2008南京房地产市场年终回顾与2009年预测

1、2008南京房地产市场年终回顾与2009年度预测中国指数研究院中国房地产指数体系搜房网评论自2008年以来，南京房地产市场的務体状况已经从供求热潮完全转变为数量和价格均 下降的局而。市场的急剧变化主要是由于国内外经济形势恶化导致房地产市场需求疲软，貝 次是指世国家/地区房地产市场的监管政策对房地产市场也有较大影响0从宏观角度来看, 美国次贷危机引发的全球金融危机已逐渐蔓延至实体经济。中国直接受到市场需求萎缩，出 口急剧下降以及原材料价格波动的影响。同时，中国自身在过去几年中发展迅速。深层结构 性别问题逐渐显现，国内经济进入了调整周期。国内外经济形势的恶化和未来趋势的不确世 性导致房地产生产市场

2、中的付款能力和在短短几个月内，付款信心迅速下降，南京房地产市 场的具体表现是：整体销售领域今年商品房持续下降，商品房的销售价格从上升到下降开始 已经放缓，房地产公司的资金链日趋紧张，房地产项目主要以折价和低价出售一1. 宏观经济概况2008年从那以后受到国际经济冲击加剧，宏观政策收紧，自然灾害和明显的通货膨胀 的影响等因素，南京繁重的城市向前迈进，努力解决经济运行中的突出矛盾和问题。整体社 会经济持续稳世快速増长，主要经济指标持续增长。卜10南京月全市规模以上工业企业现价完成5452. 52亿元，同比增长16.8%,低于1-9月的2.9%.1-10月，全社会完成固定资产投资1840. 8亿元比

3、上年同期增长20.8%.南京月城市外贸进出口总额349.41亿美元，同比增长18.8%.比去年同期增长4. 2%。其中，出口总额202. 24亿元，增长19.8%。一月到十月南京城市财政收入612 97 亿元，比上年同期增长16%。受工业和房地产收益下降的影响，增速比上半年下降6.5个 百分点0其中，地方财政一般预算收入30& 47亿元，增长14.6%。O1- 10月，城镇居民人均可支配收入1956& 27元，同比增长13.9%,是今年2月以来 的最低点，比去年同期下降2. 6个百分点。自2008年以来南京市CPI总体呈现“先高后 低逐月下降。10南京月城市居民居民消费价格指数同比增长4.5%

4、.自2008年起进 入南京城市CPI每月涨幅最低。与9月相比，全市食品价格下降了 1.5%,比今年2月的峰值下降了 15.5%。2. 房地产开发经营分析卜10月，南京完成房地产开发投资436.33亿元，同比增长17. 21%.住宅投资完成 354.47亿元，同比增长33.23%。1-10月，全市完成商品房销售额254. 98亿元，同比下数字1个：住宅区竣工并出售来枢AH “話300%250%200%150%0%-50%100%50%350%-100%二 MO.r09e806uI住宅竣工面积住宅销售面积竣工面积同比销售面积同比数据来源：国家统il局，中国房地产指数系统（CREIS）卜10月，南京

5、住宅投资354. 47亿元，同比增长33. 23%。建筑面积2948. 42万平方米, 同比增长1368%0完成而积514. 31万平方米，同比增长94.03%。一月至十月.累讣销售而积南京市住宅房屋460. 18万平方米，同比下降42.98%, K 中，现房销售而积88.48万平方米，同比下降31.87%,讣划外房屋销售而积393. 8 73平方 米平方米，同比下降45.74%：住宅累汁销售213.92亿元，冋比下降42.42%,其中，现房 销售34. 94亿元，同比下降36. 01%,计划外销售住房收入196. 98亿元，同比下降43. 42%。数字2：房地产开发投资和商品房销售I房地产开

6、发投资额商品房销借额投资額同比销售额同比暇3 “7沖数据来源：国家统il局，中国房地产指数系统（CREIS）1月至10月，住宅建筑32.58万平方米，比上年同期继续增加，占全市空置面积的 6751%0商业住房。自2007年底以来，南京房地产市场已经开始交易0小声房地产市场 一宜处于供过于求的状态，而空置地区住宅建筑继续增加。一月至十月累讣新建筑面积南京的别墅和高瑞公寓为64个0 01万平方米，累汁建筑 而积270.86万平方米，累汁销售而积23. 45万平方米，累计销售额25. 41亿元。3. 商品住宅新货源明显数量:下降因为南京2008全年商业住宅的销售仍然低迷，开发商在推出市场时更加谨慎，

7、尤加是在下半年。总体202008年1月至2008年11月的新供应比例202007年同期柑比显着下 降，20从2008年1月到2008年11月，批准上市的总数为55, 015,与去年同期相比202007 年减少18. 279台，减少25.94%：核准的总上市而积5871492平方米，比去年同期20减 少071889546平方米，下降了 24. 35%。尽管供应量已大幅下降，但仍供应超过需求截至 11月底，南京市可供出售的住宅数量为51,833个。根据1月至11月南京房地产市场的月 平均销售量3288套，完全消化现有库存大约需要16个月。总体供需形势不容乐观。数字3：新增供应区域的比较2007年至

8、2008年南京市商品房数据来源：国家统il局，中国房地产指数系统（CREIS）4商品房交易量大宽度下降2008年前两个季度主要受到房地产市场宏观调控政策的影响，而后两个季度则受到国 内外经济形势恶化的影响。南京的房地产市场持续低迷，交易量勺2007年同期相比大幅下 降。202008年1月至11月，南京共销售商品房36163套，比上年同期减少49256套，同比下降5766%.交易量最大的是浦口，江宁和河西，即新的三个地区，约占总销售额的70%。数字4： 2007-2008南京商品房交易量比较数据来源：国家统il局，中国房地产指数系统（CREIS）5, 商品房供应大于乞讨用于商品房比较供求情况，可

9、以发现2008年1月至2008年11月商品房整体表现是供 大于求而不同月份变化较大。202008年1月至2008年11月.南京商品房总销售面积比 为137,其中第一季度为12&第二季度为152,第三季度为155.第四季度前两个月的供 应量显着下降，供销比下降0至0.67.结合现有住房存量，南京房地产市场的整体销售形势 严峻。即将到年底，最近5周交易量持续上升，市场变化值得关注。6. 当地房地产公司的经营状况而对2008年严峻的房地产形势，南京房地产公司改变了以往的提价，惜售，加强促销 和降价的营销策略。万科-提香和恒大金出-恒大绿洲大幅降价产生了巨大影响，瓦他项 目也提供了大幅降价。最近，浦口

10、地区许多物业的价格已大幅下跌，这推动了该市的发展J 的销量连续五周上升-苴中，苏宁天润市最抢眼。这表明只要价格足够低.有人仍然会买 房。另外，南京最大的当地房地产发展历程企业栖霞建设，在2008年H月10日坚持住 第三届董事会第三十九次会议通过了两项重要决议：1变更募集资金投资项目。取消无锡玉 井湾第三期募集资金投入中，相应的募集资金3亿元用于补充公司流动资金无锡玉景湾三 期的投资将根据公司调整后的起止计划，通过英他融资方式解决。2建议用闲置募集资金 临时补充流动资金。计划利用南京B5地投资项目闲宜募集资金12亿元，南京尚城风景 区二期投资项目闲置募集资金8000万元，暂时补充公司的流动资金和

11、时间。补充流动资金 不得超过6个月。通过这两项决议，不难发现栖複建设也在减少投资并确保现金以应对未来 的挑战。7, 回顾房地产市场政策2008年年对南京对于房地产行业充满挑战和压力一年中2007年的房地产市场在2008 年上半年继续监管政策主要目标是调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资过热。下 半年，随着国内外经济形势恶化，需求减弱，房地产交易量崩溃，国家房地产市场调控方向 逐渐转变，以防止房地产市场过冷。确保房地产业健康稳；发展作为主要目标0中央政府已 多次降息，降低了交易费和税金以及第二套房贷部分放松和其他政策品种，加南京市政府 发布了更加具体，宜接的市场救助规则，对维护市场稳崔，维

12、护市场信心起到了一世作用。现在2008年南京房地产政策概述如下:关于进一步加强房地产经纪行为和股票住房交易资金管理的规定2008年8月27日，南京市工商行政管理局，南京市房地产管理局，南京巾公安局，人 民工商管理局中国银行南京市分行最近联合发布了关于进一步加强房地产经纪和股票住 房交易资金管理的规定。2008年9月1日起正式实施。关于调整普通住房优惠政策的通知2008年10月7日，根据关于做好稳定房价的意见国务院办公厅，建设部等七个部委 转发国办发2005 26号“关于保持房地产市场稳定健康发展的若干意见气宁根据政府办公 厅（2008） 106号文件的精神，根据城市实际情况，对普通住房优惠政策

13、的标准涮整如下: 1住房优惠政策还应满足以下条件：住宅区的建筑面积比为10（含）。以上，单套在144平 方米（包括）以下内容。2本标准自2008年10月1日起如果执行与本通知的精神不一致, 则应按照本通知的规定执行。关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 2008年9月19日南京市人民政府发布了关于保持房地产市场稳定健康发展的意见九意 见的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优患政策标准, 加大研究力度，适时增加公枳金贷款额度，增加住房补贴的支付。（不超过住房总付款的 l%h进一步优化房地产业的投资发展环境.加大资金支持力度，促进房地产信贷产品和担 保方式的创新，全力保

14、护个人购买自住房的贷款需求：适当调整上地出让规模，不断优化上 地出让条件，吸引有能力的开发公司参与开发建设。预测b房地产市场监管将与整体经济监管更加一致宏观调控是长期的行动，这取决于房地产行业的属性,南京市政府不能房地产投资过热, 房价太快上升被忽略并且不会坐下来观察房地产市场的持续低迷。2009年南京市政府房 地产市场的监省政策和支持措施将继续。并瞄准南京社会经济法规，方向上会更加一致.这 是主要目标是保持增长，调整结构，保持市场健康稳定发展。20自2008年下半年以来，中 央财政和货币政策发生了重大变化。引入了 4万亿投资计划，以增加投资和扩大内需，以缓 解外贸出口急剧下降和内需疲软所造成

15、的困难局而，同时趁此机会调整国民经济结构。4 万亿投资中的大部分投资在基础设施建设和人员改善民生将为未来经济复苏时期的快速发 展奠企坚实的基础基础。投资了 4万亿南京实施为市政府建立内需工作小组在扩大内需的三 天内发布了 48个重大项目，总投资2286亿元.预计明年完成投资超过600亿元，带动全社 会投资2500约1亿元，南京将投资2286亿美元48个项目，南京经济和枕会的长期发展迫 切需要6个项目。具体走向房地产业在实施级别，南京市政府将继续专注于加强廉租房和经 济适用房建立和规范市场秩序并维护财务安全，加强项目审批，优化上地供应结构等等，让 房地产业成为国民经济的建设性驱动因素，而不是拖累国民整体经济的健康发展。2,商业住宅供应仍然超过需求，住房价格稳定下来2008年，南京房地产市场整体需求不旺，交易乏力。与去年同期相比，下降幅度较大。房地产市场被视为长三角重要城市的房地产市场尽管南京市政府销售压力相对较高的地方 为了稳总市场，对房地产交易采取了一系列减税和免税描施.性需求和改善需求的政策还放 宽了房地产企业所得税的预收政策，放宽了丄地出让金的支付期限，放宽了项目的开始和完 成期限，延迟和暂停了收取行政费用以改善房地产的价格。企业的投资环境改善了房地产企 业投资和商业信心。不过我我们还必须看到，国际经济形势的变化对我国的影响经济不