房地产估价师考试介绍

1、房地产估价师考试介绍房地产估价师考试介绍房地产估价师考试介绍从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估 价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格， 特别需要估价师具有较高的个人经验、 专业水平、知识面以及服务水 平等方面的职业技能。一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识， 尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水 平。评估个案中 真正的 房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、 输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的动产，对其中既无造价资料，亦无图纸 的，宜

2、采用重置成本法，结合 替代原 理，先 模拟 出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物 最佳 使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关 水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些 个案 的评估要求估价 师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。二、估价师应掌握一定的房地产经济理论众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学 科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工 作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等， 参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自 学和培

3、训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加 荆门市房 地产法规知识竞赛 获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面 的估价师，不仅可以从事 单一的评估业务，更可以为大众提供房地 产投资/置业咨询服务 为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划 策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市 场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排 物业资产管理计划。三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标 的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础

4、知识，就谈不 上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证， 成本法是以 成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用 成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比 价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识， 又如何选 择 可比实例，又如何进行 区域、个别 等因素的调整；收益还原 法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知 识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分， 但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业

5、管理等等。有些估价师在用市场法进 行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有有和无 两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定我们知道无规不圆，作为从事房地产估价业务的估价师来说， 诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规 则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、拍 卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内 容，并且有必要 拳不离手，曲不离口 ，做到常看、常想、常推敲。 诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所

6、得税等在内的与房地产 相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于担保法若干问题的解释第四条规定 董事、经理违反中 华人民共和国公司法第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东 或者其他债务提供担保的，担保合同无效，公司法第六十条规定 为董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提 供担保。五、估价师应该熟悉房地产市场及其交易变化情况。大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社 会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的 年收益 也是主 要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等 等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于

7、估价师而言是非 常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断有关市场 交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只 有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要 多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协 作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手房价格 信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的房 地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，本人还备有房地产估 价笔记本、房地产交易价格剪贴簿和房地产估价电子档案等，平时注 重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的房地产估价工作带来意 想不到的效果。六、估价师应

8、有较高的素质和诚信的服务。房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力 服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅 应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们知 道，有些评估机构，常常表现给客户 嫌贫爱富 的感觉，从细处讲， 比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事 实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如 你不懂、跟你讲不清 等语 言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如收费额小，服务拉倒、不付钱不能看报告等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事 情。在实际工作中，估价师应换位思考问题，要想客户之所想，急客 户之所急。针对客户想少付钱的问题，一方面要引导大多数客户了解 估价业务的无形成本，或者说长期经验等的积累成本；另一方面要