房地产估价毕业论文

1、摘 要随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，房地产估价方法的研究将越来越重要。本文主要对房地产估价的三种方法市场比较法、成本法、收益法进行了比较详细的阐述和分析，并分别在这几种估价方法中引入数学模型，以定量的方法来确定房地产估价。首先，本文在介绍国内外房地产估价研究现状的基础上，提出估价方法在目前应用中存在的难点和问题；接着概述资产评估的基本概念；然后是房地产估价方法的阐述和分析，在市场比较法中首先介绍了各因素的修正，分析了应用市场比较法估价的难点；在收益法中首先介绍了纯收益、资本化率和收益年限的确定，接着分析了运营费用的合理构

2、成；在成本法中首先介绍了房地产价格构成，分析了建筑物折旧的分类和求取方法，最后根据其中比较常用的市场比较法，结合实际的案例进行房地产估价，从而达到了对该方法的实际验证，并做出了该房地产估价的案例报告。关键词：房地产估价；市场比较法；收益法；成本法；资本化率abstractas our country land use system, the housing system as well as all the correlation domains economic restructuring is unceasingly deepingand is perfected, the real es

3、tate estimate pay more and more function, the real estate estimate research will be more and more important. this article will elaborated the parameter determination of the market comparison method, the income law and the cost law in detail and proposed some new ideas about that, and will separately

4、 introduce the mathematical model in these estimate method, and definite real estate estimate quota method. first , in the base of the research of the domestic and foreign real estate estimate present situation,this article proposes the difficulty and question of estimate method in the application a

5、t present; then outlines the basic concept of the real estate estimate; the article introduces the various factors revision of the market comparison method, analyzes the difficulty of the market comparison method in application, proposes the application of the set一air analysis in the estimate, and h

6、as confirmed the analysis superiority of the set-pair analysis through the example; in the income method firstly introduces the determination of net income and capitalization rate and fixed number of year of income, then analyses the reasonable operating costs; first of all introduces the real estat

7、e prices in cost method, analyzes the classification of building depreciation and calculating methods, finally according to the market that are widely used in the comparison method, combined with the actual case to carry on the real estate appraisal, so as to achieve the practical validation of the

8、method, and made the case of real estate appraisal report. key words: the real estate estimate; market comparison method; income approach; cost approach; capitalization rate目录摘 要iabstractii第一章 绪论11.1研究背景和研究意义11.2国内外研究状况11.2.1 国外研究状况11.2.2 国内研究状况2第二章 资产评估的概述42.1 资产评估的价格标准42.1.1重置成本42.1.2 现行市价42.1.3 收

9、益现值52.1.4 清算价格52.2 资产评估的基本方法62.2.1 收益现值法62.2.2 重置成本法62.2.3 市场比较法7第三章 中外房地产估价的差异分析93.1 土地使用年限的差异93.2 折旧的差异93.3 资本化率的差异10第四章 房地产估价概述114.1估价概念及目的114.2市场比较法概述114.2.1 市场比较法的基本概念114.2.2 市场比较法的理论依据124.2.3 市场比较法应用的条件124.2.4 市场比较法操作步骤124.3 收益法概述134.3.1 收益法的估价原理144.3.2.收益法的适用范围144.3.3 收益法公式144.3.4 资本化率164.3.5

10、收益法估价的操作步骤164.4 成本法概述164.4.1 成本法的概念164.4.2 成本法的适用范围164.4.3 成本法的基本公式174.4.4 成本法估价的步骤17第五章 案例分析185.1 案例概况185.2 搜集交易实例185.3 选取可比实例185.4 进行交易情况修正195.5 进行交易日期修正195.6 进行区域因素修正（采用打分法）205.7 进行个别因素修正（采用打分法）21结论23参考文献24致谢25第一章 绪论1.1研究背景和研究意义随着房地产开发的深入和社会主义市场经济体制的确定,我国的房地产业迅速发展,房地产市场日趋完善。住房分配货币化已成为城镇住房制度改革的发展方

11、向。在这种形势下。无论是房地产开发、经营、融资以及政府对房地产市场的宏观调控，还是老百姓的选房、购房，都需要大量的信息咨询、市场研究和投资决策服务，尤其是房地产估价服务，可以说，房地产估价是规范房地产市场的一把尺子。进行房地产估价研究是新形势下房地产管理工作的需要，是各类房地产交易的需要。是房地产作价入股和合资合作的需要、是银行确定房她产抵押贷款额度的需要、是为征地和拆迁补偿提供依据的需要、是国家征收税费的需要，是仲裁和诉讼中确定房地产价值的需要、是房地产开发商进行投资决策的需要，是房地产拍卖、典当、保险,注册资本验资的需要。 因此,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税

12、、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广房地产估价方法的应用也将显得更加重要。1.2国内外研究状况1.2.1 国外研究状况英国,早在1884年便出版了房地产估价的专著,详细论述了收益法,其后近百年时间。该方法几乎没有什么大的变动,为以后各代估价师所沿用。20世纪20年代以来,西方主要国家进入城市化高速发展时期,房地产业出现空

13、前繁荣,同时推动房地产估价研究的发展,大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。第二阶段是摩茨科(arthujmertzke)在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著房地产估价过程(1927),他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系,将价值理论与评估理论紧密结合起来。第三阶段的代表人物是海德(ic lee hyder,1888一1947)、阿特金森(harry rant aikinson,18901979)和舒姆茨(georgo lsclmutz,18931958),特别是舒姆茨的估价过程(1941年)一书成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。英国主要采

14、用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法(收益法)、剩余法(假设开发法),利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。此外,加拿大的房地产评估方法也是三种：直接比较法、成本法和收益法。日本的房地产评估方法主要有三种：成本法、市场比较法和收益法。综上所述,由于各个国家或地区情况不同,房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价法可以分为两大类,一是以英国为代表的英联邦国家,采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法在进行房地产估价时,注重经验、艺术,注重市场信息,在推算时很少采用数学模型。

15、他们认为,在市场发达情况下,直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美、日本等国家,采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。在进行房地产估价时,注重技术、计量,注重数学模型,即从投入产出来计算房地产的价值他们认为,通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理。因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法。以便作出比较分析1。1.2.2 国内研究状况中国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。直到新中国成立之前,这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上,对房地产价格作了初步研究。新中国成立后,逐步消灭了土地私有制,建立起社会主义公有制。由于“左”倾思想干扰。受前苏联产品经济

16、思想的影响,认为社会主义不存在地租,城市住宅不是商品,因此房地产业不复存在,房地产价值及价格评估研究也被冷落嘲。党的十一届三中全会以来。学术气氛逐渐浓厚,对房地产价值理论开始进行探索,1980年邓小平同志作了住房要改革的指示,房地产价值理论研究与实践探讨开始出现新局面,有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住宅属性,地租等方面的论文。1980年11月成立了中国土地学会,并召开了学术讨论会。探讨社会主义地租地价问题。这一时期,以地租地价问题讨论为中心,引发了整个土地价格问题的研究,较普遍地承认了社会主义存在地租,接受了地价是地租资本化这一古典理论,并一致承认应实行土地使用制度改革；以住宅商品化

17、问题讨论为中心,引发了住宅商品化、住房制度改革,房产经济等同题的深入研究,逐步形成了房屋商品化理论体。1984 年 12 月 12日,原城乡建设环境保护部发布了经租房屋清产估价原则,这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章,规定房屋估价方法为：房屋现值（净值）=房屋重置完全价值新旧程度,或房屋现值=房屋重置完全价值房屋折旧。对于新旧程度的评定,1984 年 11 月 8 日发布了房屋完损等级评定标准。自 1987 年起,我国开始了城镇土地定级估价工作,并且由点到面,由沿海到内地,由大中城市向中心城市逐步进行,以便探索出适合我国当时地价评估的方法。1989 年福建省石狮市土地定级估价

18、中,提出了从商业铺面租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法,即铺面租金剥离法。1991 年,建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成,第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法,同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。从 1992 年起,北京市研究制定了北京市房屋重置价评估标准,在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上,提出了“部件计分法”。这为我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。1

19、993 年颁布了城镇土地估价规程（试行）。城镇土地估价规程颁布后的四年,我国的土地估价管理办法、土地估价管理条例纷纷出台,土地市场日趋健全和完善,市场交易资料也很充分,这时如果再采用先定级、后估价的方法测算地价,既累赘又使估价结果的精度不够,因此,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价,即以市场比较法、收益法、路线价法为主,其他方法为辅的地价评估法。1995 年组织了首次全国房地产估价师执业资格考试,并出版了权威的指定辅导教材共四本,其中房地产估价理论与方法共推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法,仍为传统房地产估价方法。中国房地产估价

20、方法受英国体系的影响较大,一般注重经验与艺术,尽管不断有学者探讨引入各种数学模型,但这些方法在实际中应用都各有缺点。因此,借鉴英美两大评估体系各自特点进行探索性应用研究,对中国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。第二章 资产评估的概述资产评估,即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员,遵循法定或公允的标准和程序,运用科学的方法,以货币作为计算权益的统一尺度,对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程,是一种动态性、市场化活动,具有不确定性的特点,其评定价格也是一种模拟价格。因此,资产评估需要规范进行。资产评估作为我国社会经济活动中一

21、个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用,已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分2。2.1 资产评估的价格标准根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例,资产评估中的价格标准有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。2.1.1重置成本重置成本也称现行成本或重置价值,它是指在现时条件下,按功能重置资产,并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样,也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格,所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下,如果物价不变,其重置成本与历史成

22、本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期,因此,在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化,使资产的重置成本与历史成本发生差异。以重置成本作为资产的价格标准,克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况,能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美,它忽视了资产的盈利能力,而且带有较大的主观性,也不适用大多数企业整体资产的评估。重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用,如果资产改变用途,或是无法经营而中断运转,在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有：在用续用、转用续用和移用续用。不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。2.1.

23、2 现行市价现行市价是指资产在公开市场上的销售价格,这种销售可以是实际销售,也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争,交易双方都没有垄断及强制,而且双方都有足够时间和能力了解实情,具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。一般来讲,资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况,在一般情况下优质就会优价；市场供需情况,一般情况一项资产供大于求,其价格会下降；如果求大于供,价格就会上。我国在现时情况下,资产市场尚未完全形成,市场信息渠道尚不够畅通,评估者的实践经验有待进一步提高。因此,除土地及房屋评

24、估以外,以现行市价作为价格标淮,对某些资产评估时尚有一定难度。2.1.3 收益现值收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格,是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下,投资者欲获得更多的收益,就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大,反之越小。从本金运动的目的看,本金和收益是可以相互转化的,投入一定量的本金,可获得定量的收益,反之,根据一定量的收益,也可追溯为一定量相应的本金。这就形成了两个概念：一是本金收益率,即投入的本金与预期收益的比率,二是收益本金化率,即预期收益还原为本金的比

25、率。收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商。以收益现值作为资产的价格标准,意味着资产所有者流动的不是一般的商品买卖,而是将资产作为收益能力来买卖,在预期收益比较稳定的情况下：资产现值=收益现值=预期收益/适用资产收益率收益现值标准在应用中有两个不足,一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因难。二是用预期收益作为被评资产价值的基础,似乎与资产实体本身无关,故用起来难度大。但尽管如此,收益现值仍有其无法替代的优越性。收益现值标准是在企业持续经营的前提下,评估对象只能是整体资产或具有单独获利能力的资产,并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学。2.1.4 清算价格清算价格是指企

26、业停止经营或破产后。要求在一定期限内以变现的方式处理其资产,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值,也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。企业停业的原因多种多样,可能是破产或是歇业,也可能是合作期满。但无论是什么原因停业,其核心问题都是清偿债务,而且通常情况下要以现金形式偿还。这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于受到期限限制和买主限制,其价格一般大大低于现行市价。清算价格有强制清算价格,有序清算价格和续用清算价格。以清算价格作为资产的计价标准,称为清算价格标准。资产业务的价格标准应根据资产业务的性质、评估目的和前提条件加以选样。从原则上说,资产评估业务和价格类型应该是严格匹配

27、的,不存在资产估价标准的相互替代问题。但在实践中出于种种原因和评估条件的需要,具体操作时可能产生价格类型替代的必要性。在某些情况下,这种替代还可能提高评估质量和资产业务质量,也便于实际操作。2.2 资产评估的基本方法2.2.1 收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值,以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等3。此方法,国外用得最普遍,在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定,不考虑其成本。使用收益法的前提条件是：要能够确定和量化资产的未来获利能力、

28、净利润或净现金流量；能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备,可用收益法评估,如生产线、成套化工设备等。收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素,并且,由于是用未来收益来衡量资产的价值,其结果较容易被投资者所接受。其局限性是,大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的,很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大,两者直接影响评估结果的准确性和可信性。在运用收益法评估时,应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于

29、以上受到收益预测的限制等因素,故在评估工作中,收益法多作为一种补充法,用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值,同时用来分析企业是否存在无形资产。2.2.2 重置成本法重置成本法是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的,应当根据该项资产在全新情况下的重置成本,减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额,考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度,如八成新、六成新)等因素,评定重估价值；或者根据资产的使用期限,考虑资产功能变化等因素重新确定成新率,评定重估价值。重置成本法的计算公式是：被评估资产价值=

30、重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价成新率其中,重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值,它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂,则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则,在进行资产交易时,购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过,则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此,成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能

31、性贬值、经济性贬值,将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。2.2.3 市场比较法市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同,则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系,它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说,设备的比较因素可分为四大类,即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。市场比较法评估机器设备,要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的,评估参照物

32、在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件,买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的,并且假定这价格不受不适当刺激的影响。市场比较法公式：p=vabcd=v式中：p 鉴定地产价格 v 可比交易实例价格a交易情况修正系数 =b交易日期修正系数 =c区域因素修正系数 =d个别因素修正系数 =第三章 中外房地产估价的差异分析在美、英、法、德等西方国家实行土地私有制,只要土地所有者不出卖土地所有权,即可无限期使用土地并取得收益,或者出租土地以取得地租收入。而我国实行的是土地公有制,具体又分为城市土地国家所有和农村土地集体所有,但国家对农村集体所有的土地实际上保有

33、最终所有权。我国改革土地使用制度后,逐渐实行有偿有限期使用土地制度,在 1990 年颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中规定,我国城镇国有土地使用权出让的最高年限按土地用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。同时规定,土地使用期满,土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。我国的这一土地使用制度与欧美国家的土地私有制不同,土地的有限期使用必然会影响房地产估价的结果。3.1 土地使用年限的差异由于欧美国家实行土地私有制,可以无限期使用土地,而我国实行土

34、地公有制,只能有限期使用土地,因此存在土地使用年期的差异,这无疑导致我国在房地产估价中必须增加土地使用年期修正因素。如在成本法中,有一个公式为：旧有房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本建筑物的折旧。这时的土地重新取得价格,在我国应当是土地使用权重新出让价格或土地剩余使用年限的使用权价格,其公式应修正为：旧有房地产价格=土地重新取得价格土地已使用年数的使用权价格+建筑物重新建造成本-建筑物的折旧 （2-31）或 旧有房地产价格=土地剩余使用年限的使用权价格+建筑物重新建造成本建筑物的折旧 （2-32）又如在市场比较法中,进行因素修正时必须考虑进行土地使用年期修正。因为即使其他条件相同

35、或类似,如果土地使用年期不同,价格就会存在很大的差异,所以应引入土地使用年期修正系数。由收益法中有限年期收益法价格评估公式可推导出：3.2 折旧的差异一般物品有折旧现象,其价值随着时间的流逝而贬低。土地由于具有耐久性和稀缺性,不仅无折旧现象,而且有增值现象,其价格一般随着时间的流逝而自然升高,但这是对土地所有权拥有者而言的。我国有限期的土地使用权则是一个特例,这种土地使用权应提取折旧。如果是土地所有权交易,新的土地所有权者不存在购地资本逐步回收的问题,因为购地者可以永续拥有土地,即用于购置土地的资本总以土地实物的形式存在,他可以根据需要随时将其转化为货币资本而一次收回购地资本并取得一定的增值收

36、益。但我国有限期的土地使用权价格则大不相同,它是一种具有若干限定条件的权益价格,其权益将随剩余使用年限的减少而逐步减少,到达规定的使用年期后将被国家无偿收回,因此购地者必须在有限年期内将包括购地资本在内的所有投入收回,即我国的土地使用权应提取折旧。3.3 资本化率的差异一般情况下,国外的资本化利率大都在 5%左右,美国习惯上采用 4%,日本 5%,德国 5.5%。前苏联年地租计算年限为 2025 年,即土地购买年为 2025 年,则资本化率为 4-5%。我国台湾一年定期存款利率平均为 8.5%左右,若扣除每年约 4%的通货膨胀率,也约为 5%。从现有估价成果来看,我国一般将资本化率定为一年期定

37、期存款利率,大多为 1015%。90 年代初较高,一般为 1015%,近几年略低,一般为 810%。由此可以看出,我国与欧美各国的资本化率存在较大的差异,这主要是购买土地所有权与购买土地使用权有着本质的差别。购买土地所有权除看作投资以获得投资收益外,更重要的是看作购买一笔保值、增值、风险小的财富。在土地私有制国家,评估土地所有权价格时,土地资本化率一般低于较长期的投资利率,甚至低于一年期的银行存款利率。购买土地使用权却截然不同,只能仅仅看成是一种投资。由于土地使用期满后要被国家无偿收回,没有保值、增值功能,还要尽量降低投资风险,其投资收益率必然与其投资风险相对应。因此,土地资本化率也应大致等同

38、于相同风险的投资收益率,这是我国土地资本化率高于银行存款利率的根本原因。第四章 房地产估价概述房地产估价可以简单的理解为估测房地产的价格,房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产估价而言,房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。但科学、准确且具有法律效力的评估,必须是由专业估价人员根据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,并结合估价人员的丰富经验所进行的评估6。4.1估价概念及目的房地产的估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中房地产估价对象主要有土地

39、、建筑物、房地等。估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。不同的估价目的,来源于对估价的不同需要。从第一章介绍的估价需要中可知,现实中主要的房地产估价目的可以有:土地使用权出让,房地产转让,租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合作、合并、兼并、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算,房地产估价纠纷及涉案中的房地产估价复核或鉴定等。不同的估价目的,将影响估价结果,因为估价目的不同,估价的依据和应考虑的因素,以及采用的价值标准。估价方法就有可能不同,甚至估价对象的范围也不相同。在价值构成的各要素,即成本、费用、税

40、金、利润等的取舍上,也必须服从于估价目的。而不同的估价目的,限制了估价报告的用途。4.2市场比较法概述4.2.1 市场比较法的基本概念市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。此方法将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从己经发生了交易的类似的房地产的既知价格,通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等,最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产11。市场比较法是以市场实际交易价格为估

41、价基准,所以市场比较法是一种说服力较强,适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。4.2.2 市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础。一般来说,任何经济主体,如个人、企业等,在市场上的行为都是想以最小的费用或代价取得最大的利润或效用,因而在选择物品时,都要选择效用高而价格低的物品。对于具有特殊供求关系的房地产市场,替代原理同样适用,表现为效用相同、条件相近的房地产之间,其价格相互影响,互为替代,并最终趋于一致。这种经济主体选择行为的结果,在效用均等的物品之间会产生替代作用,其价格应基本相同。所以,类似的房地产,

42、其价格必然相互牵引,相互接近。房地产估价要根据这些原则考虑与估价相关的问题,从而使估价结果充分反映市场情况。4.2.3 市场比较法应用的条件市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域,通常由相当发达的房地产市场,而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料,很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估,其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场,以及一个可以供便捷利用的市场资料源。如能取得有效资料,市场比较法可以说是最直观,系统的估价方法,而在几乎没有房地产交易或交易实例很少发生的房地产,如教堂、学校、高尔夫球场、加油站等,这种方

43、法很难适用,这主要是因为市场资料的不足造成的。4.2.4 市场比较法操作步骤运用市场法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例,才能把握正常的市场价格行情,才能据此评估出客观合理价格或价值。不是任何交易实例都可以用来参照比较的,有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；可比实例的成交日期与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。选取了可比实例之后,需要对这些可比实例的成交价

44、格进行换算处理,使他们之间的口径一致、相互可比,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来,为后续进行修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括: 统一付款方式； 统一采用单价； 统一币种和货币单位； 统一面积内涵； 统一面积单位。市场比较法是将待估房地产与比较实例房地产相比较,通过修正比较实例房地产的成交价格来确定待估房地产价格的估价方法。因此待估房地产与比较实例的比较修正是市场比较法的关键和核心所在。根据我国目前的行业状况,比较修正包括四个方面:交易情况修正；交易日期修正； 区域因素修正；个别因素修正。对上述市场比较法的内容进行归纳总结可知,运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 搜集交易

45、实例；选取可比实例； 建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正； 进行个别因素修正；求出比准价格。 所以在房地产估价时,可以用类似房地产的已成交价格,通过因素修正比较求得待估房地产的价格。这里的条件指数是一个无量纲的数值,是相对于某种标准情况下的相对值,需根据估价资料和实际情况分析判断。为方便比较,可设待估房地产各修正项目之条件为基准,条件指数取 1 或 100%,将比较案例各项目条件向待估房地产各项目条件进行修正。但是由于时间差异项目中,比较案例交易日期发生在先,待估房地产估价时点在后,而不同时间点相应的价格指数中,一般以前一时期价格指数为基准,因此,时间差异项

46、目宜以比较案例为基准。其计算公式为：待估房地产价格=可比实例价格 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正=可比实例价格 4.3 收益法概述收益法是预计估价对象未来的正常纯收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.3.1 收益法的估价原理收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。房地产当前的价值,通常不是基于其历史价格。开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期

47、。由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能够获得收益,而且可以期望在未来持续获得收益。因此,购买收益性房地产,可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的,不是购买房地产本身,而是购买房地产未来所能产生的收益,是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金14。4.3.2.收益法的适用范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等它不限于估价对象本身是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如,估价对象目前为一自用或空闲的住宅,虽然没有实际收益,但却具有潜在收益,因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将

48、该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价,即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料,采用类似于市场比较法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等,再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。收益法评估出的价值,取决于人们对未来的预期,错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此,收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确的量化。4.3.3 收益法公式 收益法的具体计算公式 表4-1应用情形计算公式最一般v=+ +（2-2）最简单v= （2-3）有限年期且其他因素不变v=1-, r0 （2-4）v=, r = 0 (2-5)纯收

49、益在前若干年有变化 v=+, 年期无限 （2-6）v=+1-, 年期有限 （2-7）预知未来若干年后的房地产价格v=+, （2-8）纯收益按等差级数递增v=+, 年期无限 （2-9）v=（+）1-,年期有限 （2-10）纯收益按等差级数递减v=-, 年期无限 （2-11）v=（-）1-+, 年期有限 （2-12）纯收益按一定比例递增v=, 年期无限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）纯收益按一定比例递减v=, 年期无限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）备注v房地产价格；a房地产的纯收益；r房地产的资本化率；t,n房地产的收益年限；a 房地产逐年递增或递减的数额；s纯收

50、益逐年递增或递减的比率。4.3.4 资本化率资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。从市场投资和统计角度而论,资本投资收益率与资本投资的风险成正比,即某类项目投资的风险越大,其收益率也相应越高,反之亦然。例如,期货、股票类投资的风险一般较高,但其收

51、益率也往往较高；而将资本存入银行,风险极小,其收益率也相对较低。房地产作为一种资本投资,在众多的投资项目类别中,也有一定的与其投资风险相当的投资收益率。因此可以认为房地产资本化率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率13。4.3.5收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下7个步骤: 收集有关房地产收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算挣收益；选用适当的资本化率；选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。4.4 成本法概述4.4.1 成本法的概念成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的

52、方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。4.4.2 成本法的适用范围房地产估价规范指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途,尤其适用于下述房地产估价: 无交易、无收益的房地产估价；特殊目的房地产估价； 特殊建造的房地产； 狭小市场上的房地产；市场比较法的修正计算。4.4.3 成本法的基本公式新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发土地所需费用+正

53、常利润（2-17）新建房地价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税 （2-18）新建建筑物价格=建造建筑物费用+正常利税 （2-19）旧有房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本建筑物折旧（2-20）旧有建筑物价格=建筑物重新建造成本建筑物折旧 （2-21）或 旧有建筑物价格=建筑物重新建造成本建筑物成新度 （2-22）成本法在房地产估价中有其特殊的用途,特别适用于既无收益又很少交易的房地产的估价,如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑和公益设施。单纯建筑物的估价基本上也是采用成本法。另外,独立或狭小市场上无法运用市场比较法估价时也适用成本法。4.4.4 成本法估价的步骤运