各类建筑产品的特点

1、各类建筑产品的特点序号产品名称市场定位城市区位面积大 小 （ m2）特征功能设计要求配套备注1迷你一居服务于都市白领 的年轻人大都建在市区30以内过渡产品，被替代性强，追求时尚，容易过 时，5 m卫生间+5 m玄关兼厨 房+共用厅卧精装，配置简单家具，电器 拎包入住交通，商业，休闲便捷， 工作和生活切换迅速.2合体一居服务于都市白领 的年轻人大都建在市 区30-60过渡产品厨卫独立.厅卧合体交通，商业，休闲便捷， 工作和生活切换迅速.3标准一居两口之家.投资 客交通方便的 区位（城区 城区边缘）60麻雀虽小，五脏俱全精巧小户型，功能区域有时相互借用，局 部产生交叉，如厅餐.书房和卧室，阳台和

2、工作间出租.出售容易.居住基本属于过渡性厅:20-25 卧 12-15 厨 5-8 卫3-5阳台自住时，对地段在意， 对商业，教育，医疗等 配套要求变高.市场追捧热 销,放在楼 盘中差的位 置4二居室单身,三口之家， 两代同住，投资 客在卫生间的配 置上,若定位单 身，二口单卫生 间已购,三口之 家或两代老少， 最好双卫，交通方便的 区位（城区 城区边缘）2-3环之间80-90 90如做 3居室 在南方 成为主 流原因 是能适 应家庭 人口结 构的变 化的需灵活多变的户型.精巧二居室.投资时比一居室租户群宽，比三居室好 转售.租户租赁时更讲实用.属于过渡性产品厅卧厨卫阳台基本功能齐 全.阳台不

3、要过大，以免占用 其他空间.自住时，对地段在意， 对商业，教育，医疗等 配套要求变高.90产品在消 费者心目中 无样板标 准,购买后 无成就感， 找不到有家 之后的愉悦 和满足.求5三居室三口之家，两代 同住交通方便的 区位（城区 城区边缘）2-3环之间100-130舒适性的产品.未来发展的主力户型.两 代冋住互不干扰.注重功能细化，并不是 住宅空间的简单放大，在分割空间的同 时要注意户型的舒适性.避免过多的隔 墙，减少面积的浪费.注重户型空间的均 好性.对公摊斤斤计较.舒适性体现在 空间的均好性，是户型匀称的标志，功能较为齐全.在满足厅卧 厨卫面积的条件下，增设其 他功能，有限空间容纳无限

4、需求.功能复合化,空间模糊 化是住宅的发展趋势.面积 的均好性：动静比例55开， 动区中的客厅和餐厨阳台 玄关次卫大致46开:静区 中主卧和两个次卧或书房 大致55开自住时，对地段在意， 对商业，教育，医疗等 配套要求变高使用率：塔 77-22 % 板 80-85 % 对公摊斤斤 计较5平面大户 型具备一定经济实 力的人,或某领 域一定成功人 士.交通便利， 景观环境较 好的区位150-180（南） 170-200 （北方）有精神需求，显现追求和业绩.大气，在面 积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞，开阔.充分与自然景观，人文景观结合，设计 时引景入室，落地窗，飘窗，弧形窗，露台 甚至空中花园，与自

5、然环境完美结合，追 求住宅的高品位.使用面积宽松，强调居 住氛围和舒适度,厅 40-60 主卧 20-40 厨 8-12 主卫6-10功能配置完善，从 人生活的各种流线尺度着 手，大户型放在社区景观好 的地方，楼体的各端三面米 光，尽可能将各个居室的观 景，采光，通风设计的完美， 以提高品位.除基本功能外， 增加特殊功能，满足私密性， 如能多一道门就不要少一 道门，能一梯一户就不要一 梯两户，能独占门厅，就不要 共享，让用户有领地感和安 全感能设计大户型的大 多都是交通方便，自 然景观好的地段，但 基础设施,公建配套 相对较弱，只能在舒 适度和景观上下功 夫以弥补其不足.再 者大户型总价高，这

6、 么做也可是业主获 得平衡.消费者特征分析（长沙）1户型结构成交量（参考）1房20%2房30%3房35%4房0.7 %5房以上1.2 %复式0.9 %独栋别墅0.09 %联体别墅0.12 %2户型面积成交量（参考）60平米以下17 %60-90平米24 %90-120平米22 %120-140平米23 %140以上15%3购房者年龄特征：25岁下5 %25-35岁56 %35-50岁30 %50岁上8 %4购房目的：自住83%投资10 %二者均可7 %5购买原因：换个环境33 %外地进城置业 27 %其它40 %6置业区域特征：本市城区40 %本市外地9 %本省外市43 %省外6%境外0.1

7、%结论：房地产市场供大于求 从产品结构看：60-90;90-120;120-140畅销 年龄25-35是购房主力户型结构：集中在2房和3房置业区域特征随着城市的发展，本市区购头人群会越来越少，外地人购房会越来越多自住型为主6板楼大户型高档住宅 多采用，多层的 花园洋房多米 用。具备一定经 济势力的人。优点：1南北通透，形成穿堂风。2户户朝阳，私密性好。3宽敞明亮，户型规矩。4使用率高80-85 % 缺点：1总平面布局呆板 2楼体占地面 积大，绿地相对较少 3户型种类少。市场上一梯二户 2-3个门洞的短板克服 了园林规划单调，兵营式布局的弊 端，并在楼体上开槽形成明卫明餐 厅，提高了舒适度。尽量

8、设计进深短，面宽宽 的户型，1低层进深控制 在14米以内。2高层控制 在18米内。3超过20米， 除非是三面采光，否则， 慎用。因为进深过大会使 户内灰色空间增多，降低 户型的舒适度。4面宽根 据户型的大小来定，二居 室6-8，三居室10-13，四 居室12-15。5主要房间要 朝南，东西向楼体东为主 要朝向，布局规律同南北 向。一般高层为 一梯（指电 梯）2户，2 梯2户，2 梯3户，7塔楼优点：1外立面变化丰富，更适合角 窗，弧形窗等宽视角窗户的运用。2规戈y平面布局自由灵活，楼间距大，塔 楼布局在小区园林，景观方面比板楼设计时，1塔楼纵横布局 的特征要注意和相邻户型 的关系。2个别户型的

9、朝 向不要偏斜太大。尽量满要活泼的多，3对场地的要求不高，能 适应地形的变化，便于户型布置4结构稳定性强5容积率充分利用。6户外管 道便于安排7户型和价格呈多样化，用 户挑选余地大8新一代的碟型塔楼（兼 具塔楼和板楼的优势）在楼体加大面 宽，缩小进深，是立面体态轻盈秀 丽，虽说增大了占地面积，但日照通 风更为充分，像1梯6户的碟形塔楼， 采取均衡的设计手法，尽量照顾到各 空间的均好性，达到户户朝阳，户户 有景观，甚至餐厅和卫生间都有采 光。缺点：1通风采光易受楼体遮挡 2户型 对视私密性差3公摊比板楼大， 77-82 % 4 一梯多户私密性差。足全天日照。8板塔楼对于大户型的用 户，如果注重舒

10、 适度和投资总 价，应仔细斟酌.板楼和塔楼结合的建筑，户型中部分是 板楼的格，部分是塔楼的格局短一些的 板塔楼外观像塔楼，长一些的板塔楼外 观像板楼.楼体外立面比板楼活泼，比塔 楼轻盈.电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯 6户.大户型为板楼样式，小户型为塔楼 样式板塔楼中塔楼部分与板楼部分形 成夹角，及造成互视，有遮挡日照和景观.电梯配置1梯3户,2梯3 户.2梯3-6户.大户型为板 楼样式，小户型为塔楼样式. 板塔楼中塔楼部分与板楼 部分形成夹角，及造成互视， 有遮挡日照和景观.电梯配 置上不会像板楼那样1梯2户如果2梯6户就和塔楼 没什么区别.9花园洋房郊区化的居住模 式，客户为中产 阶级和

11、部分工薪多建在郊区 或市区边 缘,交通方14-6层板楼为主，介于经济类住宅和别墅之间2建筑模式上：高成低就，在建 筑材质和设计元素上追求高容积率公从建筑结构讲，花园洋房一 般为4 6层,设计时1可带电梯和不带电梯，带在配套方面，花园洋 房虽有点别墅的感 觉，但购买这类住宅阶层便,景观资 源好的地方寓的感觉（如外墙窗材楼梯电梯落 地窗飘窗角窗等）居住氛围环境布 局，追求低密度别墅的感觉，比如园林景 观 小区道路布局，甚至周边大环境等.3 容积率的角度：1 2之间中密度花园洋 房式住宅.有别于2以上的高密度经济 类住宅和低于1以下的低密度别墅.电梯可保证较高的舒适度 , 同时公摊增加，价格和物业 费也稍高.带电梯满足中产 阶级.不带电梯满足部分工 薪阶层.2设计时删“简”就“繁”设计时尽量避免小 而简单的户型，选择的户型 功能尽可能多些，提高舒适 度，弥补配套之不足.3在开间和进深方面，要奢 侈些，厅的开间尺寸4米以 上，