某星级酒店装修工程管理方法、心得

1、二、重庆海逸酒店室内装修工程（一）工程招标海逸酒店室内装饰装修工程项目于1997 年 8 月份在香港招标，香港发记公司及其在国内的分公司西安发记公司（现名）共同参与了投标，并中了标。标价为1.12 亿人民币，包括部分美元。中标范围为酒店全幢大厦（37 层）内，包括所有功能区域、客房、公寓、办公及后勤区的全方位装饰装修。除电视机、冰箱、洁具、洗衣设备、厨房设备外，所有装饰物料及供应全包了，连装饰画也包了，总面积为5.5 万 m2 ，500 个客房，包括豪华商务套间 4 个楼层共75 间及总统套间、4 个楼层的服务式公寓（共28 套）及 7 个楼层的全方位功能及二层地下室后勤区。（二）重庆首家标准

2、国际五星级酒店1、客房：标准客房每间约4050m2 ，豪华设备套间7590 m2 ，总统套间250 m2 ，另设为套房服务的“贵宾酒廊 ”，作登记、餐饮休憩用。2、服务式公寓：占四个楼层，分作28 套，每套实用面积约150 200m2 ，包括日本、加拿大领事的官邸。标准与豪华商务客房一样。3、功能区：占七个楼层，功能包括大堂、咖啡室、小卖部、行李室、中餐厅、西餐厅、800 m2 的多功能厅、豪华住客俱乐部（含游泳池）、400m2 以上的大型厨房（包括糕点制作中心）四个，会议室、酒店办公室（一整层，约2500m2 ）、商务中心、大型贮物室两个等。4、后勤区：占地下两层，约1 万 m2 ，包括工程

3、部、 800 m2 的洗衣房、花房、冷藏库、干货库、员工餐厅、培训室、更衣室、淋浴间等。C、物料：除厨房面砖木作辅料、水泥砂、砖是国产，标准客房家具按设计在南方生产外，全部饰面料及供应品，如保险柜、套房家具、装饰画等均为进口。供应商来自香港、意大利、法国、美国。（三）我司进场前工地现场的状况1、全部隔断墙未做，原土建结构墙尚未抹灰，共6 万 m2 ，24 砖墙； 20 万 m2 水泥抹灰。2、外墙完成量不到1/4 （进场后5 个月才完成）。3、机电系统之主管网完成量少于1/5 ，因机电公司只早于我司一个来月进场，管井未砌。4、 8 台电梯（ 6 台客用， 2 台货用）未安装。5、地下室两层及大

4、堂均被机电单位占用。6、外墙升降机只剩一台双笼机,土建单位尚在使用,管理不善 , 效率极低。7、工地现场， 尽管向着四条街，但无存料地方， 唯一能供材料 / 人员上落的是一层大堂。8、大都会广场15 万 m2 的裙楼商场已开业，不能从商场出入。（四）我司进场前与甲方及其聘用的专业顾问们的配合情况1、 1997 年 9 月 10 日交标， 10 月 2 日开始议标，图纸在修改中，工程量,主要是土建工程，如隔断、抹灰等在增加，10 月 30 日议标完成。2、 1997 年 11 月 17 日通知中标，并指示马上进场开工，11 月 24 日正式进场，合同未签。3、当时大部分主材料尚未选定。按规定，全

5、部主材须送样板给甲方审批，很大部分样板在香港也没有，须到外国买回来；并规定乙方须在短期内（ 10 天）制定主材定货计划，说明何时到香港、重庆。4、合同规定施工期为180 天，由 11 月 24 日始计，如不计春节假期，须在5 月 20 日完工，如计春节假期，则在6月 1日完工。5、按协议，甲方给乙方20% 预付款以用作备料，约2240 万元，但该款在11月24日进场后分三次在1 月底才付完。（注：进度款另算）重庆海逸酒店施工过程所面临的问题与解决方法（一）技术问题1、主材料到场时间a、因主材料（全进口）是否能按进度计划及时进场，是项目的成败关键，而开工前大部分主材尚未被甲方选好，解决的方法是：

6、接到中标通知书后， 10 天内，在详细研读图纸及材料规范表后，制定了一个包括所有主材的 “材料定购表 ”，约 20 页，共 135 项。表内按照进度的要求， 规定某材料到达现场的具体时间， 反过来， 也要求了甲方或他们的专业顾问们必须在哪一天必须对某种材料（包括未定的材料）做出包括规范、审批的决定，如过时未定，责任不在乙方。b、该表详列了某材料的名称、规格、使用区域、订货量、供应商、厂家、订货日期、出口日期、规定抵达香港及重庆的日期等。c、我司每周更新该表一次，对上一次的表作增、补。d、表内同时对图纸、材料规范表中的不明朗地方及明显错、漏估出了修订，并要求甲方确认。e、结果：主材均无延误，无须

7、用临时代替品（按合同规定，如因乙方原因，主材未到位时，须用临时代替品）。f 、因双方履约意识都很强，特别是甲方，他们也知道，180天的施工期是不太现实的，是正常的一半，所以， 他们也很着力地催促他们的工作人员，顾问们作出及时决定，以免延误工期。 有了这个， 我司在开工后半个月就开始按计划订材料，共用了两个月左右完成主材的订购工作，而第一批进口材料在1月底已抵达重庆，当时，隔断墙之土建工程尚在进行中，最后一批材料 主要是进口家具在1998 年 5 月中旬， 即开始交工 （ 5 月 22日）的前一星期也到达了。它的订货流程是：香港法国 (面料 )香港 美国 香港 深圳 重庆共 6 个步骤。这些家具

8、能及时到达，才可以交工，因交工是从上至下，而31至37层用的全是进口家具。2、底框架的平整度问题及开线问题a、甲方对平整度要求很高，因是五星级，而土建的平整度是达不到要求的,为此 , 我们在报价中 ,报出了一个几百万元的修整价。b、为了平整度，我司动用了 12个开线人员，用了14 天时间日夜工作，对现场所有关键部位，如天花、核心筒、外墙之内立面、楼梯、泳池、屋顶花园等作了全方位准确的测量，并向甲方提出了报告。最差的出现在天花、误差由 25mm 100mm ，因为土建用的是竹模板，刚度不够。c、客房之隔断、卫生间、机电管井等，因隔断尚未做（由我司做）故不存在平整度问题。d、为了准确地控制好平整度

9、，除使用天花墨线、地墨线等传统开线方法外，对每堵墙之阳角、阴角均用100 150mm 的垂直墨线作为基准，称为 “借墨 ”，以使在任何一点， 均可藉 “借墨”量度泥水工作的准确度，保证了阳、阴角达到95% 以上的平整度。走廊的每个阳角，均配一条金属垂直保护角线，藏在泥水抹面之内，以防小车碰花阳角。e、为了控制好新、旧隔断墙上的电插座及水龙头之Z 轴（即深度）位置，凡有插座的墙体，均用 “借墨 ”方式规定了插座及水龙头的三维位置，以便机电单位施工时易于达标，且在施工中易于检查。f 、所有空调出风、回风口、修理活门、消防栓、管井之见光活门、走廊出路灯等机电面板的位置，均在墙上用墨线规定完成尺寸及位

10、置。g、天花的高度，因有天花墨线的控制，所有施工单位均须遵照执行，因错误而返工的责任自我承担。h、我司专门组织了两个人专职不停地用平水尺、称砣、水平仪等方法检查各区域、工种的平整度。i、结果：全部项目的平整度均完成达到要求，其中客房内卫生间完成面（花岗岩及瓷砖）的平整度误差少于0.2mm ，即两张复印纸的厚度。3、符合重庆市消防规范的方法a、因设计在香港，甲方及其专业顾问们均是香港专业人士，对国内某些城市的具体消防规范不一定很清楚，故在合同内申明： 乙方所用材料及施工方法，除达到业主要求外，须达到重庆市消防部门的要求。b、为此，我司现场管理人员中，派一人专门抓消防规范问题，一方面查规范，把各区

11、域不同类型功能的装修， 按规范要求的消防等级采购或处理材料或将材料资料送验、送审。有些不太清楚的地方，则直接请示消防局，例如客房通走廊大门的消防要求为0.9 小时，并通过他们的友好协助，找到了杭州生产的灯塔牌门心，能达到要求。c、结果：消防规范全部达标，总验收时无一项目须打开重验。4、隔断墙用的水泥砖及抹灰问题：a、为赶工期，甲方选择了由我司负责砌建24 砖墙隔断，含管井、服务区、客房、功能区等，共约 6 万 m2 墙体， 20 万 m2 水泥砂浆抹灰（包括核心筒部分结构墙）。b、重庆市厂家能供的实心水泥砖不多，存货也太少，故每天运到工地的砖，都是新的，还在冒烟。c、为保证砖墙的质量，我司严格

12、规定新砖必须隔一夜，或到现场6个小时，并经过三次淋水后， 砖体温度与室温相同时才准砌砖。砌砖过程，派专人不停将未砌的砖浇湿。墙体完成7 个小时后，待砖缝之水泥砂浆凝固后，再对墙体两面各淋两次水，每次隔3 个小时。按上述方法，墙体完成后，17个小时可以开始水泥砂浆抹灰工作；如抹灰工作并非在第二次淋水之后半小时内进行（例如隔了一夜），则抹灰前，必须再淋水一次，总之，须保持在砖面湿润的情况下进行抹灰。抹灰后12 个小时，再淋两次水，隔一天一次，这样，每块砖最少经过 3 至 4 次淋水，抹灰后又经过两次护养性的淋水，才可保证砖墙不因温度太高，水份蒸发太大而引至开裂。两次淋水也有时间差，保证了水泥砂浆的

13、凝固。d、结果： 墙体砖无重大裂缝须修补；抹灰也一样。 惟因重庆的湿度高，且砌砖期在冬天，墙体完成后两个月左右即须贴墙纸，上述淋水的护养方法使墙体内的水份在某些区域未能有足够的时间散发，对抹灰产生了内、 外夹攻的物理现象， 对墙纸的腻子产生了一些不良影响，而又选用了外国酒店惯用的胶底墙纸（便于抹擦维修），最终出现局部发毛( 黑点 )现象，总量约占 7% ，须在保修期内更换。 为了 “2点”的问题，甲乙双方作了科学论证，包括在酒店同一房间内做了三个样板，更换抹灰层，用胶底墙纸 ( 原规范 ) 、布底墙纸及乳胶漆，证明原规范的还是有点问题，这是对重庆的湿度认识不足及工期太快引起的后果,值得借鉴。5

14、、游泳池的防水处理及平台面砖问题a、游泳池的防水， 本来不应该是个问题。问题发生在规范要求使用两种不同美国防水材料，性能是没有问题，但表面太光滑，难于与水泥砂浆保护层结合，必须挂铁丝网。如何把网固定呢？打钉后再在钉之周围涂防水材料是一般人用的方法。可是， 海逸酒店的泳池设在第5层，如漏水，则影响以下楼层（均是功能区）。能否不用钉子呢？我们从南方买回来两袋子的白石英粒，棱角很锐，颗料又不大，趁防水涂料未干时，用力把石英粒“洒 ”入防水层内，以外露之厚度挂网。经用20 m2面积试验，挂网不脱落， 能支撑后续的两层水泥抹灰，经 3日、 7 日、 28 日的三次敲打试验，铿铿有声，证明附着力很足够，第

15、29 天打开一小块，发现并无空鼓现象。按此法成功地完成了泳池的防水问题。b、游泳池是不规则型，它的垂直面，有90% 是规定用一种美国新出品的油漆，只在水面见光之周边砌砖， 故上述水泥砂浆抹灰层之表面必须有足够的光滑度，以便油漆的附着， 这可办到。c、承上点，余下 10% 的见光部位及平台沿泳池周长的水槽边缘均用瓷砖。我们要求施工人员不能有一块砖切割，块块都是原装的，以避免切口不齐。结果做到了，方法是沿周长的弧线用打底抹灰的厚度来将就、 调整，当最后一块完整的瓷砖贴上去后，其缝隙与其他砖一样。d、泳池大平台是用德国产的浅蓝色400400 方块泳池专用瓷砖 ,表面带极细的针状颗粒，很好看且防滑性能

16、是世界第一。施工无困难， 可惜保养则有意想不到的困难。问题在于针状小颗粒其缝隙收藏了泳者胶拖鞋的遗留物，用尽方法均不能完美地清除， 数月后， 遗垢积小成多，影响了现代化设计的泳池的观感。原因原来是洗地机的毛擦的直径大于砖面针状小颗粒的直径，故无法有效清洗。除非泳者不穿拖鞋（在外国是不穿的，但这是国内），因尚未有更先进的洗地机， 只好忍痛把世界第一的地砖换成世界第二、第三的，问题就解决了。这也是一个教训，物尽其用惟须因地制宜。结论：1、大胆的尝试，会导致新的成功。2、勿追求太完美的东西，须考虑实际情况，因材施用、因地制宜。（二）运输及仓贮、临时工场问题1、 运输问题a、这是一个庞大的工程项目，5

17、.5 万 m2 面积， 37 层楼高，一层大堂是唯一的入口，周边无有放物料地点，都在室内，只有一台公用室外双笼卷扬机，各单位均能用，且土建公司未撤场，外墙正施工中， 服务也跟不上， 能否有效地解决运输问题，成了项目成败的关键之一。b、对此，现场指挥部，包括本人均十分重视。我写了一份5 张纸的文件，详细分析了战略上的要求，以数据说明了要求的来源，例如：为土建砖墙及批灰，每层须300 吨重的材料，辅料除按重外尚须按尺寸、面积、体积等计算需求，特别是如家具、洁具等物料体积很大，升降机的使用率将打折扣；还有垃圾的运输、工人的交通问题等。c、我们派了两个人专管运输问题，包括收货、运入、运出。d、经甲方同

18、意， 给我们一个专用电梯管井，为期四个月， 让我们自建专用双笼卷扬机一台，每笼载重两吨， 15天完成。 24 小时服务，合同规定承建商专人维修，每天维修2 次，遇坏机等问题， 须在 30分钟内恢复， 否则罚款。 维修人员除他们单位的待遇外，我司另加一倍。e、规定每个笼如何装放材料，例如土建期， 下层 8 箩砖（ 560 块），上加二层， 共 12 箩砂，再上为四包水泥，约重 2 吨，人则爬上去，站在水泥包上，不准浪费空间，不听指示，不开机并罚款。f 、创出了 “蚂蚁工作方法 ”，材料车子到达一层大堂（约4000 m2 ），迅速卸下，开走，工人接着把砖砂装箩，并列队摆至距电梯半米处之一边；另一边

19、用于出垃圾，故不准放材料。电梯一下来，用 1分钟把笼内的箩装垃圾拉出电梯，完后限3 分钟按 “e点”规定把笼装满并即开机。规定每梯一次往返至22 层只给 15 分钟，包括上去后把已装箩入袋的垃圾放入电梯内。g、施工队共两大组，第一组管117 层；第二组 1837层。使用电梯时间按楼高加权平均，第一组每天使用10 小时，第二组 14 小时，分时段 ( 结果第一组七层以下多用人力运材料) 上下班时， 16 层以下不准用电梯，中午不用电梯下楼吃饭。( 卖饭者扛上去 )h、工程例会时，甲方如须视察，则派一人以对讲机指挥，以便重要人员的临时升降。i、结果：上述办法是成功的，充分保证了材料、垃圾、人员的升

20、降问题。可惜我们花30 万元设的临时升降机在四个月后已报废。2、仓贮及临时工场问题a、因工期紧迫且进口物料须提前到场，我们确实需要大面积仓贮地方。按合同，甲方须在广场内提供2000m2 地方给我司，结果因大都会广场裙楼之地下停车场多已被其他单位占用作库房及工场、办公，我司到位时，只能分得400 m2 ，且因水患不能存放干物，我司只好在距离工地8 公里处租了一个有良好保安的库房，约1000m2 。另加露天石材（共2 万m2 ）存放处约600 m2。b、因本项目绝大部分木工活，如房门（2000 多只）、脚线、装饰木线、衣柜门、家具等均已被安排在我司南方的家具工厂中生产，包括油漆、成品、半成品。完成

21、后用汽车运往重庆安装，故需要工场的项目相应大大减少，只须为石材、不锈钢提供场地，约需1000m2 。我们就在租用库房处的空地及一些临建房，解决了石材的问题，不锈钢工场则设在工场内，来回搬迁。c、因进口材料、物品价值很高，故建立了多层负责的库管制度。d、租用本地1.5 吨至 5 吨货车，每天3 至 5 次不停地往返于工地与库房之间。e、结果：保证了物料的贮存、运输问题，无物料丢失，工场基本上能满足加工要求。c、垃圾的处理：1、工程量大，特别是土建工程（隔断墙）必然产生大量施工垃圾。2、处理垃圾，以每层为单位，每天把施工垃圾存放在靠近电梯的阴角地区，按 B-1-f 点方法，把垃圾用竹箩、袋子装好，

22、配合 “蚂蚁工作方法 ”，每次用电梯搬到一层，再派人运到由甲方指定的垃圾存放处，由土建公司负责运走。3、全部垃圾清运在某段时间，特别是土建快将完成期（距开工两个半月），因装饰材料急须运上楼，甚至等不及把垃圾拉入电梯，所以，经研究后决定，7 天内暂时放弃运走垃圾，至使每层垃圾堆积如山，通过时须“爬上、爬下 ”，在甲方还来不及投诉的情况下，用48 小时把全部垃圾清走，使工场焕然一新。（三）其余问题上面谈的，是这个项目的一些比较特殊的问题，尽管它们也有一般工程面临问题的共通性，但因规模、标准、时间的不同，所以也有它的特殊性。至于其余问题， 就是上述的一般工程所必然面对的各类问题， 因主管人员有同类经

23、验， 故管理效率较高， 方法较好，也就随着工程的进展及管理人员心思策略的合理使用都一一解决了，此处不多谈了。六、结束语1、重庆海逸酒店， 是当时重庆市最大的非基本建设型的工程项目，也是全国最大项目这一。它发生在重庆成为直辖市之前，完成于直辖市一周年，所以重庆市各级领导非常重视这个李嘉诚先生辖下，由世界前20 名的大公司 “和记黄埔 ”公司投资的项目，并为项目提供了极大的方便。该项目的总经理安平先生，是革命老前辈安子文先生的公子，对重庆很熟悉。 项目进展速度使人瞠目结舌，以3 年 8 个月就完成了（包括拆迁）。由于项目的影响力非常大，也因为优良的工程质量，它为重庆市拿到了历史上第一个“鲁班奖（国

24、优） ”及由中国建筑装饰协会 2001 年主办的首届“中国建筑装饰奖”，这是李嘉诚先生的荣誉，是包括我们中国建筑装饰协会在内的国内装饰工程界的荣誉，也是参与项目的60 多家国内、 香港公司的荣誉。我公司受李先生的委托，忝为领头羊，自知责任重大，故全力以赴，争取成功，在各方支持下侥幸能按时完成任务。2、依本人浅见，这个项目的难度，主要不在于工程技术，而是速度。因为同类的项目（五星级酒店）我们公司，在 33年的历史中，也干过不少，我们的主要技术骨干都具有丰富的实战经验，解决技术问题，对他们来说是家常饭，老兵是不害怕打仗的。尽管国内员工，特别是新聘来的相对来讲稍微缺乏这种大兵团作战的经验，但我们相信

25、，在主管们的带动下，他们还是能很快跟上的， 顺便也给他们， 特别是老员工们 他们来自我们西安及天津公司，也已经适应了国外的工作方式，一个极其难得的培养机会。 180 天工期是有点超现实（合理工期应在 1 年左右），工期太短，原来的经验，主要是组织、管理的经验就不一定派得上用场，必须强化、创新、因地制宜，这需要勇气、魄力及由此而形成的信心。信心是从事任何事的原动力；缺乏信心就不敢逆流而上。俗语云：两强相遇勇者胜。3、项目竣工后，我抽空走遍了开业后酒店的每一个角落，回顾开始时候的困难，真是不胜感慨。当我们进入重庆时，一个人也不认识，从西安派3 人当先头部队，带着50 万现金，因无本地银行关系，所以

26、钱打不进银行，每天就抱着这些钱折腾地跑来跑去找地方、找人，直至四天后，本人带领香港的项目经理抵渝，情况才稍好。只用一周就把写字楼配置好，并陆续招聘了几个本地员工，其余国内员工亦相继到位。技术人员忙着看工地、找甲方、找材料，根本顾不上其他任何事情，700 张图纸是英文的，还需翻译，因准备期太短，香港来不及翻译，结果是本人在房间里， 跪在地毯上用了一天半时间把它完成了（因宾馆的桌子太少，故用床做桌子，只好跪或半躺着来写字）。抵渝第二天就参加例会，被问及：“发记有什么问题？ ”我们答： “暂无问题。 ”被误解成 “无问题。 ”不知我们初到贵境，还未来得及了解情况呢。4、我们面临无数困难，包括被所有人

27、小看，因我司之投标价低于二标几千万，又是最后一家进场。甲方的人，其他施工单位的人，一个都不认识。尽管我司已服务了“和记黄埔 ”有15 年了，但因新组班子，起初，我们甚有点被视为“局外之人 ”，一点儿衷心的帮助也没有，只有冷面的迫逼。 开工、进度、施工图、 材料什么的 甚至当时在解放碑 （现场附近200m ）附近流传了下列风言风语： “发记迟死、早死，是死定了！ ”。来源目的当然不知。好啦！你说你的，我们做我们该做、能做的，既无人情，就讲合同吧。本人及工程总监高先生均是加拿大工程成本工程师，对合同是很熟悉的。既讲合同，首先，交场地吧。按合同，先做后勤区，工期 90 天，但因机电单位入场太迟（一般

28、应在我们三个月前进场，现只一个月），进度肯定也没多少， 场地堆满了材料， 一个月内无可能搬走， 你能交场给我们？我司致函甲方，第一句话就是： 现场情况与合同约定者不符，我方保留索赔权利。请即予以改善， 否则无法施工 。结果，甲方更换了项目经理。接任人是一位实干型美籍华人，请我们喝咖啡，并问：能按时完成吗？我们据实指出：原计划无法实现，必须改变，贵方须把机电工程之进度及设备供应情况告知我司，我司将在三天重新制订一个现实的，具有可操作性的施工计划，经贵方同意后， 所有单位均须严格执行， 如甲方未能促使机电单位合作，则延误无可避免且责任不在我方。 如此这般， 我司争回了主动权， 有理有节地引导各方合

29、作。这是信心、 能力、魄力、经验的较量！这是理性、冷静、实事求是的结果。5、当人们发现我们 10天就大幅度进入情况，两个半月（含春节1015 天假期）就完成了6 万 m2 的隔断墙体及20 万 m2的抹灰工作，为酒店成了形后，特别知道我们创出了“蚂蚁工作方式 ”，从而产生了令人难以相信的效率时，当别的施工单位因无法有效地使用外墙升降机只好找我们协助运料时，人们对我们开始有点另眼相看了，解放碑的谣言不再流传。6、 1998 年 4 月中旬，即隔断墙工程完成后约2 个月时间，人们发现，所有的底框架包括木工、 泥水工、 油漆工等的均已完成，酒店装修的具体形状已一目了然，并已开始饰面工作且发记的仓库整齐地堆满了编过号的大部分主材后，知道项目将可能在两个月左右竣工。甲方召开临时特别会议，说明成功在望， 皆因以发记为主的各施工单位的协同努力、优良策略与管理方式的结果，表扬了发记并鼓动大家为6 月 18 日，即重庆成为直辖市一周年纪念献礼，争取开幕。 这一极具鼓舞性的信息，在我公司的百人庆功宴上迅即引起了亢奋性的陶醉，并将之转化为几尽疯狂的战意。因为表扬证明了怀疑的偏颇。我们的战略战术及能力至此方被人们认同，虽失诸太迟，却也为时未晚。我们只用了37天就完成了正常要 4 个月的大堂的工作（ 7.4m 高），更使各方信心十足。7、 4 月底，包括海逸酒店的