给青岛一颗奔腾的心——伟业顾问：青岛鲁能麦岛项目战略营销汇报2005119页

1、ready? go . 当人类的足迹遍及全球 这个世界诞生了若干个支点 纽约 东京 伦敦 悉尼 上海 青岛 在都会的中心，矗立着人类文明的图腾 人们簇拥着她 迫不及待地奔向 财富积淀的 激情的 动感的 浪漫的 时尚的 城市最高端 top of the city 尺度 不仅仅是理念的高度 更是 思考的深度、影响的广度 品牌的力度 城市思维的核心 现代社会的灵魂 以其尺度 成就精神崇拜的图腾 给青岛一颗奔腾的心 鲁能麦岛项目战略营销汇报 2005/7/31 思维动线 项目素描 城市 提出问题：目标 利润绝对值 品牌提升度 综合影响力 大盘海岸 分析问题：形势 高难度 高关联度 复杂局面 高端国际

2、解决问题：方法 风险管理 开发理念 运营计划 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 风险管理方法 风险识别风险预测风险评估风险预防风险控制 项目的风险管理是一门严谨的科学理论，伟 业顾问结合多年的房地产实战经验，综合fta故障 树、eta事件树分析方法，提炼出适合项目前期风 险管理的一套模型，模型的分析主要建立在风险预 估和风险预控两个模块上。 风险管理模型 伟业经验 天津 万科东丽湖 超大 生态 水景 低密度 居住区 总建筑面积140万平方米，伟业提供营销策划及销售代理服务 风险管理模型 伟业经验 北京 沿海赛

3、洛城 融汇世界居住文明的 北京 人居 生活 新高地 总建筑面积86.37万平米，伟业提供全案策划及独家销售代理服务。 风险管理模型 伟业经验 大连 小平岛项目 高档的 文化的 生态的 复合的 滨海新城 总建筑面积137万平米，伟业提供全案策划顾问服务。 风险管理模型 伟业经验 北京华侨城 建于花园中的 欢乐城市 总建筑面积83万平米，伟业提供营销策划及销售代理服务。 风险管理模型 伟业经验 北京金泉广场 集旗舰商业 高端商务 高档住宅 于一体的 新都市中心 总建筑面积86万平方米，伟业为项目的独家代理。 风险管理模型 伟业经验 北京世纪城 京西 超大规模 生活城 总建筑面积300万平方米，伟业

4、提供投资顾问、营销策划服务。 风险管理模型 伟业经验 北京万年花城 西三环 北美风情 水岸 宽景 风情建筑群 总建筑面积约200万平米，伟业提供营销策划服务。 风险管理模型 风险预估 政策抗性：地产政策、 金融政策； 市场抗性：本地市场、 外地市场； 产品抗性：规模、价 格、与地段的辩证关系； 风险预控 市场因素：与城市发展 同步互动； 产品因素：自身价值深 度挖掘与引爆； 客群因素：最大化扩 展； 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 风险预估一：政策抗性 地产政策 国八条三部曲重拳出击 2005年3月26日，

5、国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知，通知要求控制 房价涨幅过快，即现在媒体通称的“老国八条”。 4月28日，国务院又出台了加强房地产市场引导和调控的八条措施，即“新国八条”。 5月11日，国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务 总局、银监会等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，共8条意见，也被部分业内人 士称为“新新国八条”或“铁八条”。 风险预估一：政策抗性 地产政策 国八条对青岛及本案的影响 鉴于国八条的政策导向是在1-2年内平抑房价,本案推售时将面临一个相对稳定和理性的市场 环境，阶段性的交易量收缩将会在一段时间后结束，整体房价 增幅减缓。 鉴于

6、本案的高档豪宅定位，客户购房需求的实现受到政策的影响较小。但在政策关注普通购 房人的宏观形势下，豪宅的高调推广容易触发敏感的市场抵触神经。 不动产投资行为面临全国盘整，本案极度稀缺的城市价值，使得项目在切分全国范围的投资 客群的竞争中占据有利的位置。 相对健康的青岛地产市场抵抗政策冲击的能力较强 地产政策的抗性将不会给本案的风险增加砝码 风险预估一：政策抗性 金融政策 人民币升值山雨欲来 自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进 行调节、有管理的浮动汇率制度。 人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富 弹性的人民币汇率机制。 2005年7月21日19 00时，美元对

7、人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民 币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银 行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。 风险预估一：政策抗性 金融政策 人民币升值对青岛及本案产生的影响 人民币升值一般意味著国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者 投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，房地产市场 由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致房地产价格上扬； 资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公 路这类基础设施、基础产业投资价值升值空间较大； 相对来说，非住宅类物业（商业物业）

8、更具外资投资吸引力； 相对来说，国际化程度相对较高的城市受到的影响较明显； 本次升值带来的投资热潮和升值利好不会持续太长时间； 总体来看，青岛市的地产市场受到金融政策冲击较小 本案以其垄断性和稀缺性价值将使汇率冲击表现负抗性 风险预估二：市场抗性 从市场供应来看，本地市场无竞争，从侧面要求 本地市场 外地市场 本案必须战胜自我，开拓创新，从而引领市场； 从市场需求来看，本地市场显然无法承担本案如 此体量的豪宅放量，走出青岛成为必然； 走出青岛的本案将受到来自天津、大连、烟 台、威海、秦皇岛等多个中国北方滨海城市地产项 目的挑战，竞争层面客观放大； 内临一统 江湖的客 观压力， 外对十面 埋伏的

9、竞 争形势。 项目售价 风险预估三：产品抗性 项目风险 伟业指数模型显示： 项目风险与项目规模 和售价呈现单向复合 线性关系。 本案的规模与价格预 期决定了本案相对较 高的风险。 项目规模 成 本 城 市 高 嚣 喧 的 地 段 的 感 vs vs 流 的 住 居 的 现 金 舒 盘 大 度 适 风险预估三：产品抗性 地段 产品抗性 规模 大盘的规模化 vs 豪宅的个性化 档次 风险预估结论 政策抗性总体来看对本案影响不大，甚至将表现负抗性； 市场抗性客观存在，可以通过市场拓展等方式进行控制； 产品抗性较大，必须进行针对性的风险控制； 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略

10、 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：综述 2004年，青岛市被评选为 中国最具经济活力城市 旅 游 活 力 品 牌 活 力 人 文 活 力 地 产 活 力 奥 运 活 力 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：旅游活力 青岛是中国著名的旅游度假 胜地和首批中国优秀旅游城市， 旅游资源丰富。青岛旅游特色可 以概括为秀丽的山海风光、丰富 的人文景观、风格迥异的多国建 筑、历史悠久的宗教文化和五彩 缤纷的节庆活动。典型项目有： 石老人国家旅游度假区 琅琊台省级旅游度假区 即墨温泉度假区 田横岛省级旅游度假区 薛家岛省

11、级旅游度假区 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：品牌活力 品牌群是青岛经济发展的 主力军。青岛拥有一批中国知 名企业，如海尔集团、海信集 团、青岛钢铁控股集团、青岛 啤酒股份有限公司、澳柯玛集 团、颐中烟草（集团）、双星 集团、青岛广源发集团、利群 集团、青岛港（集团）、青岛 建设集团、山东绮丽集团等。 海信集团、双星集团、澳柯玛 集团等均已成为中国的名牌企 业。青岛的这些著名品牌企业 作为产业链中的核心，整合了 青岛的经济资源，完善了青岛 的产业链，带动了一大批的配 套企业和物流企业。 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：人文活力 至2004年底，青岛先后同12个国

12、家的12个城市建立了友好城市关系，并同18个国家的29 个城市建立友好合作关系。 2005年，青岛准备了几个国际节会活动，促进和国际城市之间的交流。 apec中小企业技术交流暨展览会 青岛国际啤酒节 2005中国国际消费电子博览会 青岛国际时装周 2005年中国青岛-韩国周 2005年 中国青岛日本周 2005年中、日、韩青岛国际马拉松赛 中国国际小提琴比赛（青岛） 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：地产活力 新开工面积平稳增长 上半年，青岛市房地产新开工面积增长平稳，各类房屋新开工606.2万平方米，比 去年同期增长26.4 。 竣工与销售面积小幅增长 上半年，青岛市累计竣工各

13、类房屋197.4万平方米，比上年增长12.2；全部商品 房屋销售面积209.7万平方米，比上年增长21.8 开发投资继续增长 上半年，青岛市房地产开发从地域布局看，市内四区及崂山区投资继续快速增长， 累计完成投资60.4亿元，增长83。 05年青岛房地产市场总体情况向好 ，并且趋向稳定的发展 风险预控一：与城市发展同步互动 城市现状及发展：奥运活力 青岛作为2008年北京奥运会主要合作伙伴城市，奥运会帆船比赛将在这里举 行，这对青岛来说当然是个千载难逢的历史性机遇。表现在： 一是建成品牌城市的巨大契机，将青岛打造成一个品牌城市，然后促使 更多的品牌在这里产生。 二是城市规划和建设的一次历史性修

14、正和提升的机遇。青岛的城市建设 应该有自己的特点，一方面要有海滨风格，一方面还要有欧洲风格。 三是将对青岛的旅游业产生巨大影响。 四是推进青岛经济发展，加快招商引资步伐。 风险预控一：与城市发展同步互动 可能存在的问题 有方向性无均衡性 城市东拓的发展理念在在一定程度上得到继承和延续 浮山湾成为城市重心，在旅游、商业、商务、形象等各方面占据决对优势 麦岛区域成为城市发展的瓶颈地带，极大地影响了本市城市发展的可读性 风险预控一：与城市发展同步互动 可能存在的问题 有高端风景旅游文化无高端购物旅游文化 中山路的没落台东三路的低档香港中路的纷扰 风险预控一：与城市发展同步互动 可能存在的问题 有啤酒

15、文化无酒吧文化 啤酒早已成为城市的大众名片，一面被当作一年一度的城市 节日挂起来，一面被当作一家一户的佐餐饮品提回去，啤酒的城 市区域性场所精神在这个城市遗失了。 风险预控一：与城市发展同步互动 可能存在的问题 有日游览文化无夜休闲文化 除了夕阳和灯光， 青岛的夜少了许多国际 化大都市应有的活力和 激情。 南 案 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 区域分析 四重协奏活力要塞 人文景观区 山 城市拓展区 市 城市核心区 区 财富大道 区 本 景观大道 海景游乐区 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 卖点梳理 宏大规模 + 产品多样性 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 卖点梳理 稀缺地段

16、 + 城市标杆 青岛城市标志性建筑群 青岛城市名片 地产市场标杆项目 引领城市发展的综合建筑 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 卖点梳理 自然景观 + 人文环境 山景 海景 高校人文环境 极地海洋世界 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 卖点梳理 鲁能品牌 + 奥运契机 风险预控二：自身价值的深度挖掘与引爆 引爆机会点 浮山湾闪耀青岛的白天，让我们点亮青岛的夜晚。 风险预控三：客群最大化拓展 区域拓展 区域客户拓展的永动球效应 青岛 市区 全球 范围 青岛 全市 山东 全省 中国 北方 中国 全境 风险预控三：客群最大化拓展 功能拓展 改善居所 休闲度假 商务会所 第二居所 投资理财 情

17、感消费 快速 去化 风险预控三：客群最大化拓展 服务拓展 360 全程客户满意服务 客户0 流失永续进行 客户需 求调查 客户 维护a、访前客户服务、访前客户服务 保养 客户需 求满足 客户需 求深度 挖掘 定制化 顾问服务 b、接待客户服务、接待客户服务 c、后续客户服务、后续客户服务 d、相关执行手段、相关执行手段 风险预控结论 城市功能的无序和缺失为本案提供契机 要塞地段及项目综合优势带来商业街引爆市场的契机 三个层面的拓展保障客户的持续良性循环 需要更具策略性的市场形象定位 以及更具计划性的整体运作思路 才能最大限度控制风险 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略

18、分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 类比模型一：上海新天地 项目介绍 香港瑞安集团对太平桥地区的改造与重建 该项目利用新建筑与传统建 筑的完美结合，在上海市中 企 业 大 道 办 公 楼 区 翠 湖 天 地 高 级 住 宅 小 区 心筑造一个标志性的国际商 住园区。项目整体包含四个 部分：具有历史文化内涵的 特色商业、餐饮、娱乐和旅 游综合小区，即“上海新天 地”；“企业大道”办公楼区； “翠湖天地”等住宅小区。 上海新天地 上海新天地 类比模型一：上海新天地 项目介绍 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥 改造项目的第一期计划，它

19、是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变 了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化 的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 新天地入口 新天地南里的购物广场 新天地餐厅新天地里的石库门 新天地里的广场 目的 性质 定位 客群 效果 类比模型一：上海新天地 开发理念及运作模式 通过商业拉升地块价值，掩护住宅及商务突围 紧邻市中心的旧有居民区的大型改造工程 国际知名的、时尚文化为主题的社区性购物中心 小资一族、居住在上海的外籍人士以及中外游客 功能餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、购物 住宅实现城市溢价巅峰，推广实现

20、零投入 类比模型一：上海新天地 与本案对比及借鉴 规模、地段、档次与本案近似，整体思路值得借鉴; 对地段价值的深度挖掘、对国际化都市需求的精准把握值得借鉴； 根据本案实际情况，可将集中性的mall模式打散为多个围合及渗透 式特色功能区; 类比模型二：香港兰桂坊 开发理念及运作模式 香港名气最大，最富有特色的酒吧区 l型小体量步行街设计 外籍人士云集，白领舒压乐园 异国情调弥漫，50余家各类消费场所 类比模型二：香港兰桂坊 与本案对比及借鉴 英美苏豪模式的成功引入 对国际性都市休闲需求的精准把握 对城市核心区物业价值的最大化挖掘 类比模型三：温哥华万博豪园 开发理念及运作模式 李嘉诚长子李泽钜成

21、名力作，加拿大史上最大规模的地产项目 滨海大盘，产品丰富且特具特色，充分考虑景观资源 为居民创造一个舒适的、多样的、安全的、充满生机和机遇的社区生活环境的指导思想 生活配套与城市和住宅互动 类比模型三：温哥华万博豪园 与本案对比及借鉴 产品的单体设计、商业及公建的规划体现了对海洋资源的最大化利用 成熟的对各类配套的开发体现了大盘的复合开发理念 香港先期发售的成功商业运作透露大盘营销对异地精准客群的定向把握 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 建造高尚国际滨海新城 诠释大型国际海岸豪宅 形象定位初步 沸腾世界海洋

22、人居文明 营造一种全新的生活模式 完善一种全新的生活理念 实现一个全新的生活梦想 新生活梦想，源于 新世界，新梦想 新世代， 新世界 新坐标，新模式 新生活，新观点 时尚的 国际的 超越的 和谐的 东方之珠 活力青岛 | 魅力 中海岸 旅游 购物 休闲 娱乐 餐饮 文化 人居 创新的 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 案名建议 案名建议 鲁能 山海观 观山观海观天下 要塞地段的大气诠释 八大关情结的领袖级阐述 鲁能山海观 案名建议 鲁能 国际化气质的需求 夏威夷热带风情的引入 hello，北京；aloha，青

23、岛 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 项目运作宗旨 出其不意 可控性 项目在操作过 成中可根据市场的 变化进行及时有利 的调控，不会出现 大的变化和波动， 甚至出现开发和销 售上的失控。 主动性 在项目的操作 过程中，应对市场 的变化，采取主动 出击的方式，使项 目始终处在市场 的引领地位，成为 市场最为关注的焦 点和标杆。 渐进性 既要考虑到分 期项目的开发特 色，也要考虑到整 个大盘的特点同 时，在开发的次序 上要有持续性和渐 进性，使整个大盘 有良性的发展。 营销策略：主动性 商住互动 人文景观区 特

24、色 麦 餐 岛 饮 路 区 整 高尚购物区 体 包 装 酒吧一 条街 休闲俱乐部 奥运观光大道 极地海洋世界 营销策略：可控性 分批突围 五 一 二 四 三 营销策略：渐进性 价值提升 综合价值实现 商业引爆市场 会所体现形象 规模实现利润 低密拉升品质 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 分期执行 形象类比 美国夏威夷群岛开发模式 可爱岛 欧胡岛 摩洛凯岛 拉奈岛 夏威夷岛 茂宜岛 分期执行 阐述方式 开发节奏 第一阶段：摩洛凯岛区 第二阶段：拉奈岛区 第三阶段：茂宜岛区 第四阶段：欧胡岛区 第五阶段：可爱岛

25、区 阶段措施 开发策略 主线活动 辅助推广手段 客群定位 品牌印记 分期执行：引爆市场 第一阶段：开发策略 摩洛凯岛区 时尚新天地 通过塑造青岛市场目前城市功能缺失的风情商业街区， 颠覆其他开发商的开发理念，以出其不意的手法，引 爆地产市场，同时，为后续的住宅产品做市场铺垫，提 升住宅产品的销售价格和利润空间。 分期执行：引爆市场 第一阶段：主线活动 夏季沙滩风情美食节 在商业节开盘期间，在项目南侧的沙滩上，举办为期一个月的沙滩 风情特色的美食节，由开发商统一组织和管理，以低廉的租金吸引 国内外的美食高手，在现场烹饪和销售丰富的美食，以把青岛市民 吸引到此。并和电视台合作，举办美食烹饪制作大赛

26、，充分展现本 项目商业街区的巨大的商业价值。 同时，把这个美食节做成品牌，每年举办一次。 分期执行：引爆市场 第一阶段：辅助推广手段 1、与主流媒体合作，举办“青岛最美的地方”摄影大赛，重点突出本项目 所在地段所拥有的天然景观优势； 2、与电视台合作，举办“青岛房模大赛”，吸引青岛市民的普遍关注； 3、举办“青岛城市发展高峰论坛”，邀请知名城市规划专家、城市管理专家 经济界专家、热心市民，共同就青岛未来的更好发展献技献策； 4、路牌、报纸、广告等同时展开形象宣传； 5、 分期执行：引爆市场 第一阶段：客群定位 外地投资客 青岛市投资及经商客户 青岛周边地区商户 看好本项目独特的地理位置； 看好

27、本项目的客户消费潜力以及周边高校区的消费市场； 看好奥运以及观光旅游客的巨大潜在消费； 看好青岛市民消费目光的提升和对消费购物环境的挑剔。 分期执行：引爆市场 第一阶段：品牌印记 确立本项目在市场上大盘的地位 本项目的商业价值得到市场真实认可 商业街区销售火爆，价格得到快速提升 为后续住宅获取较大利润空间做好了市场铺垫 分期执行：塑造形象 第二阶段：开发策略 摩洛凯岛区 时尚新天地 拉奈岛区 高端海洋 俱乐部 拉奈岛区为本项目的会所区以及中心区，是整个项目的精华 也是最能代表项目形象的区域，可以打造成为“巅峰俱乐部” 成为社会成功人士的交际名所。前期暂不销售只做形象宣传 分期执行：塑造形象 第

28、二阶段：主线活动 世界豪华游艇体验活动 专为财富颠峰人士准备，身价一览无遗 匹配会所匹配项目品质 分期执行：塑造形象 第二阶段：辅助推广手段 、国际豪华车巡展； 、青岛高尔夫精英友谊赛； 、商务人士定期红酒会； 、飞机头等舱杂志广告及赠送本项目纪念品； 、 分期执行：塑造形象 第二阶段：客群定位 c 山东境内客户 a 青岛地区高端客户 b 北方客户 需要在青岛树立自己的身份地位； 多次置业，在全国各地甚至在境外有多处房产； 位于项目核心景观区，看好项目未来巨大的升值潜力； 青岛已作为自己生活和工作的重心； 终极置业，为家人提供最好的生活条件； 追随鲁能品牌，与鲁能一起享受辉煌的成功者。 分期执

29、行：塑造形象 第二阶段：品牌印记 本项目成为市场关注的焦点 基本确立本项目为青岛地产项目的标杆 为后续住宅产品的提升预留了较大的上升空间 分期执行：拉升品质 第三阶段：开发策略 摩洛凯岛区 时尚新天地 拉奈岛区 高端海洋 俱乐部 茂宜岛区 海洋城市花园 茂宜岛区是本项目最精华的住宅区，是专为财富顶层人士打造的 是最能提升本项目内涵和品质的产品区域，与崂山的高档住宅区 融为一体，更能体现这个区产品的价值。 分期执行：拉升品质 第三阶段：主线活动 “鲁能杯”国际沙雕艺术大赛 分期执行：拉升品质 第三阶段：主线活动 主办单位 中国青岛市政府 中国雕塑协会沙雕专业委员会 中国青岛奥帆委 协办单位 青岛

30、市委宣传部 青岛市委新闻办 鲁能集团 支持单位 青岛市名牌企业 全国各主流媒体 大赛时间：2007年7月-8月 大赛地点：麦岛-海洋公园沿线 邀请对象：国内外沙雕专业人士 业余沙雕爱好者 全国各地媒体记者 参赛方式：团体报名、个人报名 获奖说明：由专业人士组成的评委会，对所有参赛作品进行评分，并设置 一、二、三等若干名，奖金丰厚。 分期执行：拉升品质 第三阶段：主线活动 根据参赛人员水平，参赛选手分为：专业组和业余组 专业组： 参赛选手为国内外专业沙雕人士 所雕作品具有很强的观赏性 主要作用：吸引媒体报道 在国内外引起轰动 提升本案在国内外的 知名度和形象 所雕作品展览期为1个半月左右 业余组

31、： 参赛选手为青岛市民以及鲁能全国 各地员工 所雕作品主要为业余爱好 主要作用：吸引市民参加 让鲁能员工相聚一堂 制造现场的热烈气氛 成为青岛市夏季的又一 知名景点 分期执行：拉升品质 第三阶段：客群定位 c 韩日移民 a 青岛本地升级客户 b 山东省内客户 身份地位需要得到社会的认可； 喜欢海景； 对地段有较高的要求； 分期执行：拉升品质 第三阶段：品牌印记 基本确立本项目为青岛地产项目的标杆 奠定了本项目在青岛市场上的龙头地位 为后续高层住宅产品预留了价格提升空间 分期执行：实现利润 第四阶段：开发策略 摩洛凯岛区 时尚新天地 拉奈岛区 高端海洋 俱乐部 欧胡岛区 高尚观海山城 茂宜岛区

32、海洋城市花园 欧胡岛区是本项目的高层住宅区，由于占据高度的原因，既可看 山又可观海，而且从价格上来看，处于本项目的低价产品，因此 肯定会引起市场的再次轰动，同时本区产品是获取高额利润空间 保证开发商有足够强的现金流。 分期执行：实现利润 第四阶段：主线活动 国际沙滩音乐风情节 邀请国际知名乐手和乐队，在沙滩上举办沙滩风情 音乐节，吸引全青岛乃至华北东北的音乐爱好者参 加音乐会，并且通过媒体的连续报道，不但在青岛 本地产生轰动效应，而且在整个华北和东北产生较 大轰动效应，使本项目在东北华北得到更深一步的 宣传。 分期执行：实现利润 第四阶段：客群定位 c 东北地区客户 a 青岛及周边升级客户 b 华北地区客户 喜欢海边城市的居住环境； 喜欢有高度，看得更远； 在经济实力上还有待进一步提升； 对青岛城市有很好的印象； 对青岛城市未来发展有非常好的信心。 分期执行：实现利润 第四阶段：品牌印记 创造青岛地产市场上的销售快速销售奇迹 工程所需资金得到快速回笼 奠定成为国际品质住宅区的产品基础 丰富了产品线，满足了不同层次客户的购房需求 分期执行：完美臻品 第五阶段：开发策略 摩洛凯岛区 时尚新天地 欧胡岛区 高尚观海山城 可爱岛区 拉奈岛区