房地产项目策划计划书

1、策划人：王志豪策划时间：2010年9月29日目录:一、 黄州区区域基本概况分析二、 项目分析三、 项目策划计划一、 黄州区区域基本概况分析1、 黄州区概况黄州区位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸，是黄冈市政治、经济、文化中心、与鄂州市隔江相望，距武汉市仅1个小时车程。全区现辖3镇1乡4个街道办事处和1个经济开发区，总人口38万人，版图面积353平方公里。三面环水，北靠山区。地势为东北部高，西部南部低，为江河冲积地带，以平原为主，丘陵岗地兼有，境内多湖泊。拥有蔡家潭、余家潭、白潭湖、遗爱湖、幸福水库等大小湖泊、水库20多个。区内有东坡赤壁、禹王城、安国寺、青云塔等名胜古迹。2、 黄州区经济

2、建设地区生产总值（2000年价）27.3亿元，占年计划的100%，同比增长15.2%，其中农业增加值4.14亿元，占年计划的100%，同比增长3%；规模以上工业增加值4.2亿元，占年计划的102.4%，同比增长33.3%；全口径财政收入20669万元，占年计划的106%，同比增长21.5%，其中一般预算收入完成9707万元，占年计划的101%，同比增长13.9%；社会消费品零售总额21.7亿元，占年计划的100%，同比增长14.2%；外贸出口总额4320万美元,占年计划的123.4%，同比增长38.4%；直接利用外资650万美元，占年计划的100%，同比增长3%；全社会固定资产投资10.3亿元

3、，占年计划的100%，同比增长20%；城镇居民人均可支配收入7800元，占年计划107.8%，同比增长7.8%；农民人均纯收入3491元，占年计划102.9%，同比增长9.4%。3、 区域战略发展沿江开发是关系到黄州未来较长一个时期经济社会发展的战略性工程，是经济、社会、生态联动发展的系统系工程，是推进富民强区的基础性工程。 千里之行，始于足下。基于我区经济社会发展现状及优势，沿江开发的预期目标确定为：经过5年左右的努力，实现区域主要经济指标翻番发展。这是一个切合实际的奋斗目标，是一个“跳一跳就摘得到”的“桃子”。 首先，沿江开发有先例。翻番发展不是我们的创举，是经济发达地区已经走过的轨迹。地

4、处苏中的江苏省如皋市，曾被戏称为南通六县市中的“小六子”，2003年启动沿江开发以来，区域经济实现了跳跃式发展，2007年跻身进入长三角最具投资价值县（市），全国县域经济基本竞争力和全国中小城市综合实力百强县（市）。南京江宁经济开发区现有汽车产业产出规模近600亿元，2010年预期可达到1200亿元，园区电子信息产业2007年销售收入402亿元，2010年有望达到1000亿元，双双有望在3年左右翻一番。 其次，区域经济发展有趋势。近几年来，全区上下抢抓机遇，克难奋进，区域经济呈现出速度加快、质效提升的趋势。全区财政收入从1997年的0.77亿元到2004年的1.4亿元用了7年多一点时间，再到2

5、007年的2.62亿元，只用了3年多一点时间。而到2010年翻一番达到4亿元有望提前一年实现。从这组我区生产总值增速数据来看，翻番目标是可以实现的。 第三，我区推进沿江开发，实现翻番发展，不是异想天开，也不是空中楼阁，而是有着巨大的发展潜力。我们有发展造船产业的优势，我区有长江岸线33公里，实际可供开发的造船岸线在10公里左右，可发展3万吨以下的船舶制造产业，还可衍生发展船舶及其配套产业，可新增工业产值近百亿元；有开发禹王工业区和火车站开发区的优势，禹王工业区是区委、区政府谋划的一个重要经济增长点，首期13平方公里区域已列入黄冈城市建设规划，将于近期报请省政府批准。火车站开发区蓄势待发，化工产

6、业招商引资势头强劲，有望建成百亿园区；有发展物流产业的优势，武汉城市圈规划唐家渡作业区到2025年吞吐量为1110万吨，这些货物立足黄州，辐射武汉城市圈及鄂东地区，辐射半径在100公里左右，年码头装卸作业及公路运输产值至少在100亿元以上；有发展服务产业的优势，随着武汉新港及一系列配套项目的建设，黄州将成为鄂东人流、物流、资金流、信息流最为密集的地区。要素的高密度聚集必将拉动服务产业的跨越式发展，催生建筑、休闲、旅游、餐饮、酒店及商贸零售业快速发展，为经济增量、财税增长、居民增收拓展新的空间。 此外，推进区域经济社会发展率先进入全省第一方阵，实现富民强区，是全区38万人民的共同心愿。富民强区是

7、目标，加快发展是手段。只有加快发展，才能集结更多的生产要素，才能提供更多的结业机会，才能增加更多的工资性收入，才能促进财产性收入增长，才能创造更多的税收源泉。 我们应充分认识到自身优势，将优势转化成现实的生产力，转化为加快发展的胜势，以高度的责任感、使命感、紧迫感，统一思想、坚定信念、树立信心，齐心协力营造沿江开发的浓厚氛围，全力推进沿江开发，努力将黄州打造成为鄂东长江沿线的经济强区。二、 项目分析：项目微观分析l 环境分析:u 位于黄州市中心地带，赤壁大道。旁边有黄州中学，东门小学，属于教育资源，教育资源应该算不错的。旁边有中商，奥康步行街，往前还有武商，购物方便。在不远的地方又赤壁公园，是

8、休闲的好地方。总的概括：交通便利、商业发达、周边学校、商场步行街、医疗、银行等一应俱全l 交通分析u 位于赤壁大道与东郊路交叉路口，交通十分便利，多路公交车途经小区门口，交通方面是个不错的楼盘。l 人口分析u 靠近步行街的原因，还处于赤壁公园与步行街之间，人流量比较大。旁边有众多商场，学校，医疗，银行。个人概括：是个不会被冷落的楼盘l 发展环境u 由于经济发展增速加快，农村经济稳步发展，农业生产喜获丰收，工业生产快速增长，经济效益不断提高，固定资产投资平稳发展，商品贸易市场日益繁荣，外贸出口平稳增长，财政收入增速加快，城乡居民收入增速加快等综合条件的影响下，黄州的经济正在蓬勃的发展中，在这几项

9、条件的刺激下，市民手头积攒着钱，就会拿去投资房地产，所以，总的来说黄州的房价还会涨一番左右。l 开发条件u 湖北棕盛瑞丰房地产有限公司成立于2003年，公司注册资金1000万元，房地产开发资质为三级l 配套设施u 商业发达、周边学校、商场步行街、医疗、银行等一应俱全l 物业管理:湖北黄冈宗盛房地产开发公司拥有自己下设的物业管理公司，比合约制的物业公司更能了解项目的规划和小区的设施管理，更能搞好小区的建设。经典户型鉴赏：A1：三室两厅两卫A2：三室两厅两卫A3：三室两厅两卫面积约：113面积约：117平方米面积约：119平方米B1：两室两厅一卫B2：三室两厅两卫B3：三室两厅两卫面积约：86面积

10、约：123面积约：133三、 项目策划计划1、 项目策划的节点 大盘、名盘的操作要素 项目竞争优势的持续性 项目抗风险性的组成要素 项目公建设施的提前建设 项目长期作战的准备 项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间2、 策划阶段划分依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段：第一阶段开发时机分析阶段目标：通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。主要工作内容：项目所在区域房地产市场调研和分析 项目所在区域消费者入户问卷调研 相关专家深度访谈 制订项目开发战略策划 确立开发时机时间进度计划：项工作时间70天项工作时间35天第二阶段项目规划阶段目标： 根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。 对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。主要工作内容：项目规划要点确立（策划方提思路） 项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划） 项目投资分析 市场定期跟踪分析时间进度计划：项工作时间开发