商业地产研策报告提纲`

1、新城控股商业管理中心市场研究及策划定位工作框架提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的 结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。第一篇市场研究分析项目发展背景（项目发展的外部环境-城市环境、区域环境等）研究目的：分析城市环境，判断可进入性。研究方法：文献研究-统计年鉴、统计公报、规划纲要、政府门户及规划局网站等。主要成果：宏观经济及区域发展分析报告、拓展战略建议。基本要求：准确性、时效性、完整性。（一）宏观经济分析1. 城市综述城市概述，面积、位置、交通、城市等级等。2. 城市经济城市GDP，城市人口，人均 GDP，人均可支配收入； 城市间比较，

2、横向分析； 城市产业结构； 相关政策分析。3. 城市规划城市总体规划；商业规划及新城区规划； 交通规划。4. 相关经济政策 商业发展政策； 房地产政策。（二）区域发展分析1. 区域概况城市版块划分； 城市各版块特征； 项目所在区域特征分析。2. 区域规划项目所在区域规划。（三）结论通过横向、纵向经济分析，城市（区域）规划分析，政策分析等，判断城市可进入性。二. 区域市场分析（区域市场业态业种分析，竞争或对标项目分析）研究目的：分析区域商业环境，判断区域发展潜力，寻找市场稀缺空间。研究方法：实地考察、访谈、总结归纳、文献研究-统计年鉴、统计公报等。主要成果：区域商业分析报告、对标/竞争项目市调表

3、（附件 1），市场稀缺空间判断。基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。（一）商圈界定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。（二）区域业态现状分析（商业经营形态）1. 城市综合体2. 商场3. 商业街4. 社区商铺5. 商业总面积统计（三）区域业种现状分析（商业经营类别）1. 餐饮2. 服饰3. 百货零售4. 休闲娱乐5. 装修、装饰、建材、五金6. 文体、健身、美容7. 各业种面积比例8. 各业种平均商业坪效（与商业总面积结合，计算区域总营业额）（四）竞争/对标商业项目分析（N个）1. 竞争/对标项目分布图_2. 基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停

4、车位。3. 经营定位、主题定位4. 功能规划、布局各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、 卫生间、卸货区、垃圾处理区等。5. 业态业种规划、比例各业种面积比例；各业种平面及立体布局。6. 目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等。7. 经营状况日均人流量、营业额等8. 项目租售价格及租售状况租售价格、租售方式（返祖、包租、免租期、物业管理费）；租售比例；主要客户来源。（五）结论及分析分析商业市场各业态业种经营情况，总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场 稀缺空间。消费需求分析研究目的：分析区域消费群，判断区域消费潜力，了解消费需求。研究方法：消费者访

5、谈、文献研究-统计年鉴、统计公报、总结归纳、。主要成果：区域消费者分析报告、消费者访谈分析报告、访谈问卷（附件2 ）。基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。（一）社区状况1. 现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。主要研究方法：文献研究、实地考察2. 未来规划状况社区未来规划，人口规划等。主要研究方法：文献研究（二）人群特征区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消 费构成等。主要研究方法：文献研究、消费者访谈（三）结论及分析根据区域人口数量、人均可支配收入数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商 业坪效等数据，计算可开

6、发商业面积及可进入的业态业种。四. 商家拓展需求分析研究目的：了解目标经营者意向，判断项目招商可行性。研究方法：问卷，或电话访谈。主要成果：各主要业态业种品牌商家访谈报告。访谈问卷（附件3）基本要求：明确、客观。（一）业态业种及商家界定根据区域商业市场及消费需求分析，界定业态业种的可能方向，选择商家品牌。（二）商家访谈分析1. 餐饮代表品牌商家访谈（ 3-4家）2. 服饰代表品牌商家访谈（ 3-4 家）3. 百货零售代表品牌商家访谈（3-4家）4. 休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4 家）5. 装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（4-5 家）6. 文体、健身、美容代表品牌商家访谈（三）结论及

7、分析分析商家拓展意向，明确项目适用性及经营方向。五. 项目适用性分析研究目的：分析项目客观指标，判断项目可能的发展方向。研究方法：实地考察、文献研究-规划指标。主要成果：项目位置图、规划红线图、四至实景图、道路交通图，业态业种适应方向。 基本要求：准确、客观。（一）基本信息1. 项目指标2. 地块现状特征（二）环境状况1. 道路环境2. 交通环境（三）结论及分析根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向。六. 市场总结及建议综合以上各结论，总结城市发展潜力，寻找市场稀缺空间，发现消费需求，判断项目发展 的可能方向。第二篇项目策划定位项目SWOT分析研究方法：考察总结、文献

8、研究。主要成果：优劣势分析、项目发展战略分析。基本要求：客观准确。（一）项目优势指项目自身的客观优势，规模、形状、交通条件指标等优势。（二）项目劣势指项目自身的客观劣势，规模、形状、交通条件指标等劣势。（三）项目机遇项目外部机遇，政策机会、城市机会、市场机会等。（四）项目威胁项目外部威胁，主要来自目前及未来项目的市场竞争等。（五）项目综合评价及发展战略分析强化优势，弱化劣势，把握机遇，错位/优势竞争，寻找项目最科学、符合市场的的战略发展方向。项目定位 研究方法：总结归纳。 主要成果：项目定位阐释。基本要求：逻辑缜密、简洁准确。（一）主题定位1. 定位思路；2. 定位表述；3. 定位阐释。（二）

9、功能定位1. 业态定位；2. 业种定位；3. 档次定位；三. 目标客户定位研究方法：总结归纳。主要成果：客户特征描述。基本要求：逻辑缜密、简洁准确。（一）整体特征描述（二）目标客户群细分及特征描述1. 目标客群（终端消费者）范围界定及特征描述：2. 目标客群（经营者）范围界定及特征描述；3. 目标客群（投资者）范围界定及特征描述。四. 规划设计建议（建筑形态）研究方法：根据主题定位、目标客户消费习惯而定。主要成果：建筑布局平面图、功能布局平面图。基本要求：符合业种业态要求，满足消费习惯、简洁明确，图示法。（一）规划设计的目标及理念（二）总体规划建议1. 面积规划；2. 整体建筑格局规划：3.

10、建筑形态规划；4. 停车位建议。（三）单体规划建议1. 单体面积；2. 层数、单层面积；3. 铺位划分；4. 层高、电梯等。（四）动线规划建议1. 车流通道2. 人流通道3. 消防通道23五. 业态、业种规划建议（商业经营）研究方法：根据主题定位、目标客户特征而定。主要成果：业态业种比例、业态业种布局平面图。基本要求：符合主题定位，满足消费需求、简洁明确，图示法。（一）业态、业种规划及比例1. 各业态业种的选择；2. 各业态业种的面积配比（二）功能布局1. 各业种分楼层 分区规划；2. 各业种分区布局图。（三）业态品牌/主力店建议1. 各业种品牌示例；2. 主力店模拟落位。六. 商业经营建议研

11、究方法：根据公司战略、项目主题定位、市场环境而定。 主要成果：租售建议方案、价格预测。基本要求：前瞻性、客观性。（一）经营方式建议1. 项目租售建议根据战略、项目特征、市场现状、相关政策、未来预期等，判断项目租赁或销售的最佳 方式。2. 租售价格建议根据客观市场现状、项目本体特征、规划、未来预期等，判断项目租赁或销售的价格。（二）项目前期租/售策略建议1. 销售策略建议开盘时间、铺位分区顺序、业种选择顺序、商家选择等策略 销售方式选择，包租、返租、委托经营等。2. 租赁策略建议租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策略 租赁方式选择，年限、免租期、租金、扣点、物业管理费等【说明】以上为初步框

12、架，在实际工作中逐步修正、完善。 根据项目不同，切入阶段不同，以上框架允许有所调整。新城控股商业管理中心2011年9月【附件1】对标/竞争项目调查表编号 调查时间年月日 调查员项目名称产权年限（原有）位置产权年限（现有）开发商建设周期投资商现阶段进度规划设计单位认购日期广告设计单位开盘日期占地面积建筑面积容积率建筑层数建筑总高面宽：进深物管公司物管费用每层层咼车位地上地下数量（个）购物停车收费按月租赁建筑物外形：建筑风格：中庭设置：广场设置：休闲设施设置：商场主通道宽度：次通道宽度：垂直电梯品牌：数量自动扶梯品牌：数量电梯位置安排外立面材质外立面色彩广告位位置及规格广告位数量商场装修标准：主要

13、街道临街长度道路状况人行道状况地下通道或天桥周边配套（广场、风光带）周边商业项目区域商业氛围注意：销售价格起价和最高价的填写应注明相应的铺号楼层面积层咼主力商家铺面划分销售均价销售起价销售最高价销售折扣销售率租赁价格入驻状况业态设置招商政策返租销售是否返租额度返租年限街铺数量面积面宽进深销售价格销售率返租不返租业态业种平面布局图:购铺目的投资自营区域来源本地外地职业特征年龄特征实例:铺号位置面积销售单价总价月供月租金评析:商业项目调查表相关说明:1、面宽：进深是指整栋建筑的面宽和进深比；2、产权年限（现有）是指该地块的规划产权年限；产权年限（现有）是指现存的使用年限;3、建筑物总高：如果该项目

14、为综合物业，应同时填写该栋建筑物的总高和商业部分的总高;4、建筑物外形：该项填写该项目外形上的主要特征；5、购物停车收费是针对消费者而言，按月租赁是针对业主和经营主而言的；6、中庭设置应填写中庭的位置、形状、面积；7、广场设置应填写广场的位置、形状、面积以及规划设计特色；8、休闲设施设置应填写休闲设施的类别、位置、规模；9、电梯位置安排应填写电梯是安排在门口还是卖场中央，或者其他的形式；10、地下通道或天桥应填写位置和规模；11、业态业种设置应按层填写，并绘制平面布局图；12、如果招商政策因业态不同而有所不同应注明；13、返租年限如果有变化，应该注明具体变化情况；14、区域来源中外地一栏应填写

15、具体的地域来源。商业项目调查表研究成果分析1、层高和业态设置的关系在商业项目中，每种业态对层高的要求各有不同。由每层层高和每层业态设置两项，我们可 以得到开发商对业态的规划是否合理。如果其规划的业态因为某种原因最终被迫改变，它是不是 已经做好应对的措施。2、休息、休闲场所的设置在一个商场里，休闲场所安排在几楼，什么位置，才能最好地满足消费者的要求。3、电梯的数量、型号、位置是否满足消费需求，是否符合项目定位。4、人车流及周边交通的组织是否符合消费习惯。5、主力商家和入驻商家的对比情况 其招商的对象是不是和入住的商家一致，如果不一致，商家的品质是提高了还是降低了，是 什么原因导致了这样的变化6、

16、商家入驻对销售的影响 有实力的商家入驻一定会对销售产生很大的促进作用，该促进作用产生的时间与商家入驻的 时间有什么关系，商家入驻对销售的影响到底有多大。7、业态业种设置 通过业态业种比例设置等判断商业项目的档次定位进而了解区域消费者的经济水平及消费习惯。8、关于返租销售 返租销售在经营和管理方面对开发商而言是一个考验。该商场在制定返租模式时，采取什么 样的原则。什么样的商铺返租，返租年限是多少，返租额度是多少，面积是怎么样来划分的。9、周边的配套 周边的配套设施对人流的聚集作用，这个因素是否会对商业产生好的影响。10、周边商业项目和商业氛围 周边商业项目业态的设置，在未来经营的过程中，这种商业

17、环境对该项目是否产生影响，会 促成公平竞争的环境还是导致恶性竞争。11、车位设置商业项目对车位的要求相对来说比较高， 车位的数量和位置的安排是否和业态的设置相匹配， 关系到其未来的经营状况。【附件2】消费者调查问卷尊敬的先生/女士：您好！我叫，我们正在规划一个重要的商业项目，为了建设更好的商业购物休闲环境。提供更好的服务，我们希望能听取您的意见和建议。对您的个人资料我们将严格保密，未 经您的书面同意，我们不会透露给第三方的，请您放心。耽误您一点时间好吗？谢谢您的支持！ 请在所选项目前的编号上打“V”一、基本信息篇1请问您是否是 XX市常住居民？A .是B .否2请问您目前的常住地址属于 XX市

18、哪个区域? （预设目标城市各区）3请问您属于以下哪个年龄段？A . 20岁以下B . 20岁-30岁C . 30岁-40岁D . 40岁以上 4您的性别?B .女B.已婚未育D.分居/离婚/鳏寡A .男5请问您目前的婚姻状况是?A. 已婚已育C. 未婚 6请问您孩子的实足年龄是？（参考上一题的答案可选填）A.不到 3 岁B. 4-12 岁C. 13-18 岁D. 19岁以上E.无孩子 7请问您的平均家庭年收入是多少？请包括所有家庭成员薪水和其他收入，如奖金、津贴、出租房租的租金收入等。（单选）A. 5万元以下D . 15万元-20万元B . 5万元-10万元E . 20万元-30万元C . 1

19、0万元-15万元F . 30万元以上8. 请问您的最高学历是什么？A.小学B. 初中C.咼中/中专/技校D.大专/成人大专 /电大 /夜大E. 大学本科F.研究生或以上9. 请问您的职业是什么？A.企事业单位，政府机关的主要负责人B.车间主任 /部门经理 /一般主管C.一般职员，工人D.专业人士（医生、律师、教师、教授等）E.自由职业者 /个体户F.学生G.离职 /退休H.下岗/失业 /无业人员I.家庭主妇J.其他二、消费习惯篇10. 请问您平时外出逛街消费的频率是多少？（包括外出购物、就餐、娱乐等消费，但不包括您 日常去大卖场、超市、菜市场等的生活开销）A. 每周 3 次以上 B. 每周 1

20、-3 次 C. 每周 1 次及以下11. 请问您平时外出逛街消费（外出购物、就餐、娱乐等消费，但不包括您日常去大卖场、超市、菜市场等的生活开销）占您月收入的百分比是多少？A. 5%以下B. 5%- 10%C. 10%- 20%D. 20%- 30%E. 20%- 30%F. 30%- 40%G. 50%以上12. 请问您在外出消费中主要包括哪些内容？（可多选）A. 外出就餐B. 外出逛街购物C. 外出休闲娱乐D. 其他13. 请问您在外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所？A. 步行 B. 自行车 C. 出租车 D. 乘坐公共汽车等交通工具 E. 家庭轿车14. 请问一般您去目标购物地点会

21、在您所乘坐的交通工具上花费多长时间？ A. 5-10 分钟B. 10 分钟-30 分钟C. 30 分钟 -1 小时 D.1 小时以上15. 请问您平均每月在您 孩子有关的消费方面支付多少？（参考第 6 题的答案可选填）服饰：A. 500 元以下E.2000 元以上B.500 元-1000 元C.1000 元-1500 元D.1500 元-2000元教育：A. 500 元以下E.2000 元以上B.500 元-1000 元C.1000 元-1500 元D.1500 元-2000元餐饮：A. 500 元以下E.2000 元以上B.500 元-1000 元C.1000 元-1500 元D.1500

22、元-2000元休闲娱乐：A. 500 元以下E.2000 元以上B.500 元-1000 元C.1000 元-1500 元D.1500 元-2000元16. 请问过去 3 个月内您进行以上消费的频率如何？A. 每周 1 次 B. 每周 2-4 次C.每两月一次D.每季度1次及以下三、餐饮休闲篇17. 请问您在外出就餐选择餐厅时，最偏好以下哪一类？（可多选）A. 西餐馆B. 川菜、湘菜馆E. 日韩料理店E. 日韩料理店H. 西式快餐店（如麦当劳）K. 酒吧、咖啡厅C. 苏浙菜馆 D. 茶餐厅F. 东南亚料理店I. 火锅、干锅店G. 中式快餐店（如大娘水饺）J. 特色、传统小吃店L. 甜点/小食

23、/茶餐饮 /冰淇林店M. 其他18. 请问您一般外出就餐的频率如何？ A. 每周一次或以上B. 每月 1-3 次C. 每季度 1-3 次D. 每半年 1-2 次E. 每年 1-2 次19. 请问您一般外出就餐的人均消费为多少（元）？A. 15-25B. 25-50C. 50-80D. 80-100E. 100-150F. 150 以上20.请问您在过去半年内是否有外出休闲娱乐？即在外 KTV, “桑拿按摩，保龄球，桌球，泡酒吧, 溜冰，电影院/戏院/剧院，SPA美容美发，参加教育/培训/亲子休闲班”等。A.有B.没有21. 请问您再过去半年里，有哪些休闲娱乐？（可多选）A. KTVB. 酒吧C

24、.DISCO 舞厅D.桑拿 /泡澡E. 保龄球F. 桌球房G.溜冰H.SPA 美容美发I. 戏院 /影院 /电影院J.游戏房K.健身L.参加教育/培训/亲子休闲班M. 其他22. 请问过去半年内您外出休闲娱乐的频率如何？A. 每周一次以上B. 每月 1-4 次C. 每两月一次 D. 每季度 1 次及以下23. 请问您在上次的外出休闲娱乐中的大约人均花费是多少（元）？A. 50 以下B. 50-100C.100-200D. 200-500E.500 以上四、零售篇24. 请问您在日常逛街购物中最偏好选购以下哪类产品？（不包括在大卖场、便利店、超市、菜场等生活必需品消费）（可多选）A.商务正装B.

25、商务休闲服饰C.时尚休闲服饰D.运动休闲服饰E.儿童服饰F.儿童玩具G.化妆品 H.护肤品I.黄金珠宝首饰J.手表K.家用电器L.个人数码产品M进口高档食品N.生活家居用品O.古董、书画、艺术品P. 其他25 请问您平均每月在下列产品种类上的花费大约多少？（元） 男性服饰配件（包括服装、鞋帽、配件等）： 女性服饰配件（包括服装、鞋帽、配件等）： 儿童服饰及玩具： 个人护肤品： 珠宝首饰 :家用电器 / 个人数码产品： 进口高档食品： 生活家居用品： 古董、字画、艺术品： 书籍：其他：26. 请问您一般进行上述消费的频率是多少？（单选）A. 每周 2 次或以上B. 每周 1-2 次C. 每月 1

26、-2 次D. 每半年 1-2 次E. 每年 1-2 次27. 请问在您的心目中的理想的购物中心，下列哪些品牌或服务设施是最好要有的。（可多选）A. 国际奢侈品牌（如 Bubbery 、Marc Jacobs、 Chanel 等）B. 国际时尚流行品牌（如 LEVIS、LEE、ZARA 、 H&M 、C&A 、SINO、MORGAN 等）C. 国内时尚品牌（如利郎、 ONLY 、 VEROMODA 、 JACKJONES 等）D. 国内大众品牌（如美特斯邦威、以纯、森马等）E. 电影院F. 咖啡店 G. 电子游戏中心H. 茶座I. 快餐店（如 KFC 、麦当劳） J. 饭店K 护理用品商店（如屈

27、臣氏、万宁、丝芙兰）L. 书店M. 药房N. 音像店O. 美容美发护理等P. 数码电子产品店Q. 工艺品店R. 其他28. 请问您在过去一年内购买过的国际时尚休闲服饰的类型有哪些？（多选） A. 包具 B. 鞋类 C. 服饰 D. 配饰（皮带、丝巾、太阳镜、手表等） E. 其他29. 请问您购买的国际时尚休闲服饰的平均单价多少钱？（ 元）包类： 鞋 类：服饰： 配饰（皮带、丝巾、太阳镜、手表等）其他： 【附件3】商家访谈问卷尊敬的XX :您好！我是新城控股集团商管中心的，我们正在规划一个重要的商业项目，为了创造更好的商业购物休闲环境。为您提供更好的经营发展空间，我们希望能听取您的意见和建 议。

28、对您提供的信息我们将严格保密，未经您的书面同意，我们不会透露给第三方，请您放心。谢谢您的支持，新城控股与您一起发展！项目基本资料如下：项目所在城市：规模： 建筑规划:定位：贵司在最近1-2年内在XX城市有无拓展意向?A .有 B .无贵司对项目所在区域有无拓展意向?A .有 B .无贵司对项目的理解及看法?四. 贵司对项目是否具有承租意向？A .有 B .无五. 意向楼层、位置、面积意向楼层： 意向位置：意向面积：六. 承租条件：承重：柱距：层咼：面宽进深比:七.承租方式：A.租金B.扣点C.联营D其他八.承租价格：租金建议：元/天/ m2九.其他意见：联系人：邮箱：电 话：佛学经典励志语录，

29、一、人之所以痛苦，在于追求错误的东西。二、与其说是别人让你痛苦，不如说自己的修养不够。三、如果你不给自己烦恼，另人也永远不可能给你烦恼。因为你自己的内心，你放不下。四、好好的管教你自己，不要管别人。五、不宽恕众生，不原谅众生，是苦了你自己。六、另曲别人可怜，自己更可怜，自己修行又如何？自己又懂得人生多少？八、福报不够的人，就会常常听到是非；福报够的人，从来就没听到过是非。九、修行是点滴的工夫。十、在顺境中修行，永远不能成佛。十一、你永远要感谢给你逆境的众生。十五、当你快乐时，你要想，这快乐不是永恒的。当你痛苦时你要想这痛苦也不是永恒的。十六、认识自己，降伏自己，改变自己，才能改变别人。十八、你

30、可以拥有爱，但不要执著，因为分离是必然的。十九、不要浪费你的生命在你一定会后悔的地方上。二十、你什么时候放下，什么时候就没有烦恼。、内心没有分别心，就是真正的苦行。二二、永远不去只看众生的过错。你只看众生的过错，你永远污染你自己。二五、每一种创伤，都是一种成熟。二六、 当你知道迷惑时，并不可怜，当你不知道迷惑时，才是最可怜的。二七、狂妄的人有救，自卑的人没有救。二八、你不要一直不满人家，你应该一直检讨自己才对。不满人家，是苦了你自己。二九、一切恶法，本是虚妄的，你不要太自卑你自己。一切善法，也是虚妄的，你也不要太 狂妄你自己。三十、当你烦恼的时候，你就要告诉你自己，这一切都是假的，你烦恼什么？

31、三一、当你未学佛的时候，你看什么都不顺。当你学佛以后，你要看什么都很顺。三二、你要包容那些意见跟你不同的人，这样子日子比较好过。你要是一直想改变他，那样 子你会很痛苦。要学学怎样忍受他才是。你要学学怎样包容他才是。三四、修行就是修正自己错误的观念。三五、医生难医命终之人，佛陀难渡无缘的众生。三六、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。三七、心中装满着自己的看法与想法的人，永远听不见别人的心声。三八、毁灭人只要一句话，培植一个人却要千句话，请你多口下留情。三九、当你劝告别人时，若不顾及别人的自尊心，那么再好的言语都没有用的。四十、不要在你的智慧中夹杂着傲慢。不要使你的谦虚心缺乏

32、智慧。四一、根本不必回头去看咒骂你的人是谁 ？如果有一条疯狗咬你一口， 难道你也要趴下去反咬 他一口吗？四二、忌妒别人，不会给自己增加任何的好处。忌妒别人，也不可能减少别人的成就。四三、永远不要浪费你的一分一秒，去想任何你不喜欢的人。四四、多少人要离开这个世间时，都会说出同一句话，这世界真是无奈与凄凉啊四五、恋爱不是慈善事业，不能随便施舍的。感情是没有公式，没有原则，没有道理可循的。四六、请你用慈悲心和温和的态度，把你的不满与委屈说出来，别人就容易接受。四七、创造机会的人是勇者。等待机会的人是愚者。四八、能说不能行，不是真智慧。四九、多用心去倾听别人怎么说，不要急着表达你自己的看法。五十、同样

33、的瓶子，你为什么要装毒药呢？同样的心理，你为什么要充满着烦恼呢？五一、得不到的东西，我们会一直以为他是美好的，那是因为你对他了解太少，没有时间与 他相处在一起。当有一天，你深入了解后，你会发现原不是你想像中的那么美好。五二、这个世间只有圆滑，没有圆满的。五三、修行要有耐性，要能甘于淡泊，乐于寂寞。五四、活着一天，就是有福气，就该珍惜。当我哭泣我没有鞋子穿的时候，我发现有人却没 有脚。五五、 多一分心力去注意别人，就少一分心力反省自己，你懂吗？五六、眼睛不要老是睁得那么大，我且问你，百年以后，那一样是你的。五七、欲知世上刀兵劫，但听屠门夜半声。不要光埋怨自己多病，灾祸横生，多看看横死在 你刀下的众生又有多少 ？五八、憎恨别人对自己是一种很大的损失。五九、每一个人都拥有生命， 但并非每个人都懂得生命，乃至于珍惜生命。不了解生命的人,生命对他来说，是一种