温泉旅游地产海泉湾策划范本案例

1、第一部分第一部分: :青岛产业经济及房地产行业运行概况青岛产业经济及房地产行业运行概况 l青岛产业经济发展特征青岛产业经济发展特征 传统的制造之都传统的制造之都 从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变 产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段 从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变 l青岛房地产行业运行概况青岛房地产行业运行概况 青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力 宜居城市与房地产发展状况存在反差宜居城市与房地产发展状况存在反差 房产市场供需相对平衡房产市场供需相对平衡 市场理性发展市场理性发展 青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都青岛经济

2、产业发展概况（一）传统的制造之都 青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地 7720.3 4337.73 3206.58 2569.6 2185.1 2064 0 1800 3600 5400 7200 9000 北京天津青岛大连济南石家庄 2006年环渤海经济圈主要城市年环渤海经济圈主要城市GDP比较比较 单位：亿元单位：亿元 2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第 八位 2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值 /GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基 地 青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大 产业集

3、群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业 作为集群的龙头，带动着集群的发展 拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国 驰名商标 数据来源：中国统计年鉴数据来源：中国统计年鉴2006年；年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报 41.2% 47.6% 52.8% 23.9% 39.4% 0% 12% 24% 36% 48% 60% 大连青岛天津北京济南 2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比比 例例 15768 9568 6946 6774 6032 5441 4891 431

4、7 4063 2563 0 4500 9000 13500 18000 上海 深圳 北京 天津 广州 杭州 宁波 青岛 南京 大连 2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较年省会城市和计划单列市工业总产值比较 单位：亿元单位：亿元 青岛经济产业发展概况（二）青岛经济产业发展概况（二） 从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变 2002-2006年青岛新技术产业发展状况年青岛新技术产业发展状况 1857.3 2329.18 776.9 0 500 1000 1500 2000 2500 200220052006 青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元 到2005年的1

5、857.3亿元，06年突破2000亿元大关， 年均增长33%以上 在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术 产业规模基本接近山东省总量的1/4 单位：亿元单位：亿元 21.64% 44.45% 42.33% 45.33% 51.19% 36.23% 0.0% 12.0% 24.0% 36.0% 48.0% 60.0% 企业总量工业总产值资产主营业务利润税金 高新技术产业快速提升 规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以 上的非国有工业企业 ）工业产值保持28.37%的年 平均增长速度 六大集群产业创造效益能力显著 青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重青岛六大产业集群经

6、济指标占规模经济以上企业总量指标比重 542.2 825.5 874.1 1063.3 1472.78 0 320 640 960 1280 1600 20022003200420052006 2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势年青岛规模以上企业增加值趋势 CAGR：28.37% 数据来源：青岛市统计公报、数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛市第一次经济普查 青岛经济产业发展概况（三）青岛经济产业发展概况（三） 产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段 47.8% 52.3% 57.3% 28.7% 49.7% 45.8% 70% 44% 42% 40%

7、38% 48% 0.0% 16.0% 32.0% 48.0% 64.0% 80.0% 大连青岛天津北京济南石家庄 第一产业第二产业第三产业 2002-2006年青岛产业结构比例年青岛产业结构比例 2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较年环渤海经济圈主要城市产业结构比较 9.6% 8.3% 6.5% 5.7% 7.5% 50.4% 52.6%54.1%51.9% 52.3% 41.6% 42.0% 38.4%39.1% 40.0% 0% 12% 24% 36% 48% 60% 20022003200420052006 第一产业第二产业第三产业 2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按

8、照钱 纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发 展中后期，城市化加速期。 这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产 业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮 驱动” 但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务 业比重的上升空间，现代服务业发展不足 2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的 12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重 处于较低的发展状况 城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的 同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全 方位服务。 小结：青岛小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变 山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地

9、区的国际航运中心 之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地 第三产业是城市辐射力的主要载体。 大力发展第三产业，是发挥青岛城市 中心功能的主要途径。 青岛要实现城市的新的功能定位，就 要把第三产业放在重要的战略地位， 大力发展金融保险贸易、旅游、房地 产、信息咨询等现代服务业。 以高新技术和先进适用技术武装起 来的现代制造业，将成为青岛经济 发展新的增长点 增强企业技术开发能力和创新能力， 不断开发具有自主知识产权的原发 性技术，提升高新技术产品占工业 总产值的比重 创新、发展现代制造业创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业创新、发展现代服务业 青岛市确定的总体城市功能定位青岛

10、市确定的总体城市功能定位 可持续发展、创新型的经济体系的构建可持续发展、创新型的经济体系的构建 从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变 提升城市核心竞争力提升城市核心竞争力 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况( (一一) ) 青岛具备宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力 60 62 64 66 68 70 大连厦门绵阳成都武汉 杭州上海南京青岛重庆 中国城市宜居评价指数中国城市宜居评价指数TOP10（2005） 60 64 68 72 76 80 大连 上海 厦门 青岛 杭州 成都 北京 深圳 武汉 沈阳 投资者中国城市宜居指数评价值投资者中国城市宜居指数评价值TOP1

11、0（2005） 数据来源：数据来源：零点研究咨询、商务周刊，零点研究咨询、商务周刊，20052005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数） 全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价 50 54 58 62 66 70 4000元以上2000-3999元2000元以下 在31个宜居城市评价中排第9位 排第11位 排第12位 青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交 通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲 2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位， 2006年青岛位居第七位，宜居指数进

12、一步提升 从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第 四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍 位居TOP10 高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况( (二二) ) 宜居城市与房产发展状况存在反差宜居城市与房产发展状况存在反差 20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产投资比较房地产投资比较 数据来源：青岛统计局网站数据来源：青岛统计局网站 与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整 体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位； 房产投资增长率为1

13、9.9%,位居第10位 2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米， 位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位 2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居 第10位 619 557 538 461 442 366 351 337 313 286 268 232 167 160 158 0 140 280 420 560 700 成都 广州 沈阳 深圳 杭州 武汉 南京 大连 宁波 西安 青岛 厦门 长春 济南 哈尔滨 单位：亿元单位：亿元 1533 13171244 999 959 763 757737 674 629 622601 433 390 260 0 450

14、900 1350 1800 成都 广州 沈阳 南京 武汉 杭州 深圳 青岛 哈尔滨 大连 西安 宁波 厦门 长春 济南 20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总面积比较房地产销售总面积比较 单位：万平方米单位：万平方米 20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总额比较房地产销售总额比较 1185 1067986 876 807 726 682 671 667653 538 400 331 287 242 0 350 700 1050 1400 沈阳 成都 广州 武汉 南京 杭州 宁波 深圳 哈尔滨 青岛 大连 西安 长春 厦门 济南

15、 单位：万平方米单位：万平方米 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况( (三三) ) 房产市场供需基本平衡，市场相对理性房产市场供需基本平衡，市场相对理性 竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市 场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市 场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态 势，房产供需基本平衡 商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房 产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年， 青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64， 房产供需平衡比处于合理区间内 3.1 3.7 3.9 4.0 2.9 4.3 0 0.9 1.8 2.7 3.6 4.

16、5 200120022003200420052006 注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施 工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会 出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。 青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比 1.181.26 1.04 1.13 1.04 1.10 0.89 0 0.35 0.7 1.05 1.4 2000200120022003200420052006 0 180 360 540 720 900 竣工面积销售面积供需比（竣工面积/销售面积） 2000-200620

17、00-2006年青岛房地市场商品房供需比例值年青岛房地市场商品房供需比例值 数据来源：青岛统计局网站，数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图年房地产产业地图 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况( (四四) ) 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级 8721 10075 11089 12920 15328 7344 8056 9002 9883 11945 0 4500 9000 13500 18000 20022003200420052006 城市居民人均可支配收入人均消费性支出 2000-20062000-2006年青岛城市居民可

18、支配收入、人均消费支出年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出 CAGR：15.14% CAGR：12.93% 青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收 入、人均消费支出均保持超过10%的增长率 与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列， 但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出 2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同 比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%，拉动非 消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增 长的最主要的因素 居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居 民住房消费的升级 青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优

19、 美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时 尚追求 青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房正从有房住向住好房 转变转变 26.0 19.8 32.7 0 7 14 21 28 35 温州 深圳 上海 成都 青岛 杭州 重庆 厦门 北京 福州 济南 南京 宁波 广州 大连 无锡 武汉 天津 西安 哈尔滨 苏州 长春 沈阳 2001-20042001-2004年全国年全国2323个城市人均居住面积比较个城市人均居住面积比较 单位：元单位：元 单位：平方米单位：平方米 数据来源：数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计

20、年鉴 l青岛旅游度假市场发展状况分析青岛旅游度假市场发展状况分析 青岛旅游区位及产业优势青岛旅游区位及产业优势 青岛市旅游客源市场分析青岛市旅游客源市场分析 青岛旅游产品供给状况青岛旅游产品供给状况 项目目标客源市场项目目标客源市场- -旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵 l区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴 环渤海的审视层面环渤海的审视层面 山东半岛的审视层面山东半岛的审视层面 青岛当地的审视层面青岛当地的审视层面 国外滨海度假发展模式研究及借鉴国外滨海度假发展模式研究及借鉴 对于本项目的借鉴对于本项目的借鉴 第二部分第二部分: :青岛旅游及区域滨海度假发展状

21、况审视青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视 区域旅游市场发展状况分析（一区域旅游市场发展状况分析（一）青岛旅游区位与产业优势青岛旅游区位与产业优势 青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东旅游业发展的增长级 青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度 假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的 旅游景区； 青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年 游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占 25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的 旅游者接待量和旅游收入都位居第一； 旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游 总收入相当于全市GDP的9.6%。 2006年主要城市旅游指标对比年主要城市旅游

22、指标对比 325.2 62.9 101.78 146.4147.85 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 青岛烟台济南威海潍坊 0 50 100 150 200 250 300 350 游客接待量（万人次）旅游总收入（亿元） 19991999年年20062006年青岛旅游业各项指标年青岛旅游业各项指标 20062006年青岛各项旅游指标占山东省比重年青岛各项旅游指标占山东省比重 年度年度游客接待量游客接待量 （万人次）（万人次） 增长率增长率 （% %） 旅游总收入旅游总收入 （亿元）（亿元） 增长率增长率 （% %） 199919991153-81.117

23、.2 200020001311.5713.75100.523.9 200120011551.4318.2811817.4 200220021836.718.38150.5227.6 200320031688.67-8136.8-9 20042004220931207.752 20052005251714256.6823 20062006288715325.227 游客接待量游客接待量 （万人次）（万人次） 所占比重所占比重 （%） 旅游总收入旅游总收入 （亿元）（亿元） 所占比重所占比重 （%） 青岛青岛2886-325.2- 山东山东17193.116.81295.625.1 区域旅游市场发

24、展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析旅游客源市场分析 国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈 客源集中在经济发达地区客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、 广东外省客源地游客消费高、停留时间长； 商务目的占很大比重，增长迅速商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到 17.86%，比2004年增长4个百分点。 各种出游目的人均花费比较 847.8 611.6 1587.51623.7 533.5 685.5 1504 928.6 0 200 400 600 800 1000 1200 140

25、0 1600 1800 观光游览 谈亲访友商务公务会议 度假休闲 宗教朝拜 文化教育其他 国内游客来源地 6% 5.60% 4.80% 4.50% 4.20% 36.60% 38.30% 北京江苏上海浙江广东山东其他 青岛国内客源比例 6% 5.60% 4.80% 4.50% 4.20% 36.60% 38.30% 北京 江苏 上海 浙江 广东 山东 其他 国内游客需求特征国内游客需求特征 国内市场的开发潜力国内市场的开发潜力 主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈； 按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的 标志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。 区域旅游市场

26、发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）客源市场分析客源市场分析 入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场 入境游客客源分布 43% 26% 7% 6% 18% 韩国 日本 香港 台湾 其他 青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其 他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁； 奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。 客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除 日本外，都实现30%以上的增长； 商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%； 入境游客中男性比例偏高，占到75%左右

27、，与商务目的占 多数有关； 停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天； 景点到访率低。 如何满足入境商务旅游者的需求是本 项目的重点； 项目的设计针对主要目标客源群体日 韩的消费特征； 目前缺乏对海外游客具有强大吸引力 的旅游产品和项目，青岛在针对海外 市场的旅游开发上还有很大的拓展空 间，延伸现有入境游客在青的消费； 面向国际，设计高端度假产品，迎合 不断扩大的入境市场。 入境市场的开发的潜力入境市场的开发的潜力 入境游客特征入境游客特征 区域旅游市场发展状况分析（三）区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析旅游客源市场分析 青岛旅游目标客源旅游偏好概况青岛旅游目标客源旅游偏好概况

28、1 出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强 参与性、娱乐性参与性、娱乐性 2 要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用 出游距离要求适中出游距离要求适中 3 居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高 度假设施舒适化度假设施舒适化 4 休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过 渡为选择复合的旅游项目如养生度假等 旅游产品要求多元化旅游产品要求多元化 5 在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地 选择范围更广 目的地选择广泛目的地选择广泛 根据相关 调研资料整理 区域

29、旅游市场发展状况分析（四）区域旅游市场发展状况分析（四）青岛青岛旅游产品供给现状旅游产品供给现状 观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 产品类型丰富多样产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新 主题主题主要景点主要景点 工业园 区游 海尔工业园、可口可乐公司、双星 集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、 青岛港、华东葡萄酒庄园 书法修 学游 青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻 石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范 艺术馆等 田园风 光游 李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、 胶州艾山田园风光游、崂山

30、北宅 “山里人家”游 建筑博 览游 老市区欧陆建筑风貌游、新城区现 代建筑风貌游 宗教景 点游 崂山太清宫、上清宫、太平宫、蔚 竹庵等 名人故 居游 八大关名人别墅 青岛主题旅游产品列表青岛主题旅游产品列表 在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人 次 青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点 青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的 吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接 待量之最 青岛度假产品整体处于开发的初期青岛度假

31、产品整体处于开发的初期 现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低 细分市场细分市场 细分产品细分产品 银发人群银发人群 市场市场 青少年学青少年学 生市场生市场 家庭出游家庭出游 市场市场 党政机关党政机关 （公务员）（公务员） 市场市场 海外入境游海外入境游 者市场者市场 都市白领都市白领 市场市场 商务会商务会 晤人群晤人群 市场市场 高端企业高端企业 市场市场 科技体验科技体验 大众游光大众游光 商务会议商务会议 温泉养生度温泉养生度 假假 科普修学科普修学 节庆活动节庆活动 主题娱乐主题娱乐 体验体验 蓝色网格为主

32、力客户群对旅游功能的偏好 图例：弱 中 强 根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜 在目标客户群在目标客户群 由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐、商务会议与主题娱乐 体验体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动科普修学与节庆活动 小结

33、：项目目标客源市场小结：项目目标客源市场- -旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一） 环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈 旅游圈旅游圈 层层 代表性度代表性度 假区假区 优势优势 劣势劣势主要项目主要项目特色特色 山东 半岛 青岛石老人 度假区 首批国家级度假区，度 假区自身配套设施不断 完善，周边景点多 设施建设和配 套不足 游乐场、高尔夫球场、美食村、海豚 表演馆、青岛海洋游乐城、啤酒城、 直升机游览项

34、目、高科技工业园 综合类的滨 海度假产品 烟台金沙滩 旅游度假区 沙滩资源优良，有“中 国北方”第一海滩“的 美誉 在环渤海圈层 中，整体处于 劣势 秦始皇东巡宫、阳主庙、观光索道、 游乐城 、科技名人雕塑园 人文观光 辽东 半岛 大连金石滩 度假区 首批国家级度假区，度 假产品类省丰富 日韩国际区位优越 远离国内客源奇石景区、国际高尔夫、游艇、狩猎 俱乐部、跑马场、世界名人蜡像馆 、 婚礼殿堂、鲜花大世界、会议中心、 艺术学校 针对中高端 的丰富的休 闲度假产品 渤海湾 地区 秦皇岛北戴 河 临近首都经济圈，客源 优势明显 资源一般，规 模档次不高 山海关观光、观鸟、沙滩游乐项目大众滨海休

35、闲 旅游度假圈层代表项目分析旅游度假圈层代表项目分析 环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：（1）气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑； （2）主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区； 环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争； 项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二） 山东半岛的层面：山东半岛的层面：“黄金海岸黄金海岸”发展战略下，滨海旅

36、游度假方兴未艾发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾 沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源 根据山东半岛城市群总体规划以及 山东省海滨旅游规划，山东省将重点实施“黄金海岸” 旅游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点个沿海城市为重点，实施四大项目建设：烟台市区滨烟台市区滨 海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿 的综合开发的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。 城市城市开发主题开发主题主

37、要客群主要客群 青岛在大海、沙滩、阳光的基 础上，深度开发购物、温 泉、高尔夫产品 与欧洲有着历史渊源，注意 针对俄罗斯远东市场 烟台蓬莱的海市蜃楼、岛屿旅 游可以作为未来山东游船 旅游的起始点 北方山海旅游和休闲度假需 求客群 威海位于中国最东端的，海洋 温泉会成为康体保健旅游 的优势中心 会议会务、保健康疗人群 日照作为适合发展家庭度假的 “黄金海岸” 立足山东省，开拓京津及长 三角地区的城市中等收入居 民市场 附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位 烟台金沙滩旅游度假区烟台金沙滩旅游度假区 结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴 场为核心，开发金沙滩海滨公

38、园、海 滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点 青岛石老人国家旅游度假区青岛石老人国家旅游度假区 集避暑观光、度假休闲、会议疗养为 一体，室内外刺激动感项目带动春、 夏、秋三季的旅游度假热潮 威海荣城天鹅湖旅游度假区威海荣城天鹅湖旅游度假区 依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩 旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔， 形成天然的万米海水浴场和沙浴场地 乳山市银滩旅游度假区乳山市银滩旅游度假区 礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅 与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、 海味饮食于一体的海湾旅游综合体 威海石岛湾旅游度假区威海石岛湾旅游度假区 依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别 墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生 建筑小

39、品，塑造个性海滨游憩空间 青岛琅琊台旅游度假区青岛琅琊台旅游度假区 融服务、游乐、健身、避暑、疗养等 功能于一体，分区功能明确；设置古 代竞技设施，以体验式娱乐为主 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三） 青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点 名称名称主要内容主要内容 石老人旅游度假区 山海风光、啤酒文化、渔村民俗、 美食购物、海洋娱乐 薛家岛旅游度假区山海风光、渔村民俗、海洋娱乐 琅琊台旅游度假区水上娱乐、渔村民俗、滨海休闲 田横岛旅游度假区 滨海休闲度假 仰口旅游度假区人文景观

40、和名胜观光，滨海休闲和 娱乐活动 崂山卧龙度假村农家体验、景区观光 即墨温泉度假区蔬菜温室、温泉疗养 青岛主要旅游度假区青岛主要旅游度假区 总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海 湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度 假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青 岛滨海度假的品牌和市场领导者。岛滨海度假的品牌和市场领导者。 没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的 产品 度假产品数量众多，但主要是低档次的 滨海娱乐产品 产品类型雷同，没有形成各自的核心特 色吸引力 设施建设和配套

41、产品不足 丰满的滨海度假产品尚待完善丰满的滨海度假产品尚待完善 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一） 趋势特点一趋势特点一：四季均衡，平滑波谷四季均衡，平滑波谷 沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便 不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径， 以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰 与波谷 旅游季节 旅游景气度 传统理念 强调常年人口沉淀 山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天， 过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。 平滑传统旅游模式下的波峰波谷平滑传统旅游模式下的波峰波谷 时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列 化，将时点

42、行为转化为时序行为，使旺季人 旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷 的效果 1 2 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二） 趋势特点二：用地趋于复合趋势特点二：用地趋于复合 商务商务/ /商业用地比重商业用地比重 居住地产用地比重居住地产用地比重旅游用地比重旅游用地比重 10%25% 15%25% 20%30% 其他用地比重其他用地比重 20%25% 国际滨海度假国际滨海度假 模式模式 用地结构用地结构 * * *用地结构比重基于阿特金斯对新加坡用地结构比重基于阿特金斯对新加坡SentosaSentosa、法国、法国NiceNice、法国、法国G

43、rimaudGrimaud、香港愉景湾、美国香港愉景湾、美国TalegaTalega、法国、法国Val dVal dEuropeEurope、 意大利的意大利的AmalfiAmalfi、美国美国Ocean CityOcean City的研究总结成果。的研究总结成果。 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三） 趋势特点三趋势特点三：游居业融合的游居业融合的“大旅游度假观大旅游度假观” 以往单纯的旅游度假以往单纯的旅游度假 居、业有机融合游，提升旅居、业有机融合游，提升旅 游度假能级游度假能级 核心 功能 外延 发展核心项目发展核心项目 酒店 休憩活动设

44、施 旅游景区 住宅开发 培育中远期收益项目培育中远期收益项目 配套商务/商业设施 重点发展资金回流项目重点发展资金回流项目 核心 功能 外延 项目项目 整体整体 资金资金 平衡平衡 项目项目 发展发展 资金资金 供给供给 土地价值土地价值 提升提升 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造 =居（业）与旅游度假相互融合 旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的 “景”=更高审美情趣的体验之“境” 全新的大旅游度假观全新的大旅游度假观 经营性物业收益特征经营性物业收益特征 多元化物业开发平滑收益曲线多元化物业开发平滑收益曲线 可售性物业收益特征可售性物业收益特征 可售性物业对总体开发收

45、益的平滑作用可售性物业对总体开发收益的平滑作用 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四） 趋势特点四趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释 据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值 2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元 养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品 养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83% 追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势， 以身心的和谐体验来

46、融合对自然生态的感观享受。以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。 家庭收入家庭收入中高等以上收入中高等以上收入 年龄年龄25-55岁岁 教育程度教育程度35%-45%左右以上大学学历、左右以上大学学历、 40%为大专学历为大专学历 度假原因度假原因减缓压力；身体养护、个人健康减缓压力；身体养护、个人健康 心理调整、养生培训课程、户外心理调整、养生培训课程、户外 运动、健康饮食、按摩、水疗、运动、健康饮食、按摩、水疗、 瑜珈、美体瑜珈、美体 国际养生度假市场消费特征国际养生度假市场消费特征 滨海旅游滨海旅游 历史文化旅游商务旅游健康旅游健康旅游日常旅游 1 2 3 4 特种病预防康复旅游养

47、生休闲养生休闲 细分市场细分市场：SPA/健身/美体/营养/饮 食/放松/冥想/心理调节/教育/医 疗 滨海旅游产业链滨海旅游产业链 小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式 可持续性 国际滨海 度假模式 四季均衡四季均衡 通过节事活动、可售型物业，沉 淀一定的常住人口，激发景区活 力，保证景区可持续性发展 身心平衡身心平衡 在度假中养生，利用创新的滨海 旅游度假产品，强调天人合一， 调整身心至健康状态 情境度假、游居合一情境度假、游居合一 攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为 一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有 审美情境的休闲体验式生活，使游

48、客完全融入和 享受度假环境与氛围 基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析 发展机遇与空间发展机遇与空间 q 以温泉洗浴项目众多，项 目开发雷同，缺乏特色 q 周边项目开发理念相对原 始，档次较低 q 周边项目多数功能单一， 相对与本项目竞争性较弱 现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间 青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展 高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机 区域

49、温泉开发项目类型特征 中、小型温泉宾馆 温泉疗养 国家、省市疗养（及休 闲中心）院 温泉度假村 天泰海泉综合开发项目 休闲度假复 合开发 温泉王朝 青岛阳光温泉度假城 和达依泉美庐项目 青岛温泉健诊中心 华鲁国际游艇俱乐部 q 温泉的复合开发成为发展 趋势 q 高端、单一主题项目出现， 将推动高端休闲度假消费市 场 项目区位图 基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估 温泉镇资源特点温泉镇资源特点 温度高，便于开发利 用 海水温泉，氯化钠含 量接近于自然海水 化学元素含量丰富， 保健功能明显 温泉镇开发利用特点温泉镇开发利用特点 以吸引客群温泉洗浴为目的 已

50、成为区域返季旅游度假的重要产品， 冬季温泉旅游人群更多 促进酒店、度假别墅等其它物业的附加 值提升 分配给本项目的温泉用水量有限（为800M3/天），促使本 案的温泉综合利用开发朝高端产品发展 温泉分布图 第三部分第三部分: :温泉度假发展模式及复合产品专题研究温泉度假发展模式及复合产品专题研究 l温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式总体趋势 l温泉度假发展模式专题研究温泉度假发展模式专题研究 l典型案例研究及借鉴典型案例研究及借鉴 l青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议 温泉旅游度假及发展趋势研究温泉旅游度假及发展趋势研究: :总体趋势总体趋势 温泉外

51、延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式 温泉TOWN 温泉旅游区 温泉疗养区 系统 多功能 保健 养生 特定客群 中高端大众客群 泛客群 客群 功能 温泉洗浴，温泉疗养， 温泉保健 温泉娱乐，温泉养生， 温泉会议修养 温泉娱乐，温泉养生，温泉度假， 温泉居住，温泉研究，温泉艺术 复合功能复合功能 发展模式发展模式 温泉度假发展模式专题研究（一）温泉度假发展模式专题研究（一）温泉疗养区温泉疗养区 对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱 温泉疗养区 特征：特征： q 温泉本身是最大吸引

52、物，具有特定疗效 q 疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良 q 主要产品：疗程性疗养 主体客源：主体客源： q 疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源， 形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周） 优势：优势： q 基础客源稳定 q 利润率高 限制：限制： q 资源依赖性强 q 产品更新缓慢 q 市场拓展有限 q 市场适应能力弱 匈牙利匈牙利 HevizHeviz： q 温泉对于关节炎、风湿病和运动 性疾病有显著疗效 q 悠久的温泉疗养传统 q 温泉设施、服务遵循传统 q 保持稳定市场，缓慢扩展 温泉温泉 疗养疗养 区区 温泉洗浴 温泉疗养 温泉保健 温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度

53、假发展模式专题研究（二）温泉度假区温泉度假区 温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位 温泉度假区 特征：特征： q 在温泉上复合其他 功能，温泉不是主要 吸引物 q 针对细分市场，不 同倾向性发展 优势：优势： q进入技术要求低，市场启动迅速 限制：限制： q市场拓展有限，竞争激烈 q产品生命周期短，更新要求高 q产品附加值低 养生型：养生型： q宣传突出温泉医疗保健功能 q开发突出配套系列养生产品 q市场相对高端，注重健康调养， 停留较长（2-3日） 娱乐型：娱乐型： q依托临近大城市，大众一日 游为主 q产品设置注重娱乐性 会议型：会议型： q

54、配有大型的会议设施，市场明 确 q产品开发主要针对会议客源进 行温泉休养、康体 优势：优势： q客源稳定，具有品牌效应 限制：限制： q管理、服务和产品开发要求高， 市场增长速度受限 优势：优势： q市场针对性强，客源相对稳定 q利润率高 限制：限制： q市场单一，竞争激烈，受地缘因素 影响大 温泉温泉 度假区度假区 温泉娱乐 温泉养生 温泉会议修养 温泉度假发展模式专题研究（三）温泉度假发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWN TOWN （I I） 针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式 温泉城镇 特征：特征： q与温泉复合的生活方式成 为主要吸引因素

55、 q 针对各类市场，财务贡 献率最高的是富裕阶级及中 产阶级 q 不同停留时间复合，短 暂观光+周末休闲+度假+常 住 优势：优势： q 固定受众的层次较多，容易形成互补性客群 q 产品开发中对于温泉条件的限制小 q 产品生命周期的波动小 q 吸引力随时间积淀而提升 限制：限制： q 城镇产生发展不可控因素强 q 需要时间的积淀与整体风貌控制 q 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游 客双重不满 温泉城镇温泉城镇 温泉娱乐 温泉养生 温泉度假 温泉居住 温泉研究 温泉艺术 温泉发展模式专题研究（三）温泉发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWM TOWM （IIII） 情境合一的旅游度假是温泉情

56、境合一的旅游度假是温泉TOWNTOWN要打造的氛围要打造的氛围 在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方 式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互 融合=温泉TOWN的主要特征 将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合， 是温泉是温泉TOWMTOWM的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级 小结：温泉度假三种模式的综合对比小结：温泉度假三种模

57、式的综合对比 市场拓展生命周期资源依赖性产品复合性开发难度综合成长性 温泉城镇5555121 温泉度假区3133313 温泉疗养区1311511 温泉度假区温泉城镇温泉疗养区 温泉发展能量谱温泉发展能量谱 典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（I I） 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界 温泉度假区 温泉城镇 温泉疗养区 19世纪初19世纪中 20世纪 发展历史：发展历史： q 19世纪初，仅提供单一的温泉疗养温泉疗养SPA。 q 19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流 的

58、酒店和一系列有吸引力的社会节目。 q 到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游旅游 度假地度假地。 q 19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名 流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活 方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态生活即度假状态吸引众多人来 Merano度假，常住。 q 到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地温泉目的地。 典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（IIII） 温泉小镇情境度假生活方式的构成温泉小镇情境度假生活方式的构成 1 2 3 4 环境：居住、工作、度假环境：居住、工作、度假 运动、健康运动、健

59、康 节事会议节事会议 特色特色SPA和酒店和酒店 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I I） 创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现 珠海海泉湾珠海海泉湾 特征大规模度假区 产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的 地靠拢 客源中高端大众客群（家庭）， 会议客群 功能娱乐，会议，度假，休闲，康体 优点市场启动迅速，有规模效应和带动效应 不足没有真正实现综合配套的效益 温泉疗养区 时间：开业一年 接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的 50%。凸现

60、大型度假区的规模优势和起爆能量。 收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。 温泉度假区 温泉城镇 珠海海泉湾珠海海泉湾 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（IIII） 酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作 用未体现用未体现 游客接游客接 待比例待比例 营业额贡营业额贡 献率比例献率比例 游客经营收入游客经营收入 贡献率贡献率 酒店 11%43%4 温泉32%29%0.9 主题游乐30%18%0.6 娱乐康体 及其他 27%10%0.37 温泉温