二期项目定位建议书

1、六安国际汽车城二期项目定位建议书背景为：六安国际汽车城自2006年二月份一期工程投入试运营以来，形成了良好的开端，从入住的经营户的反映情况来看也出现了很多弊端。鉴于此，二期项目开发要充分考虑一期项目的不足与缺陷，来确定二期项目的开发定位。本人通过三天的市场调研与各经营户的交谈，发现了一期项目存在的诸多问题和经营户对二期项目提出了许多要求和看法。值此建议奉出，不足之处请公司领导指正。第一部分 一期项目的现状一、经营户调查现状（一）、叙述国际汽车城虽然是安徽省和六安市重点项目，地理位置优越，交通发达，但项目开发后，没有充分摸索商户的想法，没有充分了解各商户对建筑格局、面积、功能的要求。国际汽车城二

2、期如能为经营户或潜在准业主量身打造适合自己商铺，规范市场，推出适合本土市场、适合行业发展，适合消费者的措施，将会为打造中部最大车城又迈开了象征性的一步。（二）、商户通过几天的了解和与各商户交谈，反映一期项目出现下列问题：1、商铺建设不合理，不适合经营户经营，如规格、面积、功能，特别是品牌轿车经营户，提出以下要求：（1）希望汽车城提供用地由他们建造或按他们提供图纸建设；（2）现有商铺格局不适合品牌轿车布局；（3）市场经营冷清，人气稀少，没有形成成熟运作规模；2、车位资源稀缺，如重型汽车、轿车等，提出以下要求：（1）经营户商铺前车位有限，希望多出租或出售车位，方便经营户摆放车辆使用；（2）地税太高

3、，客户流失很多，希望汽车城和有关部门协商，减少地税费用；3、经营户保本或亏损的占大多数，希望汽车城扩大招商范围和力度，进行全国性宣传。4、对汽车城市场配套服务不满意，如下：（1）存款不方便 （2）用餐不方便 （3）交通不方便（4）日常生活不方便（包括卫生间远、衣服晾晒、采光等）5、汽车城指示系统不明确，大门没有明确标识。6、经营户反映物业管理不及时，反映情况无人落实、拖延时间的不负责任现象。7、少量经营户对汽车城的前景不看好，经营信心低落。8、经营户希望汽车城不要以买房子、买商铺为主（目的），应该怎样考虑把汽车城经营成名副其实的专业化市场。9、经营凌乱，建议汽车城划分区域、细分市场，加大招商，

4、引进有实力的代理商和生产商。10、希望汽车城对经营户进行营销培训、法律培训，让业主成为合格守法的经营户。11、希望汽车城领导多到各个经营户走走，与他们交谈，听听他们的想法，及时给他们排忧解难。12、其他二、公司形象现状1、公司VI系统片面、不完善，识别系统单一：VI是公司对外的识别形象，决定着公司对外给人的印象，以及公司的完善管理程度。2、公司员工统一培训上岗制度、统一佩带工作证急需要建立：建立后便于新老同事的交流，外界工作的开展，公司的规范等方面。3、销售部、招商部：两部门是公司的门面，直接接触准业主第一线人员，应该统一着装、统一培训，强化工作流程与服务模式，印象和规范是准业主选择购买或租用

5、的第一关。4、公司各科室制度不明化，应该工作制度上墙。5、其他第二部分 二期项目分析一、定位成专业化精品市场 占地面积33000平方米，商铺+商业+居住，建筑面积约2.5万多平方米左右。总体布局由二期西南高层居住为主等，二期西北商业超市、银行等小高层组成，其他为开发商铺+为经营户或厂家量身定做开发，户型为二层或框架结构等形式。采用一站式管理及优免措施。（一）、有利点（S）1、二期项目操作的规模效应明显，在内部功能空间的设置上可以做到全方位、一门式的展示、交易、服务等配套设施及软件服务；在对外推广方面，利于制造轰动效应，迅速引起市场的关注。2、二期项目位于“大六安”的开发区心脏位置，与一期形成互

6、相呼应态势，增强市场整体规模，可辐射合肥及河南、湖北三大市场区域，区位及交通优势明显。3、二期项目依托政府资源和支持，检测中心、办证中心、驾驶员培训中心、易于形成汽车展示交易产业服务链和板块效应将更加突出。（二）、不利点（W）1、目前，二期项目周边商业氛围较差，市政配套、商服设施以及汽车市场特定的经济环境尚未形成，经销商及购车族对此地的认识有待提升。2、二期项目虽毗邻交通要道，但还没有形成完善的一门式服务的可能性还将主要依靠以后的操作成功度和影响。3、金三角置业有限公司横跨汽车与房地产两个行业，对公司人力资源的结构组成将提出新的要求，对这种特定商用物业的推广和招商工作还需在摸索中进行。4、二期

7、项目不用延续一期的建筑模式，应该体现晾身定做的开发模式和市场需求。（三）、机会点（O）1、近年来，各大城市汽车展示交易火爆，已基本形成一个新的产业。2、目前，除了合肥会展中心有汽车展示中心、合肥二手车市场外，六安周遍还没有如此规模、如此定位、如此专业化的摩托车、电动车、汽车交易市场，市场的显性竞争不明显。3、依托地理优势和政府资源，做大做强，一期的地位得到巩固，还可连动板块效应带动项目的推广与招租。（四）、威胁点（T）1、大型或品牌摩托车、电动车、汽车经销商一般都是自己买地或租地，按照统一的CI系统进行自己的车展示交易市场的建设。二期项目应充分考虑自身形象与满足商户要求，而且在引进品牌经销商的

8、过程中，应通过恰当地手段减少这方面冲突。2、汽车城现状的市场经营、管理还不成熟，知名度和认知率还不够明显，对照商、销售、宣传等会形成一定的阻力。二、定位为商住楼（或高档住宅）占地面积33000平方米，商业+居住建筑面积约2万多平方米。总体布局由多层、小高层组成，商业分为上下两层，户型小巧精致。商业部分设汽车城商铺，银行、酒店、超市等配套设施。采用封闭式，四周一二层为商业店铺。（一）、有利点（S）1、一期项目周边商业氛围较差，市政配套、商服设施以及汽车市场特定的经济环境尚未形成，二期如开发成商住楼，可带动银行、酒店、超市等商业配套设施。2、二期如开发商住楼，毗邻交通要道，可以带动人流量和活跃的新

9、商业模块，打造城东的第一块黄金胜地，可以解决搬迁户的用房需求，而为汽车城增添人气血液。3、形成车与房的有机结合，对商住楼商用物业的推广和招商工作提出新的要求。依托汽车城市场的形象和城东的黄金地段带动了项目的形象、人气和价格。4、由于现今城东的商住楼、社区、市场还是属于稀缺产品，填补了城东开发区商住楼市场的空缺，具有不可估量的市场潜力。（二）、不利点（W）1、二期与一期项目操作的规模效应不明显，形成不了统一大市场的规模，会造成宣传等方面的费用加大，在对外推广方面，不利于汽车城整体制造轰动效应。2、规划劣势，四面没有居住群，形成规模人流有限，中心城区的商业定位不突出，缺乏整体的商业管理和协调。会导

10、致配套等实施的招商工作和销售业态。3、六安这几年房地产的空前发展，商品房以趋向饱和。而且销售对外地消费者没有吸引力，只局限与六安及四周销售，对开发不利。（三）、机会点（O）1、城东、开发区的黄金板快，对各行业都是机一个新的产业。2、环境、空气、位置、房产、商铺等投资升值空间巨大，连接省会、机场、市场，区域明显。（四）、威胁点（T）1、市东地区存在着正在开发的楼盘，对本项目开盘时会构成一定的竞争。2、随着六安经济的发展，商业物业逐渐成为房产开发的一个热点，导致了市场竞争的激烈。3、本市同类商铺的供应量进一步增加，待售、在售商铺的体量较大、如何对项目进行扬长避短，如何有效地利用项目本身的优势，是我

11、们必须解决的一个重要问题。第三部分 项目定位个人意见二期项目开发要充分结合一期开发功能不到位和不足的经验教训，为准业主量身定做适合市场发展需求的特色精品专业化汽车市场，个人建议开发汽车城二期新型专业化精品市场。开发定位：新型专业化精品汽车市场开发面积：33000平方米，商铺+商业+居住总体布局：二期西南以高层居住为主，二期西北以商业超市、银行等小高层组成，其他为开发商铺与一期对应而彰显精品特色建筑格局：为经营户、厂家、代理商量身定做开发建筑定位：精品区产品定位：33000平米集展示、交易、办公、生活、服务于一体的综合性国际精品汽车市场。1、展示定位：是二期项目开发的重要功能之一，可提供多种品牌

12、车交易展示，并可以通过定期或不定期的展览会营造交易氛围，并进而提升汽车城的文化内涵；同时考虑展示停车位增设与管理。2、交易定位：是二期项目开发存在的重要支撑因素，项目开发可以为更多的品牌车提供所有的服务设施与服务项目，为汽车、摩托车、电动车交易提供便利的一门式服务，让汽车、摩托车、电动车经销商与爱车购车族均能在此得到需求的满足；在规划时需要细分产品区域，划分产品范围。3、办公定位：也是二期项目的重要功能之一，二期项目可以提供给汽车、摩托车、电动车经销商、汽配经销商、厂商、交易服务单位优越的办公条件和办公设施，提高经销商与服务单位的工作效率与工作质量，使购车族的需求能够得到快速解决；同时也可以提供厂家办事处等大型企业、公司办公经营场所。 4、生活定位：是二期项目一项特定的服务功能，可以使拆迁户的需求得到解决；也可以让经销商能够以事业为家，能够在工作之余得到良好的休息；还可以让投资房产的投资者得到回报；同时也是购房居家的良好选择。5、服务定位：是与二期项目相配套的一门式服务功能