控制性详细规划编制过程详解

1、1 -编制过程详解 2010年3月 2 基本概念基本概念 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划以及空间环境控制的规划要求，是要求，是城市规划管理的依据城市规划管理的依据，并，并 指导修建性详细规划的编制指导修建性详细规划的编制。 控制性详细规划的主要任务是控制性详细规划的主要任务是保证公共利益保证公共利益不受侵害，包括不受侵害，包括 政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城政府的土地收益

2、、城市的公共环境等，最核心的内容是对城 市用地的市用地的建设强度建设强度进行进行控制控制，并回答允许建什么和不允许建，并回答允许建什么和不允许建 什么、怎么建等问题。什么、怎么建等问题。 3 基本概念基本概念 中国的控制性详细规划是借鉴德国、美国和英国的中国的控制性详细规划是借鉴德国、美国和英国的Zoning （区划）以及和香港的法定图则的基础上逐渐发展起来。（区划）以及和香港的法定图则的基础上逐渐发展起来。 中国最早的控制性详规：上海虹桥开发区规划中国最早的控制性详规：上海虹桥开发区规划 4 地位与作用地位与作用 （1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔）控制性详细规划是规划与管理

3、、规划与实施之间衔 接的重要环节。接的重要环节。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适 合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据， 正确引导开发行为。正确引导开发行为。 5 地位与作用地位与作用 （2 2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机 衔接的关键层次。衔接的关键层次。 n 从宏观到微观从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；上接总规（分区），下接修详（设计）； n 从定性到定量从定性到

4、定量控制要求深化、量化、具体化；控制要求深化、量化、具体化； n 从整体到局部从整体到局部控制指标细化、分解、落实；控制指标细化、分解、落实； 6 地位与作用地位与作用 （3 3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 n 从二维到三维从二维到三维平面控制与空间控制的结合；平面控制与空间控制的结合； n 从规划到设计从规划到设计规划要求与设计条件的结合；规划要求与设计条件的结合； n 从消极到积极从消极到积极控制与引导的结合。控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则

5、以及设计标 准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和 行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以 贯彻落实。 7 控制性详细规划的基本特征控制性详细规划的基本特征 1、通过抽象的表达方式落实规划意图、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间、具有法律效应和立法空间 3、综合性、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式、刚性与弹性相结合的控制方式 n 规定性与引导性的结合； n 通则式与判例式的结合； n 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； n 强制性内容的提出； 8 控制性详细规划内容控制性详细规划内容 （一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各

6、类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出 入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行 交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定 地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 控

7、制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、 基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 城市规划编制办法城市规划编制办法（自（自2006年年4月月1日起施行）第四十一条和四十二条日起施行）第四十一条和四十二条 9 关于居住用地的强制性指标关于居住用地的强制性指标 2006年6月1日关于落实新建住房比例要求的若干意见建住房2006 165号 文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制 工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密 度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用 地上拥有的住宅建

8、筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设 规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比 例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条 件，落实到新开工商品住房项目。” 10 关于强制性内容变更与调整的规关于强制性内容变更与调整的规 定定 涉及规划内容重大变更的，应就调整的必要性组织论证，并必须经原批准机关或其 规划行政主管部门的批准，调整后的规划必须按原报批程序进行报批。 控制性详细规划的强制性内容变更主要包括下列情况： （一）改变地块规划用地性质，使规划范围内该类性质的用地与原规划同类用地总 量相差10以上； （二）超过地块规划建筑密度指

9、标20以上； （三）改变特定地区规划允许的建筑高度； （四）超过地块规划容积率指标20以上； （五）降低地块规划绿地指标5以上； （六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使 配套水平受到影响。 宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号） 11 控制性详细规划需收集的基础资控制性详细规划需收集的基础资 料料 1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划 资料； 2、土地利用现状，用地分类至小类（参照城市用地分类与规划建设规划标 准）； 3、人口分布现状； 4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留 建筑等

10、； 5、公共设施规模、分布； 6、工程设施及管网现状； 7、土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开 发方式等； 8、所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。 城市规划编制办法实施细则城市规划编制办法实施细则 第二十八条第二十八条 12 控制性详细规划的文件和图纸 控制性详细规划文件 图件由图纸和图则两部分组成，控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、 控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000-1/2000。 规划文本（包括规划范围内土地使用及建筑管理规定） 附件（规划说明及基础资料） 13 控制性详细规划文本的内容要求 1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管

11、理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积地块面积）；绿地率（绿地总面积地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设

12、施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。 14 控制性详细规划图纸的内容要求 1、位置图：图纸比例不限； 2、用地现状图。图纸比例为1100012000，分类画出各类用地范围（分至小类），标 绘建筑物现状、人口分布现状，市政公共设施现状，必要时可分别绘制； 3、土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围； 4、地块划分编号图。图纸比例15000，标明地块划分界线及编号（和文本中控制指标相对 应）； 5、各地块控制性详细规划图。图纸比例为1100012000，图纸标绘以下内容： 规划各 地块的界线，标注主

13、要指标； 规划保留建筑； 公共设施位置； 道路（包括主、次干道、支 路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 停车场和其他交通设施用地界线； 6、各项工程管线规划图。会各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 控规中表达城市设计内容控规中表达城市设计内容 同济大学同济大学: 广州新城市中轴线中段控制性详细规划广州新城市中轴线中段控制性详细规划 公共空间控制公共空间控制 高度控制高度控制 界面控制界面控制 32 控规中表达城市设计内容控规中表达城市设计内容 同济大学同济大学: 广州新城

14、市中轴线中段控制性详细规划广州新城市中轴线中段控制性详细规划 33 34 35 SOM: 深圳中心区深圳中心区22、231街坊城市设计街坊城市设计 调整前调整前 调整后调整后 建筑入口建筑入口 及门庭控制及门庭控制 城市设计渗透控规城市设计渗透控规 36 公共设施控制图则公共设施控制图则 37 地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用， 包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台 广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联 起来，成为辅助服务系统。 38 39 40 控规编制方法 编制程序编制程序: 前期研究前期研究/用地规划及工程规划用地规划及工程规划/用地细用地细 分分/指标确定指标确定/成果编制成果编制 控制内容控制内容: 土地使用土地使用/建筑建造建筑建造/设施配套设施配套/行为活动行为活动 控制方式控制方式: 指标量化指标量化/条文规定条文规定/图则标定图则标定/城市设计城市设计 引导引导 赋值方法赋值方法: 形体模拟形体