房地产重庆报告 富阳

1、房地产】重庆报告 -富阳壹、重庆概述、城市简介二、宏观经济环境三、市政建设与规划贰、市场分析一、中心城区市场分析二、竞争市场分析叁、项目分析一、项目立地二、项目定位重庆概述城市简介1、自然地理重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南,南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达 665公里，横穿巫山三个

2、背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。2、行政规划重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔%rHISB:”稱3审.5*-_i.乩丄*叩址 I -F岬i江区、长寿区）；4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）；21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、 大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、 开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治

3、县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依 托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的 组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政 单元最多的特大型城市。3、民族人口重庆是以汉族为主体，土家族、苗族、回族、满族、彝族、藏族等50多个少数民族组成的和睦家园。2003年末全市总人口 3130万，城镇人口 1311万人，乡村人口 1819万人。少数民族人口占全市人口的6.37%, 138以土家族、苗族为主。域内各少数民V -族仍保留着自己的传统习俗。土家族有摆手舞、赶年、唱傩戏、花灯，苗族有赶秋节、踩山节，此外还有羊马节、火星节、哭嫁、跳丧等

4、民族习俗和活动。土家吊脚楼和苗族刺绣、蜡染独具特色。多姿多彩的民俗风情已成为重庆重要的旅游资源。4、交通状况重庆是长江上游和西南地区最大的水陆交通枢纽， 重庆水港属国家一类开发 口岸，区域内水上运输路程达 4000 公里以上，公路干线近 20 条，通车里程 26900公里；铁路有三条主干线5条支线纵横，长 537公里；民航通航的航线近70条。5、综合实力重庆抓住中央直辖、 三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整 经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发 展，综合力进一步增强， 主要经济指标在西部 12个省区中均在前 5 位以内。 2003年，国内生产总值

5、达到 2250 亿元，增长 11.4%，地方预算内财政收入为 206 亿 元，增长 30.9%。重庆是一个综合性的老工业城市， 有独立核算工业企业 1万余户，其中， 规 模以上企业 2054家，从业人员 84 万人，资产总额 2013亿元。 2003年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额 78 亿元，增长 80%；工业经济效益综合指数为 125%，比上年提高 19 个百分点。重庆工业轻重并举， 门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中 成药等， 是全国重要的生产基地。 重庆拥有亚洲最大的铝加工厂， 有规模以上汽 车、摩托车企业 382 家，摩

6、托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。重 庆已成为全国十大机电产品出口基地之一。重庆是一个大城市与大农村的结合体， 农村地域广阔，人口众多，农业资源 极具开发潜力。现有耕地 156万公顷，劳动力 1345万人。重庆地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地。 2003 年，全 年农村居民人均纯收入 2215元，比上年增长 5.6%。农村居民恩格尔系数为 52.5%，比直辖前下降了 10.7 个百分点，全市农村全面向小康迈进。重庆两江通衢， 交通便利， 是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的 商贸中心。 已初步建立起面向全国、 联动长江、辐射西南、层次清晰、

7、 结构紧密， 由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。 2003 年，社会消费品零售总额 达到 835 亿元，比上年同期增长 9.5%。重庆是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽， 是联系西南地区的邮电通 信业务指挥调度中心。 邮电通信畅达 145个国家和地区， 在国内大中城市之间开 展了商包直投、邮政快件、特快专递等业务和国家邮件互换业务。、宏观经济环境1、经济保持较快增长与产业结构改善同行人均国内生产总值（元国民经济三类产业比例（第一产业：第二产业：第三产业）2002 年 16.3 :42.0 :41.72003 年 15.2 ：43.4 ：41.4分析:GDP增长达14.7%,高于全国

8、1.7个百分点，增长速度列全国第15位。从2001年开始，第三产业总量首次超过第二产业，产业结构趋于合理。2、固定投资规模进一步扩大，成为拉动市场经济增长的主要动力全社会固定资产投资（亿元）投资种类情况其他投资21%房地产开 发投资25%基本建设I 投资41%E新改造投资13%分析:? 固定资产投资中41%即382.32亿元资金用于基建，重庆市硬件环境进步得到加强。? 基建投资、房地产投资增幅均达40.9%。3、消费市场平稳增长，居民消费价格水平逐步转升? 2003 年，全年实现社会消费品零售总额 835.53 亿元，比上年增长 9.5%，增幅比上年提高 0.4 个百分点。? 2003 年，城

9、市居民消费价格指数比 2002 年价格上升 1.7 个百分点，改变了 1998 年以来连续三年下降的局面。4、财政收支增长较快，金融形式运行平稳财政收支均有较快增长。 2003 年全市完成地方预算内财政收入 206.93亿元，比上年增长 31.1%。其中，市级财政收入 103.65 亿元，增长 32.2%。金融机构存贷款持续增长。截止 2003 年底，全市金融机构各项人民币 存款余额 3438.61 亿元，比年初增加 617.58 亿元，增长 21.9%。5、居民收入继续增长，生活水平进一步提高? 2003 年城市居民人均可支配收入 8094 元，比上年增长 11.8%；城市居民人均消费性支出

10、 7118 元，比上年增长 11.9%。? 社会保障制度进一步完善。全年共筹集再就业资金 12.71 亿元，进入下岗再就业服务中心的国有企业下岗职工全部享受基本生活保障，地方国 有企业下岗职工基本生活保障已与失业保险并轨。? 就业人数增加，结构有所变化。年末全市就业人员 1726.36 万人，比上年增加 15.86 万人，增长 0.9%。6、农村产业结构调整初见成效；工业生产稳定增长，经济效益继续提高? 农业产业化百万工程进展较好。全年筹集建设资金 12 亿元，新发展国家级重点龙头企业 6 家、市级龙头企业 45 家，新确定重点依托龙头企 业 50 家。? 工业生产快速增长。全年实现工业增加值

11、 768.36 亿元，比上年增长16.4%。国有及年销售收入 500 万元以上的非国有工业企业（简称规模 以上工业企业，下同）实现工业增加值 477.85 亿元，比上年增长 21.1%。7、外贸出口增长加快，出口多元化战略取得新进展。? 2003 年全市完成外贸进出口总值 25.95 亿美元，比上年增长 44.6%，其中进口 10.10 亿美元，增长 43.7%，出口 15.85 亿美元，增长 45.3%。? 2003年全市新签利用外资合同项目 210 个，合同外资金额 5.57 亿美元，分别比上年增长 29.6%和 10.2%。总结： 重庆市结构调整已见成效，投资环境不断改善，宏观经济继续向

12、好，将进一步发挥西部经济中心的战略支撑，辐射带动功能。 良好的经济发展 成为房产发展最为有力的动力。、市政建设与规划1、市政建设? 2003 年重庆基础设施建设投资 691.55 亿元，同比增长 38.5%。? 新建、改造城镇道路 391.2 公里，竣工城镇桥梁 48 座，隧道 9 座，新建广场 38 个，新增路灯 32333盏；新增城镇日供水能力 19万立方米，新建和改造供水管道 292 公里，排水管道 954公里；新增公园 5 个，城 镇公共绿地 485.2 万平方米。完成危旧房改造 120 万平方米，新建经济适用住房 187.8 万平方米，竣 工城镇住宅 1231.75 万平方米，城镇居

13、民人均住房建筑面积达到 20.4平方米。? 博物馆及人民广场三期等民心工程按计划进行，已投资额占总投资额的14%到 91%不等。2、规划城市战略目标：近期1 年起步， 5 年内在基础设施建设，国企改革，经济结构方面取得重大进展。中期10 年大见成效，将重庆建成长江上游高新技术产业基地，商贸中心，金融中心，信息中心，交通 通信枢纽。充分实现中央制定的西部大开发战略目标，到2030 年，逐步迈向国际大都市。市政规划：? 2001 年 2005 年将投资 1000 亿大造水陆空快速通道。民航方面，对江北机场进行扩建；铁路方面，将启动和完成渝怀等 4 条铁路的 建设。 8 条公路快速通道也将在 5年内

14、完成，分别通往上海、湖北、湖南、贵州；航运方面，三峡水位提高后，重庆港和万州港重要性 突显。? 实施重庆主城区半小时交通工程，重庆市区 8 小时交通工程建设计划。? 加快建设轻轨交通新线一期工程并能提前完工使用，牛角沱嘉陵江复线桥等十一项民心工程。? 实施“五大工程”全方位推进城市绿化工程， 全市要新建公园 16 个，新增公共绿地 1249 公顷，拆除 200 万的违法建筑用于绿化 , 并在主 城区实施两江四岸绿化工程。? 近 10 年，重庆规划了 20 项系统工程项目，预计投资了 381 亿元。分别是：公路交通网络、主城区快速交通网络、铁路、机场、港口、 西部地区信息枢纽、供水与净水、绿色工

15、程、库区环境治理、旅游 热线建立、汽车摩托车、天然气化工、电子信息、生物医药、环保 设备基础设施、两个科技园区、三个工程中心、文化体育设施建设 等。区域功能定位整体环境交通房地产开发状况渝中区政治、商业中心人口密度大，危旧房集 中，为两江环绕重庆陆上交通枢纽，港口、 火车站均设在渝中区，区域 内道路较窄，车流压力大旧城改造为主沙坪坝区1文化教育区 重庆商业副中心步行街、名人雕塑广场、 三峡文化广场使区域整 体环境进一步改善，商 业辐射度较大重庆西大门、区域内有渝长、 成渝高速路、滨江路建设、 使主城区交通更便捷沿主干道、商业中心全面开 发、凤天大道沿线新城渐显规 模、滨江路沿线也逐成热点九龙坡

16、区工业区高新技木开发区大型工业企业集中、杨 家坪为区域内商业中 心、步行街正在建设中李豕沱、鹅公岩大桥使区域 与巴南区、南岸区联系加强； 轻轨建设将使渝中区商业中 心片刻即至直港大道（天宝新城）开发已 成气候，黄桷坪、毛线沟的区 域将逐渐成为新的住宅区江北区（含渝北区工业区北部新城开发如火如 荼，黄花园大桥通车使 得五黄大社区，观音桥 商圈更趋成熟毗邻重庆航空港通过黄花园 大桥，建设中的嘉陵江复线 桥改善了与渝中区交通不便 的状况五黄大社区的兴起源于道路 的改善，现五里店、观音桥、 新牌坊、也呈现一片热火朝天 的开发态势南岸区旅游区（经济技术开发 区）依山傍水，自然环境好，20012003年，

17、南坪商圈发展迅猛，步行街已 建成区域内渝黔高速路在建设 中，现4座桥分别与江北， 渝中，九龙坡相连，另又 2 座桥待建中；滨江路的建成 使区域内的交通更便捷鹅公岩大桥带动经济开发区 内房产开发；现滨江路沿线已 成开发热点贰、市场分析中心城区市场分析重庆为组团式城市结构， 受到地形地貌阻隔的影响， 各区域购房者地域属性较强。随着近两年交通状况的改善， 购房者逐渐打破区域属性， 客源流动性日益 显现。现对中心城区（渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北区、南岸区）进行分析。1、渝中区产品：高层、小高层为主。均价：3000- 6500 元/m2。代表个案：海客瀛洲、洲际半岛新城、珠江华轩、嘉华鑫城。区域分析：

18、? 重庆政治、经济中心。? 两江环绕，拥有较多的江景资源。? 商服设施完善，生活机能高，交通便利。? 人口密度集中，区域内部分小环境表现较差。? 近两年随着整体城市交通状况的改善，本区域客源逐步外流。? 受商业中心影响，区域价格走势为东高西低。? 高层、小高层产品以点式为主。2、沙坪坝区产品：小高层、高层为主。均价：2300-4000 元 /m2。个案代表：华宇广场、金沙港湾、学林雅园、跨越新天地。区域分析：? 重庆文化教育区，大专院校云集。? 三角碑周边区域商业氛围日益成熟，随着三峡文化广场的建成，其重庆副商业中心的地位更加突出。? 住宅开发主要围绕三角碑向周边扩散， 未来沙坪坝区将形成四大

19、新兴住宅版块，其中目前以凤天路版块最为“抢眼”。?2000 年，禁止用学校用地建造教职工住宅， 使大量教职工加入购房者的行列。? 区域内产品整体品质较高。? 错层、精简小户型受到消费者的欢迎。? 依托浓厚的文化氛围和日益成熟的商业氛围， 使本地区房价稳步上升。3、九龙坡产品：小高层、多层为主。均价：2000-4000元/讥代表个案： 同创奥韵、自由左岸、建设艾佳沁园、广厦城。区域分析:? 大型工业企业集中区。? 杨家坪为区域的商业中心， 步行街的建造将提升区域商业辐射力度。? 建造中的轻轨途经本地区，它的建成将大大带动区域房地产升值。? 九龙坡可供大规模开发的土地主要集中于九龙坡东南，南部地区

20、，未来这里将成为房地产开发热点。? 天宝新城 （ 直港大道周边 ） 日益成熟 , 住宅开发已成规模。4、南岸区产品 : 多层、小高层为主，高层为辅，少量别墅。均价：2500-3800 元/ rfo代表个案: 学府大道 69号、阳光 100国际新城、融桥半岛、回龙湾。区域分析:? 南岸区依山傍水，自然环境较好。? 区政府提出“住在南岸”口号，近 2 年受交通改善促进，房地产开发渐热，大规模个案陆续出现 , 如：阳光 100。? 现在售个案主要集中于南坪区域 （ 即经济技术开发区 ） ，整体而言市场竞争较为激烈。? 滨江路的修建将带动沿江区域的房地产开发。? 与渝中区隔江相望 , 随着区域内整体配

21、套的不断完善 , 将会使渝中区部分客源流入。5、江北区 （ 含渝北区 ）产品：小高层为主。均价：2500-3800元/讥 代表个案：中央美地、金沙水岸、鲁能星城、大川水岸、东方港湾、 龙湖花园、北城天街。区域分析：? 着市政建设力度加大，区域整体环境日趋渐好。市政府的迁移，为区域房地产发展带来利好消息。? 花园大桥的竣工，使五黄路沿线成为房产开发热点。? 域内高品质，规模小区聚集，吸引了大量渝中区客源。? 前观音桥、新牌坊，五里店成为区域内房地产二度开发的热点。? 观音桥商圈日趋成熟。、竞争市场分析1、竞争市场选择从大区域考虑，由于嘉陵江和长江的阻隔，项目所在区域对于江北区和南岸 区的客源吸引

22、力有限，因此这两大区不作为本项目的竞争市场考虑， 本案未来主 要的竞争压力还是来自于 渝中区内部以及邻近的九龙坡区北部（即高新技术开发 区）。本项目所处区位属于渝中区最细的部分（如下图所示），南北为嘉陵江和长 江所阻隔，周边的道路体系主要以东西向为主，从交通走势考虑，本案未来的竞争压力集中在两路口到石桥铺沿线以及奥体中心周边_ 0 41d 25汗阳aIt厂虫i 1两路口/ *j-a5 J* I *1 *Vf.4_ -rt LE*! V本案T W 厂i-*：*-II奥体中心 LJ以下就对这些区域楼盘进行分析研究。2、细化分析项目周边楼盘分布:蓝色项目处于强销期或持续期，红色项目尚未对外公开，黄色

23、项目售完或尾盘阶段。（1）产品分析产品形态:由于本次竞争目标的选择都在主城区内，因此从建筑形态上看比较单一,基本都是小高层、高层， 以塔楼为主,每层在6-8户（两部电梯）。从周边个案的产品形态看，重庆房丁严玛J丸m厂,M*L br , ”产市场上产品较多元化，而且发展得比较成熟，各类产品形态都已经为市场所接受。案名楼层平面格局华宇名都城33F平层珠江华轩青年根据地19-32F平层13F平层左林右舍17F平层同创奥韵12-18F平层、错跃层康德27空间30F平层华宇渝州新都18-32F平层、错层、跃层（非顶楼）嘉华鑫城28-34F平层心巢雅居25F平层韵动人家32F平层户型面积:华宇名都城2R:

24、 833R: 108-1264R: 124珠江华轩2R: 71-843R: 96-116青年根据地1R: 27-48左林右舍1R: 30-502R: 62-70同创奥韵2R: 843R: 110-1284R: 148康德27空间1R: 37-462R: 78-813R: 109华宇渝州新都1R: 38-41 （商务套间）2R: 743R: 103-1284R: 138-141嘉华鑫城1R: 512R: 65-673R: 70-75，1024R: 102-107心巢雅居1R: 39-432R: 61-663R: 87韵动人家1R: 402R: 53-603R: 87注：以上面积均指套内建筑面积，

25、红色表示主力户型。从周边个案看，市场主推户型依然是 2R和3R,户型设计以精简型为主，2R在70-85 rf之间为主，另外在奥体中心周边推出小户型为主得楼盘中，2R集中在55-65 rf之间；3R主要集中在90-120叭 其中嘉华-鑫城项目户型普遍偏小,3R仅在70-75 rf之间。30-50 rf； 4R1R也有较多房源供应，主要是奥体中心周边推出了一些针对青年人和投资客的小户型公寓项目，如韵动人家、青年根据地、左林右舍，面积在也有部分供应，面积在125-140 rf之间。riL書Li liI iM迦工IT盛量体分析:案名量体华宇名都城32万rf珠江华轩25万rf青年根据地约2.5万rf左林

26、右舍约3万rf同创奥韵23万rf康德27空间6万rf华宇渝州新都约35万rf嘉华鑫城27万rf心巢雅居12万rf韵动人家约3万rf从量体考虑，周边市场上主要分为两类项目，一类是5万方以下的小型项目, 此类项目主要是针对年轻人和投资客，房型较小，兼有居住和办公的功能。另一类量体较大，基本在10万方以上，此类项目为典型的居住型社区项目, 由于有规模做保证，因此在景观、配套方面都较较为看重，投入成本也较多。(2)价格分析单价分析:案名均价华宇名都城3900珠江华轩3500青年根据地3750左林右舍3600同创奥韵3900康德27空间3600华宇渝州新都3800嘉华鑫城3700心巢雅居3350韵动人家3500注：上表单价计量单位均为：元/ rf (套内建筑面积)案名康华宇4000390038003700 格 3600 价 3500 价 3400330032003100宇名华3000周边项目价格段主要集中在3500-3900元/讥从上图中可以看出， 规模大、品质高的项目销售单价要略高于其他项目，另外，小面积 产品由于总