2014住宅工程质量常见问题专项治理方案

1、住宅工程质量常见问题专项治理技术措施管理措施：1公司严格按照工程建设施工企业质量管理规范 GB50430 的规定，建立健全企业质量保证体系， 建立企业内部质量监督检 查和考核机制，对企业所承揽的各项工程项目的施工进行全过程 的质量管理。2. 按照关于在全市住宅工程建设中推行样板施工作业方法 的通知文件要求，工程开工时，每个工程都要在施工现场制作 样板间或样板示范区，以施工样板引路，指导施工作业人员严格 按标准化实施作业。3对易发生常见问题的分项工程、关键工序和关键部位，各 项目技术负责人要对施工人员进行技术交底；现场质量检查员应加强施工过程的质量检查， 不符合要求的检验批、分项工程不得 验收和

2、进入下道工序施工。4认真做好检验批、分项、分部工程验收工作。严格材料进 场的质量验收，不符合设计和产品标准要求的材料严禁使用到工 程上。特别要加强工序和工序之间检验批的质量验收，保证分项、分部工程达到合格标准。 在工程施工中，严格执行工程质量常见 问题防治技术措施，使工程质量常见问题得到有效的治理。技术措施：根据工程施工特点，编制工程质量常见问题预防技术措施：一、屋面渗漏原因分析：1保温层厚度不够，找平层水泥砂浆配比不准确，强度不足找平层压光不实，养护不好，面层酥松、起砂、起皮等。2. 找平层不做界格，不留通气道、通气口。3. 屋面坡度小特别是女儿墙根部、天沟和泄水口处。4. 突出屋面的烟囱、

3、管道、上人孔、变形缝、高低跨处、女 儿墙根部弧度不好，泛水高度不够，防水卷材封口不好。5. 部分工程女儿墙、高低跨处仍采用留挑檐泛水老做法。6. 屋面防水层厚度不够。预防措施：1. 所用原材料应符合国家规定标准和施工规范要求。2. 保温层厚度必须符合设计要求， 若设计无要求时，保温层 最薄处（女儿墙部位、泄水口部位）不能小于 100mm使用块状 保温材料，不允许用现场珍珠岩的做法。3. 找平层水泥砂浆要严格控制水泥用量，水泥和砂的比例不能大于1 : 3,找平层要适时压实、压光，并及时养护，养护时要 有保湿措施，抹找平层时要留置分格缝，缝宽为20mm分格缝 间做排气道时宜为 30-40mm排气道

4、间距为6m纵横设置，相互连通，并于大气连通的排气管相通， 排气管设在排气道纵横交叉 处，排气管使用D75mn的金属管制作，上部有防水帽，铺贴防水 层时，排气道应做附加层。4. 抹找平层时必须严格控制排水坡向和坡度，坡度应不小于2%泄水口处要明显低于大面。5. 突出屋面的上人孔、烟囱、管道、变形缝、高低跨，女儿 墙根部必须做好凹面弧，不得出现直角。泛水高度不得小于 250mm防水材料要埋入凹槽内固定密圭寸，墙体为砼时，收头可用金属压条钉压牢固，凹槽抹灰时，要预先抹1-2次厚和女儿墙 立面抹灰一次成活，抹到凹槽下平，不得先抹女儿墙灰，再抹堵 凹槽灰，以免形成水平裂缝。突出层面的管根部位防水材料高度

5、 不宜小于250mm圭寸口处要用金属箍固定，变形缝包括伸缩缝、 沉降缝和抗震缝，三者做法基本相同，装饰前要认真清理变形缝 内的杂物，清理感觉后，变形缝内宜填充泡沫塑料或沥青麻丝， 并用防水材料封盖，顶部加扣混凝土盖板或金属盖板，金属盖板 加工时咬口，并充分考虑变形缝的大小留置变形补偿。6. 根据规范规定泛水今后不宜采用外挑6cm的老做法，上人屋面或刚性防水屋面，施工时和山墙、女儿墙以及突出屋面结构 交接处，留置缝隙并做柔性密封处理。7. 防水卷材的粘结材料，每层厚度不小于1mm面层厚度不小于2mm8. 工程竣工前屋面必须做 24小时蓄水实验，观察有无渗漏， 检查结果应甲、乙双方负责人签字盖章（

6、及监理人员）列入竣工 资料存档。二、地面下沉原因分析：1. 回填土料含有大量有机杂质和大块。2. 填土未按规定厚度分层回填夯实， 或底部松填，仅表面夯 实，密实度不够。3. 房心处局部有软弱土层或地坑、坟坑、积水坑等地下坑穴， 施工时未处理或未发现，使用时超重造成局部塌陷。预防措施：1. 对房心原自然软弱土层进行处理； 有机杂质清理干净，地 坑、坟坑、积水坑等进行认真处理。2. 选择符合要求的土料回填； 按所选用的压实机械性能； 通 过实验确定含水量控制范围内，每层铺土厚度、压实遍数、机械行驶速度；严格进行水平分层回填、 压（夯）实；加强现场检验，使其达到要求的密实度。3回填前，将槽中积水排净

7、；淤泥、松土、杂物清理干净；回填土按要求采取严格分层填、夯实；控制土料中不得含有直径大于5cm的土块，及较多的干土块；严禁用水沉法回填土。三、楼地面空鼓裂形成原因及预防措施：1由于铺细石混凝土之前基层不干净。如有水泥浆皮及油污，或刷水泥浆结合层时面积过大用扫帚扫、甩浆等都易导致面层空鼓。2由于混凝土的坍落度过大滚压后面层水分过多，终凝前尚未完成抹压工序，造成面层结构不紧而开裂。当面层灰面吸水后， 用木抹子用力搓打、抹平，将干水泥砂拌合料和细石混凝土的浆 混合，使面层达到结合紧密。3由于水泥标号不够或使用过期水泥、水灰比过大抹压遍数不够、养护期间过早进行其他工序操作，都易造成起砂现象。在 抹压过

8、程中撒干水泥面（应撒水泥砂拌合料）不均匀，有厚有薄， 表面形成一层厚薄不匀的水泥层， 未和混凝土很好的结合，会造 成面层起皮。4养护不好。面层抹压完24h后（有条件时可覆盖塑料薄膜 养护）进行浇水养护，每天不少于 2次，养护时间一般至少不少 于7d （房间应封闭养护期间禁止进入）。避免造成强度不够及表 面起砂现象。四、地下室渗水原因分析：1. 防水材料不合格，防水层现场成品保护不好、破损。2. 混凝土振捣不密实，施工缝、变形缝、止水带设置不合理。3. 预留的穿墙管道、洞口处处理不当。4. 固定模板的拉筋无止水环或止水环焊接不好。预防措施：1. 严格控制防水材料的质量，合理选用防水材料。混凝土

9、配合比的设计必须满足设计防水等级，不得边施工边试配。2. 防水层施工完毕后，要注意现场保护，在绑扎钢筋、支 撑模板工序过程中不得破坏防水层。3. 地下室混凝土施工缝、变形缝的留置，要严格按照图纸 和规范要求施工，如图纸无明确要求时，地下室底板和防水墙的 施工缝应留在高于底板标高 300伽左右的位置，并设置金属止水带，变形缝处设置专用的橡胶止水带。4. 预留的穿墙管道、洞口等，施工位置、标高要准确，在 施工时要留置金属套管，套管四周要焊止水环，套管内要用柔性 防水材料填塞严密。5. 管道安装前对预留洞周边要进行凿毛处理，堵孔必须用膨胀细石混凝土。厨房、卫生间做面层前要认真核查地面坡度、 坡向、高

10、差、地漏高度，并作蓄水试验，确认无渗漏后方可进行 面层施工。该项核查资料为隐蔽验收的主要内容，列入保证资料内容存档。五、外墙面渗水原因分析:1. 砌体的砌筑砂浆不饱满、 灰缝空缝，出现毛细通道形成虹 吸作用，外墙饰面抹灰厚度不均匀导致收水快慢不均， 抹灰易发 生裂缝和脱壳，分格条底灰不密实有砂眼，造成墙面渗水。2. 门窗口和墙连接密封不严，窗口上部未设鹰嘴和滴水线； 室外窗台板高于室内台板，室外窗台板未作顺水坡而导致倒水现 象。3. 后塞口窗框和墙体之间没有认真堵塞和嵌抹密封膏或窗 框保护带没撕净，导致渗水。4. 脚手眼及其他孔洞堵塞不当。5外墙基层抹灰厚度不够强度不够。6外墙面层空裂贴面材料

11、勾缝不密实。预防措施：1. 组砌方法要正确，砂浆强度符合设计要求， 坚持三一砌砖 法。2. 对组砌中形成的空头缝应装饰抹灰前将空头缝采用勾缝 方法修整。3. 饰面层应分层抹灰，分格条应在初凝后取出，注意压灰要 密实，严防有砂眼和龟裂。4. 门窗口和墙体的缝隙，应采用加有麻刀的砂浆自下而上塞 灰压紧；勾灰缝时压实，防止有砂眼和毛细孔而导致虹吸作用；若为铝合金和塑钢窗应填塞保温材料，缝隙封堵防水密封胶。5. 门洞口的上部应设置鹰嘴或滴水线；室外窗台板必须低于 室内窗台板并做成坡度利于顺水。6. 脚手眼及其他孔洞，使用原设计的砌体材料按砌筑要求堵 填密实。7外墙基层抹灰要保证最薄处的抹灰厚度满足规范

12、要求，外墙抹灰砂浆应使用水泥砂浆， 不宜采用混合砂浆应严格控制配合 比使其保证应有的强度。8外墙抹灰时要对主体施工时的梁、 柱混凝土面层进行处理（凿毛或用界面剂），避免面层抹灰出现空裂现象。贴面材料勾 缝时要用勾缝专用工具单个勾缝， 并对贴面砖内的空隙填实， 不 得采用大面抹灰的方法进行勾缝。六、塑钢窗渗水：原因分析：1. 选用材料不合格。2. 框体安装不牢固。3. 制作粗糙配件不齐全，密封不严密。4. 推拉窗下滑槽末设排水孔。5. 窗台外高内低。6. 橡胶密封条脱落，密封不良。预防措施:1. 塑钢窗的生产厂家应具有技术监督部门和主管认证的资 质及产品范围，材质必须符合规范要求。2. 固定件应

13、采用镀锌件或不锈钢件，砖块或轻质空心物质， 严禁使用射钉枪安装塑钢窗，要在全体施工时预留素混凝土块。3. 塑钢窗制作拼接缝隙要严密，封闭胶材料淘汰一般封闭 胶，采用玻璃封闭胶。门窗在使用前，必须到检测实验室做试验， 试验合格后方可安装。4. 下滑槽必须开设排水孔，排水孔设在距离窗框拐角 20140MM处，孔为4MS 35MM间距宜为600MM安装后应检查排水 孔是否有堵的情况，保证槽内积水能顺畅排出。5. 在主体施工中必须考虑顺水坡高度，一定要保证窗台外 低内高。6. 橡胶密封条安装时就镶嵌到位，表面平直和玻璃和玻璃槽 口紧密接触，玻璃周边受力均匀，橡胶条安装时不得拉得过紧， 下料长度应比装配

14、长度长 20 30MM遇转角应作斜而断开， 并注胶粘结牢固，用密封胶填缝固定玻璃时应先用橡胶条或块将玻璃挤住，留出注胶空隙，注胶深度应大于等于5MM在胶固化 前，就保持玻璃不受振动。七、外墙保温外保温脱落、空鼓、开裂、室内泛潮反霜、结露等原因分析：1. 专用的胶粘剂对苯板的粘结力（包括耐水、耐冻融、耐高 温）不足，没有达标，直接导致保温板的安装质量差，无法承受 基层一定程度的变形，甚至系统脱落。2. 专用的抹面砂浆对苯板的粘结力（包括耐水、耐冻融、耐 高温）不足，没有达标，直接导致护面层开裂，继而渗水、起鼓 和脱落。3. 保温板无陈化过程或陈化程度不足，存在变形或受热变 形，没有达标，直接影响

15、系统的质量，出现起鼓、起翘、开裂， 甚至导致粘结很快失效而脱落。4. 保温板的切割规格不合格、 偏差过大，直接影响保温层安 装质量（平整度、保温板接缝严密性）；厚度过薄直接影响系统 变形、抗风压能力、抗撕拉能力、抗荷载能力（包括自重及饰面 荷载）；强度过硬、表面有致密表皮，直接影响粘结材料对其的粘结力和粘结效果的稳定性。5. 网格布的单位面积质量、断裂强力及耐碱断裂强力保留率不合格，因此在护面层就起不到很好的增强作用，难以确保系统护面层的机械强度和耐久性。 严重者墙面受到温度应力后很快就 开裂。6. 锚固件质量也很重要。由于锚固力大小取决于其强度和基 层结构强度两方面因素，但是如果锚固件本身规

16、格、型号和强度 不好，施工过程中难于将锚固件锚固牢靠， 这本身就达不到辅助 增强的效果，形同虚设。基于以上材料的重要性，工程上使用时防治办法：（1） 保温厂家应出具系统的检测报告（包括耐候性、抗风压）:（2） 生产厂家加强出厂检测和控制，每一批号产品出具合格证；（3）工程上采用随机抽样复检有关性能；（4）工程上质量员也可以根据施工质量经验跟踪评判成品质量。施工质量问题和防治纠正措施：1. 聚合物砂浆配制问题和纠正措施：常见问题有：砂浆搅拌不充分均匀、稠度偏差大，直接影响施工操作性能及成品质量；双组分配比误差大也直接影响成品质量。对成品质量的影响表现在粘结强度、强度变化大等，从而导致开裂、起鼓、

17、渗水等异常现象。纠正措施：砂浆配制人员需要进行技术和素质培训，定人定岗：稠度的控制、搅拌应充分均匀，确保施工操作顺畅，配比正确可 确保成品性能稳定可靠。2. 保温板安装问题和纠正措施：常见问题有：墙面交错排布不严格；板和基层面有效粘结面 积不足。达不到40%规范要求，或出现虚粘现象，或达不到个体 工程设计要求；板和板接缝不紧密或接槎高差大，或外饰件紧密度太差；板缝接近或和窗边平齐，不符合规范要求；板面平整度不达标准（w 4mm/2m等。纠正措施有：加强施工人员素质和技术培训：培训板面布胶、板 裁剪、板排布、板拍打挤压胶料、板缝及板和外饰件间密封、板 打磨等操作技能，强调板安装质量的重要性； 加

18、强管理人员的检 查责能；严格执行验收程序。3. 网格布埋填问题和纠正措施：常见问题有：网格布直接干铺在保温层上， 用抹面砂浆直接涂 抹一网布起不到应有的增强作用，反起隔离副作用，后果可想而知；网布搭接不合格，网布上下、左右间、和外饰件间以及接 口收头处，有一处不合格，就将影响系统整体质量；网布埋入 抹面砂浆中，位置不当（应位于砂浆中间，略偏向表面）；网布铺展质量差，起翘、起褶皱、露网格迹等等。这些问题的存在 将削弱网格布的增强效果，可能引起面层开裂、平整度、粉化等 异常现象。防治办法有：先在保温层均匀布胶，然后铺填网布；两道布胶， 一道铺网，明确工艺程序及规范操作动作，可防止上述问题，同 时薄抹灰的厚度控制在 36mm范围内。施工人员需要通过实战 操作掌握技能和经验。4. 护面砂浆施工问题和纠正措施：常见问题有：浆料和易性不好，稠度不佳一操作吃力，影响抹 面速度和质量；和保温层咬合不好，产生空鼓现象；厚度不均匀，有太厚太薄存在，导致护面层强度不均；在大风（5级）、阳光直射下、温度低（w 5C）时，施工产生开裂现象； 追求表面观感，采取蘸水刷浆处理，导致骨料暴露、表面返白、 强度降低，甚至开裂；在门窗洞口、和构件接口等接缝处，抹 面砂浆压实度、饱满度