商业地产策划要点开发流程与娱乐体验

1、商业地产策划要点1 、市场调研定位市场调研地段分析 商圈与竞争对手分析 三类目标客户分析定位 主题、业态定位2 、规划设计顾问 商业布局及店铺分割 土地利用与市政概念规划建议 道路交通组织建议 景观设计及配套设施建议 装修及二次商装建议3 、财务与投资顾问 开发成本静动态预算 租售收益评估及比例测算 销售预测及投资回报分析 投资风险评估 自营经营评估4 、营销策划 客户群精准定位 主诉求点确定及入市时机选择 定价策略 市场推广策略 销售控制策略5 、销售招商代理 销售招商部门组建 人员培训 销售工具及资料制备 实施销控 主力店及品牌店推广引入6 、商业经营管理 日常经营 员工培训及指导 卖场管

2、理 物业管理 市场策划推广商业地产项目开发流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期， 首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分 析判断。该判断可以称之为初判断： 不进行针对项目微观角度的分析， 仅从 所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。 和对 该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多， 而且各种商业房地产形式都存在市 场成熟性的问题： 如果某个地区的社会生产力水平比较低， 人们的收入水平不高的话， 投资 商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际

3、 上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发， 只有某个地方具备了相应的条件后， 才 可以做。商业房地产鉴于其功能特点， 对位置和周边条件的要求与普通房地 产相比有过之而无不及。 一个住宅社区， 一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内， 但 商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。 当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候， 项目所在位置能否适应就成为一个重要的问 题。针对不同的项目有不同的确定方案， 开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后， 需要针对特定项目地

4、址进行市场前 景及可发展规模的可行性分析。 将确定该项目的市场基础， 周边商圈覆盖人口的情况， 可能 的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。2000米，二期可出租面积达 43000 平方米，一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 年开业后， 二期长期经营状况不佳， 管理商开始认为是因为商品组合不同的原因， 但一、二 期商品组合调整后二期依然经营状况不良。 直到最近， 二期经营状况才得到改观。 其实新世 界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000 年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

5、该项工作属于微观判断， 很多咨询机构分析时使用的方法是： 以市场调 查为基础， 建立相关分析模型， 测算出该项目地址可能发生的客户流量， 依据对所在地区人 均零售消费额的判断， 可以测算出该项目可能的零售额， 再参照所在地区商业设施每平方米 平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同， 分析结果可能有很大的不同。 比如， 有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政 府年鉴作为基础信息， 并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设， 该种分析方法有其 优点，但缺点也是很明显的。 某些以市场调查为主业的咨询机构在做商

6、业房地产项目的市场 分析时充分发挥其优势， 依靠其大量调查信息， 建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行 分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后， 需要依据项目特定位 置、市场潜力、 商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。 虽然在此阶段完成该项 工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后， 将面临项目土地 取得及政府许可的问题。 土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地 部门得到相应地

7、块一定期限的土地开发使用权。 政府许可指向政府相关主管部门申请建设商 业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。项目土地取得有两大标准：1）、土地规模标准。 商业房地产项目对土地规模的要求： 要满足该项目 本身功能的需要，得够用。2）、土地价格标准。 土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。5、项目定位细化彻底的， 细致的研究分析项目的目标客户， 市场定位， 产品形式， 特点， 启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差， 则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定

8、位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施， 在取地的过程中修正项目定位， 在项目定 位过程中取地工作已开始。6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、 初步设计及施工图设计等。 其中， 尤其以方案设计为重中之重： 方案设计可以称之为宏观设计， 将决定商业房地产项目的外部 布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间 的合理动线布局等。 初步设计及施工图设计可以称之为微观设计， 即在方案设计基础上进行 纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计， 委托 国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。 该种组合即可

9、以降低设计成本， 又可以保证设 计质量。 但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度， 否则方案设计的深度达不到应有的 要求， 国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计， 或者尽管完成， 但会有大量潜 在问题遗留给开发商。7、设计方案的市场化指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或 商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议， 并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环， 才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理 念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。而且原因在于商业房地产项目必须强调经营， 无论是百货店、

10、超市、 专 卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、 客流有效引导有需求， 如果商业房地产的 设计不能最大限度满足商户的功能需求， 那么商户最简单的选择就是不选择该项目， 所以任 何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间， 不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。 我们关注建筑师的美学空间概念本身并 没有错误， 但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、 功能概念融合进去， 否则 该项目将面临空前的市场压力。例：第五大街商业街坊。 商业房地产项目经过建筑师和市场专家或 咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。8、

11、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、 市场调整方案及财务融资方案后， 需要就以上 方案进行调整， 即系统整合问题。 通过调整整合， 判断项目规模和投资回报的关系是否合理； 判断项目投资规模和企业自身资金、 资源背景是否符合投资规律； 判断投资商自身资金、 资 源和其对股权的期望之间是否合理可行等。 如果上述判断的结果存在问题， 那么需要回到设 计阶段进行相关调整， 并再循环进行市场调整方案及财务融资方案， 验证确定最终可行方案。9、项目方案的政府许可指完成项目方案的系统化整合后， 需要向政府计划部门提交可行性研究 报告， 向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通

12、方案， 向消防部门提交消防方案，向 环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案， 向天然气、自来水公司、 市政 管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过 程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中， 可行性批复、 规划审批、 交通审批、 消防审批及市政审批是比较核心的部分， 影响到项目的最终规划， 项目的交通条件保证， 项 目的方案能否满足消防规范， 以及项目是否有足够的电力、 其它市政配套条件。 上述任何审 批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与

13、政府的公关活动。1）交通审批交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交 通进行审批。 通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究， 对商业房地产项 目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。 交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。 交通问题可以成为项目的障碍， 也 可以成为项目成功的瓶颈。 对于商业房地产项目来讲， 良好的外部交通环境会有效引导客流 进入项目地来消费， 否则会大大降低到访客户的数量； 良好的内部交通设置可以避免交通堵 塞，促进项目的内部交通循环。2）消防审批指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防

14、规范 进行审查， 最终确定该方案是否符合国家消防规范， 是否可以予以批准的过程。 如果消防部 门最终否定了该项目的消防设计， 那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工， 这将 造成极大的浪费。 一般来说， 项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突 似乎是必然的事情， 毕竟国内的消防规范很保守， 而作为当今商业业态最复杂形式的商业房 地产项目， 不突破中国的消防规范的话， 几乎不可能真正按照其应有的功能建设。 面对这种 冲突，开发商应探索双方的平衡点。3）规划审批指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计， 以 项目的规划使用条件为基础， 结合诸如交通审批、 消防审批等

15、专项审批的结果对项目的规划 方案进行批准的过程。 规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起 决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定， 原则上不再修改，而 且也最好不要再修改，否则浪费太大。规划审批的过程对于开发商极为关键： 如果发生规划审批方案和上 报方案差距较大的情况， 对投资商来说将面临很多需要返工、 损失利益的问题。 要想保证规 划审批能按照计定目标实现， 必须有效与政府各主管部门进行沟通， 做好对政府的公共关系 工作等。10、项目招投标指开发商完成项目设计方案的深化后， 在项目规划得到审批、 项目土地 使用得到许可后， 经过招投标的程序确定项目

16、的施工企业、 监理单位、 工料测量师及后面阶 段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。11、项目的财务核算指开发商在完成项目的设计方案后， 建立或委托专门的财务融资机构对 该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。 这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。 在财务分析核算过程中， 财务融资机构 需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目， 该项工作需要， 但不需要做的很细。 尤其采 取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。12、资金需求方案 指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项

17、目的资金需求量及 资金流量的工作。 该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制， 再 结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案13、融资方案指开发商结合其自有资金状况、 企业自身资源、 股权策略等， 以项目资 金需求方案为参照对象， 制定的资金供给计划。 在此强调以投资商的自有资金状况、 企业自 身资源和股权策略为参照对象， 是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源， 否则除 非非市场因素存在， 企业是不可能有效得到金融支持的。 有些国内商业房地产投资商不懂得 金融投资依附于企业资源的特点， 所以在项目运做时低估自身资源的重要性， 过高评价自身 在项目中的价值

18、，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。项目的财务核算、 资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的 可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。14、项目融资除非开发商有足够的资金做支持， 除非项目采取出售的投资模式， 投资 商一旦完成对项目设计方案、 财务融资方案的决策， 就可以推进项目运做过程中最重要的工 作，即项目融资工作。 项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两 阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。 准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最

19、大限度保证融资工作的有效进 行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望， 在融资过程中必然面临失败， 最终严重 影响融资工作的进程。完成融资决策后， 进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。 项目 商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。 融资操作的形式主要有两种： 1）、委托专业融资服务机构进行融资； 2）、自己组织融资团队 进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲 是必不可少的， 因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的

20、操作渠道将该商业房地 产项目与国际资本直接、 快速兑接。 国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个 圈子里面， 如果对这个金融圈子不了解、 对这些机构不熟悉， 盲目的冲撞只会耽误时间，不 会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时， 开发商是需要付 出融资成本， 即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时， 需要另外支付相当于 总融资金额 2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收 费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之， 这种融资机构是不太

21、可能完成项目的融资。第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、 融资经验的投资 商来讲， 是可以采纳的。 但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队， 这个融资 团队并非简单一两个人就可以组成。15、市场策划项目的市场策划对于项目的成功至关重要， 高明的市场策略可以降低项 目的成本， 并有效打开市场空间， 收益空间和利润空间。 赢得市场必须面对市场竞争的局面， 避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。16、招商项目招商的方式主要有两种， 即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目 招商； 2）、自己搭建招商团队进行招商工作。 对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商 请进来有利于整个项目的

22、招商， 也就是主力店。 通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的 需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。17、价格策略对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预 测，并依据市场策略进行售价决策。 商铺的售价首先由商铺自身价值决定， 其次， 市场策略 将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。18、租金策略开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。 预测必须依靠对 现状市场的研究， 和对未来市场的预测， 不仅考虑自身市场空间， 而且要考虑竞争市场的影 响力。租金判断对于项目招

23、商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。19、管理公司的选择 项目取得成功最重要的因素之一， 是商业房地产的物业管理。 好的管理 商对招商工作、 融资工作、 工程的进行都有积极影响及作用， 其重要性远远不只对招商的影 响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚 等国家地区的机构。商业房地产管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理参股； 2）、聘请管理公司。其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来， 这对于项目的招商、 融 资都有很大的好处。 如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管 理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴

24、的认同，招商工作容易进行等。“娱乐体验企业与开发商“对话”-如何实现娱乐体验与商业地产的对接 （实录 ） 高光勃：昨天跟很多朋友也见过面了，我先介绍一下我自己， 我是刚刚回到这里， 我是去年 回到北京，我在加拿大住了六年，在洛杉矶住了 20 年，回来的感觉是北京到处在建房子， 全世界我去过的地方很少见到我们这的房地产业这么兴隆， 这次邀请我， 我觉得房地产业在 全世界也是领先的，在房地产发展之间，必然有我们关注的地方，对我来说，去星巴克，星 期五餐厅，再做做瑜珈应该是很完美的事。我们今天说建筑本身不具有人性，今天房地产商把它人性化了，所以我定个软玉温香 ， 今天的房地产业在社会里已经好像是一个

25、勇士一样， 瑜珈则是一个西方世界重新返回到外面 来的小女子，原因是瑜珈总是觉得软绵绵的， 今天早晨还有人说， 你们瑜珈太难了，不管怎 么样， 我先告诉你一个小噱头， 为了提起大家的兴趣， 我还请了瑜珈师傅来做两三分钟的表 演，让大家看看是怎么回事，希望大家都有机会练习练习。之所以我把瑜珈比成小女子悄悄的进入了中国， 在座的人可能听说过瑜珈， 多半的都没有见 过，到底是什么样的？在今天的早晨我就稍微的介绍一下。 房地产的勇士， 我认为他跟瑜珈 邂逅之后， 可能会发生触电的感觉。 我看到很多业界的朋友， 在晚上吃完饭以后， 唱唱卡拉 OK ，去拉拉小手，我们用这种方式结合一下，引起大家的兴趣，希望

26、大家听的时候，知道 我们到底怎么回事，为什么瑜珈能够跟房地产结合。今天来了厂商的很多代表， 我也见了很多朋友， 将来互相之间完美结合的话， 对双方都有很 大的好处。 建设行业在中国来说还是新兴的行业， 我们青鸟才三周年， 在过去三年里， 青鸟 健身能够独树一帜， 在非常特殊的行业， 今年我们开始又推出一个新的品牌，青鸟瑜珈，到 底是怎么回事我慢慢的讲。第一介绍一下瑜珈，有的人听过，瑜珈的意思是联合、结合的意思，他的意思就是说，人身 体不协调， 瑜珈就是让你的身体能够协调， 同时让周边的人产生协调， 我们还要跟整个的自 然、宇宙产生协调，目前来说，我们看到的瑜珈，都是哈达瑜珈，哈是太阳，月亮，就

27、是一 种阴阳的调和， 跟我们的太极和接近， 就是把阴阳调和， 身体里的阴阳调和， 阴阳调和以后， 身体自然健康。有人问我， 请问你练瑜珈的是不是每个人都能够把腿放在脖子后面， 这是一般人存在的一个 很好的一个幻想，可以， 但是那是要练的，而那个不属于瑜珈追求的目标， 瑜珈追求什么样 的目标，我们是追求一个健康的目标。瑜珈跟一般的运动有什么不同的地方呢？我们是希望肌肉的锻炼， 整个身体状态的改变， 得 到一个健康、协调， 瑜珈认为除了外在的健康，健康还是一种状态，瑜珈是借用大脑带动我 们全身所有的器官， 各种器官能够得到统一的运作。 因此瑜珈是从内到外的发展， 使身体能 够得到健康。我们做击剑运

28、动的时候， 心脏受到很大的压力，从怀胎的时候，婴儿心脏就开始运动， 所以 心脏是很主要的器官，因为运动的量太大，会刺激心脏， 尤其是年龄大以后，心脏有时负荷 不了。 瑜珈是借用一种很缓和的方式，运动的时候，刺激了身体， 他的氧气一直就供应到心 脏去了， 因此心脏在一定程度上得到氧的不断的供应， 因为血液流向心脏， 同时造成了心肌 纤维逐渐的扩张， 所以让心脏也缓慢的做运动， 因为心脏缓慢的运动， 同时带动了瑜珈里动 静的结合，造成了人整个身体的放松，放松了以后，心脏得到充分的供氧，让人得到健康。 在西方世界， 逐渐的开始把瑜珈当成一个主流运动， 瑜珈是发源于运动的， 西方人用科学的 方法对待它

29、， 后来发现原来是一种比较柔和， 比较缓慢的东西， 但是可以迅速的让你身体达 到一种完全的平衡状态，减压是瑜珈的一种很好的方法。 我觉得现在的生活，现在在中国的社会里，很需要瑜珈的。 第一，社会经济起来了。第二，现代人走的方向，跟着这种工业的这种节奏走的特别快，尤 其中国人从传统上就有一种奋斗努力的特点， 香港曾经是全世界压力最大的地方， 香港开放 的最早，面对西方的文化，人就拼命努力的工作，我敢相信，我们在座的成功者，不管是企 业家也好， 各个都有问题，有人就说我晚上睡不好，瑜珈会不会帮助我，睡眠不好就是压力 的反应。同时现在的年轻人， 生活习惯不稳定，还有人面对了开放的世界， 接受挑战的时

30、候，他见的 东西太多，东西多的时候，也触发脑子的活动，所以也不会很好的放松。提到青鸟瑜珈， 我们自己也没有想到，我们打出了青鸟瑜珈的牌子，得到了强烈的反响，我 们连锁加盟活动出现的时候， 有 4 千个商家问， 希望知道到底是怎么回事， 希望跟我们合作， 因为出了一些问题，所以就暂时停了。青鸟瑜珈的理念。 我们第一是结合了印度传统的智慧； 加上我们中国的， 我们中国有非常好 的传统以及医药的理念， 我们把医药、健身、 养神的方法结合起来；第三就是结合了西方的 科学， 以及西方的商业运作。瑜珈在印度就像太极在中国一样，中国有多少人打太极， 我想 在座的不会有多少， 就是想老了再做， 事实上他是一个

31、非常好的运动， 可是中国人不去运动。 我到印度去看， 他们年轻人几乎都没有人做瑜珈。 另外也比较贫穷，要求生存，因此没有时 间做瑜珈，过去的 20 年时间里，大家也面临这样的问题，还没有时间考虑，在过去的十年 里，中国人已经事业安定了，追求的身体健康，还追求心灵上怎么样安静下来，让自己更有 力量在事业上冲刺，因此瑜珈进来是一个很好的时机。那么我就把这些套在一起， 推向市场， 青鸟瑜珈最主要的牌子是， 我们是健康和时尚的结合， 现在中国社会里，有一句词大家常用，你的壁橱真好看，挺洋气，说那个人穿的真够土的， 是贬义词，在国外，说蛮土的东西，觉得是乡土的，是褒义词，瑜珈就是挺洋的东西，在今 天的社

32、会里，大家是不是比较接受洋气，比较时尚的东西，所以就带进我们今天的社区里， 我们比较一下中国的太极和其他的功夫，太极本身是连续性的，你学最基本的要二十四式， 比较难，瑜珈是体味式的，学三个动作就是三个动作，告诉你今天做这个动作，每个动作在 办公室做做，很简单的，他感觉很舒服，在今天的社会里，大家步调太紧急，我们把简单的 东西带进来，会比较容易感受到效果，在现在的社会里，连吃饭都要速度，麦当劳、肯德基 都应运而生，作瑜珈也是这样， 青鸟瑜珈就是在这样的方法上，我们跟各位介绍， 让这种理 念能够得到发展。提到房地产业， 目前对于瑜珈的选择和期望， 我们看到房地产业一开始的时候是过热， 现在 说是泡

33、沫化，我们说房地产面临紧缩，有人说在 2004 年的宏观调控下，和 8.31，我们面临 很多的问题， 在这些问题上我们怎么样赶快的跟零售商结合， 今天这次活动就很有意义， 让 我们大家互相面对， 跟各种的产业结合， 让我们的房地产业能够解决这些问题， 让其他的产 业能够进入的话， 我们知道所有的东西， 最后都是需要地产， 中国人传统上觉得自己有房子 是最重要的，商业也是，我没有一个商店，怎么可能开业呢，所以怎么样结合，大家都在寻 找的问题，地产商和青鸟怎么样结合呢？在青鸟瑜珈形成的过程中， 我们曾经对整个的市场做的一个很深的调研， 我们发现， 目前来 说，对做瑜珈的行当，非常的少，从这方面反应

34、非常少，做连锁加盟也很少，也就两三家， 规模都比较小， 而且他做的有点过去的方式， 就是小作坊。现在开始结合西方的模式做，现 在做的也不是很大， 上海做的都已经面临了很多的问题， 就是很难招生，因此我们就想，用 什么样的方法能够重新在这边把瑜珈炒起来， 让大家都能接触一个新时代。 作为一个时尚型 的运动，在这方面， 我们就发现现在的需求很大， 每个人都知道瑜珈， 除了几个正式的馆之 外，其他的都进入了美容院， 所有的美容院都打着瑜珈的招牌， 发现很多都不是真正的瑜珈， 他是想当然的把看到的画面和动作放进去， 因此我们需要把传统的瑜珈精神代入社会， 把真 的瑜珈带进来，因此我们青鸟瑜珈开了很多新

35、的班级，希望把传统的瑜珈带进来。我们的方式是请了印度的瑜珈方面的正统的瑜珈老师， 另外是西方世界， 目前来说， 北美洲有很多好的瑜珈老师，印度就有很多大师到了欧洲和美洲去，我是78 年接触瑜珈的，我的那位老师是当年最早的， 他收了两个徒弟，一个是美国的纽约，一个是加拿大的， 这两个人 后来把整个美洲的瑜珈带起来的人， 我很幸运的碰到这个老师。 当时瑜珈到底是什么， 没有 人知道，我也不知道，只是我一学了以后，真是好，改变了我的生命，改变了我的生活，因 为我发现， 过去很多不能控制的，气上不来， 中国人喜欢努力工作，念书的时候无法改变自 己，去跑步也无法改变，练了瑜珈之后，就发现是非常好的东西，

36、就一直没有放弃它，也接 触了各种门派的人， 在5 10年之内， 西方人开始认识他， 过去五年里， 几乎在美洲和欧洲 都爆发了瑜珈热，运动员、明星都练瑜珈。瑜珈能帮助我们免疫系统的提高， 现代人最大的问题是免疫的问题， 尤其今天在国内， 我们 不能讳言的，我们环保做的不好，由于环保不好， 我们更要注意身体的免疫系统， 所以瑜珈 对我们是很重要的，他能对我们有一些帮助。瑜珈到底有什么好处， 怎么样帮助我们， 第一在这边的压力很大， 我们面对这个问题的时候， 我们打出白领阶层的概念， 过去认为瑜珈是女性的运动， 因此，我们现在到各地演讲的时候， 介绍对白领阶层，在座的各位都应该学学瑜珈了， 减压，

37、你们在任何的工作岗位上，觉得很 疲劳，瑜珈可以帮助大家减压。 人家很多人说， 你这个瑜珈老师很神， 每个人问我问题时候， 我就告诉他有什么问题， 你看脸色苍白， 肯定睡眠不好， 大家工作的时间太长，因此这种问 题常说肾不好，一看脸色发青，肠胃不好，抽烟过度，喝酒过度，肝不好，肺不好，一看差 不多都有问题， 瑜珈我们都需要做， 但是怎么样让大家开始， 有的人就说我没有时间， 第二 是太难了，我们怎么样改变大家的想法，这就是青鸟瑜珈的任务。同时， 我们做这个的时候， 最主要的是我们根据我们的企业文化， 青鸟的企业文化跟别人不 一样的， 我们要以无私的精神帮助人们寻找幸福， 很多人听了以后说唱高调，

38、 事实上青鸟健 身和青鸟瑜珈在未来要走的就是这个路线， 我们必须对这个社会负上一个责任， 我们要为他 们寻找健康和幸福， 这个产业不是只赚钱的行业， 他必须配合着人们的需要， 如果我们能够 满足人们健康上的需要，我们就很容易的打进这个社区。那么怎么跟地产结合， 这段时间我们做加盟的时候， 发现一个问题， 我们的加盟商找到我们 的时候，很多是没有产业的时候，因此要找一个楼盘，很多楼盘都已经精装修过的，有的是 会所，有的是商业地产，有的是居住的地方，你要改变这些精装修，就要打掉重新做，我就 很不忍心， 我们需要的东西和已经做好不一样， 我们需要的是空间进去以后， 能够有宁静的 感觉， 很舒服的感觉，当一个人工作压力很大的时候，他进了场馆必须要有这样的感觉，那 就不是一个小的房子能达到的， 因此在面临这样问题的时候， 我被邀请的时候， 如果我们可 以跟任何一个地产商合作的话， 你刚建的时候，就要想到，大家都需要做这样的运动， 商业 区白领阶层，需要减压，或者是中午的时间，午餐的时间，或者是下班以后，可以到瑜珈馆 做一点瑜珈，变成一种生活的文化，很多人很累，吃饭喝酒，回到家，越来越累，如果稍微 调整一下，做一点运动，我们用一套现代的方法，让你能够把整个的精神和身体能够放松， 我想这会是非常好的方法，因为现在各个小区里