龙湖地产烟台养马岛项目A地块启动会(2011)

1、1部门 文件名 烟台龙湖养马岛项目A地块启动会 2.1 总图篇 2.1.1 区位 2.1.2 周边交通 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.1.4 规划设计条件及地方规范解读 2.1.5 规划设计原则 2.1.6 规划风险管控 2.1.7 溢价策略 2.1.8 分项指标 2.1.9 建筑退界及间距分析 2.1.10 园区交通分析 2.1.11 场地标高（含竖向及防潮堤专题） 2.1.12 场地剖面 2.2 地库篇 2.2.1 地库设计原则 2.2.2 人防设计（人防异地建设专题专 题） 2.2.3 地库平面及车位指标 2.2.4 层高及顶板覆土高度 2.2.5 地库疏散及送排风设计 2.2

2、.6 地库排水方案 2.3 设备及配套篇 2.3.1 强电系统（外线） 2.3.2 强电系统（内线） 2.3.3 弱电系统 2.3.4 给水/消防系统 2.3.5 其他给水系统(插入水系专题) 2.3.6 排水系统 2.3.7 热力系统 2.3.8 燃气系统 2.3.9 管线综合 2.3.10 物业用房 2.3.11 垃圾站 2.3.12 公共卫生间、保洁工具间 2.3.13 幼儿园、中小学 目 录 3集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录 4集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.3 周边分析及产品竞争策略

3、莱山区作为重点打造新区，是烟台未来的文化、政治、体育、教育、经济中心，配套已日趋 齐全。 2008-2012年莱山年均市场供应量在180万方左右，成交量在120万方左右，总体供大于求；一 线海景项目主力户型150-300平左右，面积偏大，海景项目存量不多，售价在8000-13000左右。 牟平区是烟台的旅游休闲中心。滨海路沿线区域放量集中，2年内入市项目体量将超过150万 方，对项目目形成合围之势。该区域主力户型为80-150平刚需和投资类为主，业态主要为高层 住宅，目前售价5000元左右。 策略：别墅突围，控制总价，内外通吃。烟台别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总 价区间为450-80

4、0万，主力面积区间300-680.，面积偏大。别墅市场供应量有限，自06年至 09年总供应套数不足400套，且产品力极度低下。 东海城 檀珑湾 迎海花园 原石滩 紫金山庄 天越湾 马山寨 南山世纪城 海天雅筑 龙湖地块 中冶项目 金地项目 橡树湾 纯住宅 住宅、别墅 海融项目 5集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 请插入项目用地现状 2.1.4 规划设计条件 A02 A04 A06 A08 A09 A03 用地区域用地区域烟台养马岛项目烟台养马岛项目A A地块地块A-1A-1期期 编号编号A02A02A04A04A06A06A08A08A09A09A03A03合计合计 用地性质用地性

5、质居住居住居住居住 商业金融 商业金融 地块面积地块面积 102519. 4 99141.3 5 119005.5 8 48766 75075.05 10013.16 454520 规划建筑规划建筑 面积面积 615116939811900539012750754005368006 容积率容积率0.60.60.70.71 10.80.81 10.40.4 限高限高18米 20米 20米 20米 18米 5米 建筑密度建筑密度35%35%35%35%40% 40% 绿地率绿地率40%40%40%40%30%20% 其它其它 6集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.4 规划设计条件

6、对项目有重大影响的当地特殊规划政策 编号编号政策类别政策类别当地政策要求当地政策要求 1 1 需建设地下层数需建设地下层数 1、多层地下不少于一层地下不少于一层 2、高层地下不少于二层地下不少于二层 2 2 车位配比车位配比 1、公建 每百平方米每百平方米1.51.5辆辆，且地上且地上不少于总车位的30%30% 2、住宅区停车全部采用地下停车场全部采用地下停车场，且不少于不少于2 2车位车位/ /户户 3 3 建筑形式建筑形式 1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式现代欧式或新古典主义或新中式为主； 4 4 建筑节能建筑节能 太阳能热水器应与住宅一体化设计太阳能热水器应与住宅一体化设计 1

7、、12层及下太阳能设置比例100% 2、12层以上太阳能设置比例50% 5 5 建筑间距建筑间距 1、住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。 2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直 高度； 当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。 3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.81.8倍；倍；与其后面各类住宅间距与其后面各类住宅间距 不小于不小于 16 16米。米。 6 6 规划配套规划配套 1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于30

8、0平方米； 2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米； 3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积总建筑面积0.5%0.5%物业管理办公用房，超面积部分 以成本 价提供（2）、成本价提供总建筑面积总建筑面积0.5%0.5%物业管理商业用房，超面积部分以市场价 提供 7 7 容积率认定容积率认定 当地下室建筑露出地面的 1、高度小于小于1.51.5米米时不计入容积率计算； 2、高度大于大于1.51.5米且小于米且小于2.22.2米米时，按该层地下室建筑面积的一半计算； 3、高度大于等于大于等于2.22.2米时米时，按全面积计算； 7集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模

9、板 2.1.4 规划设计条件项目用地现有情况说明 1. 烟台属七度抗震区; 2. 场区地质情况: 地质： 场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂 （3) 淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩; 水位： 1)稳定水位标高介于0.96-2.41米； 2)地下水位变化主要受季节和海洋潮汐影响。 水质： 1) 大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性，04、06 地块详勘结果为强腐蚀性; 2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性。 结论：地质情况较差，项目需注意地基处理 后的 地基承载力和场地不均匀沉降。 吹填层 地质详勘报告典型剖面 粉砂层 淤泥层 粉质粘土层 8集团运营及投资发展部集

10、团 启动会资料编制模板 总图规划： 不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。“低层亲水亲地，高层看海 看岛” 单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新 复制优化：小院青城叠院、独院；牛山类独栋、花园洋房； 创 新：260平米观海豪宅、 80-90平米观海公寓、度假小院； 产品系列：同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品； 停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本 2.1.5 规划设计原则 产品类型产品类型度假小院度假小院度假公寓度假公寓叠院叠院洋房洋房独院独院独栋独栋点式住宅点式住宅 面积区间面积区间40-6040-6080-9080-90909014

11、0140160160200200260260 客户群体客户群体异地异地度假投 资客为主 异地异地、本地投 资客为主 异地异地度假投 资客为主 本地本地改善型 客户为主 本地本地自住客 户为主 本地本地自住客 户为主 本地本地高端客户 为主 9集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.6 规划风险管控 编号车编号车风险类别风险类别规划要求规划要求方案指标方案指标 风险风险 描述描述 管控措施管控措施 管控目标管控目标 落实落实 时间时间 责任人责任人/ / 部门部门 1 1超限高超限高 A-06地块限高11.5 A-06地块局部高度52.8米，17 层 与规划局沟与规划局沟 通基本同

12、意通基本同意 按照方案指按照方案指 标标 A-08地块限高20米，6层 A-08地块局部高度21.45米，7 层 A-09地块限高18米，5层 A-09地块局部高度82.8米，27 层 2 2 车位未按照车位未按照 规定比例规定比例 车位配比，住宅按2车位/户 住宅按建筑面积100平米以下1 车 位/户，100平米以上1.5车位/ 户 与规划局沟与规划局沟 通基本同意通基本同意 按照方案指按照方案指 标标 3 3 部分叠院不部分叠院不 满足满足1.81.8倍日倍日 照间距照间距 建筑间距，低层住宅最小间 距不 得小于前面建筑高度的1.8倍 叠院建筑高度9.3米，按 9.3X1.8=16.74目

13、前最小间距 16 米，日照经计算符合要求 报规时不体报规时不体 现现 按照方案指按照方案指 标标 4 4 地下建筑物地下建筑物 离界距离不离界距离不 足足 地下建筑物离界距离不小于 地下 建筑物深度0.7倍，最小距离 不 小于5米 绝大多数住宅下沉小院突出建 筑 退线，离界距离小于5米，局 部突 出水域用地 报规文本不报规文本不 体现体现 按照方案指按照方案指 标标 5 5 侵占公共用侵占公共用 地地 建筑物不能侵占公共用地 车库地下通道跨越城市道路和 水 域用地、A-09地块地上停车侵 占 公共绿地 报方案时与报方案时与 规划沟通规划沟通 按照方案指按照方案指 标标 6 6出入口出入口 A-

14、08/A-06地块交通出入口方 位 南、北，A-09地块交通出入 口南 、西、北 A-08/A-06地块局部交通口设 在东 侧，沿街商业、会所交通口位 于 禁止开口地段 报规不体现报规不体现 此部分内容此部分内容 按照方案指按照方案指 标标 10集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.6 市政风险管 控 编号编号风险类别风险类别风险描述风险描述管控措施管控措施管控目标管控目标 落实时间落实时间 责任人责任人/ /部门部门 1 1排洪排洪 排洪：现状3处涵洞穿越滨海路进入A 地块，需改排洪沟避开A地块入海。 与政府及市政设计院协与政府及市政设计院协 调调 排洪渠不经排洪渠不经 过我

15、司地块过我司地块 2011年1月 刘汉宝/工程部 李荣升/研发部 2 2变电站变电站 控规中有110KV变电站预留用地，修 详规拟取消。 首先争取报方案时规划首先争取报方案时规划 局同意我们的方案，后局同意我们的方案，后 期落实进线变电站。期落实进线变电站。 园区内不建园区内不建 110KV110KV变电站变电站 2011年1月 颜龙/发展部 3 3 北侧公园移北侧公园移 交交 北侧公园和园区的水体净化循环系统 是共用的，后期如果全部移交我们园 区的水无法完成循环和净化。 移交时与政府谈好移交移交时与政府谈好移交 界面。界面。 公园移交，公园移交， 净化湿地及净化湿地及 中央水系不中央水系不

16、移交移交 2011年1月颜龙/发展部 刘汉宝/工程部 4 4市政接口市政接口 各专业管线市政接口政府有规划，但 实施时间与我司建设周期可能存在不 同步的风险。 跟踪并推动政府相关部跟踪并推动政府相关部 门落实实施计划。门落实实施计划。 满足项目建满足项目建 设及交付的设及交付的 市政使用要市政使用要 求求 2011年4月 颜龙/发展部 刘汉宝/工程部 5 5海水源热泵海水源热泵 政府要求市政供热采用地源热泵，实 施时间不确定，技术成熟性不确定。 1 1、加强技术论证，督促、加强技术论证，督促 政府近期召开专题会落政府近期召开专题会落 实时间节点。实时间节点。 2 2、后期加强跟踪若时间、后期加

17、强跟踪若时间 和技术保证不了，供热和技术保证不了，供热 换热力公司热源。换热力公司热源。 施工节点和施工节点和 供暖时间不供暖时间不 受影响受影响 2011年2月 刘汉宝/工程部 11集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.7 溢价策略 低密度产品亲水亲地高层看海看岛 12集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标汇总 面积类型面积类型 产品类型产品类型 汇总汇总 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建总报规建 面面 (A+B)(A+B) 实际建设面积实际建设面积 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层)3.64

18、0.39 0.39 4.03 4.03 花园洋房 (9层以下）4.15 0.74 0.74 4.89 4.89 叠院别墅11.19 5.35 5.35 16.54 16.54 独院别墅9.16 6.09 6.09 15.25 15.25 独栋别墅0.51 0.45 0.45 0.96 0.96 小计28.649 13.017 13.017 41.666 41.666 公建公建 SOHO/酒店式公寓5.171 0.37 0.00 5.54 5.54 酒店式度假小院1.944 0.00 0.00 1.94 1.94 集中商业（会所）0.369 0.28 0.00 0.65 0.65 小计7.484

19、 0.64 0.00 8.13 8.13 车库车库车库0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 小计0.00 10.35 0.00 10.35 10.35 配套配套 物管用房0.01 0.20 0.00 0.21 0.21 设备用房0.00 0.54 0.00 0.54 0.54 金融邮电0.02 0.00 0.00 0.02 0.02 自建人防 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 异地人防0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套商业0.32 0.00 0.00 0.32 0.32 医疗用房0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 居委会0.0

20、3 0.00 0.00 0.03 0.03 文体活动0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 其它0.03 0.00 0.00 0.03 0.03 小计0.48 0.74 0.00 1.22 1.22 合计合计36.794 36.794 24.898 24.898 13.017 13.017 61.36161.361 61.361 61.361 13集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A02地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A02A02地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建总报规建 面面 (A+B)(A+B) 实际

21、建设面实际建设面 积积 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下） 叠院别墅2.083 1.006 1.006 3.089 3.089 独院别墅3.557 2.367 2.367 5.924 5.924 独栋别墅0.511 0.447 0.447 0.958 0.958 小计6.151 3.819 3.819 9.970 9.970 公建公建 SOHO/酒店式公寓 酒店式度假小院 集中商业（会所） 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库1.8683 1.8683 1.8683 小计0.00 1.87 0.00 1.87 1.8

22、7 配套配套 物管用房 设备用房0.074 0.074 0.074 金融邮电 自建人防 异地人防 配套商业 医疗用房 居委会 文体活动 其它 小计0.00 0.07 0.00 0.07 0.07 合计合计6.151 6.151 5.762 5.762 3.819 3.819 11.913 11.913 11.913 11.913 14集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A04地 块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A04A04地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建面总报规建面 (A+B)(A+B) 实际建设面积实际建设面积 (

23、A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下） 叠院别墅4.007 1.874 5.881 5.881 5.881 独院别墅2.933 1.949 4.881 4.881 4.881 独栋别墅 小计6.940 3.823 10.762 10.762 10.762 公建公建 SOHO/酒店式公寓 酒店式度假小院 集中商业（会所） 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库2.1587 2.1587 2.1587 小计0.00 2.16 0.00 2.16 2.16 配套配套 物管用房 设备用房0.0560 0.0560 0.0560 金融

24、邮电 自建人防 异地人防 配套商业 医疗用房 居委会 文体活动 其它 小计0.00 0.06 0.00 0.06 0.06 合计合计6.9406.9406.037 6.037 10.76210.762 12.977 12.977 12.977 12.977 15集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A06地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A06A06地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建面总报规建面 (A+B)(A+B) 实际建设面实际建设面 积积 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层)3.64 0.39

25、1 0.195 4.032 4.032 花园洋房 (9层以下）2.89 0.539 0.539 3.427 3.427 叠院别墅3.67 1.781 1.781 5.454 5.454 独院别墅1.81 1.202 1.202 3.014 3.014 独栋别墅 小计12.017 3.912 3.717 15.928 15.928 公建公建 SOHO/酒店式公寓 酒店式度假小院 集中商业（会所） 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库3.4754 3.4754 3.4754 小计0.00 3.48 0.00 3.48 3.48 配套配套 物管用房 设备用房0.1100

26、0.1100 0.1100 金融邮电 自建人防 异地人防 配套商业 医疗用房 居委会 文体活动 其它0.01300 0.0130 0.0130 小计0.01 0.11 0.00 0.12 0.12 合计合计12.030 12.030 7.497 7.497 3.7173.717 19.52719.527 19.527 19.527 16集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A08地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A08A08地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建总报规建 面面 (A+B)(A+B) 实际建设面实际建设面 积积

27、 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下）1.259 0.202 0.202 1.461 1.461 叠院别墅1.425 0.691 0.69 2.116 2.116 独院别墅0.857 0.571 0.57 1.428 1.428 独栋别墅 小计3.542 1.463 1.463 5.005 5.005 公建公建 SOHO/酒店式公寓 酒店式度假小院 集中商业（会所） 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车库车库车库1.3167 1.3167 1.3167 小计0.00 1.32 0.00 1.32 1.32 配套配套 物管用房0.

28、01 0.19750.21 0.21 设备用房0.0125 0.0125 0.0125 金融邮电0.020.0200 0.0200 自建人防 0.0000 0.0000 异地人防0.0000 0.0000 配套商业0.32390.3239 0.3239 医疗用房0.0300 0.0300 0.0300 居委会0.0300 0.0300 0.0300 文体活动0.03170.0317 0.0317 其它0.0030 0.0030 0.0030 小计0.45 0.21 0.00 0.66 0.66 合计合计3.990 3.990 2.990 2.990 0.000.00 6.980 6.980 6

29、.980 6.980 17集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A09地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A09A09地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建总报规建 面面 (A+B)(A+B) 实际建设实际建设 面积面积 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下） 叠院别墅 独院别墅 独栋别墅 小计0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建公建 SOHO/酒店式公寓5.171 0.367 5.538 5.538 酒店式度假小院1.944 0.000 1.944 1.

30、944 集中商业（会所）0.369470.2777 0.647 0.647 小计7.48 0.64 0.00 8.13 8.13 车库车库车库1.5286 1.5286 1.5286 小计0.00 1.53 0.00 1.53 1.53 配套配套 物管用房 设备用房0.2898 0.2898 0.2898 金融邮电 自建人防 异地人防 配套商业 医疗用房 居委会 文体活动 其它0.01620.0162 0.0162 小计0.02 0.29 0.00 0.31 0.31 合计合计7.501 7.501 2.463 2.463 0.000 0.000 9.964 9.964 9.964 9.964

31、 18集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.8 分项指标A03地块 面积类型面积类型 产品类型产品类型 A03A03地块地块 地上地上 A A 地下地下 B B 赠送赠送 C C 总报规建面总报规建面 (A+B)(A+B) 实际建设面实际建设面 积积 (A+B)(A+B) 住宅住宅 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下） 叠院别墅0.00 0.00 独院别墅0.00 0.00 独栋别墅0.00 0.00 小计0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 公建公建 SOHO/酒店式公寓0.00 0.00 酒店式度假小院0.40.40 0.40 集中商业（

32、会所）0.00 0.00 小计0.40 0.00 0.00 0.40 0.40 车库车库车库0.00 0.00 0.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 配套配套 物管用房0.00 0.00 设备用房0 0.00 0.00 金融邮电0.00 0.00 自建人防 0.00 0.00 异地人防0.00 0.00 配套商业0.00 0.00 医疗用房0.00 0.00 居委会0.00 0.00 文体活动0.00 0.00 其它0.00 0.00 小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计合计0.400.400.000 0.000 0 00.400 0.400 0

33、.400 0.400 19集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 32 m 32 m 32 m 32 m 25m 5m 20 m 20 m 20 m 50m 16m 16m 16m 15m 30m 32 m 15m 15m 32 m 20m 15m 30m 6m 5m 13m 49 m 28 m 30 m 37 m 33 m 16m 16m 6m 8m 50m 50 m 50m 50 m 2.1.9 建筑退界及间距分析 总图各区域控制尺寸: 控规要求： 1、建筑边界临滨海路退50-75m ； 2、临主干道退32m；临次要道路退5m； 3、临海边退20m； 一般情况： 1、低层建筑南北向1

34、6m； 2、高层建筑南北向30m； 3、花园洋房房（6-7F）南北向按日照间距控 制 （南侧建 筑高度*1.55）； 4、东西向间距按防火间距控制（低层之间 6 米，高层之间13米，高层与低层之间9米 ）， 如有路按15m控制； 特殊情况： 1、04、06、08地块局部根据地块情况及中央 水域不同，建筑南北间距略有放大。 2、主要景观节点的尺度：中央水域景观节点 控制在50m见方； 32 m 用地红线 建筑控制线 20集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.10 园区交通分析出入口及车库分析 出入口及车库设置分析： 1、出入口：一期保证东侧及北侧道路的公 共属性，洞公共市政道路设

35、置8个车行（人 行）出入口； 2、地库：通过设计连廊把细长、零散的各 地块车库整合为六个大的车库，既减少车库 出入口，有利于组织地下交通。 园区人、车行共同出入 地下车库范围线 地下车库出入口 各组团人行及预留电瓶车出入 口 图例: 21集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.10 园区交通分析地上交通 1、市政道路把园区分为三个大地块，且在 每个地块形成外环路。 2、住宅步行系统通道宽度为2米和1.2米。 3、结合站点引进烟台的免费自行车系统； 图例: 城市主要道路 2米宽园区道路 1.2米宽园区道路 自行车点 22集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.12 场

36、地剖面南北向大剖面 +2.68历史最高潮位 +15.0北侧山体标高 +3.60建筑地下一层地面最低 标高（高于历史最高潮 位） 场地剖面说明： 1）微气候营造：一期北侧城市公园营造山体，营造微气 候，保护一期低密度住宅； 2）安全防护：建筑地下一层最低标高为3.6米（黄海85高 程），高于项目历史最高潮位2.68米； +2.40现状地形（平均） +8.0-15.0规划各地块组团内地面标 高 23集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.12 场地剖面典型南北向宅间剖面 6.90南北向典型宅间放大： 1）建筑首层正负零标高为 8.4m； 2）宅间标高下有车库处约 8.1m，下无车库处

37、约6.9m； 3）宅间小院划分基本原则： 南院6.5m+公共4.5m+北侧5m； +6.90 +8.40+8.40+8.40 +3.60+3.60 +8.10 +6.90 市政道路标高 小区内道路标 高 +8.10 +8.40 建筑正负零标高 住宅地下一层地面标高 +3.60 市政道路标高图例: 6.5m 宅间小院划分 6.5m 宅间地库划分 6.5m4.5m5.0m 4.2m6.7m5.3m 16.2m 24集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 +6.00 +8.40+8.40 +7.50 排盐碱层以上1.5 米 +7.50 公共水 岸 私家水 岸 2.1.12 场地剖面中央水系最窄

38、处横向剖面 中央水系最窄处横向剖面说明： 1）中央水系水面控制高度在 6.0m； 2）中央水系最窄处宽度为7.0m； 3）中央水系水深为0.6-1.0m上 下浮动，具体推算详供水专题。 4）中央水系采用45度斜坡，冬 天可不放水；防滑处理，以利攀 爬； 小区内道路标 高 +7.50 +8.40建筑正负零标高 住宅下沉小院标 高 图例: 5.0m 宅间小院划分 +6.00 5.0 m 5.0 m 7.0m 满足船体错 行 25集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1.12 场地剖面宅间水系剖面 宅间水系剖面说明： 1）宅间水系控制标高7.5m； 2）宅间水系水深0.3-0.6m； 3

39、）宅间水系两侧45度斜坡硬 池底，冬天可不用放水； +7.50 +8.40+8.40 +8.10 小区内道路标 高 +8.10 +8.40 建筑正负零标高 住宅下沉小院标 高 图例: 12m 宅间小院划分 12m 13m 10m +7.50 26集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录 27集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.2.1 地库设计原则 原则： 1、住宅地库按我方指标设计； 2、09地块在满足绿化率的前提下多做地上车位， 从而减少车库面积； 3、各地块保证独栋、独院、洋房及点式住宅（面 向当地升级客群）

40、可直接从车库入户，叠院产 品只保证部分可地下入户要求； 4、各分散车库尽量用地下通道连接，形成大车库， 减少车库出入口数量； 5、在以上各项基础上优化停车效率，减少车均建 筑面 业态面积段 规划要求机动车停 车标准 （停车位/户） 设计机动车停车 标准 （停车位/户） 住宅 10026021.5 9010021 商业 面积段 规划要求机动车停 车标准 （每100） 设计机动车停车 标准 （每100） 1.51.5 车位设计数量 ： 车位设计尺寸要求： 分项当地要求国家规范 车位大小同国家规范2.4*5.3 车道同国家规范5.5 微型车位无相关要求0.7折算 自行车无相关要求12/个 28集团运

41、营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 车库层高 2.2.5 地库疏散及送排风设计排烟机房布置 1、按防火分区设置机械排风（或排烟）系统及 补风系统。 2、补风系统有两种形式： 通过顶板处开设的进风小室自然补风； 通过送风机房机械补风； 3、采用诱导风机作为通风系统的辅助设备； 4、地库不设采暖系统，内部水管通过合理的系 统设置及适度的保温进行防冻； 5、地库排风兼排烟机房示意图，A地块1期地块 工40处排烟机房； 关键点： 1、排烟机房的出地面风井，由景观统一美化和 进行植物遮挡； 2、排风排烟双速风机及平时通风用的诱导风机 一定要实施到位，不可减项。 3、加大自然通风开口面积(车库尽端及疏

42、散楼 梯）。 排风排烟机房 车库排烟管道 29集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 排烟机房大样 1、排烟机房设置原则：减少排烟管线长度，减少交叉，提高净高。 2、1期地块排烟机房外静压箱影响车位40个。 2.2.5 地库疏散及送排风设计 净高2.95m 影响车位40个 30集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.2.6 地库排水方案下沉庭院雨水集中提排 插 图 下沉排水沟 下沉庭院雨水排放连通管 雨水沟 1、住宅地下室卫生间及设备用房排水分别通过户 内相应的提升设备排至室外污水管线。 2、下沉庭院雨水： 1）当庭院与车库相连时，庭院雨水排至车库排水 沟内，统一排至车库集水坑

43、，提排至室外雨水 管网； 2）、当庭院对应实土时，各庭院雨水集中提排， 进入外网； 3、各地下雨污水集中设提排井，设置自控和DDC监 测。 4、屋面雨水不进入下沉庭院参与提排； 关键点： 1、屋面雨水不可进入下沉庭院； 2、雨水提排原则：尽量集中设置，且不影响户内 空间； 3、所有室内外提排泵进入园区DDC检测系统，显示 运行、故障及超高水位报警状态； 31集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 雨水提排示意 集水坑 排水沟 连通沟 有压排水管 室外雨水管 集水坑 车库排水沟 1、根据防火分区的划分在地库内设置东西向 排水沟，将消防排水及平时下沉庭院内的 雨水引入车库集水坑内统一排出；

44、2、地下车库集水坑、排水沟布置（车库排水 沟现浇、采用成品复合材料盖板，避免噪 音，不使用铸铁盖板）； 3、此部分提排水含有车库地面污水，不可进 入雨水收集系统，不可直接进入水体； 关键点： 1、区分不同水质，控制排出口外网接点； 2.2.6 地库排水方案车库典型集水坑布置 雨水提排示意 32集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录 33集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3.1 强电系统（外线） 插图 一、一期合计总容量：13320KVA 二、供配电： 1.在一期A-09地块地下车库设立一座开闭站，10kV 双

45、路电源引自地块南侧110kV变电站。两路电源 应为独立电源，每路电源可供区域内100%负荷； 2.地库内设置小区变配电室6个（左图1#6#），每 个小区变配电室所带范围见左图； 3.各变配电室容量及位置： 1）1#变配电室：800KVA*2，设在B1层，150； 2）2#变配电室：800KVA*2，设在B1层，150 ； 3）3#变配电室：1000KVA*2，设在B1层，150； 4）4#变配电室：630KVA*2，设在B1层，150； 5）5#变配电室：630KVA*2，设在B1层，150； 6）6#变配电室：1000KVA*2，设在B1层，150； 7）箱变：800KVA*2，设在地上，4

46、mx8m； 8）开闭站：1000KVA*2，设在B1层，450； 4.容量计算规则: 独栋：12KW/户； 合院，叠院：8KW/户； 点式住宅：4KW/户； 或按照60W/估算； 关键点: 1)经咨询供电局，一期开闭站上级110kV变电站 初定城北变电站,政府实施计划及建站资金来源 需重点关注； 开闭所 尺寸 m m ，共（）个； 箱式变压器 变配电室开闭站 强电干线 1# 4# 2# 5# 3# 6# 箱变 开闭站 02 04 06 08 09 34集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3.3 弱电系统 1.各地块的安防控制室是【合用】。 2.各地块的消防控制室是【合用】。 3.

47、消防、安防控制室【合用】，其合用的控 制面积: 100 ； 4.消防、安防控制室设在【地下室】，位于 物业配套区； 5.通讯机房包括:电讯机房、卫星及有线电视 机房、手机信号机房； 6 .各地块通讯机房是【合用】； 7.电讯机房面积 80 ； 8.电视机房面积20 ，手机信号机房20 ； 9.市政接驳点的位置及弱电管线的走向； 10.全区实现无线互联。 插图 市政管线 区内电缆桥架 区内埋地管 线 市政接口消防、安防控制室【合用】 通讯机房 有线电视机房 手机信号机房 弱电井代表出楼 管 02 04 06 08 09 35集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3.4 给水系统 插图

48、 2.1 给水系统 2.1.1 用水量：全区最高日生活用水量：3738m3/d；平 均日用水量：1625m3/d； 2.1.2 引入口：A-1地块从周边市政给水管道上引入6根 DN200的给水管道，在地块形成环状管网，保证各 独立地块生活及消防使用要求。（地块室外消防一 部分由周边市政管网上的消防设施保护）； 2.1.3 给水泵房：设于高层地库负荷中心； 2.1.5 分区原则：参照市政给水压力为0.4Mpa进行分区。 7层及7层以下为低区，生活用水由市政管网直接提 供；8-17层为中区；18-28层为高区，分别由相应 的生活水泵房加压后提供； 2.1.4加压设备 ：采用三套箱式无负压给水加压设

49、备， 其中中区为两套，高区为一套； a）、中区生活密闭水箱有效容积： 16立方 米（两座） b）、高区生活密闭水箱有效容积： 16立方 米（一座） c）、中区给水机组（加压泵组为一用一备）： 单泵流量 Q=10L/S，H=60m； d）、高区给水机组（加压泵组为一用一备）： 单泵流量Q=10L/S，H=95m； 2.1.3 给水站房设置： a）、A-06地块生活水泵房占地面积：110m2。 生活水箱有效容积 ：中区16 m3,高区16 m3； b）、A-09地块生活水箱有效容积：中区16 m3， 生活水泵房占地面积：55m2； 关键点： 1、地下车库内给水管线需电伴热保温，总计投资约20 万元

50、，实施阶段可增加保温厚度，降低电伴热运行 费用； 2、给水市政干线穿越水体时采用地下半通行地沟； 6处入口 DN200 消防水池 260m3 加压泵 房 55m2 市政外网 区内干线 生活水泵房 消防水泵房 地库给水干线给水市政接口 02 04 06 08 09 加压泵房 110m2 36集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 给水干线穿越水体断面示意 2.3.4 给水系统 7.3 6.0 7.6 4.6 7.3 给水管线 DN200 半通行地沟 1400 x1400 1.4m 1.4m 1.4m 37集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 消防系统 1.消防用水量： a)、室外消

51、防用水量：15L/S； b)、室内消火栓用水量：20L/S； c)、自喷淋用水量：30L/S； 2.站房设置: 消防水泵房设于A-09地块地下一 层； 3.设备选型： a)、水池体积260m3； b)、水泵选型： 室内消火栓泵（两台，一用一 备）：单泵流量Q=20L/S，扬程 H=85m； 自喷淋泵（两台，一用一备）： 单泵流量Q=30L/S，扬程H=50m； 4. 分区原则： a)、消火栓系统分为两个区，17 层以下为低区；18-27层为高区。 统一由地下一层消防泵房供给。 栓口压力大于0.5Mpa的部位采用 减压消火栓解决； b)、地下车库满铺预作用自动喷 淋灭火系统，系统压力统一由地 下

52、一层消防泵房提供； 5.管线布置： a)、消火栓及喷洒管线均布置与 车库内。敷设与吊顶下方，注意 与其它管线交叉； b)、多层室内无消防类管线； c)、高层消火栓干线引入楼栋使 用； d)、消防管线需电伴热保温； 关键点： 1、消火栓系统需电伴热保温，投资约为35万元； 2、自动喷洒系统采用预作用系统，报警阀前干线需电 伴热保温，投资约为20万元； 插图 2.3.4 消防系统 地库内消防干线（含喷洒和环状干线） 消防泵 房 消防水池 260m3 喷洒和消火栓 环状干线 （地下车库内） 02 04 06 08 09 38集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3.5 中水系统 插图 中

53、水系统： 1、中水水源：A-06、A-08、A-09地块主河道 西侧部分建筑的污水作为中水水源，经过 化粪池处理后接入地块内中水处理装置进 行处理，达到国家中水水质标准后景观回 用。 2、最高日处理水量：112M3/d;最大小时处理 水量：12 M3/h； 3、中水站房：中水站设于09地块地下室，面 积370平米； 关键点： 1、由于当地政策对中水回用冲厕不做硬性规 定，本项目中水仅提供景观使用； 2、中水处理站位于污水来水量较高的高层住 宅区域； 3、中水处理站按规范设计，就近高位排风， 防止气味污染。 中水处理站 370m2 02 04 06 08 09 中水处理站 中水站来水范围 39集

54、团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 关键点说明： 1、靠近水系两层宅间及屋面雨水通过 成品雨水沟收集进入水系； 2、水系通过自身循环系统，通过公园 内人工湿地进行循环净化； 3、水体自洁循环耗电量： 循环量：8000吨/日 循环水泵（以每日运行16小时计）： Q=250m3/h,H=20m,，45KW共2台 循环水泵日耗电量：1440KW 日用电费用： 1440X0.7753 =1117元 成品排水沟收集 宅间及屋面雨水 人工湿地对水系 进行循环净化 潜水循环泵、溢 流口及防洪闸 水体自洁循环 2.3.5 小区水环境设计方案利用 40集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3

55、.6 排水系统-污水 污水系统 1、污水量：全区最高日生活排水量按生活用水量的 90%计算。生活排水量：3365m3/d； 2、管线布置：全区污水由中心河道为界分别向东西 两侧市政污水管； 排放； 3、排放体系： a)、室内污水采用污、废合流体系； b)、室外采用雨、污分流体系； c)、地下室污水通过提升设备排入室外污水管； 4、站点设置： a)、化粪池设置于周边绿地内，容量100m3，共10 座； b)、09地块地下室设置1处中水处理站，面积 370m2；处理06地块西部、08地块西部、09地块西部 用户污水； 关键点： 1、09地块有餐饮的商业设隔油池； 2、污水干线与雨水排海溢流口处高程

56、不冲突。 市政干线 化粪池 接出管线 中水处理站 中水水源线 化粪池来水范围 9#化粪 池10座 100m3 02 04 06 08 09 雨水溢 流口底 高4.5米 污水管 顶高1.5 米 市政接口 D500 管顶-0.92 市政接口 D400 管顶0.81 污水起点 D300 管顶3.18 污水起点 D300 管顶1.10 41集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 雨水系统 1、雨水量：全区雨水设计重现期：室外场地 为2年；屋面为5年。设计暴雨强： 3.05L/s.ha； 2、管路系统： a)、地块以景观河为界分为东西两个区域； b)、靠近景观河的雨水明沟直接排入景观 水体，通过景

57、观水体溢流排入市政雨水 管网； c)、远离景观水体部分的雨水直接通过管 路收集排入市政雨水管网； d)、房屋面雨水采用外排水方式，排至室 外散水； e)、宅间路雨水通过明沟排放； 3、景观补水： a)、一期地块部分屋面及地面径流较洁 净雨水排入景观水体补充景观用水； 关键点： 1、保证进入景观水体回收利用的雨水洁净； 2、雨水体系的高程控制原则：入海点管顶高 程为最高潮位2.68m. 2.3.6 排水系统-雨水 D60 0 D800 D60 0 D60 0 D800 D60 0 溢水 口 顶 6.00 市政外网 雨水支线（接入室外干线） 雨水出口位置 雨水支线（接入景观河） 雨水沉沙井 起点

58、D600 管顶 3.38 终点 D1600 管顶 2.68 入海口 D2000 管顶 2.85 排出点 D2000 管顶1.66 起点 D900 管顶 4.94 02 04 06 08 09 起点 D1000 管顶 3.38 终点 D1200 管顶 2.68 42集团运营及投资发展部集团 启动会资料编制模板 2.3.7 热力系统 1、采暖负荷：一期采暖总面积 49.11万平米，总负荷为29.5 MW； 2、热源： a)、热源为市政集中热源，每户 均预留集中热源接口； b)、各单体暂预留燃气壁挂炉条 件； 3、站房布置：结合总图及地库整体 布局，共建6个热交换站。市政 热水主要从地块的东侧或西侧

59、主 干线引入各区换热站。详下表 换热站编 号 供热面积供热区域 估算总热 负荷 市政引入 管管径 备 注 1#换热站约4.2万平米A02东区2520KWDN250 2#换热站约8.5万平米 A02+A04 西区 5100KWDN350 3#换热站约4.5万平米A04东区2700KWDN250 4#换热站约14万平米 A06+A08 西区 8400KWDN400 5#换热站约7.2万平米 A06+A08 东区 4320KWDN300 6#换热站约9.8万平米A095880KWDN350 注：市政供热参数暂按55/40预估，置换出二次水温度为50/40 4、管线布局：二次管网主干线大部 分吊装地库顶板下，并入户。地库 内不具备入户条件的（如：A02区叠 院北侧四户），干管在A02区北侧采 用室外直埋敷设，并入户； 5、采暖方式：卫生间采用散热器、 其它房间采用地板辐射采暖； 6、换热站：每处换热站布置于车库 内，建筑面积50m2。4号及6号换热 站按照建筑条件设置高低区； 关键点： 1、热力站布置原则：靠近负荷中心；每站负担面积 10万平米左右； 2、管线布置原则：尽量缩短； 3、没有地库路由的低温热水管线直埋敷设； 1# 4# 6# 市政干