南昌市写字楼市场调研报告

1、南昌市写字楼市场调研报告 目录： 第一章 南昌写字楼背景分析 第四章 写字楼入驻企业规模特征与租赁水平分析 第二章 南昌写字楼总体分析 第五章：央央春天写字楼产品综合定位 第一节 南昌写字楼分布图 第一节：硬件篇 第二节 南昌写字楼发展阶段 第二节：软件篇 第三节 典型物业相互情况比较 第三节：客户篇 第四节 南昌写字楼特征分析 第三章 南昌写字楼竞争分析 第一节 南昌写字楼需求分析 第二节 南昌写字楼整体竞争分析 第三节 南昌写字楼竞争个案分析 第一章 南昌写字楼市场背景分析 产业结构变化对写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需

2、求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。 第三产业发展迅猛加大对写字楼的需求。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。 综合评述： 写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前南昌第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上来说，写字楼是有市场空间。但短期市场供求有个周期，在大趋势的同时又有小波动，这个波动就是供求失衡，供应多了就慢慢消化，停一段时间再去建设。目前南

3、昌已经在运营的写字楼中，入驻率都较高，绝大都是采取租赁的形式入驻。因为作为发展当中的公司来说，买得起写字楼的是少数。 第二章 南昌写字楼总体分析 第一节 南昌写字楼分布情况： 分布图： 中心城区写字楼分布分析呈现“两纵六横” 两横 八一大道 长运大厦（15层）、洪城广场（20层）、财富广场（30层）、华龙国际大厦（29层）、恒茂写字楼（27层） 抚河两岸 华财大厦（25层）、银田大厦（31层商住）、国会大厦（17层） 六纵 北京路 江信国际大厦（28层）、江西广电时代广场（18层+12层+12层）、新城国际商都（12层）、瑞都商务大厦（18层） 中山路 强威大厦（15层）、商会大厦（12层）、

4、太平洋购物广场（26层） 南京路 金阳光大厦（24层）、银湖大厦（16层）、永溪大厦（12层）、金色水岸（29层）、东方广场（12层） 洪城路 东方巴黎（22层）、国贸广场（31层）、中寰广场（25层）、星河国际（26层）、皇冠国际、新洪城大市场改造项目 站前路及站前西路 三星大厦（21层）、国恩宾馆（28层） 福州路 奥林匹克大厦（20层）、金昌利大厦（14层）、江旅国际大厦 趋势：中心区的写字楼从原来的扎堆广场及主要繁华街区开始向新的契机商圈（洪城商圈和高新产业圈）游离和突围。 一、写字楼分布分析 从写字楼分布来看，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场、中山路一带，在这个区域集中了恒茂国际

5、中心、江信国际大厦、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来影响，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所；而企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼，这主要是目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。 目前，南昌市写字楼的分布和经济发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水

6、平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。 随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。红谷滩的写字楼也纷纷开建，中航国际广场作为红谷滩区域第一个5a级写字楼已经开始销售，联发广场已经在建设中，新地中心、绿地中心、泰耐克国际金融中心等5a和超5a级写字楼也在纷纷规划中，将来，高级别的写字楼都将集中在红谷滩区域，产品之间的竞争也将加剧。 二、写字楼辐射分析 从上图可以看出，一批成长型的中小企业、公司正成为写字楼的消费主力，在本次调查的写字楼数据显示，it电子类企业租住写字楼的比

7、例最高，占23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企业及公司。 从目前写字楼的辐射来看，大多数公司的写字楼基本上都选择在市中心一带，市中心一带的写字楼辐射的范围较广，很多公司都选择市中心；而其他区域的写字楼基本上只能辐射本区域，这些写字楼只能通过对自身的完善，低廉的价格来吸引写字楼的消费群体。 第二节 南昌写字楼发展阶段 发展阶段 时间节点 代表项目 关键词 第一代 1993年以前 地段优越的居民楼、宾馆等 商居不分 第二代 1995-2001

8、 华财大厦、江信国际、金阳光、国贸广场、三星大厦 专业写字楼、出现只租不售、出现智能监控、出现中央空调 第三代 2002-2004 南昌财富广场，东晖6号的soho商务公寓 全玻璃外立面、“3s”、“soho”、 停车场、专业服务机构 第四代 2005-2006 华龙国际大厦、恒贸国际中心、西格玛商务中心 精装5a钢结构、花园式写字楼、光体建筑、高智能化办公效应、“停车之王” 第五代 07年-至今 恒茂国际华城、中航国际广场、联发广场、红谷滩金融国际化、超甲级、超高层（超200米）、全智能化、信息化、倾全市中心、泰耐克金融大厦、皇冠国际 之力综合城市规划、交通、配套等各方面打造 总结：南昌市写

9、字楼已经进入第五代写字楼时代，它在软硬件、周边配套、交通以及美观度方面有着前几代产品无法企及的优势，南昌写字楼未来发展趋势为： 主题化-专门针对文化、教育产业的主题式办公楼； 个性化-在室内空间设置、服务配套等方面强调个性特色； 生态化-改善办公空间中阳光、空气和绿色环境，引入共享绿化平台； 人性化-充分考虑客户办公形态，商务形态和生活形态，形成主题化、个性化（character）、人性化(humanity)，生态化(ecology),共享性(sharing)极强的新型办公型态和首家主题式办公楼。 第三节 典型物业相互情况比较 1、基本资料比较 物业名称 总建筑面积 标准层面积 高度 总楼层

10、层高 净高 财富广场 95404 1001.99 93 m 30 3.5m 2.4 m 恒茂国际 50万 1600 94 m 27 3.5m 2.4 m 江信国际大厦 31000 1033 108 m 30 3.6m 2.6 m 1100-12002.4 m 华龙国际 41000 108 m 31 3.5m 西格玛国际国际2.5 m 商务中心 32466.86 1300 87 m 25 3.5m 中航国际广场 16万多 2100 180m 38 3.8 m 2.8 m 调查小结：现在使用中的写字楼虽然层数较高但层高都较低，标准层的面积较大，可分割的面积区间多，很适合发展中的中小企业的办公需求，

11、抓住了一部分投资者的心理。而中航广场的出现将高举高打，是南昌第五代写字楼的典范。 2.硬件配置比较 均价(元/平物业名称 租金(元/平米*月) 主售户型面积 车位(个) 开盘时间 入伙时间 物管费 物业管理 米) 财富广场 5600 28-40 126、63 190 2003年 04年10月 3.5 江西华盈置业 100-120，200-250恒茂国际 7000 25-40 1000 2005年 07年1月 4 美国世邦魏理仕 江信国际大厦 60-70 150 31 1997年 97年7月 2.5 江信物业 华龙国际 5850 23-40 140、280、558 278 2006年 06年1月

12、 2 香港正合屋宇 西格玛国际商8500 30-40 207 170 2007年 3.2 天安物业 务中心 中航国际广场 9000 待定 88-121 500 2009年 09年8月 4.98 中航物业 部分项目硬件资料对比表2 指标 空调 入户大堂 卫生间 电梯 布线 类型及开放时间 面积 高度 数量 控制 速度/品牌 智能 网络 物业名称 财富广场 无中央空调，上班50 5 独立卫生3部载人、1部群控 1.5，迅达 全套安保 adsl 时间开 间 载货 恒茂国际 中央空调 24小300 6.5 独立卫生6部 群控 2.5，广州日立 非接触式感应控制器adsl 时 间+公卫 和闸门，闭路电视

13、车牌显象识别系统 丰和都会 无中央空调 公卫靠东 2部 群控 2.5，奥的斯 全套安保 adsl 华龙国际 中央空调，上班时300 9 独立卫生6部 群控 2.5，奥的斯 全套安保 adsl 间开 间 中航国际广数码多联体中央500 11 独立卫生9 群控 4，奥的斯 霍尼韦尔智能化系统 adsl2+ 场 空调，独有新风系间+公卫 统 西格玛国际美的分体式空调 300 6.7 独立卫生5 群控 2.5，广州日立 adsl 商务中心 间+公卫 部分已售项目硬件资料车位配套 总建面 车位比 项目名称 车位数（个） （平米） （个/百平米） 恒茂国际中心 72000 1000 1.3 华龙国际 41

14、000 278 0.68 丰和都会 55000 200 0.36 联发广场 211656.41 839 0.40 星河国际 60127 280 0.47 国贸广场 40500 300 0.74 西格玛国际商务中心 32466.86 170 0.52 中航国际广场 80422（一期面积） 500 0.62 备注：车位比车位数*100/总建筑面积 调查小结： 早期的写字楼设计时不管在户型面积上还设计上都没有满足使用者的需求物业管理费用较低，但是物业管理的服务水平有限，写字楼的标准层面积也在不断的扩大，这也是南昌经济发展，使得南昌市的企业的发展对写字楼的办公面积需求不断加大。 早期开发的写字楼在硬件

15、配置上都带有明显的硬伤，财富广场的电梯上下班时间出现人员的严重的滞留现象，现在新开发的华龙国际和恒茂国际就在这个上面有明显的改善，增多了对电梯的数量和加快了电梯的速度。并且现在开发的物业项目中很多都带有公共卫生间，这样的设计更加人性化。 目前南昌写字楼的“硬伤”之一是“停车难”，早期的写字楼在车位设计上没有考虑到车位的配比，给后来投入使用后带来了停车难的现象，现在开发的物业来看，较多考虑了停车问题，甚至出现了恒茂号称“停车之王”，中航国际广场的高车位比也值的借鉴。 3.装修标准比较分析 表一： 物业名 户内地面 户内吊顶 门 窗 电梯间 洗手间 走道 会议室 会所 财富广场 毛坯 毛坯 玻璃中

16、空瓷砖 无公共洗手地砖，乳无 休闲商务门 玻璃 间 白墙面会所 漆 恒茂国际 毛坯 毛坯 磨砂中空防滑面砖 防滑面砖、高花岗岩无 不详 玻璃玻璃 档洁具 及面砖 门 丰和都会 毛坯 毛坯 业主中空花岗岩面防滑面砖、高地砖 无 无 安装 玻璃 层 档洁具 华龙国际 强化木地板 矿棉板 木门 彩铝防滑面砖、地面防滑面花岗岩多功能会乒乓球、棋窗 木扶手、吸砖、内墙瓷砖 面层 议厅 牌室健身顶灯 室等 西格玛国轻质砼地面 毛坯 磨砂 地砖 地砖，乳 际商务中 玻璃白墙面心 门 漆 中航国际 防火 蒙娜丽莎瓷 国际化多尊贵商务广场 门 砖 语种会议会所 厅 表二：外墙装饰 项项目名外墙装项目名目建筑外立

17、面 外墙装饰 建筑外立面 建筑外立面 外墙装饰 称 饰 称 名称 恒茂三星大厦 吕合金玻瓷砖+玻丰和都玻璃+铝国际璃幕墙+璃 会 塑板 花岗岩面砖 华龙国际中国留学生创业园铝合金+玻璃+瓷皇冠国玻璃铝板蓝色玻璃砖 际 （规划） 幕墙 中航国际广场西格玛国际商务中心天然花岗钢化镀财富广全玻璃幕岩石材膜中空场 墙外立面 +low-e玻璃 中空玻璃幕墙 调查小结： 从以上几个项目来看，公共部分都有装修，大堂装修比较考究，外立面的美观个性化趋势明显，西格玛国际商务中心的钻 石形立面昭示性强，而联发广场写字楼整体宛如一根倒立的铅笔屹立于赣江边。早期的物业在配套设施上很缺乏，没有满足使用者的一些基本需求，

18、后期的物业上面对会所、会议室的配套有所增加，会所，会议室在豪华度、多功能性方面也大为提高；早期写字楼外墙装饰上多采用瓷砖后期开发的项目中多采用了玻璃幕墙，这样来提高写字楼的形象并且可以达到很好的采光效果。 4.典型物业户型资料对比 表一：标准层面积及层高 项目名称 标准层面积（平米） 层高 丰和都会 500 3.6米 恒茂国际 1600 3.3米 华财大厦 704 3.0米 华龙国际 1116 3.5米 财富广场 1002 3.1米 西格玛国际商务中心 1300 3.5米 中航国际广场 2100 3.8米 表二：标准层最小可分割单位 项目名称 标准层面积（平米） 最小可分割单位（平米） 恒茂国

19、际 1600 55 财富广场 1100 63 丰和都会 500 可自由分割 华龙国际 1100-1200 120 调查小结： 早期的写字楼设计的层高较低给人以压抑的感觉，现在投入使用的写字楼层高都在3.5米以上，立体空间加大；写字楼的标准层面积也有所增大，同时，分割自由化、个性化也是一种趋势，符合中小企业、成长性企业的个性化要求。 第四节 南昌写字楼特征分析 一、硬件上的特征 1、楼体结构及特征（外观）： 建筑外观体现出写字楼的档次。目前市场上的写字楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料。立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档次要高的

20、多。建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅和办公相结合的写字楼的杂乱，办公氛围不清晰介定。给大众视觉冲击强烈、感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、举止文明。目前钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。 2、配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施） 在南昌现有写字楼中，设计屋顶花园、中庭花园的写字楼约占20%，西格玛国际中心、中航国际广场等绿化都非常高，市中心区域的写字楼绿化率比较低。同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如kfc、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。如财富广场引进kfc，新龙基广场引

21、进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客，其他引进咖啡厅的有2家，设立健身室的有3家。在总体上，设有休闲场所、会所的有8家，大概占1/3。恒茂国际中心，周边配套尤为全面，国美、苏宁、大润发、酒吧、方糖ktv等。 二、 软件特征 1、智能化程度 最基本的智能化设施主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。智能化程度约高表现为写字楼物业管理上越严，档次越高。而在以后的发展中，自动感应系统的应用将越普遍，并将一定程度上提升物业档次。 2、商务中心的装饰 在调查取样中，未设商务中心的约为70%，设有商务中心的面积以120150之间的居多。同时设立商务中心取决于物业档次和写字楼的定位不同。商务中心的设立体现出

22、写字楼的商务形象，促进商务往来。一般层高在4-5米，装饰各不相同，主要为大理石材地板和吊顶，营造现场灯光感觉。在商务中心设一名保安或物业咨询人员。内部配套（空调、电梯）南昌写字楼设立中央空调约占20%，其中以远大空调、otis、三菱品牌为多。设立中央空调的写字楼品质高档，丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江信大厦。电梯品牌上海三菱占50%、otis占25%、其他品牌占25%。 综合分析： 南昌经济突飞猛进的发展势头，不断地给楼市的兴旺注入新的动力。经济的飞速发展，带来了新一轮的竞争，国内外一批制造业企业和大商贸企业相继落户南昌。在这个大背景下，南昌写字楼市场遇上了十分难得的发展机遇，一批

23、写字楼乘势而上，悄然改变着南昌写字楼市场的格局。 1、走向专业化 在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、财富广场、地王广场洪城广场、三星大厦为代表，它

24、们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。但商住楼和写字楼是两种不同的产品。 南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。 2、写字楼品质升级 南昌作为一个中部重要的省会城市，正在日益发挥着其重要的作用，随着经济的发展，南昌势必将受到更多的关注，外来企业大量进驻，这将带动南昌商业写字楼的需求，商业写字楼竞争也将日趋

25、激烈，向高科技要效益已成为发展趋势。据了解，省城商业写字楼90年代前多以为客户提供“毛坯房”为主，90年代后开始向公寓化方向发展，出现了诸如以提供装修考究的精品房以及配套的物业管理为主的高档写字楼。随着信息化时代的到来，信息化已成为许多客户办公的必备需求。将宽带引入写字楼、为客户搭建智能楼宇服务平台，早已成为上海、深圳等地商业楼宇的发展态势。 新一代写字楼拥有更加丰满的科技元素、金融元素、国际元素和服务元素，能够给业主提供商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务，随着一批新兴写字楼的出现，南昌写字楼市场将风起云涌，呈现差异化的竞争格局。 新技术引领潮流写字楼多为高层建筑，这一建筑形态，更具

26、有尝试新技术和新建材的空间。财富广场率先在南昌采用大框架结构的建筑技术，备受业主的关注。而华龙国际大厦则是南昌城市中心区第一座钢架结构写字楼，引领着南昌写字楼产品的新潮流。目前，在售的中航国际广场和在建、待建的联发广场、国际金融中心、新地中心、绿地中心等5a级和超5a级写字楼又对写字楼产品做了更大的产品升级，不仅在硬件上加大投资和设计，在物业管理和服务上，纷纷聘请国际级知名物业管理公司来提高服务水平。 3、“商居一体”暂不会出局 在南昌写字楼市场，“商居一体”的写字楼占据了市场相当大的份额，而且这个份额存在继续增加的趋势。 南昌写字楼的另一类型是商务楼，兼具住宅和写字楼两种功能。比如国贸广场、

27、财富广场和东方广场等便属于这一类型；东方广场，由一幢智能化写字楼和一幢商务公寓及部分商铺组成，“居商混杂”并不会影响商住楼销售，这也是目前南昌商业写字楼的一种现状，随着南昌一批创业型企业，进入成长期或成熟期，必然需要改善企业的办公环境，告别开董事会时常被婴儿的啼哭打断的尴尬。当经济发展到一定程度，“居商混杂”的现象必然逐步退出市场。 4、投资者看好写字楼 两年前，南昌的写字楼市场一度“低迷疲软”，当年华财大厦的租价仅为20元平方米，如今，“华财”的租金上涨了10多元。江信国际大厦的出租价格也从40多元上涨到65元平方米，租金的上长吸引了投资客的目光，这说明，南昌写字楼市场将进入需求旺盛期。 5

28、、物业形象趋同 在售、在租物业除设计的外形、风格不同外，在装修材质、硬件设施等方面都大同小异。外立面普遍采用全玻璃幕和高级铝板幕墙，大堂采用局部挑空设计，铺砌进口大理石或优质花岗岩，电梯间和楼道的装修也得到普遍重视，使物业在总体形象上给人以现代感、节奏感以及庄重理性的办公环境，与前段时期产品相比，档次明显得到提升。在硬件上纷纷向国际知名品牌靠拢，对信息平台更是不遗余力的竞相争比，大玩“超智能化”概念。 6、完善配套设施 这几年南昌正在加快城市改造的建设步伐，在外在环境逐步改善的同时，近期开发的写字楼也自修内功，注重商务配套设施和服务性配套设施，在有限的规模内，通过综合业态（如公寓与写字楼的搭配

29、等）进行资源整合，形成发展商与客户最终“双赢”的局面。财富广场提供全天候开放服务，满足个性化需求，可预约专用办公设备，商务秘书、会客室及会议室等，商务会所配备泳池、空中花园、健身中心、中西餐厅酒吧、桑拿等。 7、提升物业管理 老城区的发展有其自身特点，区域内项目推广一般采用以售为主，这样必然对大厦的后期物业管理带来一定的影响。目前南昌现有写字楼中物管费均不高，大多数写字楼不怎样强调物管的品质。随着越来越多写字楼的开发，物业管理将是消费群体选择写字楼的一项重要衡量内容。 第三章 南昌写字楼竞争分析 第一节 南昌写字楼需求分析 一、 南昌写字楼需求分析 1、地段需求 城市中心地段中央商务区（cbd

30、）的供应量较小，但入驻率高，调查中发现有75.6以上的写字楼消费者更多的还是倾向于市中心地段办公。 2、中高档写字楼受宠 中商档商务办公物业近年来其供应量一直较小，使用率一直较高，而中低档商务办公物业虽供应量较大，叶家丫谠?营办公，整体使用率高，但都不能满足客户群的档次需求，这也正说明中高档专业型商务办公物业依然得到大部分消费的认可。 3、周边及自身配套要求高 目前已供应的商务办公物业，周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少，在商务办公物业内工作的人员就餐 非常不方便；并且中央空调、宽带、智能化等都未普及。停车便利、有充足的停车位，追求物业的星级服务标准等也都

31、是客户十分关注的热点和选择的标准。 第二节 南昌写字楼整体竞争分析 一、专业化竞争 在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。江信国际大厦和恒茂国际

32、中心、财富广场目前是南昌写字楼市场的前三甲，出租率在同行中名列前茅，租户当中有外企驻昌办事处、金融机构和国内著名企业的分公司等。2002年至今，新出现的写字楼，更是以专业化的优势引爆市场。 二、 主流趋势竞争 1、主题概念竞争 以财富广场为例，首个推出3s主题概念，即：服务性写字楼（service office）、服务性公寓 （service appartment）、小型生活办公公寓（soho）；使得其客户面极为广泛，既能满足成熟企业、成功人士的需求，又可面向成长性、创业型企业；其空间可自由分割，随意组合，灵活使用，弹性极大。因此，3s概念为南昌楼市注入了一股新风。 2、建筑结构竞争 钢结构建

33、筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用。其优点是施工快、工期短，比一般的砖混结构要缩短1/3的工期；由于钢结构梁柱断面小，与混凝土柱相比，可减少7%的占用面积，空间利用率高；钢结构弹性好，抗震性能好。华龙国际便充分吸引这种形式，缔造南昌写字楼新模式。 三、物业服务及配套设施多元化竞争 目前，在南昌正在启用的写字楼还未出现24小时全天候配合商业的物业管理，可为你提供临时翻译、临时秘书、临时保姆等等服务。随着城市竞争力的增强，外来知名大企业的进入，写字楼的综合服务功能必将升级换代，更多、更先进、更便利的服务也必将成为新一轮的竞争核心。 第三节 南昌写字楼竞争个案分析 财富广场 开发商：江西华特实业发

34、展有限公司 (洪客隆为股东之一) 楼盘地址：八一广场北侧 占地面积：11174平方米 建筑面积：95404万平方米 ，标准层1300平方米 建筑分布：地下二层，地上三十层，裙房一五层为商场，七三十层为两栋塔楼，5层为餐饮、娱乐及会议中心，六层为会所， 6至29层为公寓式办公。 总 高 度：99.8米 户型面积：71-376.5 硬件配置：福建产“迅达”电梯，无群控系统，一栋四部电梯， 其中一部货梯，电梯载重1000kg/13人 空调：美国约克变频中央空调 其大厦首层为产权出售式商业广场，群楼25层大型精品百货商地板：毛坯出售，无网络地板。 场，商务会所位于大厦的第六层及两座塔楼之间的六、七层；

35、在大堂：三面落地玻璃，面积约50 ，旋转门进入 大厦里头就可从容进行一切商务、康体活动，真正做到“工作就是价格水平：租赁35-45元/ /月，售价10000元/ 享受生活”。 租赁情况：88% 物业管理：人群基本随便进入大厦，安监测系统可监控电梯、走廊 优势： u 首推3s主题概念：svo(服务式写字楼)、sva(服务式公寓)、soho(小型生活化办公室) u 全玻璃幕墙外立面，现代纯粹体现品质感；4000 平米屋顶花园； u 位于市中心、具备浓厚的商业氛围，商务配套齐全； u 设计理念和规划前景超前； 劣势： u 内部装修品质较差，此外大厦的物业维护水平较差，物业折旧速度快。 u 电梯质量差

36、，数量少，速度慢，无群控系统，等候区域偏小，长时间等电梯成为客户使用最大的制约因素。 u 集中商业区的交通拥挤成为大厦发展的第二大制约因素。 a栋客户调查： a栋公司水牌 企业分类4%3%10%3%45%35%金融投资类房地产建筑类工程类文化教育咨询类商业贸易类分析： u 财富大厦a栋客户行业分布较为集中，其中商业贸易类及文化教育咨询类企业数量分别占据45%、35%的比例。此类公司所需面积相对较小，约在80-150之间。 u 与建筑相关的工程公司、装饰公司等也占10%。 u 金融投资类、工程类公司较少。 u 长庚体检占据第7层，金蝶软件、双胞胎集团、施奈德电气、飞利浦、远大中央空调等都在a栋

37、b栋客户调查： b栋公司水牌 行业分布4%3%5%4%9%48%分析： u 财富大厦b栋客户行业分布较为集中，其中商业贸易类及文化教育咨询类企业数量分别占据48%、27%的比例。与b栋相同。此类公司所需面积相对较小，约在80-150之间。 u 房地产类公司占9%比例。其中财富广场公司及洪客隆分别占用一层。 其他类公司分布相对均衡，约在5%左右。 u 南昌肯德基公司、日立、清华同方、雪花啤酒等公司在b栋，此外，还有些商会在此，如南昌台州商会、温州商会、交通大学江西校友会等。 公共空间： 分析： 公共空间装修水平较差，物业维护一般，整体折旧相当明显。电梯等候区：等候区面积约 平米 影响了财富广场的

38、保值增值。 公共走廊： 电力系统： 市电：2路市电提供电力供应，来自2个变电站，共10000kva，大厦2次变压，有6台 1600kva的变压器。 备用电源：2台900kva的进口康明斯发电机组，可以并车。在销售时期曾作为卖点之一，在市电停电后，手动启动。物业公司每半个月试机一次。备用电源提供电力供大厦照明、消防、电梯使用，不能给空调供电。 进口的900kva康明斯发电机组 2路市电自动切换的高低压配电柜 发电机组铭牌 发电机组控制面板 发电机组控制柜 发电机组，旁边是柴油库 江信国际大厦：（纯写字楼、已经投入运营） 开发商：江西国际信托投资股份有限公司 地址位置：北京西路88号，省政府、省人

39、大对面， 占地面积： 3.4亩， 建筑面积：31000平方米 高度： 100多米，30层（地下两层） 入住时间：1997年7月 入驻企业：诺基亚、abb、ibm、联想、西门子、北大方正、江西5套广告部、中美史克、东大阿尔派、美的电器、tcl、申银万国证券、中海运、太平人寿保险等50多家知名公司。 物业管理：江信物业管理有限公司。成立于一九九六年六月， 是南 昌市最早成立的专业物业管理公司。本公司是隶属于实力雄相关配套：全自动感应系统、电脑监控系统，1000平方米餐饮服厚的江西国际信托投资股份公司的全资子公司，具有独立法务场所，远大中央空调，奥迪斯电梯（4部客梯和1部电梯），地人资格和国家认定的

40、物业管理二级资质。本公司为中国物业下车位； 管理协会理事单位、南昌市物业管理协会副会长单位。 车位出租：300元/月 经营模式：只租不售，统一运营。 出租率：96 租金水平：65-70元/，租金包括物业管理、中央空调、水租约形式：最少一年起租 费、税费等。据调查，目前仅有两个单位出租（137平米和该写字楼属于第二代写字楼，还没有休闲场所和商务中心配套； 117平米），租金65元；没有整层或大面积办公区出租。 物业服务内容：办理迁入手续、公司名录牌、通讯、停车、物品运送、中央空调、餐厅、邮递、会议、清洁、保险、工程维修、保安等 分析： 由于江信国际大厦地理位置优越、硬件设施优良、服务周到，统一物

41、管安全放心，得到各级政府部门的大力支持和关心，所以国内外不少知名企业的青睐。大厦内国际、国内知名企业云集。租金水平持续领先南昌市场。 优势： u 地处繁华的北京西路，政治中心的集源地； u 周边金融、超市、药店、图书广场等有关配套遍布； u 江信品牌实力； 劣势： u 内部配套不够完善，智能系统用的不是很多，物业提供服务局限，无很大物业服务上的突破，人员素质有待提高； u 入口大堂不够大方；公共区域装修比较落后、陈旧，有待重新装修； u 停车位不够充足； 中航国际广场 开发商：深圳中航集团所属企业深南光与江南信托共同投资 地理位置：南昌市红谷滩八一桥旁，东临赣江，南临八一桥 一期规模：五星级酒

42、店及甲级标准写字楼、两幢38层180米高的双子塔 总建筑面积: 16万多，标准层面积1200平米左右 一期建筑面积: 83280 建筑覆盖率：35%、绿地率35.10%、容积率6.5 双子塔 效果图 地下室：25000 地下停车位：550余个 总投资：近7亿元， 开工：2007.5.26 竣工：预计2010年5月 规划图 规划理念：人性化、智能化、高科技化升级版写字楼 定位：超甲级写字楼+五星级酒店 甲级写字楼位于726层，五星级酒店在1-5层和27-28层 内部配套：中航旗下格兰云天大酒店（五星级酒店，将于2010年开业）、20000余万平方米绿地广场，六楼屋顶咖啡花园；酒店客房、中西餐厅、

43、行政酒廊、咖啡吧、多功能会议厅、商务中心、健身中心、恒温泳池、开放式的屋顶花园；550余个高配比车位，24小时物业管家服务； 5a智能商务配套： 办公智能化（oa）：10m桌面宽带至层，高速上网； 楼宇智能化（ba）：honeywel楼宇智能化控制系统、美国麦克维尔vrv中央空调系统； 消防智能化（fa）：霍尼韦尔公司的火灾自动报警及消防联动系统； 安保智能化（sa）：美电贝尔品牌安保系统； 通讯传输智能化（ca）：电话、卫星及有线电视系统，三线合一 其他配套、设备： 电梯： 9部全进口知名品牌otis电梯，4米/秒； 建筑：180米artdeco建筑风格，3.8米层高，11米挑高入户大堂；

44、空调：vrv分户计量空调系统； 会议室：1020多功能会议室； 其他：vip恒温泳池； 物业管理：中航物业 成立中航会江西商务会 建筑风格：artdeco 现代装饰主义风部分建材：铁质防火门、原木防火门、整合了格兰云天酒店、庐山国际高尔格，双子塔格局 门窗五金配件、管线、铰链等 夫球会、天虹商场、江南信托、江南证券、亨吉利世界名表中心、上海宾馆、共青茶山迎宾馆、博洛尼、格力、飞亚达等优质资源，为购买写字楼的业主（加入中航会）提供相应商务服 务。 石材幕墙：采用天然花岗岩石材，采玻璃幕墙：low-e中空玻璃幕墙，现空调：美国麦克维尔中央空调，可分备用电源：双市电+英泰发电机组，用se型挂件干挂法

45、。 场提供测试感应对比实验 户计量，冷热泵 保证酒店、写字楼的电力供应。 电力供应：提供了共6960kva的容量供水系统：采用上海凯泉水泵（已应卫浴：蒙娜丽莎和箭牌等 霍尼韦尔智能化系统： 的变压器，共6台（2台1600kva、2用于毛主席纪念塔、首都国际机场、综合布线系统 消防广播传呼系统 台1250kva、2台630kva） 上海磁悬浮列车等重点项目） 综合安保系统 电子巡更系统 车辆进出口管理系统 建筑设备监控系统 弱电电源与接地系统 机房系统 迪士普（dsppa）消防智能化 综合安保智能化 办公网络、千兆光纤到层 监控4078点（报警探头 2656点，手监控点178个，监控资料存储15

46、天。 采用华为smartax ma5616提供动报警器146点，监控模块1406点） 分布：地下车库54点、周界、电梯adsl2+业务能力接入，为终端提供轿厢、写字楼公共区域 10m或更高宽带、电话等 综合分析： 中航国际广场，作为红谷滩区第一个5a级写字楼，成为地标性建筑。其定位双核模式，优化其集团资源优势，将甲级写字楼和五星级酒店无缝整合运营，开创写字楼发展新模式。在硬件上，采用国际先进的设备，为进驻企业提供一流的服务，软件上，借助其中航物业品牌、整合商务资源，提供优质服务。该写字楼具有一线江景资源，外立面比较现代化，大楼本身商务配套完善，配置屋顶花园、恒温泳池、商务会议中心、500多个停

47、车位、健身中心等。凭借诸多优势，已成功吸引了众多实力公司购买和投资。 恒茂国际中心 开发商：江西恒茂房地产开发有限公司 地理位置：东湖广场南路333号 建筑面积： 72000 停车位：地下1000个 管理费：4元/平方米月 产权年限：a栋40年产权，b栋70年产权 产权单位：a栋半层800 起售，b栋划分面积为100-300 大 堂：酒店式装修风格，200 左右 空 调：24小时全天候的中央空调，可任意选择启动的通风相关配套： 口 6部高速电梯、24小时全天候中央空调、24小时物管、电梯： 日立，1350kg/18人，6部每栋楼 5000平米商务俱乐部、1-3层商业裙楼（太平洋百货、屈价格水平

48、：租赁35元-40元/ /月，售价12000元/ （已销售完臣氏等商业即将入驻）、周边有铁路中心医院、中学、小毕） 学、银行、商场、证券机构频辍鸪嫡尽酒嫡咀饬耷榭觯?0-80% 等配套。恒茂已经成功开发期商业区，引入了苏宁电器、物业管理公司：美国世邦魏理仕 国美电器、大润发、中信银行、方糖ktv、健身中心、特代理商：江西聚仁投资咨询有限公司 色酒吧一条街等。 景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司 建筑设计：美国（tontsen）国际建筑事务所 a栋客户调查 韦伯英语 江西易居房产有限公司 江西方向广告有限公司 上海辉电电力设备工程有限公司 艾格菲管理总部 江西永翔进出口有限公司 江西福世达贸

49、易有限公司 上海岚江工艺品有限公司南昌分公司 大嘉和化妆品 江艺实业有限公司 江西和兴投资有限公司 深圳市惠程电气股份有限公司 东亿科教产业有限公司 良和实业有限公司 江西鸿辉投资有限公司 香港金蝶国际美发连锁机构 海吉诺生物科技有限公美智科技公司 江西江联能源环保股份有限公司 新华大学九地兴业南昌分公司 司 恒茂房地产开发有限公南昌城投实业投资有限公司 江西金虎保集团(营销中心) 新华人寿保险股份有限公司 司 恒兴通讯设备有限公司 南昌洪城大厦集团股份有限公司 江西蓝特机电有限公司 雪斯特实业发展有限公司 华鹏蓝天产权交易有限南昌金麦通科技有限公司 江西联达货国际运代理有限公司 雅芳（中国）

50、有限公司江西分公司 公司 南昌梅岭森林博览园有限公司 银杏环球实业集团 江西陆玖置业有限公司 展翼置业有限公司 园 吉田拉链（深圳）有限南昌润知教育咨询有限公司 江西深蓝设计事务所 浙江隆基信息技术有限公司 公司（ykk） 江西诚品风尚空间美学南昌市凯帆实业发展有限公司 江西省公路机械工程局 正荣集团南昌世欧房地产开发有限公司 设计工程有限公司 江西城开投资有限公司 南昌天祥投资管理有限公司 江西四方第三路桥工程公司 中鼎装饰工程责任有限公司 江西乘风数码电讯设备南昌正龙实业有限公司 江西万品投资咨询有限公司 中信银行（南昌分行） 有限公司 江西东方通讯设备有限瑞奇期货 江西鑫歌投资有限公司

51、中油洁能集团有限公司 公司 江西晔桦环境工程有限江西鑫实投资担保有限公司 卓米诺(香港)建筑事务所 公司 恒茂国际中心a栋企业行业分布 u a 栋行业分布以商业贸易居多占1/3强，其次金融投资行业、房地产类、电子科技类、教育文化类等，分别占到10%-20%之间。 u 金融投资行业所需面积普遍在半层及一层，如中信银行15-17层，新华保险20层，瑞行业分布奇期货6层，城开投资18层。 u 房地产公司所需面积也在整层左右，正荣集12%团 的世欧房地产12层，陆玖置业11层，35%14%恒茂房地产顶层两层。 u a栋开盘之初以半层起售，客户档次相对较高，所需面积相对较大。其中以金融投资类、14%房地

52、产类企业资金实力最强，所需办公面积2%5%18%在800-2000。 商业贸易类金融投资类工程类交通运输类建筑、房地产类电子科技类教育文化咨询类 b栋客户名单： 四方软件 三星电子江西分公司 江西聚仁房地产有限公司 中化化肥江西分公司 中国网通江西分公司 江西省房地产业协会 江西经国贸易有限公司 民生人寿保险江西分公司 飚马投资有限公司 江西省海创数码有限公司 江西经日广告责任有限公司 铭翔教育 江西省华杰建筑设计有限公昌利科技有限公司 江西名智网络技术服务公司 南昌非达科技有限公司 司 广州天创鞋业有限公司南昌分江西省锐视电子网络有限公江西锐祥博服装有限公司 南昌洪声演出器材工程公司 公司

53、司 广州赢富投资顾问有限公司南江西亿博能源发展有限公司 南昌蓝天电器有限公司 温州中城建设公司南昌分公司 昌分公司 贵源集团公司 江西永创实业有限公司 南昌丽海岸进出口贸易有限公司 文诚投资有限公司 海南白马广告媒体投资有限公江西裕仁投资有限公司 南昌美利来贸易有限公司 夏普商贸（中国）有限公司 司 华尔登实业南昌有限公司 江西运宏房地产有限公司 南昌南洋环境艺术有限公司 新加坡新电子系统集团 华夏五千年（北京葡萄酒）有江西中天投资咨询有限公司 南昌西湖区浩林办公家具经营部 鑫丽美容美体沙龙 限公司江西分公司 华一投资公司 金浪江西分公司 欧泊莱资生堂丽源化妆品有限公司 亿城新干线（江西）营销

54、服务中心 江西大筑实业有限公司 巨人通力电梯有限公司 青岛海信日立空调系统有限公司 中国检验认证集团江西有限公司 中国网络通信集团公司江西省分江西公众出国服务公司 兰妮化妆品公司 三一重工 公司 江西广利达通讯科技有限公司 蓝地（蓝天碧水）顾问 上海英格索兰压缩机有限公司 中皇鑫投资有限公司 江西昊元实业有限公司 鹿景园林 神州数码（江西）分公司 中亚景观 世通化纳移动电视传媒集团有 江西大筑实业有限公司 丹沙中福货运代理有限公司 限公司 公司水牌 2609 江西大筑实业有限公司 2610 丹沙中福货运代理有限公司 恒茂国际中心b栋企业行业分布 u b 栋行业分布依然商业贸易居多占38%，电子

55、科技类、教育文化类的比例明显增大分别为行业分布21%、23%。金融投资类为10%。 23%u 电子科技类中，国企事业单位所需面积较大，中38%国网络通讯江西省分公司8层整层外加9层两个单位，中国检验认证江西分公司11层半层。 u 金融投资类企业所需面积普遍大于其它行业，民生人寿保险江西分公司18层整层加19层两个单21%10%位、文诚投资公司21层半层。 5%3%u 相对于a栋，b栋客户整体实力较弱。电子科商业贸易类金融投资类工程类技类、教育文化类企业多为中小型企业，所需面房地产类科技电子教育文化咨询类积在100-300。 写字楼电梯等候区约 28平米，地下停车场， 2路市电 共1万kva变压

56、器备用电源：eps 5部电梯，广州日立 1350kg 供电（1250kva2台，630kva2 台） 楼宇自控系统 电力管理系统 给排水管理系统 消防监控 分析： 优点：恒茂国际中心借助优越的地位位置和企业品牌，成功引入众多知名企业，入住率比较高，达到90%多。通过打造周围的商业，提供了全面的配套服务。现已成为市中心一流的商务写字楼，标志性建筑。电力配置充足，2路市电+eps，提供电力保障。 缺点：外部交通容易堵塞、大厦对进出人员管理不严格； 电梯等候区域比较小，高峰时期人流量不容易分散。 西格玛国际商务中心 开发商：世纪地产江西君临天下实业有限公司 电梯： 地理位置：青山湖区洪都北大道636

57、号（青山湖畔） 广州日立5台 建筑面积：32466.86 观光梯2台，1000/13人1.75m/s； 价格：8000-8500元/ 客梯2台，1350/18人，2.5m/s； 销售状况：98%，目前仅剩8套小面积未售 货梯1台，1150/15人，2.5 m/s 客户定位： 空调： 成长型、创造型主流企业 美的风管机或壁挂机 项目卖点： 1、钻石形立面，昭示性强，创新产品 大堂 2、10000园林，生态概念引入 面积：400 3、户型以90100为主，为成长型创造企业度身定制 高度：7.6-10.7m 4、硬件配置高端，装修标准高端 配置：楼层指示牌3.6m宽*1.8m5、天安物业统一管理 高水 6、商业、商务配套齐全 幕墙3.6m宽* 4.2m高6、借助6西格玛概念，营销包装新颖， *0.5m厚 造型板两个 产权面积划分 标准层： 面积层高3.5米，净高2.6米 () 户数（总154户） 比例 公共走廊1.4米宽 80以下 综合布线系统：每隔3.8米预留一道走线槽，轻2 1% 质砼地面 8090 14