总投资（六）建设期二项目法人单位介绍义蓬镇地处萧山东北部，北临钱塘江、西连杭州市区，镇域面积 56 平方公里， 下辖 22 个行政村、3 个社区，6.2 万常住人口。改革开放以来，义蓬人民紧紧把握历史赋予的发展机遇，逐渐发展成为全国重点镇、浙江省中心镇、杭州大都市义蓬组团中心镇、萧山三大副城区之一

4、。现在的义蓬由以前的义盛镇和头蓬镇合并而成。古时候，义盛和头蓬都是海宁县（宋前称盐官县）辖地。经过几代人的努力，义蓬逐渐发展成为萧山东片地区的中心集镇。义蓬镇党委政府设计了一幅新蓝图：依托江东、临江、杭州经济技术开发区新湾区块三个工业园区，把义蓬建设成为一座集商贸物流、科研教育、休闲居住等综合功能于一体的具有现代气息的江东新城。为此，该镇提出要打造“江东新城魅力义蓬”的文化品牌。该镇党委书记周利明说，“作为义蓬组团的中心镇，义蓬具有优越的区位优势、强大的发展潜力，加上义蓬人有争抢潮头鱼的精神， 义蓬的发展空间不可估量 。创业在园区，居住在义蓬，江东新城的远景令人欣喜。”三项目主要技术经济指标项

5、目主要技术及经济指标表序号内容单位指标备注1占地面积1215721.1其中：建筑占地面积230101.2绿化占地面积729432总建筑面积2565652.1其中：高层面积22397902.2商业面积122852.3社区经营及管理用房18702.4社区活动用房会所/销售中心62020002.53建筑密度%19.24总户数户20165停车位个21615.1其中：地上停车位个19755.2地下停车位个186四建议书编制依据1. 建设用地证明（xxxxxx字第xxxxx号、市政府批文（xx）xx字第xx号）2.Xxx规划委员会规划意见书（xxxx规意字条xxxx号）五附图1.项目平面布置图2.项目各层

6、平面图第二章 项目建设必要性一城市化的需要打造魅力义蓬，推动城市化进程，离不开经济基础，更离不开城市基础设施的建设。一要进一步推动农村改革发展。要以城市化带动新农村建设，推动农民生活方式和农村生产方式转变，着力打破城乡二元结构，促进城乡协调发展。加快推进城市基础设施向农村延伸，城市公共服务向农村覆盖，城市现代文明向农村传播， 城市生活要素向农村辐射，加速城乡交融，使所有农民能够共享城市现代文明。二 要进一步提升人民生活品质。城市发展的最终目的是全面提升人民群众生活品质。 要把改善民生作为加快城市化进程的有效途径和最终目的，做到城市发展与群众生 活品质同步推进、同步提高。当前，着重要做好城市产业

7、发展空间的拓展工作，不 断扩大居民就业渠道，增加群众财产性收入；加大教育文化、医疗卫生、道路交通、园林绿化、保障性住房等基础设施项目建设，进一步提升城市服务人民群众生产生 活的功能。因此建设义蓬组团金色东郡非常必要。二工业化的需要城市化建设必须结合当地实际，以城市化带动和促进经济社会的转型。城市是 产业发展的平台，集聚了产业发展所需的大量科技、信息和人力资源。只有不断优 化城市布局、完善城市设施、增强城市功能、提升城市品位，才能提高对资金、知 识、人才等各种生产要素的吸引力和承载力，加快产业结构调整和经济转型升级， 构建起以创新性、知识性、开放性、融合性、集聚性、可持续为主要特征的现代产 业体

8、系。目前，在实施城市化进程中，要进一步以城市化带动提升四化水平，即： 以城市化为主引擎，促进现代产业集聚，提升产业发展层次，促进先进制造业与现代服务业“两轮驱动”，走新型工业化道路；以城市化为主平台，推进信息产业化、产业信息化、城市信息化；以城市化为主方向，完善市场经济体制，提升要素资源 配置的市场化水平，促进城市经营的市场化；要以城市化为主载体，扩大对外开放， 更好地融入区域一体化和经济全球化。第三章 需求分析城市公园住宅（CITY PARKHOUSE）,“城市”+“公园”的两重吸引力，其稀缺性和不可再生性显而易见。“城市”意味着该区域生活便利、交通发达，上学、就医、娱乐、购物方便，显然，

9、这是自然形成的城市人居环境，不可远离市中心；“公园”则不仅仅意味着几棵树 和几点花草，而是属于整个社会的、开放式的，具有公园情趣的地点，老人、小孩、年轻人都能在那儿找到属于自己的乐趣。城市公园住宅（CITY PARKHOUSE）享受城市化便利的同时，拥有一套房子的同时，还拥有一座公园，并尽情享受阳光、空气、鲜氧、绿色、负离子“家即是公园，公园即是家”，从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式。户型配比户型类型面积范围（）户型比例面积比例A 户型90 以内41.3%30.4%B 户型11025.4%25.9%D 户型12511.1%13%E 户型13811.5%13.7%G 户型16

10、510.7%16%一中央绿化景观带采用“玉龙”图腾，将小区三个入口相连接，犹如巨龙盘踞于此祥瑞而大气。功能定位：休憩、游玩、健身主题定位：游泳、亭、台、活动场地环境：大公园景观规划内容：景观的处理尽显自然生动，立体层次感强，绿化时，草地从建筑边缘自然放坡，消除建筑因下沉式中央庭院使环境生硬感；下层庭院与地下车库自然融合，彻底解决车库采光通风等问题，展现出立体趣味的大公园景观品质；景观营造将健康理念充分融合，系列设置满足不同人群活动的康体设施。在具体景观的营造上侧重开阔感，树木、草地规划采用中外相结合，在小径的设计上讲求对景，曲径通幽的含蓄美；设置开阔的阳光大草坪，阳光洒落，为小孩、老人的玩耍提

11、供足够的空间。二中心一环点式高层豪华景观大宅景观“玉龙”的四周设置9栋点式景观大宅，本次规划对该区域作如下定位： 功能定位：居住（160-170）主题定位：景观大宅环境：游泳、雕塑、活动场地目标市场定位：主要面向具有一定消费能力和较高居住需求的群体规划内容：点式高层建筑，有助于减弱小区中心景观的封闭感的同时，也为后面外围建筑利用其之间超宽楼间距也达到景观的效果，整个小区因之而活泼、生动。因其本身区位优势，强调居住的私密性、安全及豪华性。强调居住的品位及特色，独一无二的环境景观优势将紧张的工作心态得到极致的舒张，毋需正襟危坐，明睿的灼见定会闪现在这清静自在的环境中，无论何时，都会让造访的客人由衷

12、的赞叹。避闹市而近自然，依园傍水，品质生活之感油然而生，充分营造“家在公园中”的意境。因此结合双塔高楼下设有直对小区主入口休闲会所，外配置阳光泳池、网球中心、迷你果岭及儿童游乐中心，会所优雅融合于大绿化之中，犹如玉龙明珠。 三二环板点结合为形成环形梯度的景观层次，将中心景观资源最大程度向四周延伸，在二环选择布置了点板结合的空间关系，突显对景观资源的珍爱。功能定位：居住（110-140） 主题定位：成长型客户需要环境：特色组团花园及二线中心景观目标市场定位：主要面向社会精英等高端人士规划内容：点板结合的建筑格局，活跃了社区的空间关系同时也欣赏社区不同美景，喷泉、花鸟草虫无限风光尽收眼底。四外环顺

13、应总体规划布局，用地紧凑，组团清晰为经济成长型组团。功能定位：住宅（90-120平方米）主题定位：经济成长型客户需要环境风格：打造内庭花园、营造组团庭院空间目标市场：主要面向刚性需求与中收入人群。概念规划：1.本功能区块为小区主力户型，根据设计任务要求，90平方米以下户型占有量比较大， 可以确定小区客户主要为经济型客户。结合总体规划，该区位有好有差，可适应最大客户面，市场需求可得到充分保障。2.主力户型为85至115平方米，户型结构一楼四户为主，经济型户型结构紧凑，同时户型方正好用，不浪费空间并且面积高赠送。第四章 项目选址与建设条件一项目选址本项目位于萧山东北部，总规划用地121572。二场

14、地现状本项目建设用地为义蓬镇居民区。三道路交通本项目建设地点三面有道路，北面为商业用房，交通便利。项目南面将设主入口，东侧、西侧将设置次入口，并且都设有地下车库入口。四市政配套条件本项目市政配套设施齐全，供水、供电、供暖、供气、排污等均与社区管网连接，均能满足本项目的使用要求。第五章 建设方案一“江东新城”义蓬组团金色东郡项目的建设规模本项目总占地面积为 121572m2,其中建筑物占地面积为 23010m2,绿化占地面积72943m2。本项目总建筑面积 256565m2，高层面积 239790，商业面积12285，社区经营及管理用房 1870，社区活动用房 620，会所/销售中心2000。房

15、屋用途：高层住宅，商铺会所，社区经营及管理用房，社区活动用房。主要技术指标如下表所示：“江东新城”义蓬组团金色东郡项目技术指标表序号内容单位指标备注1总占地面积m2121572其中建筑物占地面积m223010绿地占地面积m2729432总建筑面积m2256565其中高层面积m2239790商业面积m2 m2m2122851870620社区经营及管理用房社区活动用房会所/销售中心m220003容积率2.114建筑密度%19.25绿地率%606总户数户2016二“江东新城”义蓬组团金色东郡项的建设方案（一）理念设计本项目理念：“古人曾云：以园为家，固说愿也。”可居、可游、可赏的轻松与惬意是融园型城

16、市公园住宅与生俱来的全新体验。（二）规划特色特色一：繁华之后，静谧中央项目位于萧山义蓬镇，义蓬组团，属于迅速兴起的“江东新城”，将成为杭州“一主三副六组团”城市格局的重要组成部分。特色二：大公园式社区规划理念彻底的人车分流，超低建筑密度与50%以上的高绿化率，以及住宅4.8米得架空空间，营造出“公园气质”的社区环境，真正实现“把房子种在花园里”的宜居梦想。特色三：360度的健康景观设计立体、全面的景观设计社区中心花园、架空层、组团主题花园、空中花园、下沉式庭院构成360度景观体系。特色四：舒适高性价比户型“种豆得瓜”的户型设计理念增加销售附加值，空中洋房创新户型空间体现时尚现代高端生活需求。特

17、色五：豪华尺度，底层架空，阳光车库底层架空抬高，形成泛会所概念；局部下沉式的地下庭院处理，形成呼吸式阳光停车空间。特色六：新艺建筑，艺术化空间采用阳光温暖的地中海建筑风格或优雅浪漫的新古典风格，使得住宅具有强烈品质感。特色七：规划、建筑、景观“三位一体”的设计理念（三）规划构思以社区大公园的理念为先导，将下沉式中央庭院和“玉龙”状交通脉络相结合来营造项目居住理念，实现人与自然、人与环境、人与建筑相和谐。采用“玉龙”简洁的外形构建居住小区交通干线及中心景观带，形成一“硬”一 “软”双龙图案关系，让“诗意地栖居”是成为理想居住的最高境界。在规划设计中，将三个出入口均匀布置在社区的东、南、西三侧，南

18、入口为社区主要出入口，可直达中心景观公园，承担整个小区主要人流，同时也是作为社区形象重点打造，其直条广场的入口轴线担当景观展示功能。东侧横一线中段设置小区形象入口，与中心景观公园形成对景。西直一路设有小区次入口，也是总体龙形规划的“龙头”，与主入口“龙尾”之间的“龙形”道路及绿化带，三个出入口与龙形交通干线共同形成了社区主要核心景观带。（四）规划布局1中央绿化景观带2中心一环点式高层豪华景观大宅3二环板点结合4. 外环(五) 交通设计步行社区安全立体的趣味步行体系与一般的住宅小区不同，社区强调人性化的步行系统，并结合花园绿化建造成亲切宜人的步行通道。主次步行道都相互连接，整个小区形成一个充满活

19、力的交通网络。宅前道路尽量曲折别致，减少行列式布局带来的单调。采用立体人车分流系统，设置半环行的车行系统及采用地下停车系统，保证了邻里内部步行系统，社区南北东西向的主步行道和组团内立体的步行次道，构成丰富多样的社区步行网络。人车水平分流道路系统：中心广场庭院营造步行空间，机动车在基地外环形车道进入地下停车场。立体步道体系：规划设计营造空间生动开放的步道系统和建筑景观交织的丰富的室内外空间。立体步道体系加强中心广场庭院与各公寓建筑的交通联系。停车场：规划沿车行道设置室外停车场。停车场为可植草的混凝土预制草坪砖铺地。隐形消防通道：消防通道与景观设计结合，消防通道平时成为步道景观体系，景观设计满足紧

20、急时的消防通道要求。步行街小区地上停车小区消防车道城市道路地下停车入口（六）景观设计社区景观360度大公园景观“逐级递进的空间感”的公园式生活南北景观步道，中心水庭、邻里庭院，入户花园立体景观绿色将为居住者带来最大的心理安慰，立体的景观设计概念贯穿终。当首层住户伸手可及自己的花园，平层的住户也能处处欣赏风景，甚至是分享从空中花园带来绿意。立体的步行系统为社区提供了最彻底的绿化景观空间，在景观设计中，点线面结合的景观带延伸到社区的各个组团，景观带沿线设计大量供居民活动、休息、进行相互沟通和交流的空间。如供人们活动的主题广场、社区公园、室外健身场等有交流功能的景观节点。步道设计“水绿”结合，浅水系

21、若即若离伴随步道系统，形成丰富多样的水景效果，如跌水、涌泉、溪流等。融健康理念的现代景观体系健康步道、游泳池、邻里康体庭院、球类中心、迷你高尔夫水景设计结合结合地形的起伏形成丰富多样的水景效果，同时池底铺饰卵石及点缀雕塑，即在无水情况下，也体现特定枯山水文化意境。中心水庭组团花园环行步道形象步道景观步道（七）户型户型设计、匠心独具匠心独具的平面设计，使每户好朝向外，各类房间均可直接对外通风、采光， 即可降低能耗，又使住户更亲近自然，灵活多样的户型、面积，满足了不同层次住户的需求。阳光地下车库结合景观元素设置采光庭院，使之成为一道风景，在春日艳阳映照下通体透亮，光芒四射，宛如一条绚丽的彩带。这部

22、仅仅是独特的一个立体性景观，而且具有一个妙不可言的环保功能。第六章 环境保护、节能与消防一、环境保护本项目涉及环境保护方面的内容主要有低碳设计、污水处理、固体废物处理、排烟处理、防噪音处理及施工期间环境保护等方面。“绿色概念，低碳设计”。寥寥八字，意义深远。匠心独具的户型设计，使每户有良好的面朝外，各类房间均可直接对外通风、采光，既可降低能耗，又使住户亲近自然。设计思想主要措施自然资源与能源使用周期减少热量得失充分利用日光利用建筑提高隔热和遮蔽太阳的性能等 利用天光、光棚和采光井实现自然采光等最大限度利用自然通风利用风道和建筑体型实现自然通风等有效利用土壤和植被 慎重利用以木材为基础的原料保护

23、水资源利用屋顶绿化减少热量吸收，以及可渗透性铺地等有效利用木材，尽可能减少对热带森林木材的消耗有效利用雨水和井水有效利用自然资源发展市郊系统使用耐久材料使用对环境无害的材料利用太阳能加热和供应热水，利用太阳能和风能源节约和利用共生系统使用耐久性强或可循环使用的材料循环使用工业废弃物，控制有害气体排放，防止渗漏使用地方材料使用期的建设管理材料使用周期比较有效利用当地的资源（木材、石料等）和产品建筑设施的管理系统使用部件组装型设备，提高设备的可更新性建筑的更新与再利用 易于更新的方法与系统使用对人体无害的材料建筑更新；使用可循环使用的材料在室外建设服务通道，保留以备更新的空间控制材料生产，使用自然

24、材料和无害材料人类城镇与社区保护传统技艺保护传统的贸易技能提出新的生活模式保护历史与传统共生现象和生活方式的改变（从消费型转向再循环型）保护历史性建筑和传统的建筑技术保护大地景观和水域景观保护历史性街道、建筑景观等建筑师与居民合作研究优先考虑土地与气候公众参与；尊重地方性采用与环境相协调的技术手段，保护当地的生态系统二、节能为使项目的建设达到宁波市节能建筑标准，做到合理利用能源和节约能源，拟采用以下降耗措施：（一）建筑构造节能环保措施： 屋面保温系统屋顶保温层为容量 30kg/m 厚度 =200mm 的挤塑板保温层上另有 =400mm 厚找平层、防水层及面层屋面结构楼板为 =200mm 厚德钢

25、筋混凝土屋面的热阻 R 顶=7*K/W屋面的传热系数 K 顶=0.143W/*K 地面保温系统首层四面保温层为容量 30kg/m 厚度 =100mm 聚苯乙烯板地面结构为 =200mm 厚德钢筋混凝土地面的热阻 R 顶=3.345*K/W地面的传热系数 K 顶=0.229W/*K（二）技术系统节能环保措施： 隔声降噪系统外墙、外窗、楼板隔音构造有效阻隔外界及上下楼层间噪声吸尘、排污系统改变传统垃圾处理方式，使其不再室内停留，健康舒适。三、消防除建筑物设计严格遵守建筑设计防火规范（GB50016-2006）规定执行外， 尚需依据火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）、自动喷火灭火系统设

26、计规范（GB-84-85）、二氧化碳灭火系统设计规范（1999 年版），为确保项目的消防安全，拟设置火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统、没火栓灭火系统、手提式灭火系统等消防系统。（一）火灾自动灭火系统消防控制中心的消防控制设备应具备下列联动功能：1、显示火灾报警部位2、消防设置的部位（平面图或模拟图）3、接受火灾报警，发出火灾的声光信号，事故广播和安全疏散指令；4、控制消防设施的启、关，并显示其工作状态；5、控制排烟阀开启、排烟风机启动，空调、送风机、防火门等关闭。（二）自动喷淋灭火系统每个喷淋头的保护面积为12m2,失火以后喷淋表面温度达到它的破碎温度时， 喷头喷淋，及时扑灭火灾。(三)消火

27、栓灭火系统消火栓灭火系统由室外消火栓和室内消火栓两部分组成。1、室外消火栓室外消火栓沿建筑均匀布置，距建筑外墙距离不小于5m,且不大于40m。2、室内消火栓根据设计规范，在过厅、走道、楼梯、电梯前室等处合理布置消火栓。消火栓的间距以保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达为度。（四）手提式灭火系统发依据现行规范要求，在建筑物内部分层搁置手提式灭火器，以备及时扑救小范围火灾。（五）隐形消防通道消防通道与景观设计结合，消防通道平时成为步道景观体系，景观设计满足紧急时的消防通道要求。第七章 项目组织实施方式和建设进度一、成立筹建组义蓬组团在筹建期间将设立筹建小组，负责工程的筹建工作。筹建小

28、组负责项目的各项工作，从项目前期开始，直至项目竣工验收和固定资产移交。二、工程招、投标本项目建设拟按照杭州市有关建设工程招标、投标的有关规定，通过公开招标方式，选择设计、监理和施工单位，并对项目的重要设备材料等也采取公开招标。三、建设进度本项目按照“办事不出新城”的原则， “三城一区”享有了区一级的审批和办事服务权限，真正做到了“小机构、大服务、高效率”。大江东新城区域内企业办理项目的平均时间缩短30%以上，即项目立项到施工许可总办理时间（承诺时间上限） 从原160天压缩到110天以内。2010年大江东新城“三城一区”共申报各类项目188个，批准项目174个，批准率达到92.55。龙记模架项目

29、从2010年1月开始报批，到同年5月参加招拍挂取得土地。晶鑫科技项目从2010年6月开始报批，仅用3个月时间就取得营业执照， 12月参加招拍挂取得了土地。第八章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制说明1.根据本项目拟定的建设规模、建筑方案、相关系统设计要求进行估算，投资估算所涉及的费用主要包括项目前期费用（含拆迁费用）、建筑安装工程费用、室外工程费用等。2.本项目建设安装工程费用参照近年来杭州市类似工程竣工决算资料，并根据建设时间、规模、标准等方面的差异进行合理调整，按单方造价指标进行估算。3.本项目前期工程费主要有可行性研究费、原旧房拆迁费、工程勘察费、设计费、工程相关费等。（

30、二）投资估算所涉及的费用标准，均按国家或杭州市规定的标准执行。（三）投资估算结果本项目总投资为二、资金筹措创新资金筹措机制。加快投融资体制改革，江东新城、临江新城、空港新城分 别组建投资公司，承担开发建设和融资任务。坚持有形之手与无形之手并用， 通过经营好理念、规划、设计、品牌等无形资产来经营好土地等有形资产。按 照谁投资、谁所有、谁受益原则，健全基础设施、公共配套设施的建设经营机制， 积极引进外资、民资和各类社会资本，参与基础设施和公用事业建设与经营。在临江新城，今年有吉利全球汽车研发技术中心、投资2亿美元的德国圣照光电太阳能光伏项目、投资35亿元的浙江双兔新材料项目、投资15亿元的中科院机

31、器人和工业自动化设备制造及研究院等15个大项目落户。在前进工业园区，6个总投资3.5亿美元外资项目和众泰汽车等4个总投资48亿元的内资项目加快推进。目前， 大江东新城在建产业项目91个，总投资达304亿元。第九章 结论一、结论江东新城位于萧山东北部的沿钱塘江区域，处于环杭州湾产业带和环杭州湾城市群的核心位置，规划总面积500平方公里，包括江东新城、临江新城、空港新城和前进工业园区。规划布局根据发展现状和未来发展要求，大江东新城将整合形成江东新城、临江新城、空港新城和前进工业园区三城一区的格局。其中，江东新城规划面积148平方公里，功能定位以先进制造业为主体，现代服务业为先导，集总部商务、金融信息、高教研发、高端商贸、现代物流、人居休闲等功能于一体，特色鲜明、功能完善的都市型、生态型、综合型现代化工业新城。临江新城规划面积160平方公里，功能定位以先进制造业为主，融商贸、物流、居住、办公、休闲旅游等城市功能于一体，杭州湾畔产业集聚化、布局合理化、环境特色化、设施现代化、功能完善化的宜居型、科技型、生态型、花园式海港新城。空港新城规划面积73平方公里，功能定位以杭州萧山国际机场为依托，以空港物流（仓储物流）、高新技术、综合服务为主体功能，服务华东、辐射全国、面向全球的长三角南翼空港经济中心、杭州大都市空港产业集聚区和国际化、生