助理房地产策划师习题及参考资料

1、单选1房地产是（A ）的总称。A、房产和地产B、房产经营 和地产C、房产和地产经营D、房产经营和地产经营2、房地产业是国民经济的（A ）产业。A、支柱性B、 相关性C、重要性D、效益性3、策划是按特定程序运作的（ B ）工程。A、科学B、系统C、 计划D、目标4、（ B）年，邓小平的南巡 讲话和十四大做出了关于建立社会主 义市场经济 体制的决 策后，中国的房地 产业 迎来了第一次 发展的机遇。 A、 1991B、1992C、 1993D、 19945、 商品房是指房地产幵发企业建设并（D ）的房屋。A、出售B、出租C、转让D、出售出租6、房地产业 在国民 经济发 展中起着非常重要的作用，具有（

2、 D ）的职能。A、投资、幵发B、投资、经营 C、经营、服务D、投资、幵发、经营和服务7、把房地产行业分为廉租房，经济适用房，商品房等，是按（C ）来分类的。A、房地产的用途B、房地产建筑结构C、住宅供给的对象D、国家政策8从房地产 幵发企业现状来看，房地产幵发企业以A ）为主。A、 内资B、内资和民营 C、外资D 、外商和港澳台投资9、采取联 合战略，与有钱有地的 发展商进行强强联 合，以企业管理和 项目运作等智力输出为前提来获取土地。这 种方式为（D ）。A、资金实力型B、土地储备型 C、政府补偿型D、品牌主导型10、我们认为 策划就是（ A ），策划是一项立足现实，面向未来的活 动。A筹

3、划或谋划B、计划或筹划C企划或筹划D、企划或计划11根据国家有关规 定，土地使用权出让的最高年限为（D）年。 A、 40B、 50C、 80D、70 12、土地使用权转让 是指（A ）将土地使用权再转移的行为。A、 土地使用者B、国家土地所有者 C、幵发商D、业主13、策划在本质 上是一种运用 脑力的（B ）行为。A、智慧B、 理性C、经济D、商业14、正确的策划是围绕 某一活动的B）进行的。A、现实情况与信息B、特定目标1C、特定程序D、变化趋势15、房地产项目策划是从发展商D）开始，到（）全过程的策划，即房地产项目全程策划。A、市场调查、 房地产销售B、市场调查、 房地产售后服务C、 获得

4、土地使用 权、物业管理 D、市场调查、 物业管理16、房地产建设项目的创新首先是在（A ）上的创新。A、开发理念B、设计规划C、物业管理D、营销策略17、房地产 价格（C）的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是好的投资地段。A、 限制严格B、受政府政策影响强 C、放开D、垄断18、城市若主要向河、湖、海的方向发 展，将市区到水边的地段作 为 好的投资地段其依据是（C ）理仑。A、上风口发展B、 高走C、近水发展D、沿边发展1 9、选择房地产投资位置时，不仅要注意 预见其升值的潜力，还要 避开因各种原因可能降 值的地段，其理由是（A ）选择投资地段。A、 以最有升值 潜力B、总揽全局 C、积

5、极稳妥D、敢冒风险20、房地产项目策划是一个从市场到市场的过程（B ）A、市场需求策划产品 生产产品B、市场需求 生产产品 销售产品C、市场调查 生产产品销售产品D、策划产品一一生产产品一一销售产品 21、房地产项 目策划要做出正确的决策，就必 须分析房地 产市场， 研究它的（C）及市场参与者的交互作用和影响房地 产价值的外部因素等，因此 必须进行房地产项目市场调查。A、动机、态度、物业特征B、目的、形势、物业特征C、动机、形势、物业特征D、动机、动态、物业特征22、房地产项目市场调查的原则不包括（ B） o A、科学性B、复合性C、经济性D、针对性23、市场调查 是一项（A）的系列活动，必须

6、 遵照一定程序来 进行。 A 、有组织、有计 划B、有目的、有组织C、有步骤、有计划D、有组织、有原则24、区域环境调查是只对项目所在区域的（A）等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价 值进 行判断的 活动。 A 、规划、景观、交通、文化、人口构成B、规划、景观、交通、商圈、人口构成C、规划、文化、景观、环境、人口构成D 、文化、景观、交通、环境、商圈25、项目微观环境调研又称为项目开发条件分析，其目的是分析 项 目自身的开 发条件及发展状况，对项目自身价值提升的（C）进行分析，同时为以后的市场定位作准备。A、操作性与程序B、可能性与程序C、可能性与途径D、操作性与途径26、竞争楼盘调研

7、包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括（D）等方面。A、形象、宣传、价格、销 售策划和物业管理售推广和物 业管理 售策划和物 业管理2B、产品、价格、策略、销C、形象、价格、策略、销D、产品、价格、广告、销售推广和物 业管理 27、列（ B）形式不属于调查访问法。 A 、面谈调查B、拜访调查C、电话调查D 、通讯调查28、坚持“五多”原则是保证市场调查信息准确的前提。 “五多”即是（D ）。 A 、多看、多听、多问、多开会、多思考B 、多看、多学、多听、多问、多开会C、多看、多听、多问、多开会、多组织D、多看、多听、多学、多问、多思考 正确答案：多看、多听、多问、多分析、多比较29、

8、在收集资料的过程中要做到（B ）。A、全面、准确、灵活B、及时、可靠、灵活C、准确、灵活、安全D、全面、灵活、安全30、在调查过程中，要注意掌握和控制 调查的进度，保证调查的（B）。A、准确B、及时C、可靠D、质量 多选72、房地产市场细分应遵循（ABCD ）基本原则。A、可比性B、可衡量性C、可进入性D、可盈利性E、可行性73、（ ABCDE ）是常用的定性预测方法。A、经理人员意见法B、销售人员意见综合法C、 统计需求分析法D、顾客意见法E、德尔菲法74、投资是形成资产的经济活动，具有（BCDE ）特性。A、 资源消耗巨大B、投资时间漫长C、环境因素复杂D、风险客观存在E、资金回收缓慢75

9、、房地产投资的特征是（ ABCDE ）。A、投资对象的固定性B、 投资过程周期长C、受限因素多D、缺乏流动性E、良好的抗通货膨胀性76、市场的作用包括（ABCDE ）。A、 实现商品交换的媒介B、联接社会生产和需要的纽带C、 调节供求关系的重要手段D、竞争的场所E、再生产过程实现的必要条件77、投资 前期是指从投 资项目设想到项目投资实施前的一段 时间。 包括（ABCD ）等具体阶段。A、投资机会研究B、投资项目建议C、投资项目可行性研究D 、投资项 目 评估 E 、投资 决策78、房地产项目投资特性包括（ABCD ）。3A、前期工作十分重要B、增值与保值C、替换性D、法规约束与保护E、金融的

10、作用79、前期工作的主要内容包括（ ABCDE ）的谈判与签约。A、获取土地使用 权B、实现现场 的 五通一平”C、 征地、拆迁、安置和补偿D、有关合作协议E、安排短期和长期信贷80、安投资环境要素内容的不同，可划分为（ABCD）等若干类型。A、社会环境B、政治环境C、经济环境D、法律环境E、基础设施环境三、判断 1合同已设立、变 更或终止民事 权利和义务关系为主要内容。x2已办理审批手续的非农业建设占用耕地，1 年内不用而又可以耕种并收 获 的，应由县级以上人民政府无 偿收回用地单位的土地使用 权。x3住宅产业是国民经济的支柱性 产业，有必要对房地产广告进行严格的管理 和监督。V4、名义 需

11、求对房地产市场营销 活动具有直接的意 义，并作为房地产企业进行投 资决策和制定 营销战略的重要参考依据。x5、房地产 形式产品是房地产核心产品的基本 载体，包括房地产的区位、质量、室外 环境等等。x6、房地产 形式产品是顾客识别 房地 产产品的主要依据。 x7区位即项目所处的位置和具体地点 对房地 产项目开 发至关重要。x8、 一般来说 ，项目的策划都是从拿地的那一刻起开始的。x9、 市场细 分有利于房地 产企业开发新产品，开拓新市 场。V10、 随着市场经济 的发展，房地产已进入了 买方市 场。x11、 土地使用权 的出 让最高年限是 70年。V12、项目的宏 观换环 境调研又称 为项目开发

12、条件分析。13、 房地产 的 项目定位策划是解决 产品的供需 规划问题。x14、潜在需求向有效需求转变 在很大程度上取决于消 费者内在条件的可 变通程度。V15房地产业在我国是一个新 兴行业，是第三产业的重要 组成部分。 V 16房地产开发最本质 的特征是 风险性。x17城市规划是人 类为了在城市的 发展中维持公共生活的空 间秩序而作的未 来空 间安排的框架。V18住宅小区品牌策划的内在品 质是一切 软件和硬件。V19对开 发商而言，容积率越高越好。V20人文是房地产策划原 则中的最重要的原 则。x一、问答题 1、物业管理前期介入的可行性分析包括哪些内容？（一）经济效益的可行性 任何经济活动都

13、要有成本支出，作 为一个企 业也必然要考 虑经济效 益，这 是无可非 议的。 4如何考 虑物业管理前期介入的 经济性呢？ 这可从三个角度来分析：1. 从房地 产 开发的角度从房地 产开发的角度来 说，增加这种行 为有利有弊，存在着 风险收 益。利的方面：有物业 管理公司介入，加 强了决策、规 划的准确性， 保证物业顺利地开 发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加 快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入 费由房地产开发商负责 承担 ），假若物业管理公司提出返工建 议，可能还增加返工 费用，也可能增加工期等等。综 合而知，房地 产开发商虽然在前期 介入中承担了一定 风险，但会带来更大

14、的收益，从 经济性的角度来 看，利大于弊，房地产开发商应该支持物 业管理前期介入。2. 从物 业管理公司的角度 物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟 悉了解物 业，为今后接受新 业务奠定了基 础，便于本企业进一步扩 大业务领 域，占领业务 市 场。不利的一面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担 ）。 3.从社会 总体的角度 从社会 总体角度来看，由于前期的介入有利之 处在于规划施工 阶段 得到了把关，减少了失 误，把物业的不足之 处消灭 在萌芽状 态中， 有利于社会 总 体经济利益提高。综上分析：利明显大于弊，政府 应大力扶持物 业管理的早期介入。 （二）技

15、术力量的保 证为了保证物业管理前期介入的成功，物 业管理公司 应该选择 并组织 好一批人 员参与前期介入。由于物业 开发 周期 长，物业管理公司不 可能抽调出大批的人 员介入，所以应采取精兵 简政的组织构架，人 员组 成可采取两种方式：（1）长期介入人员（23人）：由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。 短期介入人员(34人)：由公司经理、部门经 理2、什么是房地产 市场细 分？其作用有那些？ (1)市场细分是指 营销者在市 场调研的基 础上，从消费者需求的差 别出 发，以消费者的需求 为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把 消费者市场划分 为具有 类似性的若干不同的 购买群体 子市

16、场，使企业可以从中 认定目 标市场的过程和策略。那么，这 一 过程和策略在房地 产市场营销中的具体 应用，则称之为房地产市场 细分。(*2)房地产市场细分有利于 营销者找到有利的市 场方向，掌握市场 上的现实购买 量与潜在 购买量、购买 者满足程度及 竞争状况等，搞 好市场定位。通过房地产市场细分把自己的 优势 力量集中在目 标市场上，做到有 的放矢，才能取得更大的社会 经济效益。房地产市场营销 者通过房地产市场细分，能针对目标市场制定适当 的营销组 合方案，从而把有限的 资源集中投入到目 标市场上来，开 创出适合自身企 业的房地 产开发经营 特色之路来，从而提高自己的 市场占有率和知名度。3

17、、如何使用房地产项 目投资环境评价原则中的比 较性原则？ 应用 swot 分析法 则进 行展开4、请说明物业管理招投 标的含义及招投标程序，并用简单图示说 明。物业管理的招 标，是指物业所有 权人或其法定代表(发商基业主委 员会)，在为其物业选择 管理者 时，通过制订符合其管理服 务要求 和标准的招标文件向社会公开，由多家物 业管理企 业竞投，从中选 择最佳 对象，并与之订立物业管理合同的 过程。物业 管理的投 标， 是指符合招 标文件要求的物 业管理企 业，根据招标文件中确定的各 项管理服 务要求与 标准，根据国 5家有关法律、法规 与本企 业的实力，编制投 标文件，参与投标的活 动。物业

18、管理招投 标实质 上是物 业管理 权的一种交易形式。 步骤一：招标准备步骤二：招标备案步骤三：招标公告发布或投标邀 请书发 出步骤四：投标报名和投 标人资格预审步骤五：现场踏勘步 骤六：招标答疑步骤七：编制标底步骤八：投标文件的 编制步骤九： 投标步骤十：组建评标 委员会步骤十一：开标步骤十二：评标步骤十 三：中标候选人的公示步 骤 十四：中标人的确定步 骤十五：定标和发 放中标通知书步骤十六：招标备案步 骤十七：合同签订 步骤十八：投 标报名费、保证 金的退 还 二、情景题1、某房地产 开发公司现在欲对其新近开 发的房地产项目做市场调 研，假如你是这家房地产开发公司的市 场部经理助理，请你帮

19、助做 一个市 场调研的问卷，你将按照怎 样的问卷设计流程进行此工作？ 一）确定所要搜集之 资讯 （二）决定 问卷调查 方式 （三）决定 问题 内容 四）决定问题形式 5决定问题用语 六）决定问题先后顺序 七）决定检验可靠性 问题 （八）决定问卷版面布局 九）试查 （十）修订及定稿2、某住宅小区信息传输 信道采用 宽带光纤用户接入网作 为主干网 ，实现 交互式数字 视频业务。同时 ，, 。据这 些情况，请你判 断该住宅小区智能化系 统等级是几级？并简述其他两 级标准内容。 一是普及型，即应用现代信息技 术实现住宅小区 设立计算机自 动化 管理中心；水、电、气、热 等自 动计量、收费 ；住宅小区封

20、闭，实行安 全防范系 统自动化监控管理；住宅的火灾、有害气体泄露实 行自 动 报警，以及对住宅小区的关 键设备、设 施 实行集中管理，对其运动 状态实 行远程监控。二是先进型，它除应用现代信息技 术和网络技术实现普及型的全部 功能要求外， 还实 行住宅小区与城市区域 连网，互通信息，资源共 享；通过网络终端实现医疗、文娱、商业 等公共服 务和费用自动运 算（或具备实施条件），以及通过家庭 电脑实现阅读电 子书籍或出版 物等（或具备实施条件）。 6三为领先型，应用现代信息技 术、网络 技术和信息集成技 术除实现 先进型的全部功能要求外， 还 将实施住宅小区开 发 生命周期的 现代 信息集成系 统

21、，达到住宅小区建 设提高 质量、降低成本、缩短周期、 有效管理、改善环 境的目 标。 三、案例分析题 1、小张刚 从某工程学院 毕业，专修建筑装 饰与装修，应聘某房地 产 开发公司工程技 术部，公司干 刚做完某建筑 项目，王总想请小张对 其建筑装 饰材料做一下使用效果 评价已 对其进行聘任考核， 请你帮 助小张拟定一份简单的建筑装 饰材料使用效果 评价方案。 1装饰效果 优美的建筑装 饰效果不在于多种高档材料的堆 积，而在于材料的合 理配置，包括色彩的运用和 质感。因此，评 价装 饰效果主要考察色 彩和 质感。(1)色彩是建筑装 饰 效果最突出的方面，它是构成人工 环境的重要 内容。对建筑物的

22、外部色彩，主要看它是否与建筑物的功能、规模、 环境相适 应，是否与周围的道路、园林、建筑小品及其他建筑物的 风格和色彩相和 谐；对 建筑物的内部色彩，不 仅要从美学的角度考 虑，还应观察它是否与建筑物的功能及人 们从事不同活 动时的需要 等相适 应，能否对人们 的心理和生理均 产生良好的作用。 (2)质感是人们对材料质地的感觉。装饰 材料质感有坚硬或疏松，细 腻或粗糙，清晰或混 浊，厚重或轻薄，平滑或凹凸等，不同的 质感对 建筑装饰效果及风格、人们 情绪等都会产生影响。 2耐久性 用于建筑装 饰 的材料，要求既美 观又耐久。通常建筑物外部装饰 材 料要经受日晒、雨淋、霜雪、冰冻、风化、介质 的

23、侵 袭，而内部装饰 材料要 经受摩擦、潮湿、洗刷等的作用。因此，评 价一个建筑装修的 好坏，还要根据装饰材料的以下性能 评价其耐久性：力学性能， 包括强度(抗压强度、抗拉强度、抗弯强度、冲击韧 性等)、受力变 形 、粘结性、耐磨性以及可加工性等。 物理性能，包括密度、表观 密 度、吸水性、耐水性、抗渗性、抗冻性、耐热性、绝热性、吸声性、 隔声性、光泽度、光吸收性及光发射性等。化学性能，包括耐腐蚀、耐大气侵 蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。各种建筑装 饰 材料均各具特性，良好的建筑装修就要根据使用部位 及条件不同来适当 选择建筑装饰材料，以保证建筑装 饰工程的耐久 性。目前，考虑 耐久性 时

24、还应 考虑大气污染问题 ，如由于城市空气 中的二氧化硫遇水后 对 大理石中的方解石有腐 蚀作用，故大理石不 宜在室外使用。 3经济 性 建筑装 饰的经济性即从 经济角度考 虑建筑装修所 选用的材料是否 合理。评 价建筑材料的 经济 性，要有一个 总体的观念，既要考虑到 装饰工程一次性投 资的多少，也要考虑到日后的 维护维修费用和材 料的使用寿命。 4环保性 由于装 饰材料的大量使用，使得室内 环境质量受到 严重影响，所以 在评价时应考虑装饰材料的 环保性。72、徐总刚刚 接收某一新型物 业，业 主提出在 顾客入住和物 业服 务 费收取方面的 规范管理要求，并要求提供一份完整的 顾客入住服 务

25、流程和物 业服务费收取流程。请 你帮助徐 总完成这两项流程 规划及 其流程图。 业主入住流程 图 一、销售部1.办理入住 须携带资料：业主本人身份 证件原件，入住通知书 、 东亚 上北中心房屋 验收单、商品房买卖合同正本及副本原件。若 业主委托他人 办理房屋入住手 续，除以上资料外，被选手人 须另外 提供为主本人的授 权委托公 证书原件、被委托人身份证原件。 2.客户出示身份 证件、入住通知书及东亚 上北中心房屋 验收单 ，由安保人员确认身份进入交房 现场接待区（每户限两人）。3. 签署东亚 上北中心房屋 验 收单、填写 “东亚上北中心入住流程 表 ”，并由销售代表 进 行确认。4. 业主与销

26、售代表按入住 结算单确认缴 款金额，填写“缴款书”。由 销售代表带领到财务组办 理缴费。 二、财务组1. 业主出示已 签署的东亚 上北中心房屋 验收单、购 房发票或收据 原件，财务组 核对无误后留存东亚 上北中心房屋 验收单第二联。2由账务对缴款书和入住结算单审核无误后进行缴费POS或现金）。 3.财务人员复核缴费金额。 4.开具发票。5. 财务经办 人在 “入住流程表 ”上签 章确认。6. 销售代表带领业主到合约客服组办理。 三、合约 客服部1. 合同客服 组确认“入住流程表 ”上 财务签章。2. 业主签署“买卖合同补充协议”、“委托代 办协议 ”、“授权委托书”， 并填写房屋产权转 移单。

27、3. 合约客服组收回商品房专卖正、副本原件及办 理产权的相关 资 料，业主在资料交接清 单上签字。4. 合约客服 组经办人在入住流程表上签 章确认。5. 合约客服组填写办 理入住确 认单并盖章，将入住流程表 、办 理入住确 认单第一联 留存归档，将其余二 联入住流程表、办理 入住确 认单交给销 售代表，到物业部。 四、物业组 将入住流程表第二联、 办理入住确 认单第二联 交到物 业公司， 办理物业相关手 续，办理完毕后，物业公司出具入住手续 会签单 。 五、钥 匙交接部1.业主将入住流程表第三联、 办理入住确 认单第三联及入住 手续会签单交到交接组办 理钥匙交接。2 .确认钥匙礼盒内容：户门钥

28、匙一把、 房屋质 量保 证书、房屋使 用说明书、上北中心业 主 VIP 卡及业主 VIP 卡服务手册。 8六、业 主入住手 续办 理完 毕。 物业管理服务费日常收取工作流程图 财务部在客 户/租户首期物业管理服 务费到期前 20 日， 制作缴费通知 单，发至客户服务中心 1. 缴费通知单须加盖物业财务 章，一式三联 2. 客服中心 负责与合同要约单核对 通知单各项 3. 客服中心核 对无误后在通知 单第一 联上签字接收客户服务中心将 缴费通知单第二联送至客户/租户处，并 由其相关人 员在第三 联签 字接收 财务部将客 户/租户每日的 缴费情况，做汇总 以日 报、周报、内部联络单 格式物业管理服 务企业总经 理