《物业管理》教学大纲

1、物业管理教学大纲第一部分 大纲说明课程代码： 总学时：40学时 开课对象：房地产经营管理专业课程性质与设置目的、任务：本课程是房地产经营管理专业的一门主干课，通过本课程学习，使学生初步掌握物业管理的基本理论和运作技能。教学方法和教学手段建议：课程教学以课堂教学为主，讲授贯彻“少而精”，大量运用案例教学、课堂讨论。并让学生通过阅读有关书籍及讨论巩固已学知识；课程教学应与引导学生阅读有关科研论文、调查研究等活动结合起来，培养学生分析问题的能力、增强学生科研意识。教材及主要参考书：教材：物业管理理论与实务（第二版）高等教育出版社，2006年出版主要参考书：物业管理上海财经大学出版社，2003年出版；

2、物业管理概论华南理工大学出版社2002年版；物业管理理论与实务中国建材工业出版社，2002年版；物业管理实务，上海财经大学出版社，2001年版第二部分 大纲正文第一章 物业管理概述 讲授4学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理的基本问题，以及国内外物业管理现状。通过学习使学生对物业管理的基本问题以及国内外物业管理现状有一个概括认识。关键概念：物业、物业管理讲授重点：物业管理的内涵与基本内容，物业管理的特点与原则，物业管理的职能与作用。讲授难点：物业管理的概念第一节 物业管理的基本概念一、 物业与物业管理的内涵二、 物业管理的基本内容三、 国内外物业管理的发展第二节 物业管理的特点与原则一、

3、物业管理的特点二、 物业管理的类型三、 物业管理的基本原则第三节 物业管理的职能与作用一、 物业管理的职能二、 物业管理的作用第二章 物业管理机构 讲授6学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理机构的组建及内容，讲授物业管理企业、业主委员会权利、义务及相互关系。通过学习，使学生对物业管理企业、业主委员会的组建、各自权利、义务，物业管理企业、业主管理委员会的关系有个全面系统的认识。关键概念：物业管理企业、业主、业主大会、业主管理委员会讲授重点：物业管理企业的性质、资质条件，物业管理企业的机构设置；业主大会的召开；业主委员会的组建；业主管理委员会与物业管理企业各自的权利、义务。讲授难点：业主管理委

4、员会与物业管理企业的关系第一节 物业管理企业一、 物业管理企业的性质与类型二、 物业管理企业的建立程序和条件三、 物业管理企业的机构设置四、 物业管理企业的权利与义务第二节 业主大会和业主管理委员会一、 建筑物区分所有权基本理论二、 业主三、 业主大会与业主代表大会四、 业主管理委员会五、 业主公约和业主管理委员会章程六、 业主管理委员会与物业管理企业的关系第三章 物业管理市场及其管理体制 讲授2学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理市场及其竞争机制，讲授物业管理市场的三级管理体制。通过学习使学生对物业管理市场和我国现行物业管理市场的三级管理体制及其主要职责有个全面的认识。关键概念：物业管理

5、市场、物业管理行业协会讲授重点：物业管理市场竞争机制，政府、行业协会对物业管理市场的管理，物业管理企业的自我管理讲授难点：物业管理企业的自我管理第一节 物业管理市场的形成及其竞争机制一、 物业管理市场的形成二、 物业管理市场的竞争机制第二节 物业管理市场的三级管理体制一、 政府对物业管理市场的宏观管理二、 行业协会对物业管理市场的中观管理三、 物业管理企业的自我管理第四章 物业管理法制 讲授5学时，实验1学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理的法律关系和法律规范，物业管理的法律责任以及物业管理纠纷及其处理。通过学习使学生认识关于物业管理的法律基础，有关责任及纠纷产生的原因和处理方式。关键概念

6、：物业管理法律关系、物业管理法律规范讲授重点：物业管理法律关系的构成要素及特征，物业管理的法律责任，物业管理纠纷产生的原因及处理方法讲授难点：物业管理法律关系的构成要素及其特征第一节 物业管理的法律关系和法律规范一、物业管理法律关系二、物业管理的法律规范第二节 物业管理的法律责任一、 物业管理法律责任二、 物业管理中的违约责任和侵权责任三、 物业管理行政违法行为及其行政责任第三节 物业管理纠纷及其处理一、 物业管理纠纷产生的原因二、 物业管理纠纷处理方式第五章 物业管理程序 讲授4学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理的早期介入和前期管理的含义和内容，物业管理的接管验收、物业入伙手续、物业的

7、装修管理的管理要点，使学生初步掌握物业管理的全过程。关键概念：物业管理的早期介入、物业前期管理、物业的接管验收讲授重点：物业管理的早期介入和物业前期管理的概念，物业的竣工验收与接管验收的关系，物业入伙文件，物业装修管理的权限讲授难点：对物业管理早期介入的认识，物业接管验收与竣工验收的关系，物业装修管理的权限第一节 物业管理的早期介入一、 物业管理早期介入的认识二、 物业管理早期介入的内容三、 物业前期管理的含义第二节 物业接管验收一、 物业的竣工验收二、 物业的接管验收第三节 物业的入伙手续一、 物业入伙及入伙手续二、 入伙手续文件三、 物业管理公司的准备工作四、 业主的准备工作第四节 物业的

8、装修管理一、 装修管理程序二、 装修申报资料与装修申请表三、 装修管理规定四、 物业管理公司的验收及管理权限第六章 物业管理的招标与投标 讲授4学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理招标与投标的原则和特点，招标、投标的内容、程序和方法。通过学习使学生熟悉招标投标的概念与原则，初步掌握物业管理招标投标的程序和方法。关键概念：物业管理招标、投标讲授重点：物业管理招标投标的概念与原则，招标方式与程序，投标程序讲授难点：招投标的程序第一节 物业管理招投标的原则和特点一、 物业管理招投标的概念二、 物业管理招投标的原则三、 物业管理招投标的特点第二节 物业管理招标一、 物业管理招标方式二、 物业管理招

9、标程序三、 物业管理招标内容第三节 物业管理投标一、 物业管理投标的前期工作二、 物业管理投标的实施程序三、 物业管理定标后的工作第七章 物业管理资金的筹集和使用 讲授3学时，实验1学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业管理企业筹措资金的必要性、筹集资金的要求及物业管理资金的性质；物业管理资金的筹措渠道和管理要点，物业管理服务费及维修基金的构成与管理。通过学习使学生初步掌握物业管理资金来源与使用原则，掌握物业管理服务费的构成。关键概念：物业管理日常综合管理费、物业维修基金讲授重点：重点掌握：物业管理资金的来源和筹措渠道，物业管理资金使用原则，日常综合管理费及维修基金的含义与构成第一节 物业管理资

10、金的筹措一、 物业管理资金筹集概述二、 物业管理资金的筹措三、 物业管理资金筹措的管理第二节 物业管理资金的使用与管理一、 物业管理资金使用管理概述二、 物业日常综合管理费的使用与管理三、 维修储备基金的使用与管理第八章 物业工程管理 讲授4学时讲授要点及学习目标：主要讲授房屋修缮管理和房屋设备设施管理。通过学习使学生初步掌握房屋修缮管理的基本理论与管理内容，房屋设备设施管理内容及其相关管理制度。关键概念：房屋质量管理、房屋完损等级评定讲授重点：房屋修缮管理的内容讲授难点：房屋完损等级评定及房屋修缮工程考核第一节 房屋修缮管理一、 概述二、 房屋质量管理三、 房屋维修施工管理第二节 房屋设备设

11、施管理一、 房屋设备设施基础资料管理二、 房屋设备设施的管理制度三、 房屋设备设施的运行管理四、 房屋设备设施的维修管理第九章 物业综合管理与综合经营 讲授4学时，实验2学时讲授要点及学习目标：主要讲授物业综合管理与综合经营的基本理论、基本内容。通过学习使学生初步掌握物业综合管理综合经营的内容、操作要点。关键概念：物业综合管理、物业综合经营讲授重点：物业综合管理、综合经营的内容，安全管理与环境管理的实施讲授难点：安全管理与环境管理的实施第一节 物业综合管理与综合经营概述一、 物业综合管理的含义与内容二、 物业综合经营含义与内容第二节 生命保障与安全管理一、 消防管理二、 治安管理三、 车辆管理

12、第三节 物业环境管理一、 物业环境保护二、 物业环境清洁卫生管理三、 物业环境绿化管理课时分配表（含实验课）章节一二三四五六七八九合计课时46264444640本课程对学生自学的要求：1、系统学习物业管理理论知识，对重点和难点要能理解2、理论联系实际，运用物业管理理论对现实生活中的物业管理问题进行解释3、大量阅读物业管理相关书籍、报刊、杂志、政策法规及有关案例考核方式与要求：平时成绩30%，期末考试70%。平时成绩主要考核学生作业及课堂纪律；期末考试为闭卷考，考试时间2小时，考试题型为：名词解释、填空、选择、简答、案例分析及论述题。执笔人： 审核人：附：物业管理实验课教学大纲物业管理实验课教学

13、大纲第一部分 说明一、设置目的与主要任务：物业管理实验课是物业管理专业课的必要组成部分，使整个教学环节的一个重要组成部分，也是培养物业管理应用型人才的一个重要方面。学生在课堂理论学习过程中安排实验课，旨在巩固与验证已学的理论知识，增强感性认识，达到理论与实际相结合的目的。通过实验课培养学生的综合应用知识能力及解决问题与分析问题的能力，为今后更好的从事物业管理相关工作打下基础。二、实验课课时与进度安排：1、课时：根据教学计划的要求，实验课分为三次，总课时为4学时，含在物业管理专业课内。2、进度安排：（1）案例分析原则上一次安排在第四章（物业管理法制及纠纷处理）理论知识讲授之后，时间为1学时，主要

14、是了解一些物业管理纠纷处理的方式以及相关法律规范的运用；另一次安排在第七章（物业管理资金的筹集和使用）理论知识讲授之后，时间为1学时，主要是了解关于当前物业管理收费中的一些实际问题的思考。（2）住宅小区现场参观可安排在第九章（物业管理综合管理与综合经营）课堂讲授之后，以增强对物业管理各方面运作的感性认识。第二部分 主要内容（一）物业管理法治与纠纷处理的案例分析 1学时请分析下列4个案例，并回答后面问题，要求以学生发言为主，任课教师作适当引导和总结，并要求学生可后以书面方式对所提问题进行总结，上交作为作业记入平时成绩。案例1：物业管理谁说了算情况一：一位业主买了一套高档公寓并且已经入住。按照该公

15、寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套公寓每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，考虑该小区已售出80%，可以为他减免三分之一的费用。可是这位业主入住后，小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。情况二：家住广州某花园王先生在购房时，发展商承诺物业管理费时0.6元每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同。但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了0.8元每平方米，王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不

16、算数。找发展商询问，发展商则成，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没办法约束。讨论问题：1、开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？2、开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？3、开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？案例2：物业管理公司该听业主的，还是该听租户的？北京某物业管理公司受某开发商委托为其管理一幢高级写字楼。某日，业主与一租户发生冲突，后来越闹越凶。租户停付租金及物业管理费用达一个月，业主一气之下，给物业管理公司正式传真，以委托人名义命令该公司切断该租户办公室水、电、气、暖的供应，并要求物业管理公司打开该租户门锁，将里面所有物品搬出，并称一切后

17、果由业主承担。租户得知消息后，并不示弱，也以书面传真形式告知物管公司，以物业使用人名义要求物管公司严格履行物业管理职能，加强保安服务，严防任何闲杂人员进入办公室，一旦出现有人强行非法进入租户办公室的情况，定向政法机关控告物管公司讨论问题：1、物业管理公司能否接受开发商的指示，去切断该租户的水、电、气、暖的供应？2、物业管理公司能否接受开发商的指示，打开该租户门锁，将里面所有物品搬出？3、租户对物业管理公司的要求有道理吗？物业管理公司有执行的义务吗？案例3：业主控告业主委员会违规使用经费控告人：某小区业主15人被控告人：某小区业主委员会某小区业主委员会每一季度公布一次业主委员会经费使用情况。20

18、03年6月公布出来的开支比以前多了3000余元，15名业主要求查帐。经查帐得知，多出的款项主要是出租车费。原来，该小区业主大会讨论通过的业主委员会章程规定，每位委员由交通补贴50元。该委员会主任认为，他们经常为大家奔波，很辛苦，应该有一定报酬，所以提议每人每月可以报销300元出租车费等，10位委员一致同意，随后照此执行。该15名业主很不满，认为业主委员会的经费是全体业主共同缴纳的，属全体业主所有，除了业主大会同意的开支外，业主委员会无权擅自动用，如果业主委员会认为50元补贴不够，需要增加补贴或领取工资，应当经业主大会通过。双方为此争执不下，15名业主遂联名将业主委员会告到当地区房地产局物业管理

19、部门。在区房地产局物业管理部门的主持调解下，双方同意，每位委员交通补贴每月50月不便，另外每位委员每月领取200元工资。区房地产局最后强调，此时须在小区内张榜公告。公告张贴后，没想到在小区内引起轩然大波。该小区共有业主185户，大多数业主均不同意，但由于是物业管理部门调解的结果，均不知该如何办。在多方咨询了解后，遂根据物业管理条例第13条的规定，近20%以上的业主提议，要求业主委员会组织召开临时业主大会讨论此时，有半数以上投票权的业主参加了临时业主大会。最后，经业主投票表决，在肯定业主委员会为全体业主付出辛勤努力的前提下，同意每位委员的补贴增至150元，并写入业主委员会章程中。讨论问题：1、案

20、例中15名业主的控告行为是否合法？2、区房地产局物业管理部门的调解行为是否恰当？3、该小区的物业管理运作中有什么值得我们借鉴的地方？案例4：物业管理公司私自撬门维修房屋，是否承担赔偿责任？张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。一次，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修。管理处在联系不到张先生的情况下，私自将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经同意便擅自将房门撬开，侵犯了自己的权利。因此要求物业管理公司赔偿损失。讨论问题：1、物业管理公司应当赔偿吗？案例中发生的损失应该怎么处理？2、对于有些业主对

21、物业管理工作的不理解、不配合你是如何看待？（二）住宅小区现场参观 2学时1、地点：金都景苑或金都佳苑2、主要内容：（1）物业管理公司有关人员访谈（2）小区现场参观3、要求：（1）学生在参观前应拟好访谈大纲（2）访谈及参观过程中过程做好相关纪录（3）参观结束后每人做一份总结报告，上交作为作业记入平时成绩（三）物业管理收费问题的案例分析 1学时请分析下列4个案例，并回答后面问题，要求以学生发言为主，任课教师作适当引导和总结，并要求学生可后以书面方式对所提问题进行总结，上交作为作业记入平时成绩。案例1：这笔物业管理费应该向谁要？某业主因债务问题与某金融机构发生法律纠纷，诉讼期较长。在诉讼发生前，该诉

22、讼的债权人，即某金融机构为了保证债权的回收，将该业主的一幢别墅设立了抵押，并在以后采取了诉讼保全措施。 诉讼开始后，由于其他方面的债务问题，该业主停止了向物业管理公司交付物业管理费。物业管理公司认为只要该业主的房子在，暂时不交物业管理费也没什么关系，所以该物业管理公司也没采取什么措施 经过若干时间，法院的终审判决下达，因该业主无力偿还金融机构的贷款，法院将已经实施保全措施的房产进行拍卖，并由该金融机构参加竞买而一举成功，之后，该金融机构又将此房产通过房地产中介机构转让给了另一个新的业主。这时，该物业管理公司才决定要正式讨回那笔物业管理费。首先。物业管理公司找到那家竞买成功的金融机构来偿还原业主

23、应付而未付的物业管理费，当然遭到拒绝。之后，物业管理公司由向刚受让的新业主要拿笔物业管理费，同样没得到满意的答复；接着，物业管理公司又去找原业主，而原业主认为，房产已不是自己的，也拒绝缴纳物业管理费。讨论问题：1、 本案例中的情况，物业管理公司应该向谁收取物业管理费呢？2、 该物业管理公司应从中吸取什么教训？3、 对于当前许多小区物业管理收费难，你有什么解决方法或思路？案例2：19万元维修基金该不该用？某小区第一批业主入住时间为1995年8月，1996年5月成立了业主委员会，1996年11月初，开发商自己成立的物业管理公司，将代收的378户购房业主缴纳的房屋维修基金移交给业主委员会，基金总数1

24、54万元，移交时物业管理公司扣除了19万元，并称这笔钱用于小区绿化补种、交通车的修理、CATV改造、避雷装置检修等等。对于这笔经费支出，业主委员会与物业管理公司有不同的观点，争论的焦点是19万元维修基金该不该用？讨论问题：1、 案例中的19万元维修基金该不该用？2、 对于维修基金的保值增值问题，你如何看待？案例3：房子我没住过一天，为什么让我交物业管理费？王小姐两年前在郊区买了一套房子，一年前开发商通知王小姐入住，王小姐考虑自己不常去住，又一直忙，所以就一直没去办手续。最近，开发商聘请的物业管理公司多次通知王小姐，要求王小姐补交一年的物业管理费、利息及滞纳金。王小姐不明白，这房子自己一天都没住过，也没办手续，为什么要交一年的物业