世联_城市发展规律-培训

1、技术管理部城市发展规律 经验观点一 : 房地产公司获利来源两种方式：一是土地升值；二是在市场平稳的状态下，保证每个项目毛 利率 35%-40%情况下，不断加快资金流转 观点案例: 1、万科城： 03 年非典时所拍土地， 9.7 亿 3000 万契税， 10 个亿拍卖后一次性交清 ,本身项 目营利能力较差 ,内部收益只有 8%，本身项目赢利非常差，最终获利只是靠土地升值2 、广州四季花城：非典时期拿地，买地才 12 万，土地升值到 1300 万，涨了 100 多倍3、17 英里：买地 6-7000 万，万科赚 14 亿，该项目土地建筑成本 5100 元/ 平米，售价 3 4万，升值 3倍到 4倍

2、，可看出获取利润靠土地升值经验观点二：万科每年买地 100 150 个亿，每次买地最经济成本 5亿，开发 2.5-3 年,时 间越短 ,资金效率越高 ,原因：万科是根据数学模型 （ 销售能力 运作能力 ）计算出的。因为一般情况下 1 年的销售化量 10 万平米 左右，要提高项目盈利 ,只能降低投入 ,但降太低会始营销费用 宣传等过高 , 产出太低，因此 5 亿最经济 经验观点三： 万科认为在城市中心区和亚中心区做项目利润最高， 类似金色家园系列最赚钱， 或高档些的金域蓝湾，而且容易复制，因此和中粮、一航等企业合作就是为进入中心区和亚 中心区原因：万科计算： 单位投入成本对利润的贡献率 ,如投

3、1 亿产生多大利润， 将万科的核心竞争力列举对 比贡献率， 发现其他核心竞争力都不赚钱， 而交通和位置最赚钱 ,也即土地， 因此相对在城外非资源性 用地是不赚钱的，比如而四季花城四年半时间才赚 5.3 亿金色家园系列 ,最赚钱 ,复制容易 ,或更高的金域蓝湾 , 地价平稳时 ,花城内部收益率 8%, 而金色家园 25%（保守算）;若把四季花城全部换成金色家园， 则多出 17%的利润全，多赚钱 68亿（按今年 400 亿算）. 相当于中国排名前七名的年营业额经验观点四：美国前四大公司大部分项目都在东西海岸，相对聚集，核心原因有四点： 一、市场份额：一个房地产公司在一个城市最经济市场份额8%（经验

4、值 ） ：份额太大对公司经营风险很大，同时导致楼盘之间内部竞争 （主要是土地市场垄断较难 ），减少边际收益率 二、运输成本：工业化产品运输有 180 英里法则，产品运出 180 英里就不经济 ： 建筑成品重 量重，工业化产品运输有个 180 英里法则，产品运出 180 英里就不经济，如果区域太分散，则必须在每个 城市设工业部品的生产基地，但若这些城市销售量较小，不能达到盈亏平衡点，全部集中三大区，很多项 目共享一个工厂，大部在 180 英里 三、把握机会的能力 ： 西海岸区域土地升值快，且法律管理相对薄弱 四、管理资源的把握 ：企业管理能力在核心城市周边则性比相对容易复制，如果太远复制较弱经验

5、观点五： 万科等大公司的 3+X 模式也是考虑到市场份额、 运输成本等因素：P.1技术管理部举例： 万科在 03 年前后想全面在京广沿线拿地，如长沙、武汉、郑州、石家庄，最初是因为土地升 值潜力 （而且也测算过去这些分公司的人力成本， 但人力增值远 小于 土地增值 ） ，但是按未来经营份额 （以万科占全国 3%的份额，而万科的大量在京广线即约是3% ，而整个京广线所在的中部城市才占全国的 15%，以此算，万科一个公司占整个京广线就是20%） 计算，对公司经营风险很大，因此后来没在京广线做铺设太多项目万科沈阳公司 02 年市场份额中沈阳市场 14.1% ，份额太大，建议新开城市，因此后来鞍山、大

6、连、 长春等城市是此思路下进入的经验观点六： 美国前四家开发商是以土地期权制度 （控制但不拥有土地， 30%拥有， 70%控股 ） 进行土地储备，同时以收购方式获取土地解释：美国最大的 pultehomes 公司到 01 年时是美国最大公司， 是由于收购美国老年住宅公司带来的结 果，02 年之前 20 亿美金的土地资产，但当时开发量是万科的20 倍，没有土地储备（仅是美国第四） ，是因为美国的土地期权制度， 即控制但不拥有， 一般 30%拥有，70%控股。LENNA 公司 99 年都无土地储备， 只要有控制权之后， 就设计开发、 施工、在卖房前获取土地产权即可， 房地产公司负责开发。 经验观点

7、七：万科现与一航等有较大土地储备的公司合作，对方占股60%，万科占股 40%：万科负责开发，比如北京中三环地是买一航的，而且与一航、中粮等企业合作开发，由于对方资源，土地 不需在限定时间内开发， 可以慢慢开发， 即可以赚钱土地升值， 也可以避免一次交清地价 经验观点八： 未来中国土地一年一共 10 个亿的流转土地， 由耕地转为土地， 计划让地方政府 退出土地市场，由开发商直接和农民取地解释：一般情况下，政府 20 万从农民手上买地，大约 120 万卖给开发商，政府赚 100 多万，而各地政府 以卖地款项修基础设施。现中央政府计划让地方政府退出，现已在旧城改造上实施， （未来政府将退出土 地一级

8、市场，开发商直接跟农民拿地） ，这样会降低地价，同时提高农民购买力。经验观点九：美国老年住宅，有几个特点：一是土地和开发有优惠政策 ;二是 18-55 岁如每年 不待两周以上犯法；三是 55 岁以上按揭做 95 成；四是按成本价卖 ,靠物业管理赚钱 （如老年 人的高尔夫练习场等其他物管收钱 ）经验观点十：不同公司机会的把握点： 大公司看市场容量、小公司看土地升值潜力、中等公 司与政府博弈能力有多强其他万科经验一：万科付债率 50% ，一般企业 70%，因此万科比其他企业稳健；万科核心创新在于标准化其他万科经验二：万科一般在进入市场之前，提出战略计划后，会找 HR 算人力成本，按 03 年的水平

9、 20万/ 人，每个公司否划算100 多人，这几个公司加起来人力成本是多少，测算后人力增值与土地增值的关系，是P. 2技术管理部案例：富力地产：2003 年富力销售额 42 亿，是用 2 年时间完成的，而当年万科销售额也才 63 亿，所以 03 年和 04 年 王石把富力和顺驰认为是威胁最大的两个开发商。2003 年之前富力的增长源于快速的开发周转，当时富力主要在广州市内开发，都以小楼盘为主，基 本当年买地当年开发，销售速度相当快，资金周转很快，因此很快在两年内达 42 亿销售额 原本以快速周转的开发速度，富力后来的发展可能更快，但在 2003 年之后，富力因为进入珠江新城 连续买了 4 块商务性高价地后，影响了其快速发展。首先是商务性用地的开发周期长，不可能快速周 转的，二是富力在珠江新城前期拿地成本较高 （3000 元 /平米） ，未来土地升值潜力小，政府也希望富 力继续拿地， 为了整体提升本区域的地价和