广汇丰小区安置楼

1、莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼建设项目可行性研究报告（JJZ）莒南县金丰投资咨询有限公司二九年十一月目 录第一章 总论41.1 项目概要.4 1.2 可行性研究的依据 5 1.3 可行性研究的范围 5 1.4 可行性研究结论 5第二章 项目背景及建设的必要性7 2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况 7 2.2 承办单位概况14 2.3 项目提出的必要性15第三章 市场分析及预测.16 3.1市场供求情况分析 16 3.2发展趋势分析.18 3.3竞争分析.19第四章 项目选址与建设条件20 4.1项目选址.20 4.2主要建设条件.21第五章 工程设计方案.23 5.1 设计依据和技术标

2、准235.2 规划方案245.3 总体布局255.4 建筑设计方案265.5 给排水方案305.6 供电及电气设计方案315.7 通讯系统315.8 供热325.9 管线综合布置方案32第六章 环境保护与节能.32 6.1 环境保护32 6.2 节 能34第七章 物业管理.36第八章 投资估算与资金筹措.378.1 投资估算.378.2 资金来源及筹措.37第九章 财务分析.379.1 成本构成.379.2 费 用.399.3 销售收入及利润估算.41第十章 经济与社会效益分析评价.4210.1 经济效益分析4210.2 社会效益评价42第十一章 项目实施进度计划及建议.43附件:1、委托书2

3、、企业法人营业执照3、建设项目选址意见书4、建设项目环境影响登记表5. 建筑业企业资质证书第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称: 莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼1.1.2 项目承办单位、法定代表人项目承办单位：莒南县十字路镇高乡社区居民委员会法定代表人：闫秀坤1.2.3 项目主管部门：莒南县建设局1.2.4 项目拟建地点:莒南县城西一路中段西侧（原老集市）1.2.5 可行性研究报告编制单位:莒南县金丰投资咨询有限公司1.2.6 主要经济技术指标:1、总用地面积：16761.4平方米2、建筑面积：18270平方米其中：住宅面积18270平方米3、居住户数：180户4、建筑密度：2

4、8%5、容积率：1.56、绿化率：30%7、日照间距系数：1.38、总投资：1258万元1.2 可行性研究的依据1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书2、中华人民共和国城市规划法3、国家城市居住区规划设计规范4、山东省城市房地产开发经营管理条例5、莒南县城市总体规划6、莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要7、国家、省、市有关、法规8、现行的有关技术规范和规定9、莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼规划设计方案10、建设单位提供的有关资料1.3 可行性研究的范围1、项目建设的必要性和市场需求分析2、项目建设地点及配套条件3、主要建设规模及内容4、工程设计方案5、环境保护及节能6、投资估

5、算及资金筹措7、财务分析及经济评价8、项目实施进度安排1.4 可行性研究结论住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒南县十字路镇高乡社区居民委员会根据县城新一轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本社区实际，委托莒南县宏业房地产开发有限公司开发并由莒南县凯地建筑工程有限公司在县城西一路中段西侧（原

6、老集市），建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼，莒南县广汇丰小区安置楼项目建设是县府实施旧城改造的启动工程之一，小区的建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设符合全县旧城改造政策，具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况莒南县地处鲁东南苏鲁交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇和1个省级经济开发区

7、，723个行政村（社区、居），99万人口。莒南县先后成为全国科普示范县、全国经济林建设先进县、全国农田水利建设先进县、全国农村社区建设实验县、全国计划生育优质服务先进县、全国食品工业强县及全省农业产业化先进县、全省精神文明先进县、全省村镇建设先进县、全省社会文化先进县、全省新型农村合作医疗先进县、全省县域旅游品牌十强县、全省绿色小康示范县和平安山东建设先进县。齐鲁红都，人文莒南。莒南西周时属向国，东周时属莒国，秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。莒文化传承于龙山文化，与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。在漫长的历史长河中，涌现出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人，境内至今仍留有王璟石

8、刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处孙膑洞等历史人文遗存。莒南是一方孕育辉煌的热土，抗战时期，曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心，被誉为山东的“小延安”。1941年3月，八路军三大主力之一的115师进驻莒南，时间长达4年之久。1945年8月，山东省政府在莒南大店镇宣告成立。山东省新华书店、山东省第一个团支部先后在这里成立，山东画报、中共滨海区委机关报滨海农村先后在这里创刊，大众日报、山东文协、抗大一分校、省实验剧团、山东大药房等新闻、文化、卫生机构曾长期驻扎在莒南。刘少奇、罗荣桓、陈毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖华、陈光等共和国的领导人、元帅及两百多位将军都在莒南工作过、战斗过。50年代涌

9、现出了高家柳沟、王家坊前、厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示的全国先进典型，特别是“愚公移山，改造中国，厉家寨是一个好例”的光辉批示，曾经作为全国农业战线上战天斗地、改造山河的口号响彻全国。临港腹地，活力莒南。莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅10公里，距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。依托近海临港优势，抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委、市政府发展临港经济的战略部署，实施县经济开发区、临港产业区“双区联动”，强力打造临港经济主体功能区。规划27平方

10、公里的莒南经济开发区，以高新技术产业主导，以劳动密集型产业为辅，组团推进，联动开发，形成了“一核”、“一脉”、“三心”、“四线”、“六区”的发展格局。截止目前，共有79个投资过千万元的项目开工建设，总投资62.1亿元，其中，57个项目已建成投产，完成投资51.85亿元。总规划面积328平方公里的临港产业区，规划通过铁路支线、疏港大道、物流货运中心、产业配套中心等基础设施建设，培育现代物流、钢铁、石油化工、机械制造四大产业，打造临港物流、半岛制造业转移、重化工业加工配套重要基地。围绕临港抓招商，大力开展“招商引资年”活动，实施“过江入浙下广东”和“对接半岛”战略，新引进开工项目70个，其中过亿元

11、项目5个、过5000万元项目16个，项目投入总量、单体规模和质量明显提高。大力发展外向型经济，形成了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大出口产业。其中，磨料磨具年产15万吨，占全国市场份额的72%，出口量占全国的43%，大店镇成为全国磨料磨具第一镇。花生出口分别占全国、全省的33%和41%，实现了花生总产量全省第一，单产、加工能力、出口创汇三个全国第一，“中国花生年会暨2007中国花生博览会”在莒南召开。 产业名县，特色莒南。莒南是特色农业之乡。莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”享誉海

12、内外。发展“基地型”农业。重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地，花生播种面积突破50万亩，我县被列入全国“花生高产创建示范县”。发展“加工型”农业。全县农业产业化龙头企业国家级1家、省级达到2家、市级达到36家。发展“出口型”农业。绿色食品生产基地总面积达到23万余亩，标准化生产基地达32万余亩，20万亩花生标准化生产基地被评为“全国绿色食品原料标准化生产基地”，45处标准化规模养殖场被命名为“全市标准化畜禽养殖示范小区（场）”。发展“品牌型”农业。继续推进“一乡一业，一村一品”，以特色创品牌，我县绿茶先后26次获国家和省农业博览会金银奖。发展“

13、生态型”农业。实施了国家级基本农田保护示范区、国家绿色农业示范区、国家沿海防护林重点生态工程、沼气国债项目、沭河培堤、陡山灌区东干渠项目和中小型水库除险加固工程，累计完成水利工程7000多处，开发整理土地面积28万亩，新增耕地4万多亩，建设户用沼气池5.1万个。莒南是新兴工业基地。大力实施“工业兴县”主战略，实施了总投资18亿元的鑫海科技、总投资5亿元的阜丰生物科技、投资4.1亿元的鸿泰化工氨基乙酸、投资3.2亿元的碧海液体食品无菌包装生产线、投资3.2亿元的义信重机数控立车等一批大项目，打造了阜丰、鑫海科技、绿润、三方、义信、碧海等一批科技型、骨干型企业，培育了生物发酵、钛铁合金、机械、食品

14、、化工等主导产业。阜丰集团在香港联交所主板成功上市，生物发酵综合实力位居全国同行业第一，是全球第一大谷氨酸生产商和亚洲第二大黄原胶生产商。绿润公司在美国证券市场上市，板栗产品加工总量、品种和效益在全国同行业中位居第一。目前，莒南县正围绕实施产业振兴规划，以创新工业园为载体，着力培育以信义机械、碧海机械为龙头的机械设备制造业产业集群，打造全国最大的奶包机械生产基地、数控车床生产基地和镍铁合金、不锈钢生产加工基地。莒南是文化旅游胜地。坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线，围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位，着力开发精品旅游产品。总投资3.9亿元、

15、一期投资1.5亿元的天马岛旅游开发项目正式投入运营，总投资4.6亿元的省政府旧址二期工程和大店古镇庄园开发已开工建设。目前，全县拥有国家“AAAA”级景区1个、“AAA”级景区2个、“AA”级景区1个，创建国家级农业旅游示范点1处、省级农业旅游示范点1处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区、全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。莒南是现代物流名县。“拆除三尺柜台，立起自选货架”，实施“十百千”工程，形成了“以连锁配送经营为纽带，镇镇有超市、村村有连锁店”的农村现代流通网络，我县发展农村现代流通的经验做法，被省委领导和全国供销总社称赞为“莒南模式、临沂经验、山东现象、全国推广”，全国“供销

16、合作社与新农村建设暨莒南经验高层论坛”在我县举办，今年5月份，全国县级供销社工作会议参观了我县现场。积极稳妥推进农村社区建设试点，已建成农村社区56个；年内新建33个，覆盖建制村111个，覆盖人口12.3万人。被国内外媒体誉为“中国农村又一重大变革”的“大村庄制”农村社区建设引起了各级领导的高度重视，在全省统筹城乡发展推进新农村建设现场会议上，我县作了典型经验介绍。宜居城市，文明莒南。实施省级文明城市、省级园林城市“双城同创”，有力地促进了县城文明程度的提高和人居环境的改善，进一步展现了和谐发展新形象。县城旧城改造有序推进，温泉小区、阳光小区、富泉小区38座还建楼主体工程已基本完工。按照“八纵

17、九横”的道路框架，对城区主干道路进行改造升级。实施鸡龙河城区段改造，初步形成了“一河清水、两岸绿色”新的城市景观带。在县污水处理厂建成运行的基础上，建成启用了6万吨新区污水处理厂，开工建设6万吨垃圾处理场，进一步完善了城市功能。莒南被授予“山东省适宜人居环境奖”、“市级文明城市”和“生态市建设先进县区”称号。深入实施民生工程，极大地提升了群众的幸福指数。积极推动城市基础设施向农村延伸，基本实现了村村通油路、通客车、通自来水、通有线电视、通远程教育网络、通沼气。全县农村医疗和城乡低保基本实现了全覆盖，有18671户、25486人享受到了最低生活保障，新型农村合作医疗人均补助水平增至80元，参合率

18、达到98.3%。全县年增各类人员就业再就业6000人以上，年输出转移农村劳动力2万人以上。深入推进“平安莒南”建设，全面落实社会治安综合治理各项措施，切实维护了政治安定、社会稳定、人民群众安居乐业的良好局面。县法院成为全省唯一被授予“全国优秀法院”荣誉称号的基层法院。创业热土，效能莒南。抓服务提速增效。以“争先进位创一流，优化服务促发展”为主题，在全县深入开展“效能建设年”活动，进一步解决影响和阻碍发展的突出问题。在全市率先成立了县行政审批服务大厅，“一站式服务、一条龙办公”的经验做法在全省全市推广。建起了高标准的“行风热线”直播间，开通了“马上就办”投诉举报热线和投诉电子信箱，形成了快速联动

19、、联合查纠的投诉受理机制。抓班子强基固本。实施了以“六带六联八结合”为主要内容的“县带乡联村结合”工程和“弘扬厉家寨精神，争创好例型支部”活动，全县基层组织建设不断加强，形成了跨越发展的坚强领导核心。抓风气激浊扬清。在全县大力倡树“解放思想不停顿、咬定发展不动摇、艰苦创业不懈怠、团结实干不折腾”的风气，进一步凝聚了人心，鼓舞了士气，坚定了全县上下加快发展的信心和决心。大力推进惩防体系建设，探索建立了廉政沟通制度等一系列制度机制，形成了党风正、政风清、民风和的良好局面。抓落实做功求效。围绕全县经济社会发展各项任务，成立了25项重点工作领导小组，对60个投资3000万元以上的重点项目实行县级领导包

20、保责任制，强化督导调度，强力推进落实。进一步完善对县直和乡镇工作的绩效考核办法，通过奖优罚劣，最大限度地调动工作积极性，在全县上下形成了你追我赶、奋力争先的发展局面。2008年全县实现生产总值152.47亿元，增长15.6%；完成规模以上固定资产投资48.04亿元，增长28.5%；实现地方财政收入3.38亿元，同口径增长18%；农民人均纯收入5456元，增长17%。今后一个时期，总的工作思路是：以深入学习实践科学发展观活动为动力，以建设“临沂经济强县、鲁南发展快县、山东产业名县”为目标，以“全党抓经济，首要抓项目，重点抓工业，关键抓招商，核心抓投入，突出抓质量，根本抓效益”为主线，做优农业，做

21、强工业，做大服务业，主攻临港经济，力促城乡统筹，高度关注民生，求真务实抓落实，拼上豁上谋发展，不断开创科学发展、和谐发展、率先发展的新局面。2.2 承建单位概况莒南县凯地建筑工程有限公司成立于2005年3月，注册资金600万元，现公司地址莒南县十字路镇高乡居委，是一家从事建筑工程的企业。公司现有职工150人，资产总额2100万元，固定资产1400万元，具有山东省建筑工程管理局颁发的房屋建筑工程三级资质。公司下设办公室、财务科、技术科、安全科、预算科、材料科、物业管理公司等职能部门。开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼将由莒南县宏业房地产开发有限公司开发并

22、由莒南县凯地建筑工程有限公司建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区建设完成后将产生良好的经济效益与社会效益。2.3 项目提出的必要性一、安居小区建设是加快旧城改造提升城市形象的需要为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地

23、对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。二、安居小区建设是健全完善房地产市场的必然随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。莒南县的房地产开发自1992年开始，起步较晚，经过10多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，到2003年末全县共开发5处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼33栋，开发住宅1498套，开发住宅面积9.5万平方米，总投资约6600万元。从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、

24、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。根据莒南县城市总体规划，2005年城区人口达到15万人，2010年达到25万人，人均居住面积达到或超过18平方米，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为莒南县的房地产发展打开了广阔的空间。第三章 市场分析及预测3.1 市场供求情况分析据统计2004年底我国人均住房面积21.5平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到2030平方米之前，会保持旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，

25、住房市场还存在较大的发展空间。“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是一种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭、既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。按照国务院、省、市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐步由过去的福利分房转为实行货币分房制度。城乡居民持币购房已是大势所趋。通过调查，莒南县2005年城镇居民人均居住面积19.6平方米。到目前为止，全县城市居民住房困难户在5000户以上

26、，18处乡镇机关干部、民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人、大中专毕业生、结婚及分家立户的还要新增上千户。而莒南县自2003年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。从2003年至今，莒南县房地产呈现出持续快速、健康发展的良好局面，并且在加速发展的迹象。房地产开发投资、商品房竣工面积、销售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方面：1、新建商品房供需两旺。2004年全年新开工商品房建筑面积5.5万平方米，比上年增加1万平方米；2005年开发商品房建筑面积约8万平方米，超过2004年2.5万平

27、方米。销售情况非常理想，空置率很低。2、商品房价格情况。2003年普通商品房价为1050元/平方米左右，比2002年增长100元/平方米，同比增长10.5%；2004年商品房均价为1150元/平方米，比2003年增长100元/平方米，同比增长9.5%；2005年商品房均价为1350元/平方米，较上年同期增长17%左右。3、商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加，居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持50100元/平方米之间，2003年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达13%，购

28、房成本三年增加400元/平方米左右。4、商品房购买对象情况。从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在60%左右；乡镇居民购买率在40%左右，外地居民购买比例不到1%。购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。5、商品房空置情况及原因。近几年我县商品房空置率很低，仅为3%左右。楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。空置的楼房一般是顶层和楼两侧的位置。据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。3.2 发展趋势分析目前，我国商品住宅已进入了一个产业更新改造换代期。换代型住宅在性能、装备水平、功能、环境、使用寿命等5个方面都有

29、明显的进步和提高。1993年建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向。促进这一时期到来的主要原因有以下几点：1、国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求环境适宜、质量好、品味高的住宅已成大趋势。2、住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。3、住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平。4、建材的建筑装饰品供应充足，品种和类型的多样化有中力的支持了住宅的升级换代。5、生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。6、城市化的加快、旧城改造及

30、现代化住宅需求的提高。7、市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒适、更具品味。8、市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。9、房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利变成真正的商品，人们对这一昂贵耐用的消费品需求不再停留在满足居住空间，而是提出了更多、更新的要求。3.3 竞争分析作为个人置业的“微观行为”，对于中上等收入的购房者来说，他们考虑的主要问题是产品的价格、区域、交通、子女入学、环境、房型、配套设施等综合要素。根据实际需要，在这些要素之中有所取舍地选择一个平衡点作为最终之选

31、。近几年，随着人们生活与消费理念的改善，对居住质量和品味的要求不断提高。以及换代住宅的兴起，市场竞争在内容、形式和手段等各方面都变得更加多样化。莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼住宅价格采用实际开发成本定价方法，这种定价方法基于实际开发成本，主要体现利用旧城改造优惠政策。从地域、交通和环境角度分析，莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼所处区域公共配套设施齐全，购物、交通、医疗、教育较为方便。根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案，拟建的莒南县广汇丰小区1#-6#安置楼是以中档住宅为主的中型住宅区，其目前的定位主要是面向安置拆迁改造住户。这在项目策划、小区选址、总体规划、户型及房型设计、环境设计

32、、配套公建设施规划及各成本造价等方面都有明显的指向。第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址本项目位于县城西一路中段西侧，东邻西一路，南邻G5路，西邻高乡居民点、北邻高乡居土地。项目用地性质为划拨土地，土地为规划现状土地。项目建设规划由莒南县建筑设计院设计，并经莒南城建领导小组审议通过，符合县城总体规划。4.2 主要建设条件一、场地现状该地块用地性质为划拨居民居住用地，土地为规划现状土地。场地地质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定地块内。各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设住宅小区。二、工程地质、地震情况根据中国地震烈度区划分布图和中国地震动参数区划图（GB1830

33、62001）规定，经地震部门对周围建筑工程勘测，该项目距东西向板泉坊前断裂带约7.0公里，相邸高庄断裂带约4.0公里，第四系地层厚约1.5米，基岩面起伏不大基岩构造不发育，地质条件较好，建筑应按基础浓烈度8度进行抗震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。三、气象：莒南位于山东省东南部，南邻江苏、东靠日照，属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据如下：1、风向常年主导风向：东北向冬季主导风向：东北向夏季主导风向：西南向2、风速最大风速：33.3m/s冬季平均风速：2.8m/s3、气温年平均气温：14.2极端最低气温：-19.74、相对湿度：最冷月平均相对湿度：54%最热月平均相对湿度

34、：73%全年平均相对湿度：59%5、降水量：600mm年最大降水量：723.7 mm日最大降水量：298.7 mm时最大降水量：96 mm6、最大积雪厚度：180 mm7、最大冻土深度：40 mm四、交通、通讯该项目区位于县城十字路镇高乡社区，交通条件良好，进出方便。项目区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中、地下、地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。五、原材料供应项目建设所需钢材、木材、水泥、砖、石灰等可由县内生产厂家和各批发市场供应。其它装饰材料可就近选择批发市场供应。六、市政配套1、电：莒南县电力供应充足，县城驻地有220KV和110KV变电站各两处，35KV变电站2处，

35、配电设施齐备，完全满足项目用电。2、水：县城用水由县自来水公司供给，水量充足，可以保证用水需求。3、供热：本工程采暖热源设计由社区安装环保锅炉供给。第五章 工程设计方案5.1 设计依据和技术标准1、中华人民共和国城市规划法2、城市居住区规划设计规范3、城市规划设计办法4、莒南县城市总体规划5、建筑抗震设计规范6、建筑防火设计规范7、民用建筑设计通则8、住宅设计规范9、国家相关技术规范5.2 规划方案5.1.1 规划指导思想坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区，成为莒南县城市住宅发展的一个亮点，体现现代文明小区的内涵。坚持可持

36、续发展，注重整体环境的质量，结合现状及当地居民的生活习惯和传统文化，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。坚持经济和社会效益的统一，充分合理地利用地块的地理优势和区位优势，寻求经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合。5.1.2 规划设计目标为区内居民提供一个功能布局合理，适应多元化生活方式，有益主体心智培养的高品质居住环境，满足社区设计的安全性、可达性、方便性、识别性和私密性等要求。5.1.3 规划设计原则本社区住宅群体组合的设计应坚持功能、经济、美观等多方面的要求，又使彼此间互相协调统一。1、功能原则满足日照、通讯、密度、朝向、间距等要求，使居住环境方便、安全、安静，便于居民联系交往，便于管

37、理。2、美观原则运用美学原理，创造和谐、优美、明朗、亲切、大方及富有个性的居住环境。3、绿色住宅原则大力营造绿色住宅、生态住宅，采用各种节能设备、措施，最大限度节约能源。5.3 总体布局5.3.1 总体布局项目设计依据莒南县城市总体规划，考虑莒南县城特色，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和社会效益的统一。 总体布局强调文化性和时代性，力求塑造气势恢弘而又生活舒适的生活环境。小区的整体布局和道路结构合理、简洁、特色鲜明，并注重对小区环境空间的塑造，在居住建设有较好的朝向前提下，形成多层次的室外绿地活动空间，形成一个优美的居住环境，住宅日照间距控制在1：1.3以上。

38、5.3.2 设计要点1、住宅设计。根据地方风格、传统习惯，住宅群体的平面组合采用南北朝向和间距布置的行列式。使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路和官网。 （1）标准层面功能布局要充分满足人居环境及心理需求，并有完善舒适的响应设施设备标准。 （2）标准层平面形成、户型组合、平面规模、建筑标准应根据使用功能要求、气候、交通、疏散、城市规划要求，用地条件、周围环境等因素决定。（3）平面开工力求简洁、对称、形体优美。 （4）综合考虑住宅平面空间效率、合理选择结构体系，力求舒适、安全、经济、节能、技术先进。2、公建设计。小区公建布置在主入口，有公共服务、安全保卫等。项目区设置给水、电力、通信

39、供电等管线，依照小区总体规划，严格按设计规范要求布局，管线全部采用地下敷设，与城市管线相衔接。 5.4 建筑设计方案项目规划占地16761.4平方米，住宅建筑面积18270平方米，户型为甲类，为93.7平方米，共计180套。其它配套建设有水、电、通讯设施管线、绿化、美化和道路硬化等工程。工程计划2009年11月20日开工建设，2010年6月30日交付使用。项目建设期218天。一、整体设计 小区内共安排住宅楼六幢，小区内建筑高度控制为：住宅楼建筑高度为5层，均为住宅用。1#-6#住宅楼均为3个单元，单元内每层2户，以坡顶和局部坡顶为主，坡顶坡度小于1/3，层高1.40米，建筑形式依地理条件采用多

40、样化选择。二、户型本项目在住宅户型设计时应突出经济适用特点，并充分照顾到拆迁改造住户的经济条件，户型设计主要为三室二厅，套型面积标准为中型。三、室内外装饰1、外墙面：小区建筑色彩追求统一中有变化。住宅的整体形象为浅色，但可在屋顶、阳台、窗口等局部使用色彩较亮的颜色。公共设施的色彩应根据其自身性质，追求相应的变化。主要入口点缀一些色彩明快的装饰，使小区色彩丰富多彩。2、内装饰：居室为水泥地面（为用户木地板留设条件），厨房、厕所地面为防滑地砖。商铺、门厅选用普通面砖。墙面为防瓷涂料。3、门窗：住宅内外窗采用塑钢窗；内门选用木制夹板门，外门均采用防盗门。4、实现良好的通风系统，通过以下措施来提高室内

41、通风状况：在小区规划设计中考虑主导风向；单体朝向有利室内通风；住宅中80%以上的房间应能实现自然通风，室内外空气可自然交换。在有特殊污染源的房间（如厨房）安装局部排风系统，向室外排风。四、结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范建筑基地基础设计规范钢结构设计规范钢筋混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范砌体结构设计规范2、主要结构：基础：采用柱以下独立混凝土基础，或墙下条型基础墙体：内外墙采用页岩多孔砖，部分内墙采用GRC工轻质空心板。屋面：采用水泥珍珠岩保温、找坡，水泥砂浆找平，SBS卷材防水，水泥砂浆保护层。五、主要技术方案要点在小区建设中，选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生产的建筑材料或产品

42、；选用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。六、住宅耐用性小区建筑设计使用寿命为50年小区建筑抗震设防8度开发商向用户提交住宅使用说明书、住宅质量保证书。七、防震设计要点1、建筑体型和立面处理要求匀称。建筑体型宜规则、对称、建筑立面宜避免高低错落、突然变化。2、建筑平面布置力求规整。如因使用和美观要求必须将平面布置成不规则时，应用防震缝将建筑分割成若干结构单元，使每个单元体型规则，平面规整、结构体系单一。3、加强结构的整体刚度。从抗震要求出发，

43、合理选择结构类型，合理布置墙和柱，加强构件和构件连接的整体性，设圈梁和构件柱等。4、处理好细部构件。楼梯、女儿墙、阳台、雨蓬、装饰贴面等细部构造应予以足够的重视。八、建筑隔声（1）增加构件重量。从声波激发构件振动的原理可以知道，构件越轻越易引起振动；越重越不易振动。因此，构件的重量越大，隔声能力就越高，设计时可以选择表面密度（kg/m2）大的材料。（2）采用带空气层的双构件。双层结构的传声是由声源激发引起一层材料的振动，振动传到空气层，然后再激起另一层材料的振动。（3）采用多层组合构件。多层组合构件是利用声波在不同介质分界面上产生反射、吸收的原理来达到隔声的目的。它可以大大减轻构件的重量，从而

44、减轻整个建筑的结构自重。2、对撞击声的隔绝（1）设置弹性面层。即在构件面层上铺设富有弹性的材料，如地毡、地毯、软木板等。构件表面接受撞击时，由于面层的弹性变形，减弱了撞击能量。（2）设置弹性夹层。在面层和结构层或两结构层之间设置一层弹性材料，如刨花板、岩棉、泡沫塑料等，将面层和结构层隔开，切断了撞击声的传递路线。（3）采用带空气层的双层结构。利用隔绝空气声的办法来降低撞击声。5.5 给排水方案1、供水用水一般分为生活用水、公建用水、绿化及消防用水和未预见量及管网漏失量。小区日用水量约为70立方米。本项目供水由莒南县自来水公司城区供水管网提供，其水量充足、水压高、水质好、无需再增设加压站和水二次

45、处理设施。2、排水排水系统采用雨、污水分流制。雨水采用暗沟方式，生活污水经地下砼管道小区化粪池处理符合排放标准后排入城市污水收集管网。3、消防（1）满足居民疏散的消防要求。（2）设计通风系统，满足消防疏散要求。（3）按消防部门要求设置消防栓。（4）区内按交通干道布置循环室外消防给水管道，管径不小于DN100中，室外消防栓距路边不应超过2米，室外消防栓的间距不大于120米，数量、位置与消防管理部门协商确定。5.6 供电及电气设计方案1、供电本项目供电由莒南县供电公司提供，其电压稳定、电量充足，有利于保证居民用电。2、用电指标（1）住宅：6KW/户每户负荷同时利用系数：0.3小区负荷同时利用系数：

46、0.6（2）公建：30W/平方米小区负荷同时利用系数：0.73、计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。5.7 通讯系统1、电话通讯区内敷设电话电缆线，分区域安装电话交换箱，每个住宅单元设置嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。2、电视及其他有线电视电缆与电信电缆一起铺设，用PVC管敷设以确保管线到户、信号入户。每户甩线一对，每间预留进线口一个及一个分线盒。每户设有有线电视系统，终端盒位于起居室和主卧室各1个。5.8 供热根据城市环保要求，本项目规划利用社区安装环保锅炉供热。5.9 管线综合布置方案本小区工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电

47、力电缆、煤气管五种，除电力电缆和电信电缆沟铺设计，其余管线一律采用直铺埋设。各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直净距离，避免互相干扰。生活给水管采用PPR管。消防给水管采用PPR管。室外排水管选用砼管材。第六章 环境保护与节能6.1 环境保护本项目地点选在莒南县西一路中段西侧（原老集市），该处周围环境情况较好，水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，周围无重污染企业。本项目建成后，将产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾等，只要采取有效治理措施，对周围环境不会产生不良影响。6.1.1 污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物本项目属安置楼建设，其主要污染源为生活污水

48、、厨房油烟及经营、生活垃圾。为确保小区内环境不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。2、环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。（2）厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往垃圾处理场处理。6.1.2 施工期环境保护措施本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度的减少

49、对周围环境的负面影响。现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。施工过程的主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程、装修工程的机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这一污染，避免对附近学校、居民造成干扰。6.1.3 绿化绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道的带状绿地将二级绿地联系在一起，形成完整的绿化体系。绿化配置以乔木和草坪为主，灌木、常绿树、花卉为辅，常绿树选择玉兰、枇杷、塔松等。整个小区内的环境要求：不漏黄土只见绿，除了道路、少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。6.2 节能6.2.1 节能措施

50、1、所有设备（包括变电配电设备、消防设备等）全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。2、灯具以节能灯为主，以节约用电。3、卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。4、采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料、新技术、新工艺、新设备，以节能降耗。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。6.2.2 材料的应用为了提高住宅小区的科技含量，体现以人为

51、本的住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术、新工艺、新设备、新材料。1、使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强、钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I级钢筋。2、使用PPR上水管，PVC下水管传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。3、外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。4、供暖系统部分管道使用镀锌管。5、坐便器

52、使用节水型水箱。6、充分考虑小区内老弱病残人员的起居生活方便，道路、公建及住宅采用无障碍设计。第七章 物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案的制定，对小区实行封闭式统一的物业管理，按物价局及有关部门规定的价格，实行有偿服务。物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。物业公司要配备高素质的管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。物业管理服务内容及职责包括：维护社区治安；道路、公建、管、线及设备维护检修；水电暖供应、管理；环境卫生、绿地维护及管理；向

53、入住居民提供需要的商业服务；小区其它管理事宜等。物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成一套完整的物业管理体系，为业主营造一个祥和、安全、方便、优美的生活居住环境。第八章 投资估算与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 估算依据1、山东省建筑工程消耗量定额2、山东省安装工程消耗量定额3、山东省建筑工程价目表4、山东省安装工程价目表5、政府及有关部门发布的工程造价指标6、莒南县建筑材料预算价格7、其它相关资料8.1.2 总投资估算项目总投资：1258万元。其中：土建及安装工程1107.25万元，区内配套设施费73.08万元，费用36.54万元。详见成本费用估算表（表10-1）8.2 资金来源及筹措8.2.1 资金来源及筹措项目总投资1258万元，资金由莒南县十字路镇高乡社区居民委员会自筹1258万元。第九章 财务分析9.1 成本构成9.1.1 土地成本：