泽科·兴城项目营销执行细案

1、2009-4-1 powerpoint template 【泽科泽科兴城兴城】项目营销执行细案项目营销执行细案 目标综述目标综述 目标综述目标综述 n项目目标：两路城区最具影响力的楼盘 n企业目标：高标准运作项目，实现多个“两路第一” （工程质量/物业服务/销售服务） n快速销售：开盘即售罄(一期) (09年完成销量312套、均价4020元/平米，力争4200元/平米) 时间8月9月10月11月12月合计 a区 100套 最低3030101010105 55 56060 基本6060101010105 55 59090 力争808010101010100100 b1栋 102套 最低40401

2、010101010107070 基本60601515101010109595 力争90901212102102 b2-b5栋 243套 最低5050303010109090 基本808030301717127127 力争11011050503838198198 合计 445套 最低30305050707045452525220220 基本6060707010510545453232312312 力争808010010013213250503838400400 说明： n最低目标：a、b区所推房源的50%，共220套 n基本目标：a、b区所推房源的70%，共312套 n力争目标：a、b区所推房源

3、的90%，共400套 0909年销售目标分解年销售目标分解 黑色最低目标 蓝色基本目标 红色力争目标 客户积累目标分解客户积累目标分解 时间时间5 5月月88月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 客户积累目标客户积累目标 a类客户500组 登记客户2500组 a类客户比例5:1 成交比例5:1 成交100套 a类客户660组 成交比例5:1 成交88套 备注：备注：前期蓄势期共约4个月，平均每月客户积累量为：登记客户 625组，a类客户125组。 a类客户440组 成交比例5:1 成交132套 通过市场比较法，依据参考数据得出现在项目入市的整 盘销售均价（套内）为4020元/。由

4、于去年房地产市 场低迷，虽今年初市场有所好转，但整体形势并不明朗， 如全年不出现大的转变，天晟预计：本项目本项目0909年销售均年销售均 价预计仍在价预计仍在40204020元元/ /左右。左右。 销售目标分解销售目标分解 09年销售价格演变 均价均价 分期分期 39003900元元/ / 42004200元元/ / 40004000元元/ / 1010月月1111月月 价格演变体系价格演变体系 9 9月月 竞争市场跟踪竞争市场跟踪 竞争对手界定竞争对手界定 主要竞争对手界定标准：主要竞争对手界定标准： 产品形态相似 产品品质较高 楼盘位置接近 目标人群存在重叠 市场知名度较高 次要竞争对手界

5、定标准：次要竞争对手界定标准： 产品形态相似 产品品质较高 与本项目距离相对较远 主要目标人群竞争区域 差距较大 市场知名度较高 项目名称项目名称界定理由界定理由 水木年华水木年华 产品形态以高层、小高层为主，与本项目相似 所处区位同样较为成熟 开发商的品牌认知度高 对两路老城消费者吸引力度大 金色池塘金色池塘 产品形态以高层、小高层为主，与本项目相似 项目综合品质高 经过一年的推广，市场知名度较高 对两路老城消费者吸引力度大 汇祥好莱坞汇祥好莱坞 产品形态以高层为主，与本项目相似 项目综合品质高 经过前期的市场推广，市场知名度较高 对两路老城消费者吸引力度大 浩博天地浩博天地产品形态以高层为

6、主，与本项目相似 目前房源售磬，三期预计今年下半年推出 所处区位与本项目距离较远 主要目标客群以空港工业园区为主，两路其他区域为辅 主要竞争对手明确主要竞争对手明确 竞争对手界定竞争对手界定 竞争对手界定竞争对手界定 次要竞争对手明确次要竞争对手明确 项目名称项目名称界定理由界定理由 万科朗润园产品形态以高层为主，与本项目相似 开发商实力雄厚，品牌号召力强 所处区位与本项目距离较远 主要目标客户以三北区域为主，两路区域为辅 莲花半岛产品形态以高层为主，与本项目相似 所处区位与本项目距离较远 主要目标客群以回兴及三北区域为主，两路主城为辅 东衡槟城产品形态以高层为主，与本项目相似 所处区位与本项

7、目距离较远 主要目标客群以回兴及三北区域为主，两路主城为辅 目前房源售磬，二期预计今年下半年推出 主要竞争对手主要竞争对手次要竞争对手次要竞争对手 p水木年华水木年华 p金色池塘金色池塘 p汇祥好莱坞汇祥好莱坞 p浩博天地浩博天地 p万科朗润园万科朗润园 p莲花半岛莲花半岛 p东衡槟城东衡槟城 监测时间：监测时间：20082008年年8 8月月-2009-2009年年5 5月月 监测内容：每月销售价格、推盘量、成交量、促销活动等监测内容：每月销售价格、推盘量、成交量、促销活动等 竞争对手优劣势对比分析竞争对手优劣势对比分析 项目项目体量体量 万方 建筑形建筑形 态态 户型配比户型配比配套配套目

8、标客群目标客群核心竞核心竞 争力争力 主要竞 争对手 水木年 华 25高层 两房70-76 48% 三房89-99 42% 四房113-11510% 游泳池、网 球场、羽毛 球场 回兴原住民、 产业人群、 拆迁户 复合体、 品牌 金色池 塘 28高层 小高层 多层 两房62-72 65% 三房99-105 35% 幼儿园、羽 毛球场、游 泳池 两路原住民、 产业人群、 拆迁户、个 体户 景观 汇祥好 莱坞 23高层 1变2 52-54 74.8% 2变4 74-75 25.2% 酒店、写字 楼、公寓、 羽毛球场 产业人群、 个体户、拆 迁户、投资 者 复合体 浩博天 地 20高层 小高层 两房

9、 80-87 84% 三房 114-128 16% 游泳池、网 球场、羽毛 球场、公园 产业人群、 拆迁户、个 体户 景观 项目名称优势劣势 泽科兴城泽科兴城 处于两路主城核心区域，各类配套齐全，生活方便 现代西班牙风情园林和建筑，主题鲜明 户型紧凑，部分创新，满足刚性需求 前期无现场售房环境支撑 前期无样板房支撑 项目属于旧城改造项目，区域形象较 差 水木年华 二期 开发商拥有较高的品牌知名度和认可度 复合业态（住宅、写字楼、商业街）投资价值较高 公建化的外立面 轻轨三号线在附近经过 景观示范区开放 户型设计比较常规，无创新 建筑密度大，楼间距较小，存在对视 情况 项目为开放式社区，居住舒适

10、性和私 密性不强 生活便利性无主城便利 汇祥好莱坞 三期 复合式业态（酒店、公寓、商业），配套齐，生活 便利 主题明确（电影主题），整体性强 主题化样板房 区域环境较好，适合居住 户型赠送面积较大 有一二期销售基础，口碑效益较好 楼间距较窄，存在对视情况 内部园林景观差 交通、生活配套较为缺乏 竞争对手对比分析竞争对手对比分析 项目名称优势劣势 泽科兴泽科兴 城城 处于两路主城核心区域，各类配套齐全，生活方 便 现代西班牙风情园林和建筑，主题鲜明 户型紧凑，部分创新，满足刚性需求 前期无现场售房环境支撑 前期无样板房支撑 项目属于旧城改造项目，区域形象较 差 金色池塘 二期 中庭面积较大（8万

11、方） 项目位置离西区主要市政配套较近，生活舒适度 较高 一期以及景观都已呈现 营销手段较为有效，市场影响力大 有一期销售基层，市场反应较好 产品主题不明确、风格不鲜明 生活配套以及交通配套相对不齐全， 生活便利性较差 浩博天地 三期 园林景观打造水平较高、以热带风情为主题 一二期销售完毕，项目园林景观呈现 拥有150亩山地公园作为自然景观 销售中心打造较好，且人员素质较高 具有教育配套支撑（渝北中学） 一二期市场反应较好，积累了较高的市场认可度 ，为后期奠定较好的基础 生活、交通便利性较差 户型设计较为常规 项目作为两路老盘，存在一定市场疲 软度 项目名称优势劣势 万科朗润园万科品牌具有较强的

12、号召力 创新精装小户型，专门为年轻人打造 有样板房、示范区等支持 营销手段以及现场包装等水平较高，能够吸引广 大消费者注意 容积率较高，达到4.7，居住舒适 度较低 交通、生活配套相对比较缺乏，便 利性较差 莲花半岛项目的景观资源丰富，三面临湖，居住环境较好 项目建筑品质较高，65%的节能 项目自身配有酒店物业 销售中心打造大气时尚 小区景观示范区呈现 项目价格 相对较高，4300元/左 右 交通、生活配套相对比较缺乏，便 利度有待提高 户型设计较为常规 东衡槟城 二期 拥有4万方大面积园林 建筑密度较小18.5%，绿化率较高42.4% 复合式业态（酒店、商业） 一期销售完毕，有一定市场认可度

13、 现场包装、营销中心打造水平较低 无样板房、样板园林支持 户型设计一般，无创新 离两路商业中心较远 通过对比分析发现，与竞争对手相比，本项目最大的竞争优势通过对比分析发现，与竞争对手相比，本项目最大的竞争优势 和劣势包括：和劣势包括： 优势优势 项目处于两路主城核心区域，各类配套齐全，生活方便 两路区域首个现代西班牙风格楼盘，主题鲜明有力 户型种类丰富，且有一定创新 劣势劣势 无现场售房环境支撑 项目所在区域市政环境较差，影响项目整体品质感 竞争对手对比分析竞争对手对比分析 下半年竞争态势分析下半年竞争态势分析 项目名称总体量后续体量物业类型 主要竞争 对手 金色池塘28万方18万方高层 汇祥

14、好莱坞23万方12万方高层 水木年华25万方16万方高层 小计76万方46万方高层 次要竞争 对手 万科朗润园22万方22万方高层 东衡槟城22万方12万方高层 莲花半岛16万方16万方高层 浩博天地20万方9万方小高层 小计88万59万方高层+小高层 合计164万方105万方 从上面数据可看出，未来1-2年本项目所面对的竞争压力较大，本项 目应充分考虑未来市场形势的变化和竞争的加剧，制定合理有效的营 销计划和推广方案。 总体营销策略总体营销策略 策略制定动机:精准客户锁定/占据版块高地 领导者竞争策略领导者竞争策略 内涵-树立两路城区领导者市场地位 体现版块最高开发水平 期许结果期许结果:

15、:在两路城区买房在两路城区买房 必看兴城必看兴城 总体竞争策略总体竞争策略 总体营销思路总体营销思路 n精准锁定目标人群 避开“供应量”竞争 （抓住实惠型客户的心理 以高性价比打动市场,解决项目软肋） n以产品/景观/风格/服务的创新性和均好性展现两 路城区居住生活新标准 (高标准代表高要求和高品质 确保市场领导者地位) n物业服务提前介入 做好客户口碑维护 利用优质售 后服务紧密粘合客户群 形成口传效应 (客户城区购房 必看兴城 是方便/品质/实惠房子的代名词） 总体营销策略总体营销策略 n 迅速完成形象到产品落地的过程，以项目品质击打客户 n 高品质与低总价的反差，用性价比征服客户 n 活

16、动支持知名度和美誉度确立，以互动性粘合客户 n 渠道（团购）先行，保证开盘旺销 n 实惠型产品在前，舒适型产品在后，在保证人气的基础上预留 项目空间 总体推广策略总体推广策略 挖掘优势 拔高形象 扩大影响 强势入市 精准打击 总体推广策略总体推广策略 n 做足推广气势，达到比两路其他一线楼盘略高一步的 推广气势 n 以户外确立形象，通过在外区域（如：江北步行街） 投放户外大牌，达到提升目标人群心理预期和扩大宣传范 围的作用 n 活动制造人气 为销售支撑 n 以现场体验撬动客户 品牌服务品牌服务 异域风情异域风情 城市中心 品质大盘 统领营销的核心价值主张 附加价值 规模大盘规模大盘 产品精致产

17、品精致 交通便利交通便利 配套完善配套完善 城市中心城市中心 繁华之上繁华之上 核心价值 项目核心价值项目核心价值 核心形象:城区内最好的花园社区 分类分类卖点卖点 地段地段 生活配套齐全 交通方便 教育配套丰富 生活氛围浓厚，老城情结 规划规划充分利用地形 巧妙布局 建筑建筑 户型 面积紧凑，总价合理 种类丰富，主力突出 部分户型赠送空间较大 外立面现代西班牙建筑风格 商业街风情化设计 入户大堂精装修大堂 架空层泛会所设计 小区规模小区规模15万方规模优势 自身配套自身配套小区内部配套齐全 园林景观园林景观两路主城罕见的西班牙园林景观 工程质量工程质量一流的工程质量 物业服务物业服务优质的物

18、管服务 开发商品牌开发商品牌 实力雄厚 品牌积淀 强 弱 备注：详见项目卖点提炼 卖点罗列卖点罗列 推广主线推广主线 全程围绕全程围绕“城市中心、品质大盘城市中心、品质大盘”进行推广进行推广 推广调性推广调性 时尚、现代、舒适、品质时尚、现代、舒适、品质 推广目标推广目标 树立项目城市中心首席品质大盘的形象树立项目城市中心首席品质大盘的形象 广告调性广告调性 具有较强煽动性、独创性、符合楼盘气质的广告设计具有较强煽动性、独创性、符合楼盘气质的广告设计 形象策略形象策略 亮相期 5月-6月 开章明义，将项目核心价值进行反复诉求，确立项开章明义，将项目核心价值进行反复诉求，确立项 目的高品质形象目

19、的高品质形象 迅速完成高形象到高传播的过程，用活动、外卖场迅速完成高形象到高传播的过程，用活动、外卖场 开放等媒介传递产品实在的品质开放等媒介传递产品实在的品质 形象策略形象策略 蓄势期 7月-9月 主要推广渠道 辅助推广渠道 户外广告 外卖场 其他：短信、网络等 公交车身广告 报纸广告 活动营销 传播策略传播策略 户外广告：户外广告：本项目广告推广的主要形式，主要选择两路主城繁华中心 及周边各园区的主要节点，包括：南区路口、渝航商场路口、 空港广场路口等，同时在江北及机场高速路拿下1-2块户外大 牌，以提升项目的高品质形象。 外卖场：外卖场：现场销售中心开放前，树立楼盘形象，传播楼盘信息、积

20、累 意向客户的重要手段，应选择中心地段，保证良好的客源量 和形象展示。 活动营销活动营销：通过重要节点的活动迅速占位区域市场，让项目以领导者 姿态面市，让“城市中心 品质大盘” 的理念深入人心 ，通通 过活动粘合目标人群，过活动粘合目标人群，同时强调精确性。 传播策略传播策略 公交车身广告：公交车身广告：本项目推广渠道的主要辅助形式，若不能保证理想的户 外广告数量和位置，可以公交车身广告进行补充，同 时，应以覆盖两路区域为主，强调线路短，频率高； 辐射主城其他区域为辅。 报纸广告报纸广告：辅助性宣传手段，主要起烘托气势和告知重要信息等作用。 其他辅助渠道其他辅助渠道：通过短信、直邮、网络等媒体

21、进行项目形象宣传，形成 市场影响 传播策略传播策略 6月5日7月 8月中旬 10月初11月 蓄客蓄客 认购认购 开盘开盘 5月8 8月月1 1日日 9月中旬 前期渠道营销启动 临时售房部开放 蓄客：a类客户1000组 9月初b1栋认购 项目首次开盘 （a区） 项目亮相 外卖场开放 vip卡发放 营销组织营销组织营销节点营销节点 第三次开盘 （b2-b5） 9月中旬b2-b5栋认购 b2-b5栋蓄客：1100组 第二次开盘 （b1栋） 12月 8月初a区认购 主物料主物料 主推广主推广 行动目标 高举高打，树立城市中心、品质大盘形象 区域巡展 团购拜访 6月15日入市活动（大） 6月15日vip

22、卡发放活动 7月老客户推介活动 8月1日临时售房部开放活动（小） 9月中旬b1栋开盘活动（小）b2-b5栋开盘活动（小） 户外、现场包装，导示系统、短信、报纸广告 6月15日到位： 巡展展位、展板、dm单、 户型单页、折页、手提袋、 纸杯、名片、外卖场 第一波热潮，强 化形象，市场认 同，一期销售 保持持续热销 第二波热潮，强 化形象，市场认 同，二期销售 主活动主活动 主诉求主诉求 6月15日 9月中旬 11月12月 5月8月1日 10月初 7月 项目名称、主形象及核心价值 项目卖点全面呈现项目热销信息、促销信息 6月15日 户外、车身、网络发布 6月15日 外卖场开放 7-8月更换户外广告

23、 8月1 日到位： 临时售房部、沙盘、 户模、展板等售房部 相关物料 营销推广脉络营销推广脉络 客户回馈活动（大） 配合活动增加报纸、电台、短信等广告投放 物料更换（每次开盘前1个月）： 展板（展架）、dm单、户外、户型单页 项目执行细则项目执行细则 1 1、亮相阶段、亮相阶段(5(5月月6 6月月1414日）日） 阶段目标阶段目标：项目名称迅速传播，达成市场初步认知； 蓄客目标：蓄客目标：开始进行意向客户登记，达到800组。 活动配合活动配合：消费者问卷调查活动 传播传播：巡展初步积累客户 团购拜访宣传楼盘信息，初步联系团购事宜 展示与物料的要求展示与物料的要求：巡展宣传物料及道具全部到位

24、销售的准备工作销售的准备工作：销售经理1名、销售及渠道人员5名 营销活动的配合：营销活动的配合：巡展、团购拜访 各个阶段工作要点各个阶段工作要点 2 2、强势蓄客阶段（、强势蓄客阶段（6 6月月1515日日8 8月底）月底） 阶段目标阶段目标：项目卖点全面呈现，达成市场高认知；逐步树立两路主城领导者的地位，成为全城 关注的高品质项目 销售目标：销售目标：完成登记客户2500组，a类客户500组、a区开盘销售80套 活动造势：活动造势：大型入市活动 8月1日售房部开放活动 产品线配合产品线配合：外卖场开放、临时售房部开放 传播传播：户外、车身、导示系统、巡展、报纸、电台、短信、现场、网络 展示与

25、物料的要求展示与物料的要求：1 1、户外与报纸广告树立高形象，突现项目的品质和开发商的雄厚实力； 2 2、提供完善的销售物料及道具 销售的准备工作：销售的准备工作：销售经理1名、销售及渠道人员5-8名 营销活动的配合：营销活动的配合： vip卡发放活动、老客户推介活动、产品鉴赏会、a区开盘 各个阶段工作要点各个阶段工作要点 3 3、第一波强销期（、第一波强销期（9 9月初月初9 9月底）月底） 阶段目标阶段目标：全面展示项目超高品质的产品形象，全面推进b1栋产品的入市销售 销售目标：销售目标：完成b1栋90%的认购，并为b2-b5栋楼入市积累客户 活动造势：活动造势：b1栋开盘活动 产品线配合

26、产品线配合：开盘即售磬，b2-b5栋应市加推 传播传播：户外、车身、导示系统、报纸、短信、现场 展示与物料的要求展示与物料的要求：1 1、户外、报纸等广告主题同步更换，以“城心生活盛大开启、全城热 销”为重要宣传要点； 2 2、提供完善的b2-b5栋户型介绍资料 营销活动的配合：营销活动的配合：盛大开盘活动，保证开盘当天的现场轰动效应；并配以后续新闻跟踪炒作 各个阶段工作要点各个阶段工作要点 4 4、第二波强销期（、第二波强销期（1010月初月初1010月底）月底） 阶段目标阶段目标：确定市场领导者地位 明示市场畅销盘印象；全面配合b2-b5栋产品的销售。 销售目标：销售目标：完成b2-b5栋

27、45%的认购 传播传播：户外、车身、导示系统、报纸、短信、现场 展示与物料的要求展示与物料的要求：1 1、户外的全面更新，以“开盘即售磬+应市加推”为重要宣传要点； 2 2、提供营销活动物料和道具 营销活动的配合：营销活动的配合：b2-b5栋开盘活动 各个阶段工作要点各个阶段工作要点 4 4、持续销售期（、持续销售期（1111月初月初1212月底）月底） 阶段目标阶段目标：全面展示“城市中心、品质大盘”优势，强化项目市场畅销盘印象；并预告后 期产品即将开盘销售。 销售目标：销售目标：完成b2-b5栋82%的认购，力争完成全年400套的销售任务 传播传播：户外、车身、导示系统、报纸、短信、现场

28、展示与物料的要求展示与物料的要求：1 1、户外的全面更新，以“开盘即售磬+应市加推”为重要宣传要点； 2 2、提供营销活动物料和道具 营销活动的配合：营销活动的配合：大型客户答谢回馈活动、岁末促销活动 各个阶段工作要点各个阶段工作要点 营销目标营销目标：为项目在开盘前积累500组a类客户提供支持，并尽量实现部分团购 推动时间：推动时间：5月1日8月 人员安排：人员安排：销售经理1名、销售及渠道人员5-8名 工作方式：工作方式： 1.1.外卖场外卖场 在两路老城设置外卖场,利用外卖场进行信息宣传和楼盘形象展示 2.2.巡展巡展 在两路主要商业卖场、人流集中区域、拆迁区域进行巡展宣传，如：碧津公园

29、、永辉超市、渝航商场等。 3.3.团购联系团购联系 针对两路各大型企事业单位，组织销售人员按照计划进行定点拜访，洽谈团购事宜，并宣传楼盘信息。 4.4.人员派单人员派单 在周末及节假日选择两路主要人流密集区域进行流动派单 5 .5 .超市设点超市设点 选择两路人流量最大的“沃尔玛”超市的收银台附近设置临时宣传点，作为外卖场客源的输送口，并配合 项目宣传派发dm单及礼品。 渠道营销建议渠道营销建议 时 间任 务物料准备人员计划 5月1日-6月 15日 5月1日项目亮相后，在外 卖场暂未开放前，负责电 话接听；巡展；团购拜访 巡展展位、名片、展 板 销售经理1名 置业顾问5名 6月15日-8 月底

30、 区域持续巡展、老客户推 介；同时为营销活动、客 户积累提供支持 外卖场开放、所有宣 传物料及道具、营销 活动相关物料 销售经理1名、销 售及渠道人员5-8 名 渠道营销建议渠道营销建议 备注： n具体渠道营销计划详见附件1泽科兴城区域巡展及团购拜访方案 n具体“泽科会”活动计划详见附件2泽科兴城vip卡发放活动执行方案 南区路口南区路口 两路商业中心，人流最集中区域 碧津公园大门碧津公园大门 两路最大的市政公园，节假日人流很大 一碗水转盘一碗水转盘 两路通往三北区域的关键路段，车流量很大 户外广告建议户外广告建议 碧津公园 南区路口 一碗水转盘 重点区域选址重点区域选址 空港广场空港广场 进

31、出空港工业园区的必经之地，人流、车流量较大 工业园区转盘工业园区转盘 工业园区中心枢纽地段，人流、车流量较大 次要区域选址次要区域选址 户外广告建议户外广告建议 江北交通要道及机场高速路江北交通要道及机场高速路 主城客户进出两路的必经之路，作为树立项目高形 象和高品质的主要手段 本项目 导示牌导示牌 新世纪超市路口 渝航路与汉渝路交叉口 渝运汽车站路口 双凤路路口 户外广告建议户外广告建议 本项目 道旗（气柱）广告道旗（气柱）广告 汉渝路全段 五星路全段 西大街 渝航路 其他两路重要交通节 点设置行架、气柱 户外广告建议户外广告建议 说明： 由于本项目今年内现场售房部无法呈现， 因此，建议项目

32、周边的道旗改为只在项 目各开盘期内短期性设置气柱。 本项目 现场户外大牌现场户外大牌 地块对面堡坎 确保在6月15日项目正式亮相前完成 渝运汽车站大门 户外广告建议户外广告建议 户外广告建议户外广告建议两路区域两路区域 广告牌建议 n位置：一碗水转盘 n档期：09年6月 n价格：40万/年 n重要性：重点 广告牌建议 n位置：项目现场对面堡坎 n档期：09年6月 n价格：40万/年 n重要性：重点 户外广告建议户外广告建议两路区域两路区域 广告牌建议 n位置：空港广场 n档期：09年11月 n价格：40万/年 n重要性：重点 广告牌建议 n位置：工业园区“翠湖柳岸”小区旁 n档期：09年11月

33、 n价格：40万/年 n重要性：重点 户外广告建议户外广告建议主城区域主城区域 广告牌建议 n位置：江北观音桥田野大厦楼顶 n档期：09年11月 n价格：23万/年 n重要性：次重点 广告牌建议 n位置：机场路新牌坊转盘中国移 动通信大楼旁 n档期：09年11月 n价格：38万/半年 n重要性：次重点 区域重要性形式价格档期 两路区域 项目现场对面 堡坎 重点户外大牌40万/年2009年6月 一碗水转盘重点户外大牌40万/年2009年6月 空港广场重点户外大牌40万/年2009年11月 工业园区重点户外大牌40万/年2009年11月 主城区域 观音桥次重点户外大牌23万/年2009年11月 机

34、场高速路次重点户外大牌38万/半年2009年11月 户外广告投放汇总户外广告投放汇总 考虑到整体营销费用的有效分配和各阶段的推广需求，天晟建议以上重点户外 广告位可投放一年，贯穿项目亮相期和强销期；次重点广告位先投放半年，旨 在提升项目在亮相期的品牌形象和扩大市场知名度。 由于各种原因，原计划在两路商业中心设置外卖场的计划被迫取消，经 过实地考察，天晟建议：将外卖场的设置在奥蓝酒店大堂，奥蓝酒店大堂，同 时考虑到新重百（商业中心）区域人流量最大，对本项目宣传的重要性， 因此，建议在沃尔玛内部再设置一个小型宣传点，在沃尔玛内部再设置一个小型宣传点，作为外 卖场的客源输送口，并配合宣传需要派发dm

35、单和礼品，扩大宣传覆盖 面。 外卖场选址建议外卖场选址建议 外卖场设置原则外卖场设置原则 地址选择在两路繁华中心区，保证足够的开间、面积（40平米以上） 装修风格要与楼盘形象统一，突显项目大气、品位、时尚的气质 销售中心内部设计销售中心内部设计 设计要点： 内部装潢西班牙风情、时尚、大气、品位西班牙风情、时尚、大气、品位 功能分区合理，销售动线流畅 装修标准：中高档装修，标 准建议1500-2000元/（不 含土建） 展示体验细节展示体验细节 功能分区功能分区前台接待区模型区销售管理区体验区深度洽谈区签约区 接待流程接待流程 销售中心 接待模型展示 洽谈 样板房 样板园林 深度洽谈签约 设计要

36、点： 内部装潢现代、时尚、大气、品位 功能分区合理，销售动线流畅功能分区合理，销售动线流畅 销售中心内部设计销售中心内部设计 展示体验细节展示体验细节 设点巡展设点巡展 从从6月开始频繁举行月开始频繁举行，定向打击，扩大宣传范围，并有效控制营销费用。 时间：时间： 每周星期1-星期日； 区域：区域： 各主要拆迁区域：各主要拆迁区域：丁字口、双凤桥、区政府等 两路繁华中心：两路繁华中心：新重百、渝航商场、碧津公园等； 百货商场、超市入口处：百货商场、超市入口处：新世纪超市、永辉超市、沃尔马超市等 展示体验细节展示体验细节 房交会：房交会： 借助房交会规模，展示形象和实力，保持市场热度； 由于本项

37、目的目标市场主要在两路地区，建议只在各营销阶段的各营销阶段的 蓄势期蓄势期参加对应的房交会。 展示体验细节展示体验细节 与项目现代、时尚、品位的主题相统一，强调精致与浪漫 装修标准：中高档装修，标准建议2500-3000元/（硬装、软装、空调） 样板房建议样板房建议 样板房风格建议样板房风格建议 现代时尚风格的两房 家庭温馨风格的三房 样板房风格建议样板房风格建议 在条件充足的情况下，多增加一套西班牙风情的三房西班牙风情的三房 样板房风格建议样板房风格建议 大气、精致的现代西班牙园林景观 利用水景、花木、小品等象征性元素有机结合提升整体品质感 样板园林：保证良好的树木、硬铺、水景等效果，施工标

38、准建议在300-500元/ 示范区建议示范区建议 费用预算费用预算 本项目预计总销售金额为3.8亿元，按照营销费用占 比4%4%计算，总营销费用为：15001500万元万元 备注：备注：此费用包括：销售代理费、广告设计费、售房环境修建装修费 等所有营销费用 费用预算费用预算 费用类别费用类别项目项目预算预算备注备注 硬性费用硬性费用 销售代理费3803.8亿*1% 广告设计费4812个月*4万/月 销售中心装修160800*2000 样板房45150*3000 样板园林25500*500 外卖场24 半年租金：14万 装修：10万 合计合计682 费用预算费用预算 扣除代理费、设计费等所有硬性

39、费用，广告推广费大概 在818818万万左右，天晟建议按如下原则分配： 时间时间销售产品销售产品费用比例费用比例费用总额费用总额 2009一期 b1-b5 60%490万 2010二期 c4-c10 30%245万 2011三期 c1-c3、 c11-c15 10%49万 各销售分期费用分配比例各销售分期费用分配比例 费用预算费用预算 项目项目户外户外活动活动报纸报纸宣传物料其它其它合计合计 比例40%25%15%10%10%100% 金额（万元） 196120745050490万 一期按类型费用分配比例一期按类型费用分配比例 项目项目类型类型单价单价数量数量总价（元）总价（元） 户外 大型户

40、外广告牌户外广告投入两路4块，江北1块，高速路1块150万 导示牌（双面）户外广告投入1万元/块6块6万 车身广告户外广告投入3.2万/年辆10辆32万 合计188 188 万元万元 报纸广告2009.6-2009.12在开盘期集中投放，并采用夹报补充75万万 其他媒体2009.5-2009.12如：短信、电台、电视、网络等30万万 活动 推广活动4次大型推广活动4次60万 设点巡展日常设点巡展若干30万 房展会1次重庆市房交会，2次渝北区域房交会3次30万 合计120万元万元 包装 外卖场包装内外包装+家具若干10万 售房车及包装固定投入1辆15万 合计2525万元万元 宣传物料 及道具 折

41、页卖场用0.4元/张10000张0.4万 dm单派单用0.1元/张300000张3万 户型单页宣传品投入0.5元/张50000张2.5万 手提袋宣传品投入2.5元/张20000张5万 沙盘、模型2个沙盘20万 礼品用于各营销节点促销10万 其他 名片、纸杯、展板、 3d制作等 10万 合计5151万元万元 费用合计费用合计490490万元万元 费费 用用 明明 细细 附件附件1 1 泽科兴城周末巡展及团购拜访方案（6-7月） 第一部分：基础部分第一部分：基础部分 活动主题：活动主题： 泽科兴城6月隆重面市（突出泽科兴城项目形象和主诉求） 活动地点：活动地点： 两路地区各重点商业卖场及人流集中区

42、 两路地区各主要大型企事业单位 活动时间：活动时间： 2009年6月2009年7月 活动参与人员构成：活动参与人员构成： 泽科公司相关人员 天晟不动产泽科兴城项目组 余文辉广告公司 相关广告制作公司 第二部分：活动组织第二部分：活动组织 一前期准备工作一前期准备工作 巡展活动准备工作内容工作负责人工作完成时间 执行方案确认泽科：张强 天晟：刘绪波 6.8 宣传物料设计制作到位广告公司：孟东子 相关制作公司 6.12 巡展地点确认泽科：吴漫 天晟：刘绪波、王育野 每次活动开展前3天 临时展位及道具设计广告公司：孟东子 相关制作公司 每次活动开展前3天 临时展位及道具制作到位广告公司：孟东子 相关

43、制作公司 每次活动开展前1天 二巡展活动执行时间表二巡展活动执行时间表 区域时间地点执行人员工作内容物料 老城区6.13-6.14碧津公园 大门 销售经理1名 销售人员5人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 6.15-6.19永辉超市 胜利路店 销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 拆迁区 域 6.20-6.21渝航商场销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 6.22-6.24双凤支路销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 6.25

44、-6.28丁字口销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 空港园 区 6.29-7.5空港广场销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 工业园 区 7.6-7.10重客隆超 市大门 销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 西区7.11-7.12西区市政 公园 销售经理1名 销售人员3人 接待客户，宣传 楼盘信息 详见“5-6月所 需物料清单” 区域时间地点执行人员工作内容物料 老城区7.13-7.17永辉超市 胜利路店 销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息，

45、 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 7.18-7.19碧津公园 大门 销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 拆迁区 域 7.20-7.22丁字口销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 7.23-7.24双凤支路销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 7.25-7.26渝航商场销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 空港园 区 7.27-7.29空港广场销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员

46、 详见“5-6月所 需物料清单” 工业园 区 7.30-7.31重客隆超 市大门 销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 西区8.1-8.2西区市政 公园 销售经理1名 销售人员3人 宣传楼盘信息， 招募会员 详见“5-6月所 需物料清单” 二巡展活动执行时间表二巡展活动执行时间表 三团购拜访执行时间表三团购拜访执行时间表 时间拜访单位执行人员物料工作内容 6月15日-19日渝北区法院 渝北区中医院 渝北区政府 渝北区房屋管理局 渝北区邮政局 渝北区检察院 渝北区监察院 销售人员2 人 dm、名片宣传项目、派 发资料、联系 团购 6月22日26日渝

47、帆机械公司 重庆汇凯钢结构建筑公司 重庆科勒银翔有限公司重庆 山峰凸轮有限公司 重客隆（工业园区连锁店） 长安新乔厂 大江东阳塑料制品公司 销售人员2 人 dm、名片宣传项目、派 发资料、联系 团购 6月29日-7月3日重庆嘉轩汽车密封件公司 重庆永俊模具有限公司 重庆长安伟世达发动机控制 有限公司 重庆金色气体有限公司 亚普重庆（ypp） 重庆中南铝合金轮毂公司 重庆超力高科技有限公司 销售人员2 人 dm、名片宣传项目、派 发资料、联系 团购 时间拜访单位执行人员物料工作内容 7月6日-10日延锋伟世通（重庆）汽车饰件系 统有限公司 重庆福昶汽车零部件公司 重庆津住汽车线束公司 重庆卡福（

48、caff） 汽车工业配套园一区 重庆延锋江森座椅公司 重庆凯特特种车有限公司 国家燃气汽车工程技术研究中心 重庆浦项汽车配件制造公司 销售人员 2人 dm、名 片 宣传项目、派 发资料、联系 团购 7月13日-17日重庆长安福特马自达公司 民生物流配送中心 福耀玻璃公司 金易华苑 重庆万方汽车部件公司 渝北区玉峰山林场 重庆联丰建筑有限公司 顺弛汽车配件公司 重庆华青汽车公司 国家压缩天燃气公司 销售人员 2人 dm、名 片 宣传项目、派 发资料、联系 团购 三团购拜访执行时间表三团购拜访执行时间表 时间拜访单位执行人员物料工作内容 7月20日-24日银翔摩托车 重庆公运输集团 长安汽车 鸽牌

49、电线电缆有限公司 科勒银翔有限公司 长安汽车工程研究院 重庆电池厂 重庆元极公司 销售人员2人dm、名片宣传项目、派 发资料、联系 团购 7月27日-31日重庆荣阳公贸有限公司 重庆天力复合材料公司 智能热工 重庆北奔变速器公司 申耀机械厂 翰天实业公司 邦泉门窗公司 南方金康 三五三三泰洋服装 空港物业公司 双庆机电有限公司 单轨公司 销售人员2人dm、名片宣传项目、派 发资料、联系 团购 三团购拜访执行时间表三团购拜访执行时间表 四团购政策四团购政策 说明： 1本团购活动方案暂定之团购标准、优惠政策、工作形式等内容， 只作为团购拜访的工作基础，工作人员在接触目标单位时暂时不 对外宣传； 2

50、后期根据自然客户积累量决定团购的必要性以及实际优惠政策 3为充分保证团购活动的有效性，线上和线下工作同时进行，即： 线上与单位主要负责人进行洽谈，线下向单位职工进行针对性宣 传和派发资料。 （一）团购资格界定及优惠政策 同时购买3套（含3套）以上可享受团购资格，具体团购优惠标准 及政策待定。 备注：团购优惠原则上比普通会员客户至少低0.1个折扣 （二）团购拜访工作流程 四其他活动细则说明 1. 外卖场开放前，由销售经理带队执行巡展活动，外卖场开放后，销 售经理主要负责外卖场的销售工作，只安排2-3名销售人员进行巡展 活动。 2工作人员必须统一着工作装、佩带工作牌（胸牌）上岗。 3团购拜访人员每天须完成拜访情况信息录入交销售经理审核；巡 展人员须详细登记来访客户信息，协助