《房屋建筑施工中影响因素的分析探讨》.doc

1、精品文章房屋建筑施工中影响因素的分析探讨摘要：房屋建筑施工中对房屋建筑工程起着作用的有许多方面，其中房屋建筑工程的质量以及质量的管理是起着决定作用的，本文阐述了结合房屋建筑工程项目的质量监察的方式及其重要性以及管理过程中遇到的问题进行分析总结和升华关键词：房屋建筑质量监察影响因素管理方式前言：房屋建筑工程是建筑物形成实体之前的基础建设，它的过程包括很多工序直至形成之后的设计的安全可靠性，由于它的过程它的前后过程是相互影响的，项目完成过后不可能随意拆换等，质量问题也对人们的安全生活产生重要影响，所以在实施过程中对质量的控制以及根据它复杂多变的特点进行监理显得尤为重要。一建筑施工质量的问题及解决方

2、法房屋的施工质量影响着人们的生命与国家的财产安全，决定着企业在业内的声誉和销售质量。在国际化以及市场化的冲击下，建筑企业提升竞争力的方式只有提升自己的质量管理，确保产品质量得到信赖，其中建筑施工的质量问题就是重中之重，以下针对施工过程中的质量问题进行分析1人作为房屋建筑过程中的主体，直接参与其中，对于整体的规划起着决定作用，在实施的各个阶段中对人员的管理也是重中之重的，应时常注重操纵人员的技术水平，职业资格证以及综合素质的培养。施工前进行职业教育，制定严格的制度，以及从心理、行为等方面规范施工项目队伍的管理，完善管理机制的同时激发工作人员的潜能，发挥出特色。由于认得生理缺陷等诸多方面除了改善劳

3、动条件之外还需要根据不同特点来提高管理人员的热情和积极性。对于高空作业者，更应该加以增加工薪以促进其保质保量的完成工作2材料是房屋建筑过程中的重要组成部分，材料分为原材料，成品半成品等，对于储存管理，进行收发储运等各环节的技术管理等是合理使用材料的基础，库里采用先进先出的原则。而材料的质量是确保整个工程质量的基础，它对整体工程的影响是由量到质的根本影响，因此材料质量的管理力度着实是重中之重的。质量问题出现的一方面是材料使用的不合理，材料的检验不合格，提高质量需要做到一下几点：1同时在使用过程中不合格材料的避免应当需要一套完整的监督制度进行规范管理2认真检验其是否达到国家标准3材料用不好导致很多

4、问题的发生，例如裂缝、渗漏、等方面，这些会使房屋的整体结构受损，会给人们日常生活带来不便，也会降低企业的竞争力，加大监测力度，杜绝劣质产品对施工项目的影响，严格检验查收3合理利用好机械设备房屋建筑需要有机械的技术作支撑，机械的工作很会产生不安全因素，因此对设备的使用环节的监督工作以及对其规范的使用切保安全的工作。工程项目在保证有质量的完成的同时必须要使施工机械处于最佳使用状态，再根据和特点的同时要尽量保证机械的定期检查和更换统一零件，做好保养工作并且将工作责任落实到个人，以确保合理的应用设备。二施工监理过程中的重要方式1监理团队是整个监理过程中的有效建设，确保监理队伍中人员的综合素质，通过培训

5、等方式提高监理的水平，使其工作具有有效性，项目团队的成熟也真正的为整个企业获得项目之外的更多收获。虽然建筑企业以建筑为主，但是管理人员也是其中重要部分，人为核心，充分发挥人的创造性，依靠人的素质来监理人的工作，保质保量的促成工程的顺利进行，带给企业经济效益的同时也促进自我发展。2项目的监理还体现在事前控制，预防更重要，发生了错误可以经过修正，但是更大程度的避免发生错误的即为事前预测，对产品的中间监测，这样减少了后期的处理麻烦的同时，也提高了效率，是确保实施项目的有效措施，健全的多方向的监测确保工程质量无漏洞无死角。质量控制的初期是建筑物由图纸转化为实体的必要条件，工程单位做好保护工作来构建施工

6、测量控制网，根据基准点、线等核对单位给定的原始基准点，对于器材的存放、供暖供电供水等问题进行合理的配置，负责材料够配的采购师应及时申报情况，根据标准采购符合国家标准，并且技术效能、维修容易、操作简单、高效环保等的合理配置的材料，在过程中期的控制，应把重点放在工作人员的自我检测上面，交换检测，反复的复核控制，其次工作人员对于质量的控制必须显示真实状况，完整的记录出现的问题，是其余企业的发展同步对于检测的后期，是建筑实体的检测敷设在暗井道和吊顶内的设备管道以及地基等隐蔽工程，在此需要在各个细节方面具体仔细检查，验收，分工对未合格的进行秀和以及对成品的保护3质量的标准必须是严格的。实践是检验真理的唯

7、一标准，用数据来测评准确数据，同时努力人员在处理质量问题的同时，遵纪守法，实事求是，不偏不倚，确保真正为工程的效益着想。质量的隐蔽工程多，若不及时检查可能会导致测量仪表读书有误，则就会容易将合格产品认为是不合格产品。最终检查的时候也会存在内在质量无法发现而存在的隐蔽缺陷，所以质量的监察是最核心的一个部分。4环境的监理工程的开展受到多方面的影响，因其复杂、不确定的条件例如地理环境，天气等因素的影响，气候的变化例如台风，暴雨，酷暑等极端天气都不是有利的，要根据环境的不同指定不一样的解决方法，同时施工的同时会考虑到对周围道路的影响，噪声污染等，应尽量在不影响社会正常运作的同时使工程的开展达到最大化。

8、同时一个洁净的工作环境，对各类材料的分类有序的堆放，这样避免因拿错材料造成的极端质量后果。对于环境对的控制也应该依据各自特点，保证实施过程中有条不紊的进行。5质量的策略管理施工过程中会有多种施工方式、技术特点以及技术设计等的控制，此时做事具体问题具体分析，开启创新方式，结合实际解决困难，技术实施得当，会减少成本，获得更多的经济效益。三从监理到质量的巡视监督人员在现场随意走动随机抽查用最短的时间捕获综合信息并且全面掌握多次轮回性抽查，对于检查的这个阶段据施工当天的特点制定不同的巡视方案、路线、及时发现问题。房屋建筑施工质量监理的方式有2种，1旁站检查，许多工程质量外表看起来并不影响整体，但是这些

9、不符合要求的工程终究是存在危险的，例如影响湿度和强度的材料在抽样检验的时候不能反映出实际情况的，这些违章操作和施工只有通过旁站监督才会得到妥善处理好而控制，旁站的监理人员是监督活动的关键，其主要设在关键部位和关键工序，在为了保证监督人员的质量采取24小时的轮换制度，并保证监督人员的仔细程度能及时发现问题并纠正，对施工活动追踪审核，消灭隐藏的隐患和危险2当场查询是指工作人员根据各个层面的性质进行特定的巡查，并且采用有效途径，对现场工作进行多次轮回性的设立特定制度根据合理时间制定出检查路线。多种检查，针对标准中规定的主控项目和一般项目的检测，对于结构部位的标高、尺寸、位置等进行反复检验的。结束语房

10、屋建筑工程施工阶段有复杂的特征，工序多而进度快，质量是一个合格的建筑的必要保证，它包含了多个方面，是提升企业竞争力的重要条件，因此质量检测控制等方面的工作也显得尤为重要，通过各种检测方式以及对问题的剖析解决，能提高监制的工作质量，以确保为企业带来高收益。第二篇：影响建筑工程质量的因素分析11影响建筑工程质量的因素分析摘要。我们始终把建筑工程质量摆在首要位置。对影响工程质量的因素进行分析，认为只有提高建筑过程中的质量管理，所有参与单位齐抓共管才能创造出优良工程。使建筑业步入良性循环，最终建筑工程质量才能得到有效保证。关键词：建筑工程质量1地质勘探的精准程度、详细程度、准确程度由于勘察手段不合理或

11、取样间距过大，对持力层的起伏未查清，提供给设计单位的地质勘探资料存有问题，容易导致设计单位计算偏差，地基基础设计与实际不符。因而要求，地质勘探单位提供的地质勘探资料要精准、详细、准确，基础设计准确，保证基础施工质量2设计内容得全面性、准确性目前国内建筑设计单位众多，人员素质差别较大。作为结构设计，在整个工程设计中相当重要，有些设计单位的领导对结构在设计中的重要性未有充分的认识，在设计过程中常常一味卡、压，使结构设计不能成为相对合理的成果。再如，一份某设计院出的结构设计施工图，内容没有连贯性，就连柱的编号，每层分别独立编号，编号互相看不出来上下之间的关系，配筋是用pkpm系列软件生成，没任何人为

12、调整，把生成的结果当作施工图。更有甚者，直接从其他图纸照搬照抄，轴号、工程名称都未改变，尤其是节点详图，更是不符。所以提高设计标准，是保证整个工程质量的第一部。有一个认真、准确、优良的设计才能建出一个优良的工程。3施工单位对施工过程的质量控制工程项目管理中施工过程的质量控制主要表现为施工组织和施工现场质量控制，控制包括工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素主要有人、材料、机械、方法和环境等五个方面。因此，对这五个方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。3.1人的因素人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑对人的因素的控制，因

13、为人时施工过程的主题，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工过程基础干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素，首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效益、企业效益的综合观念。在这点中往往有些施工员迫于甲方、监理的进度压力下忽视质量。造成质量的终身隐患。其次，是人的素质。领导层、技术人员素质高，决策能力强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查能力强;管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程

14、的法制观念。在这点上也是尤为重要，现在由于劳动力的缺乏，造成一些操作者的以次冲好，粗枝烂叶，未经过系统的学习拿来就干，边干边学，给下一步的技术、质量检查带来很大的压力。3.2材料因素材料（包括原材料、成品、办成品、构配件）是工程施工物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。影响材料质量的因素主要是材料的成份、物理性能、化学性能等、材料控制的要点有：（1）优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。（2）掌握材料信息，优选供货厂家；（3）合理组织材料供

15、应，确保正常施工。（4）加强材料的检查验收，严把质量关（5）抓好材料的现场管理，并做好合理使用；（6）搞好材料的实验、检查工作据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的70%或更多，正因为这样，一些承包商在拿到工程后。为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相关的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。还有的企业没有完善的管理机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。3.3方法因素施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等

16、。施工方案的正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周全而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。3.4机械设备施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和功能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。3.5环境因素影响工程质量的环境因素较多

17、，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严格控制。此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性施工质量的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷等的危害。同时，要不断改善施工现场的环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现

18、场管理制度，实行文明施工。“百年大计，质量第一”在施工过程的质量控制中，我们要站在企业生存与发展的高度来认识工程质量的重大意义，坚持“以质量取胜”的经营战略，科学管理，规范施工，以此推动企业拓宽市场，赢得市场，谋求更大发展和利益。4建设单位对施工全过程的质量控制工程质量是决定工程建设成败的关键，质量优劣，直接影响建筑工程建成后的运用。工程建设质量的好坏，影响建设、施工单位的信誉、效益。控制工程建设质量是参建各方工作的重点，也是参建各方的共同职责。作为建设单位，应以质量控制为中心。始终把工程项目建设管理重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计

19、质量、招标投标、审定重大技术方案、施工阶段的质量控制、信息反馈等各个环节，达到控制工程质量的目的。在现在的工程中往往存在一味压缩合理工期，压缩合理工程造价，造成最终的质量缺陷。5监理单位对施工过程的质量控制在我国全面推行建筑工程监理制度后，工程建设质量明显提高，工程建设市场逐步规范，监理在工程建设中的作用越来越重要，监理工作已渗透到工程建设中的各个方面。采取有效措施和手段，从工程建设的各个阶段控制工程质量，促进监理制度的逐步完善，进一步提高工程建设质量。监理单位对工程项目的质量控制涉及工程建设的各个方面，监理工程师质量控制工作的好坏，直接影响工程建设质量、进度和投资，监理工程师应协调与参建各方

20、的质量管理人员一道，共同控制工程建设质量；处理好进度、投资与质量控制之间的关系，使其相互促进、相互制约，确保工程建设质量。注重工程资料的收集和整理，及时进行竣工验收，使工程早日投入使用，发挥其应有的效益。为保证监理企业的生存与发展，监理单位更应加强人员素质培训，不能因为承揽工程而降低报价，在施工中投入监理人员少，不能满足施工监理工作的要求。对施工工程应加强以下几个方面控制；对材料等的质量进行检查和控制合格的原材料、成品、半成品和设备，是保证工程项目质量的前提和基础，监理工程师应对材料的质量进行跟踪检查，发现问题及时处理，保证原材料的质量合格。督促施工单位在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手

21、段等各个环节上加强材料的质量管理，明确工程所用材料的质量标准和质量要求，对水泥、钢筋等材料，除有出厂证明、技术性能资料外，还要进行材料抽样式样，经检验合格后，方可用于工程建设。对工程所用原材料、成品、半成品的质量层层把关，确保每道工序所用材料的质量。施工现场质量控制监理作为公证、公平的第三方，在施工过程中，要严格按照有关规范、监理合同和施工合同进行监理，协助施工单位做好工程项目部划分，经质量监督机构批准后严格执行。熟悉图纸，实行旁站监理，了解工程施工现场的具体情况，及时记录发现的问题与处理结果，及时提醒施工单位采取质量措施保证工程建设质量。严格按照规定要求进行抽检，对隐蔽工程和工程的关键部位严

22、格控制，做到专检、抽检，对隐蔽工程和工程的关键部位严格控制，做到专检、抽检、不定期检查相结合，及时处理发现的问题。5.3严把工程验收关工程验收是控制单位、分部、单位工程质量的重要环节，是质量控制的后期工作，是考核施工质量的关键。施工过程中，监理工程师要严把工程验收关，对抽检不合格的单元工程，不进行验收，待返工合格后进行工程质量评定与验收，进入下道工序施工。及时组织分部、单位工程验收，参与由具有相应资质的检测单位对工程建设质量进行最终检测，发现问题及时处理，为工程竣工验收奠定基础。结束语影响建筑工程质量因素是多方面的，但是只要参建工程的各方质量思想意识加强，建设各方的链接合理，加强建筑工程全过程

23、质量控制，那么，建筑工程质量就会得到有效保障第三篇：建筑施工安全风险因素分析建筑施工安全风险因素分析导致建筑施工工程安全事故的原因很多，分类方法也多种多样，大致由高处作业风险、地质因素、环境因素、设备因素、材料因素、人员因素等组成，有时几种因素相互交叉产生。但总的来说，不外乎人的不安全行为和物的不安全状态造成。综合各类文献一般来说，主要有以下几个方面：（1）作业人员的因素1）作业者的操作技能和专业技术水平。既包括本人的专业技术水平、执业资格，又包括安全生产方面的知识与技能。2）作业者的应变能力和实际工作经验。一般来讲，经验丰富的作业人员能识别和防范非安全因素|的干扰，否则就不行。3）作业者的心

24、理状态。包括家庭关系，同事纠纷，经济状况等。4）作业者的生理状态。包括视觉、听觉等感觉器官，体能、年龄、疾病，以及是否连续加班、酒后作业等。5）作业者的工作心态。如责任心、敬业精神、职业道德等。（2）物的因素指物的不安全状态，包括机械设备的使用、原材料、构配件的存放和加工，中小型工器具、防护性用品及所使用的动力资源（如电力、燃气、压缩空气、乙炔气、蒸气等）。（3）工艺技术因素指作业人员采用的技术和方法是否正确，技术组织措施有无不当等，例如：对易燃、易爆材料的加工或遇有高温挥发性有毒气体产生的作业是否与电焊在同一工作面或紧邻工作面同时作业等。（4）环境因素指作业人员施工场地是否符合有关安全技术标

25、准。如夜间施工照明不足，或夜间照明产生眩光、重影；有无挥发性毒气产生的材料加工场地通风，换气不足；在狭窄空间内（如地下、深坑内）作业，导致通风换气不足；水位下作业面的防排水设施能力不足或无备用品（件）；工作面与周边无安全隔离区（带）等。（5）建筑市场主体的因素及监管的因素1）参建各方缺少以人为本的安全意识和管理机制。业主作为项目的投资方往往只重视进度而忽视生产过程的合理性和安全性。而大部分承包商又缺乏完善的安全管理体系和足够的安全管理人员，现场职工和农民工得不到应有的安全培训。2）施工企业为安全生产所必须的投入严重不足。安全施工需要合格的工人、合格的工器具、符合标准的加工对象和能源动力，成熟的

26、工艺技术及有完备的安全保障设施及劳动环境等，这些都需要一定的投入，即构成施工安全的直接成本，是工程直接成本的组成部分。3）施工企业追求利润，又往往以降低施工安全成本作为谋利的首选。施工企业追求利润最大化，无不刻意降低成本，首当其冲的就是压缩施工安全成本。这是因为，此与实体施工中偷工减料不同：其一是降低施工安全直接成本并不影响工程实体的形成及其质量；其二是工程质量实行终身责任是一种长期责任，而施工安全只在施工期内发生，倘若能侥幸幸免，岂不利莫大焉。4）低价中标，实行专业分包及劳务分包过程中层层转包，由总包到分包再到作业班组基层第一线的施工队伍的承包收益中，已无力支付施工安全必要的费用。这不能不说

27、也是施工安全形势严峻的又一原因。5）业主拖欠工程款项，当前无论政府或私人业主拖欠承包商款项的现象也十分普遍，在某种程度上，这种现象也给安全生产带来不少隐患。第四篇：严控影响建筑施工质量的主要因素严控影响建筑施工质量的主要因素建筑工程施工质量有着严格的要求和标准。在所有影响质量的因素中，人、材料、机械、方法和环境方面的因素是主要因素。对这些因素严格加以控制，是保证工程质量的关键。人是施工过程的主体。如何做好人的因素的控制，首先，应在施工人员中强调质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用数据说话的观念以及企业综合效益观念；其次，要强调企业领导层、工程技术人员的素质。这是极其重要的因素。

28、领导层和工程技术人员的素质高，质量管理的决策能力就强，企业和工程项目的施工就会有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查等一系列行之有效的运作。当然，质量以及相应的管理制度完善，技术措施得力，工程质量合格乃至优良也就顺理成章；其三，强调操作人员应有精湛的技术技能，一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念；后勤服务人员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间接地保征工程质量。人的因素，人的作用，是通过对材料，即工程施工的物质条件反映出来的。材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。据

29、统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的70或更多。一些承包商在拿到工程后，为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相应的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制；有的企业没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科技高度发展的今天，为材料的检验提供了科学的方法。国家在有关施工技术规范中对其进行了详细的介绍，实际施工中只要我们严格执行，就能确保施工所用材料的质量。施工过程中，由于施工方案考虑不周而拖延进度、影响质量、增加投资的情况并不鲜见。因此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，

30、从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，以保证方案有利于提高质量、加快进度、降低成本同时，施工阶段还必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等，合理选择机械的类型、数量、参数，合理使用机械设备，正确操作。这也是不可忽视的质量控制环节。在进行工程质量控制时，还应该重视施工的环境因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量。往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有

31、效的措施严加控制。为了提高工程质量，应重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工全过程中，要建立符合技术要求的工艺流程质量标准、操作规程，建立严格的考核制度，不断改进和提高施工技术和工艺水平。坚持“以质取胜”的经营战略，科学管理，规范施工，以此推动企业拓宽市场，赢得市场，谋求更大发展。xx年5月4日整理第五篇。城市房屋拆迁估价中地价因素影响赢了网s.yingle遇到征地拆迁问题。赢了网律师为你免费解惑。访问：/s.yingle城市房屋拆迁估价中地价因素影响一、问题的提出国务院城市房屋拆迁管理条例就城市房屋拆迁补偿问题明确规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿;拆迁补偿的方式可以实

32、行货币补偿，也可以实行房屋产权调换;货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在城市房屋拆迁过程中，用房地产的市场评估价格作为被拆迁房屋货币补偿的依据，充分体现了在社会主义市场经济条件下，拆迁人和被拆迁人作为平等的民事行为主体，就被拆迁房屋补偿而言，是一种等价交易关系。在我国，由于城市房屋权属登记遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则，因此，城市房屋拆迁货币补偿的金额是包括被拆迁房屋实体和其所占用的土地使用权在内的一个完整的公平的市场价格。国家标准房地产估价规范（gb/t50291-xx）在涉及征地和房屋拆迁补偿估价时，认为

33、依法以有偿出让转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益的需要拆迁其法律咨询s.yingle赢了网s.yingle地上的房屋时，对该土地如果视为提前收回，则应在拆迁补偿估价中，包括土地使用权的估价，此中土地使用权，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。城市房地产管理法规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;在条件许可的情况下，设定房地产抵押权的土地使用权可以是以划拨方式取得的。这说明划拨土地也具有抵押价值，按照等价交易的原则，划拨土地使用权应作为拆迁价格的构成部分。即使是征用农村集体的土地，土地管理法也规定了要按照被征用土地的原用途给予补偿，

34、并明确了征地补偿的项目和补偿的价格标准。以上说明，土地使用权价值是城市房屋拆迁补偿价格构成中不可或缺的重要组成部分，在特定的区位环境条件下，甚至对城市房屋拆迁补偿的金额起决定性的作用。土地使用权的权益和房屋建筑物实体形态构成了城市房屋拆迁补偿价格的基础，它们的不同组合成为影响城市房屋拆迁补偿价格的比较因素。如果我们把土地使用权的权益看作区位价格，同时取房屋建筑物实体形态的重置价格，在不同房屋结构形式和不同容积率的情况下，房屋建筑物对土地的利用有的比较充分，表现为建筑面积可能大于占用范围内的土地面积，有的比较富余，表现为所占用的土地面积大于建筑面积，比较典型的情况下，甚至是只拆迁”基本不影响房屋

35、使用的土地。由于城市房屋拆迁估价标的物的主体众多，不同估价法律咨询s.yingle赢了网s.yingle对象的评估价格具有密切的关联性，城市房屋拆迁估价政策性强，又是一种即时交易的关系，拆迁估价结果作为拆迁补偿的依据，对拆迁当事人的利益具有直接的影响。拆迁估价有如此重要的作用，在较短的时间内，面对大量的估价标的物，一一量化影响不同土地使用权权益与房屋建筑物实体形态的组合整体对城市房屋拆迁补偿价格的影响，将是十分困难的。由此，如何定量确定土地使用权价值对城市房屋拆迁补偿价格的影响，形成一条清晰的土地使用权和房屋建筑的价值和实物形态在不同配比的情况下，量化土地使用权价值对城市房屋拆迁补偿价格影响的

36、技术路线，正确处置城市房屋拆迁补偿价格构成中地价与房价的关系，是城市房屋拆迁估价操作框架的中心环节。二、问题的解决解决上述问题的基本思路，是将城市房屋拆迁中的房和地分解，不仅是价值的分解，在有的情况下甚至是房地实物形态的虚拟分解，然后分别考虑他们价格的影响因素，因为各地的地价和房屋重置价都有较为成熟的标准和相应的修正系统，我们会发现，量化这些影响因素的依据相当充分，从而摆脱了把不同实物和价值形态的房地结合作为整体来量化城市房屋拆迁补偿价格影响因素的难以确定状态。思路更加明确，操作更加简便。法律咨询s.yingle赢了网s.yingle1.区位价+房屋重置价模式下地价因素的影响与处置自国务院颁布

37、城市房屋拆迁管理条例后，各地城市房屋拆迁估价方案，都把被拆迁房屋的区位价格作为房屋实体价格（重置价）以外的所有权益价格，由于土地的承载功能以及土地与房屋实体不可分离的关系，所谓被拆迁房屋的区位用途，实际上是被拆迁房屋所占用土地的区位用途。城市规划布局及历史沿袭不同，其区位分类等级标准有明显的差异。当被拆迁房屋建筑面积大于所占用土地的面积时，我们可以不考虑地价对拆迁补偿价格的影响，认为土地对房屋获得了充分利用。拆迁补偿价格=（区位价格+房屋重置价格）建筑面积当被拆迁房屋建筑面积小于所占用土地面积时，富余的土地使用权价值将对拆迁补偿价格形成较为重要的影响。拆补偿价格=区位价格土地面积+房屋重置价格

38、建筑面积=（区位价格+房屋重置价格）建筑面积+区位价格富余土地面积当仅拆迁”房屋以外的土地，如城市道路拓宽改造所进行的法律咨询s.yingle赢了网s.yingle拆迁，可以认为是对土地使用权的征购。拆迁补偿价格=区位价格土地面积2.地价与房价完全分离模式下地价因素的影响与处置此种情况下，拆迁补偿价格构成模型中，被拆迁房屋价格与其所占用土地使用权价格完全分离，分别评估。如果拆迁量大，地价可以采用基准地价（路线价）修正法，而房屋建筑物估价采用重置成本法。由于各地都有政府部门颁布的基准地价和房屋重置价格标准，这种方法操作规范，简便快捷3.基准价格比较修正法模式下地价因素的影响与处置拆迁人和被拆迁人

39、是平等的民事主体，拆迁补偿估价应遵循市场经济条件下等价交换的原则。随着这种意识的深入和普及，各地逐渐否定用区位这一不能包含房地产实物形态的概念，作为城市房屋拆迁估价的基础参数，不断探索城市房屋拆迁的市场价评估模式。建设部城市房屋拆迁估价指导意见，把市场比较法作为拆迁估价的首选方法，而实践中拆迁估价工作量又比较集中，这种情况下，基准价格比较修正法成为拆迁估价中广泛适用的方法。基格比较修正法，是在拆迁项目范围内区别不同房屋用途，选取区域、结构形式、成新等具有代表性的房屋作为标准样本房屋，基准法律咨询s.yingle赢了网s.yingle价格为不同用途的标准样本房屋在估价时点的市场价格，此价格一般按

40、照房地产估价规范（gb/t50291-xx）的程序规定，采用可比案例直接比较法评估，估价对象与标准样本房屋之间只存在结构、楼层、朝向、成新、成套、土地取得方式及剩余使用年限等实体方面的差异，将估价对象与标准样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的标准样本房屋的市场价格进行修正，间接得出估价对象的市场价格的方法采用基准价格比较修正法模式评估城市房屋拆迁补偿价格，对某一主体而言，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格可以采用剩余法评估。土地面积大于建筑面积部分土地使用权评估单价=（基准价格-标准样本房屋现值单价）土地取得方式及剩余年限修正系数标准样本房屋现值单价=标准样

41、本房屋重置单价房屋成新土地取得方式有出让、转让与划拨，不同方式取得的土地使用权权益有所差别，同一客体的划拨土地使用权价值一般是出让土地使用权价值的40%-60%.房屋重置价，各地都有自己的标准。对于因城市道路拓宽改造等而出现的单纯收购土地使用权的情况，可以套用上述剩余法获得的土地单价。三、方案的应用与瑕疵法律咨询s.yingle赢了网s.yingle上述方案虽是就城市房屋拆迁估价中地价因素的影响与处置提出的操作思路，但它明确了城市房屋拆迁补偿价格构成中地价与房价的互动关系以及地价对拆迁补偿价格的定量影响，不同估价模式下参数的选取与组合有一定的交叉可能性，对于在把握城市房屋拆迁估价整体思路背景下

42、，发展新的更加灵活的拆迁估价思路具有积极的导向作用。如同房地产市场是区域性市场、不完整的市场，各地房屋拆迁补偿估价的政策以至于参数的确定，在国务院城市房屋拆迁管理条例规定的总体原则下，差异很大。借鉴本方案的估价思路，要充分关注区位价、房屋重置价以及基准地价的内涵，基于这个原因，不同估价模式下参数的选取与交叉组合有一定的限制，以免估价参数间产生技术冲突，甚而将估价结果导向歧路之虞。新征地拆迁安置政策实施难点及建议：/s.yingle/cq/900894.土地抵押需要什么材料证件：/s.yingle/cq/900893.划拨土地有使用年限规定（xx）吗：/s.yingle/cq/900892.强制

43、拆迁与社会和谐：/s.yingle/cq/900891.集体土地房屋拆迁政策是什么样子的：/s.yingle/cq/900890.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle非农户口农村房子拆迁有赔偿吗：/s.yingle/cq/900889.农村宅基地退还赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900888.年）慈溪市建设项目用地“征地难：/s.yingle/cq/900887.农民自愿退出宅基地能拿多少钱：/s.yingle/cq/900886.土地抵押需要登记吗：/s.yingle/cq/900885.必须制定缩小征地范围政策：/s.yingle/cq/900884.辽宁省大连市征地

44、赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900883.年）房屋拆迁诉讼时效起算时间如何确定：/s.yingle/cq/900882.房屋拆迁赔偿申请书（xx最新）应该书写格式xx：/s.yingle/cq/900881.盐城市征地补偿安置工作细则：/s.yingle/cq/900880.农村宅基地使用权的消灭情形有哪些：/s.yingle/cq/900879.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle集体土地使用权与出让地区别是什么：/s.yingle/cq/900878.一般情况下征地赔偿款交给户主吗：/s.yingle/cq/900877.对强制拆迁不可选择性不司法：/s.yingl

45、e/cq/900876.土地租赁合同最长期限是多久：/s.yingle/cq/900875.划拨土地使用权要交多少出让金：/s.yingle/cq/900874.基建寸步难行高铁夜长梦多：/s.yingle/cq/900873.上海临时征地及青苗补偿标准：/s.yingle/cq/900872.转让土地使用权属于什么收入，需要交税吗：/s.yingle/cq/900871.宅基地房屋被拆怎么保护：/s.yingle/cq/900870.违规征地背后折射“三失”：/s.yingle/cq/900869.申请强制拆迁手续有哪些：/s.yingle/cq/900868.法律咨询s.yingle赢了网

46、s.yingle被征地农民可申请听证：/s.yingle/cq/900867.宅基地使用权转让的条件是什么：/s.yingle/cq/900866.宅基地转让协议范本：/s.yingle/cq/900865.法律法规规定（xx）xx最新哪些宅基地不能随意转让呢：/s.yingle/cq/900864.征地制度改革应注意的几个问题：/s.yingle/cq/900863.强制拆迁引发被拆迁人自焚：/s.yingle/cq/900862.成立公司时哪些土地使用权可以作为出资：/s.yingle/cq/900861.关于印发（北京市房屋拆迁评估规则）的通知：/s.yingle/cq/900860.城

47、管执法机关行政强制拆除程序之我见：/s.yingle/cq/900859.江苏邳州200人暴力征地打死村民：/s.yingle/cq/900858.城中村拆迁都要什么手续：/s.yingle/cq/900857.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle征地拆迁补偿可申请法律援助：/s.yingle/cq/900856.湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法：/s.yingle/cq/900855.建设工程征用土地合同要如何写：/s.yingle/cq/900854.房地产税怎么收，征收原则是什么：/s.yingle/cq/900853.河南省郑州市新密市征地赔偿标准（xx年）：/s.ying

48、le/cq/900852.河南省郑州市荥阳市征地赔偿标准（xx年）：/s.yingle/cq/900851.拆迁时住改商怎么赔偿，标准（xx年）是什么：/s.yingle/cq/900850.房屋征收与补偿条例征求意见：/s.yingle/cq/900849.重庆市地方税务局关于刑释解教人员安置有关税：/s.yingle/cq/900848.厂房拆迁会有哪些赔偿：/s.yingle/cq/900847.广东省肇庆市高要区征地赔偿标准（xx年）：/s.yingle/cq/900846.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle泉州市征地案行政裁决申请书：/s.yingle/cq/900845

49、.宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律：/s.yingle/cq/900844.广东省建设征地拆迁补偿办法公布：/s.yingle/cq/900843.宁夏回族自治区吴忠市同心县征地赔偿标准（xx年）：/s.yingle/cq/900842.司法强拆后怎么办：/s.yingle/cq/900841.第一轮土地承包的年限：/s.yingle/cq/900840.用程序来确保土地征收的公益性：/s.yingle/cq/900839.重庆市征地补偿安置办法：/s.yingle/cq/900838.平顶山市房屋拆迁赔偿标准（xx年）是多少：/s.yingle/cq/900837.土地协议出让可以卖

50、吗：/s.yingle/cq/900836.莱芜市征地补偿安置标准争议协调处理暂行办：/s.yingle/cq/900835.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle土地使用金计算方法是什么：/s.yingle/cq/900834.随意强制拆迁叫停：/s.yingle/cq/900833.违章建筑过多久不强拆：/s.yingle/cq/900832.安置房买卖法律有什么法律规定：/s.yingle/cq/900831.xx（xx）烟台提高征地青苗补偿标准：/s.yingle/cq/900830.昆明市城市房屋拆迁管理条例：/s.yingle/cq/900829.政府是否能以出让土地使用权

51、出资：/s.yingle/cq/900828.农村土地承包优惠政策有哪些：/s.yingle/cq/900827.农村房屋拆迁的特点：/s.yingle/cq/900826.关于霞浦土地征用补偿费的情况说明：/s.yingle/cq/900825.赠与土地使用权需要缴纳土地出让金吗：/s.yingle/cq/900824.上海市长宁区征地赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900823.法律咨询s.yingle年）赢了网s.yingle土地所有权确认的程序：/s.yingle/cq/900822.如何签订拆迁安置补偿协议：/s.yingle/cq/900821.河南省郑州市上街区征地赔偿

52、标准（xx年）：/s.yingle/cq/900820.现在办土地使用证要多长时间：/s.yingle/cq/900819.农村房屋拆迁一般程序：/s.yingle/cq/900818.河南郏县违规征地事件调查：/s.yingle/cq/900817.农村土地的所有权归谁：/s.yingle/cq/900816.住宅内屋依法强制拆迁程序启动：/s.yingle/cq/900815.辽宁省锦州市义县征地赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900814.年）旧城改造房屋拆迁赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900813.年）大港区征地补偿安置标准争议协调办法：/s.yingle/cq

53、/900812.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle认真细致地做好农村征地拆迁工作：/s.yingle/cq/900811.农村未利用土地是否可以出租：/s.yingle/cq/900810.农村土地承包合同有哪几种形式：/s.yingle/cq/900809.征地补偿安置费9月底前落实到位：/s.yingle/cq/900808.什么是法院强制拆迁：/s.yingle/cq/900807.重庆再次调高征地补偿安置标准：/s.yingle/cq/900806.xx以土地投资入股要缴纳多少土地增值税：/s.yingle/cq/900805.拆迁安置补偿协议无效法律案例上诉状：/s.yi

54、ngle/cq/900804.广州从化征地政策令人费解：/s.yingle/cq/900803.山东省临沂市沂南县征地赔偿标准（xx年）：/s.yingle/cq/900802.农村一户只能拥有一块宅基地吗：/s.yingle/cq/900801.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle广西省钦州市灵山县征地赔偿标准（xx年）：/s.yingle/cq/900800.重庆市双桥区征地补偿安置实施细则：/s.yingle/cq/900799.怎样登记农村宅基地使用权转让，登记的注意事项又有哪些：/s.yingle/cq/900798.如何买卖安置房才算合法：/s.yingle/cq/900

55、797.获得土地使用权地使用证什么时候签发：/s.yingle/cq/900796.日照市征地地面附着物和青苗补偿标准：/s.yingle/cq/900795.新征地拆迁安置政策实施难点及建议：/s.yingle/cq/900894.土地抵押需要什么材料证件：/s.yingle/cq/900893.划拨土地有使用年限规定（xx）吗：/s.yingle/cq/900892.强制拆迁与社会和谐：/s.yingle/cq/900891.集体土地房屋拆迁政策是什么样子的：/s.yingle/cq/900890.法律咨询s.yingle赢了网s.yingle非农户口农村房子拆迁有赔偿吗：/s.yingl

56、e/cq/900889.农村宅基地退还赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900888.年）慈溪市建设项目用地“征地难：/s.yingle/cq/900887.农民自愿退出宅基地能拿多少钱：/s.yingle/cq/900886.土地抵押需要登记吗：/s.yingle/cq/900885.必须制定缩小征地范围政策：/s.yingle/cq/900884.辽宁省大连市征地赔偿标准（xx：/s.yingle/cq/900883.年）房屋拆迁诉讼时效起算时间如何确定：/s.yingle/cq/900882.房屋拆迁赔偿申请书（xx最新）应该书写格式xx：/s.yingle/cq/900881.盐城市征地补偿安置工作细则：/s.yingle/cq/900880.农村宅基地使用权的消灭情形有哪些：/s.yingle/cq/900879.法律咨询s.yingle赢了网s.yi