对我国推进房产税改革的思考_兼评_第二轮_房地产调控政策_百

1、中国物价2010.11为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发 展。这一轮调控政策被认为是继今年 4月份新一轮房地产调控政策之后的第二轮 调控政策。从本轮房地产调控政策的五项措施可以看出 ，中央在继续坚持抑制不合 理需求和扩大供给两个方面实施调控的思路之外，进一步强化了推进房产税试点的 要求。一、第二轮”房地产调控政策出台基本符合预期1.当前房地产市场运行的根本矛盾尚未得到有效解决在今年4月份出台的 最严厉的”房地产调控政策作用下，我国房地产价格快速 上涨的势头得到了遏制，更显著的是房地产成交量

2、大幅下滑，应该说调控政策取得了 一定成效，但必须正视的是，我国房地产市场的根本性矛盾尚未得到有效解决。一是 房地产价格与居民收入之间的矛盾仍然比较突出。从当前的房地产市场形势看，尽管居民收入在不断提高，劳动力工资水平普遍出现上调，与此同时房地产价格过快上 涨的趋势也得到了一定的遏制，但这对于房地产价格上涨幅度而言，收入上涨可谓杯 水车薪。房地产价格绝对水平反映了市场供求的 均衡”水平,居民收入反映了消费 者实际购买力水平，这二者之间的差距从根本上反映了我国房地产市场当前总供求 之间的深刻矛盾。二是保障性住房的建设和供给规模与中低收入家庭需求之间的缺 口仍然较大。房地产市场运行中另一供求矛盾是，

3、保障性住房建设规模与中低收入 家庭的需求之间缺口仍然较大。这一缺口导致的直接结果是，大多数居民解决住房问题的基本途径是购买商品房，在国民收入分配尚不合理，居民收入普遍偏低且差异 巨大的条件下，类似于 二代人甚至三代人供一套房”的扭曲现象就必然出现，而且在 这种需求的支撑下，房地产价格出现实质性下降也不现实。尽管中央政府一再强调 加大保障性住房建设力度，然而保障性住房从建设进度和规模上看仍然不很理想。2.房地产市场回暖迹象引发调控政策出台本轮调控政策的另一主要依据是，针对8 9月房地产销售出现的回暖迹象，以及 根据以往房地产市场 金九银十”的旺季可能导致房地产价格出现显著反弹并影响预 期。从有关

4、数据看,8月份以来，全国许多城市房价出现普涨。亚豪机构的数据显示， 截至9月25日，北京共成交期房商品住宅7432套、成交面积77.3万平方米，除去保 障性住房，实际成交的期房商品住房为5780套，成交面积为64.6万平方米，环比8月 同期上涨77.4%和60.9%。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨。另外根据央行营业管理部近日公布三季度对北京市城镇居民购房状况的调查结果显示，三季度,在有购房需求的居民中，投资性购房居民占19.7%环比增加2.7个百分点，而居民的 购房意愿也随之回升。央行营管部此次调对我国推进房产税改革的思考兼评第二轮”房地产调控政策徐策中国物价2010.11查共发放问卷1

5、300份,回收有效问卷1186份。三季度,认为房价太高的居民占 比61.3%,环比上季下降4.9个百分点，该比例连续两个季度回落。与二季度居民对 未来一年房价的下跌预期一度超过上涨预期不同，三季度认为未来一年房价上涨的 居民占比居首，达到37.4%,高于上季14.9个百分点；认为未来一年房价下跌的居民占 比19.4%,低于上季15个百分点。基于以上考虑，中央选择在这一时点出台 第二轮”房地产调控政策意在进一步 巩固前期调控的效果，总体而言时机是合适的，也是符合预期的。另外，本轮调控在继 续坚持抑制不合理需求和扩大供给两方面调控思路的同时，更加突出了推进房产税试点工作的要求，反映了中央既关注解决

6、短期问题，又强调促进中长期健康发展，将短 期调控和中长期管理相结合的思路和理念。二、当前推进房产税改革试点正逢其时本轮房地产调控政策中，中央提出 推行房产税试点”的政策。房产税本身并非 是一项短期的调控政策，必须将推行房产税试点”置于我国房产税改革的历史过程 之中，并且置于国民经济发展和总体运行之中，才能从全局的角度充分理解推进房产 税改革的必要性和重大意义。1我国当前房产税制改革严重滞后于房地产市场的快速发展我国房产税改革从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房产征税，到 十一五”时期实现房产税的内外统一经历相当漫长而复杂的发展历程。随着我国向 市场经济转型以及房地产市场的快速发展，房

7、产税改革在很多方面表现出滞后的特 征。一是针对房产租金，既要征收房产税，又要征收营业税和印花税，导致税基重叠、 税负过重。二是房产税按照租金征收的部分适用税率为12%,这是与当时房地产公有制为主体、几乎没有房地产市场时期相适应的税率设计，与近年来我国房产租赁 市场快速发展和繁荣极不适应。三是经营用房地产征税、自有居住用的房地产不征 税，城镇企业的房地产征税、农村企业的房地产不征税，对高档以及豪华的房地产也 没有必要的调节性征税机制的基本格局使得一方面导致税负不公，另一方面也使得 房产税收大量流失。总体而言，我国房产税制在房地产转让、租赁环节税负较重，不 利于促进房地产交易的扩大；在房地产持有、

8、使用环节税负偏轻，不利于促进房地产 资源的合理配置。本轮房地产调控政策中提出的推行房产税试点”的重点是对自有居住用的房地产征税，这标志着我国房产税制改革进入了一个新时期和新阶段，具有 重大意义。2.进一步推进房产税制改革意义重大房产税制改革对促进房地产市场健康发展乃至国民经济健康运行均具有重要意 义。第一，推进房产税改革有利于补充地方财力，降低地方政府对土地出让金的依 赖。当前，我国正处于城市化加速发展期，各个地方政府基础设施、公用设施领域建 设任务较重，大多地区将十二五”时期视为全面解决基础设施薄弱对经济发展形成 制约问题的关键时期。然而与此相对应的是地方政府没有举债权，地方政府融资平台清理

9、整顿之后也相对限制了地方政府的融资能力，地方政府大多是依靠炒作土地 价格、获取土地出让金的方式为项目筹集资金。这使得房地产价格被人为推高，并越来越偏离广大居民群众的收入水平，泡沫风险也越来越大，一旦泡沫破裂，将使得地 方政府、房地产开发商、金融机构等相关利益体陷入难以自拔的危机之中。推动房 产税改革，对个人居住用房产征税将为地方政府提供一个稳定的财政收入的保障机 制，有效地补充地方政府财力。同时，降低土地出让金的依赖，从根本上缓解人为推动 土地价格过快上涨的问题，进而促进房地产市场健康发展。第二,推进房产税改革有利于为保障性住房建设提供稳定的资金来源。当前，从 保障性住房建设规模和进度上看仍然

10、难以满足中低收入者的需要，这主要有以下几个原因：一是政府无力推动。保障性住房建设对地方政府 而言远没有商品房开发建设带来的土地收入多，在地方政府融资能力有限的条件下， 地方政府往往倾向于选择鼓励商品房开发建设。二是开发商无利可图。对于企业而 言，保障性住房相比商品房开发在建设成本上差异不大，而利润率却是天壤之别，尤其 是长期以来房地产开发商对该行业的利润率已经形成了极高的预期，因此,开发商建设保障性住房也缺乏动力。房产税改革在一定程度上缓解了保障性住房建设过程中 资金缺乏的问题，为其提供了相对稳定的资金来源。另外，从税制设计理念上强调了 缩小收入分配差距以及共享改革发展成果的公平性原则 ，即通

11、过对房产占有多的 富 人”征税来为没有房产的 穷人”提供住房，实现 住有所居”的和谐社会环境。第三，推进房产税改革在一定程度上将有利于抑制不合理需求。针对个人自由 居住用房产征税将直接增加投资性和投机性房产的持有成本，尤其是对那些在短期 内由于炒作价格出现过快上涨而租金却相对便宜（即租售比较高的房产需求抑制效 果更为明显。但需要指出的是，房产税的根本初衷并非是抑制需求，而且当前我国房 地产市场是一个卖方市场，再加上随着房屋租赁价格的不断回升，房产税征收的比例 非常容易被投资收益所弥补。因此，房产税改革只是在税制上进行的完善，在抑制不 合理需求以及调节房价方面的效果不应寄予过多的期望。三、我国房

12、产税制改革的思路与政策建议下一阶段我国房产税改革的思路应该是，在符合我国财政管理体制改革和税制 改革的总体目标的前提下，以鼓励房地产行业和房地产市场健康发展、合理有效利 用房地产资源、充分保障民生为出发点，统筹好政府、企业与个人之间的利益关系， 逐步减少房地产转让、出租环节的税收，适度增加房地产持有、使用环节的税收，促 进房产税收体系不断走向规范和完善。具体提出以下几点建议。1建立普遍征收,免征部分返还”的征收机制从国际经验看，房产税是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计 税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税，凡是拥有”房地产的人，都有按照不动 产的评估价值纳税的义务，因此，房

13、产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到我 国经济发展阶段和居民收入水平，再加上这项改革情况复杂，影响面大,拟先在部分城 市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。至于免征条件的设定是较为 复杂的工作，应本着住房套数和面积兼顾的原则，免征首套房和第二套改善性住房，重 点征收第三套以上住房的房产税，另外在每套住房面积上也要有一定的约束。总之， 在现阶段，免征的基本思路是，对普通居民自有居住用房产少量征税或者不税，而针对 豪华住宅、多套房产、投机客购买的房产是主要征税对象。然而，这套免征办法的前提是可以清楚地甄别出投机客、多套房产持有者与只有一套房产的普通居民。因 此，笔者建议,当前采取 普

14、遍征收-免征部分返还”的模式,并且根据家庭所在地区情况 制定统一的免征返还标准。这一方面都能够保障税收收入 ，另一方面能更好地与未 来普遍征税的制度相衔接。2.征税基础由房地产原值调整为市场评估值从国外房产税的发展趋势看，房产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计 税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担、体现 量能负担”的原则,使税收与经济发展和物价水平同步增长，房 产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依 据。按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因 素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人

15、的负担（下转第41页可见两类信贷资产之间的相关性随着平台贷款还款来源中土地收入的比例的提 高而提高。而结合上文中（2式的结论,我们就揭示出土地依赖度对于平台贷款配置 的影响机制，即平台贷款还款来源土地依赖度提高一平台贷款与普通贷款相关性 提高一银行加大平台贷款配置比例”也就是说,当平台贷款的土地依赖度提高时， 银行自觉地将资产配置进一步向平台贷款倾斜，从而助推了平台贷款的激增。四、结论及建议本文从银行资产配置的角度揭示了近两年平台贷款激增的原因和机制，这种资产调整行为体现了银行的个体理性，即在特定情景下根据资产可选集的变化而进行 的理性选择。然而，国际金融危机的教训告诉我们，即使金融机构个体的

16、行为是理性 的，整个金融市场的行为也有可能偏离理性。这启发我们审慎的思考平台贷款问题，虽然各银行的资产调整行为是个体理性的，但是如果整个银行系统都向平台贷款倾 斜,就可能出现对于平台贷款的配置比例过量的情况，其宏观后果是潜在风险的迅速 积聚，加大我国银行体系乃至整个金融体系的系统性风险。因此，我们需要采取有效措施来控制平台贷款的规模，抑制过量风险，其关键在于 宏观审慎管理与微观审慎监管的双管齐下。一方面，应对宏观金融体系可以承担的平台贷款规模总量进行科学而全面的估计，这样就可以获得对平台贷款整体规模进 行监控的参考标准，在银行体系实际平台贷款规模接近甚至超过这一标准时，各宏观 经济管理部门应合

17、力出台措施加以削减和控制。另一方面，应不断落实和完善平台贷款管理的微观基础，目前各商业银行对于平台贷款的审批、管理、处置等工作，与对待普通贷款没有本质上的差别，也就是说,对于平台贷款这种特殊的贷款，银行并没 有特事特办”因而就难免个体的理性行为会导致平台贷款总量过量，未来可以考虑对各商业银行的平台贷款进行 配额管理”即监管机构根据各行的具体情况规定其 在平台贷款上的最高配置规模，以配合宏观的贷款规模管理。参考文献：Stiglitz Joseph E.,Gree nwald Bruce.Towards a New Paradigm in Mon etaryEcono mics.Cambridge

18、 Un iversity Press,2002.魏加宁，地方政府投融资平台风险的成因与对策，国务院发展研究中心,2010.6。张杰，中国国有银行的资本金谜团，经济研究，2003.1。易纲、赵先信，中国的银行竞争：机构扩张、工具创新与产权改革，经济研 究，2001.8。（作者单位:南开大学经济学院责任编辑:李铁军（上接第47页能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。3.建立浮动的、差别化的税率体系房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制，在经济不景气的阶段，可以通过退 税来刺激经济，而在房地产出现泡沫的阶段，则可调高税率，抑制需求、给市场降温。 另外，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅 征收物业税，然后再逐步过渡到所有住房。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房 以及普通住宅等不同性质的房产也要实现由高到