XX8年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(3)-中大网校

1、2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题 （3）总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择（共 35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡 上涂黑其相应的编号）（1）开发项目总投资包括建设投资和（）。A. 前期投资B. 后续投资C. 经营投资D. 管理投资某置业投资者以10000元/m2的价格购买了 200m2的商业店铺用于出租经 营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A. 0.21B. 1.23C. 2.01D. 3

2、.23（3）下列不属于物业管理企业经营费用的是（）。A. 保险费B. 房产税C. 法律费D. 贷款利息（4）房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A. 开发利润B. 销售收入C. 投资收益D. 成本利润（5）物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。A. 项目融资B. 工程招标C. 市场定位D. 物业管理(6) 对房地产开发项目进行可行性研究的目的是(A. 可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程B. 提高房地产开发的收益能力C. 实现项目决策的科学化管理D. 降低房地产开发的成本(7) 贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度，以下关于综合风险度的描述，正

3、确的 是( )。A. 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)X 100%B. 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款额/某笔贷款风险额)X 100%C. 贷款综合风险度=某笔贷款额X信用等级系数X期限系数X项目风险等级系数D. 某笔贷款的综合风险度=(信用等级系数/某笔贷款风险额)X 100%(8) ()反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A. 资金来源与运用表B. 损益表C. 资产负债表D. 现金流量表(9) 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是()。A. 基础设施状况B. 城市或区域总体经济发展水平C.

4、产业与结构布局D. 社区和城市发展形态(10) ()是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。A. 时间控制B. 安全管理C. 质量控制D. 进度控制(11) 称为()。A. 等额序列支付储存基金系数B. 等额序列支付现值系数C. 等差序列现值系数D. 等比序列现值系数(12) 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值, 这体现了房地产的()性。A. 政策影响B. 依赖C. 相互影响D. 波及)、房屋开发费、管理费、税费、(13) 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、(销售费用等。A. 建筑设备费B.

5、 建筑材料费C. 前期工程费D. 前期费(14) 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以()为基础。A. 资产B. 企业C. 交易D. 收益(15) 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。A. 业主希望的投资回报率B. 承租人愿意承担的费用C. 承租人的承受能力D. 同类型物业的市场供求关系(16) 已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是 (A. 5%B. 6%C. 6.16%D. 6.19%(17) 目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是()。A. 机构投资者B. 商业银行C. 个人投资者D. 国家财政(18) 对一般()的工程，开发

6、商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A. 规模小B. 内容复杂C. 规模较大D. 不太复杂(19) 房地产市场结构包括()。总量结构；垂直结构；区域结构；产品结构;供求结构；投资结构；消费结构A. B. C. D. (20) 某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为 0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为 10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由 银行贷款提供，贷款年利率为6%,按季计息，则该项目建造成本的利息是()万元。A. 755.54B. 772.84C. 1400.88D. 1

7、433.90()等。(21) 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、A. 规划设计方案B. 投资估算C. 资源条件D. 投资权益(22) 收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括()。维修与保养费；室内装修费；生活用水和污水排放费；能源费；康乐设施费； 杂项费用；绿地管理费；清洁卫生费A. B. C. D. (23) 房地产开发企业税后利润应首先用于(A. 弥补企业以前年度的亏损B. 提取法定盈余公积金C. 提取公益金D. 向投资者分红（24）下列有关企业利润公式不正确的是（）。A. 分配（应付）利润=经营利润一（盈余公积金+公益金+未分配利润）B

8、. 税后利润=利润总额一所得税C. 经营利润=销售（含出租、自营）收入一经营成本一期间费用一销售税金D. 利润总额=经营利润+营业外收支净额（25）下列不属于资本价值风险估计不准确的原因的一项是（）。A. 政府法律和金融政策方面的影响B. 新功能的发展C. 宏观经济形势的影响D. 房地产交易的不可比性（26）下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A. 比较风险B. 通货膨胀风险C. 时间风险D. 资本价值风险（27）某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（）。A. 101万元B. 137万

9、元C. 256万元D. 500万元（28）某宗土地面积 10000m2，土地单位价格 800元/m2，最高容积率为 2,固 定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销 售量为（）m2。A. 10000B. 12000C. 180000D. 15000(29) 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能 完成()A. 配置存量房地产资源和利益B. 显示房地产市场需求变化C. 指导供给以适应需求的变化D. 指导政府制定科学的土地供给计划(30) 某

10、城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()A. 位置固定性B. 各异性C. 适应性D. 相互影响性(31) 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于()A. 供给分析B. 需求分析C. 竞争分析D. 相关因素分析(32) 某房地产投资项目的总投资为5000元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为4807Y元，则该投资项目的资本金利润率为()A. 12%B. 20%C. 24%D. 30%(33) 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与

11、业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2 ,单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应 为( )。A. 33m2B. 40m2C. 43m2D. 47m2(34) 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为(A. 12.55%B. 12.68%C. 14.75%D. 15.01%（35）从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A. 确定调查方式B. 设计问卷C. 收集信息D. 定义市场区域二、多项选择题（共 15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选

12、地，不得分；少选且选择正确的，每题选项得 0.5分）（1）在收益性物业管理的经营费用中，不属于人工费的是（）A. 统筹金B. 公积金C. 保险费D. 办公费（2）购买者的购买决策过程由（）阶段构成。A. 引起需要B. 收集信息C. 评价方案D. 决定购买E. 买后行为（3）可行性研究的依据有（）。A. 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B. 批准的项目建议书和同等效力的文件C. 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D. 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料E. 城市房屋拆迁补偿办法及安置标准（4）通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。A. 主要区域B.

13、次要区域C. 已规划区域D. 衍射区域E. 边界区域(5) 般情况下，土地使用权出让方式包括()。A. 招标B. 挂牌C. 拍卖D. 协义E. 划拨(6) 零售商业物业的类型有()。A. 市级购物中心B. 地区购物商场C. 超级市场D. 居住区商场E. 邻里服务性商店(7) 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()。A. 单元估算法B. 单位指标估算法C. 工程量近似匡算法D. 概算指标法(8) 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(A. 自成特征，如山地和河流等B. 细分市场C. 人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E. 竞争性项目的区域(9) 房地产投资的优点包括(

14、)。A. 自然寿命长B. 易于满足使用者不断变化的需要C. 能从公共设计的改善中获益D. 能从投资中获益E. 投资质量绝对有保障(10) 以下几种情况中，房地产开发商倾向于自行销售房地产项目的有(A. 房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资欢迎B. 大型的房地产开发公司在进行物业销售时C. 房地产开发商有特定的销售对象D. 高档的房地产开发项目(11) 以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是()。A. 潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入B. 净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流C. 税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D. 实际毛收入

15、与经营费用的差值就是净经营收入(12) 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是()。A. 在固定的预期收益率下使风险最低B. 使收益率最高C. 在一个预设可接受的风险下使收益最大化D. 减少投资(13) 以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是()。A. 由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以 说房地产投资具有保值性B. 从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平 均水平相一致C. 由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险D. 由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房

16、地产投资者非常重视通货膨胀 因素的影响(14) “三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个 预测值，即()，根据各变动因素三个预测值得相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A. 最乐观预测值B. 最不能预测值C. 最有可能预测值D. 最悲观预测值(15) 房地产市场分析的方法有()。A. 数理统计方法B. 定性预测C. 利用图形进行分析D. 定量预测三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“V”表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）（1）对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，

17、替代品的需求就会降低。（）（2）风险是指某项活动导致损失的可能性。（）。（3）用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所 需的投资额除以维修周期月份数。（）（4）对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款（投资）回收部分，借款人所支付的利息, 就是金融机构所获得的贷款 （投资）回报金额。（）（5）招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安 排资金计划。 （）（6）投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（）（7）在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有 着至关重要的作用

18、。（）（8）目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。（）（9）最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目 抵抗市场风险的能力越强。（）（10）房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有 吸引力。（）（11）受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作 为投资决策的参考。（）（12）投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。（）（13）市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。（）（14）初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做 出投资与否决策的关键步骤

19、。（）（15）从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。（）四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计 算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。 请在答题纸上做答）（1）张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6

20、%，按月等比递增 式还款（月等比递增比率为 0.2%）。问：李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用 房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为 3年，总投资额为35000 万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投 入资金9000万元，全部为自有资金； 第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资 金；第三年投入资金 12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开

21、始销售，第二、三、四 年的净销售收入分别为 7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（m2/年），运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为 20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生 在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内， 出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。 该项目全部投资内部收益率。该项目自有资金财务净现值。答

22、案和解析一、单项选择（共 35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡 上涂黑其相应的编号）（1） :C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。(2) :B:DD物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费；(3)绿地管理费；清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费； (9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。:B房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经

23、济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。(5) :C物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。(6) :C:A(8) :A(9) :DD A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。(10) :D(11) :BA、B、D分别为：(12) :C政府在道路、公园、 博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。(13) :C(14) :C以交易为基础的投资定义是：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双

24、边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。(15) :D从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定， 但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(16) :C(17) :B(18) :D对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。(19) :C(20) :D(21) :CC投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、

25、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。(22) :AA绿地管理费、清洁卫生费不属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。(23) :A税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。(24) :A分配或应付利润=税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。(25) :B(26) :B房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、 市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。(27) :BNPV=-1000+300/10%*1-1心+10%)5=137 (28

26、) :B800x1+400P- _ 3000-1500x(1 + 20%)= 10000(/)(29) :A由于土地资源的有限性， 又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。(30) :DD相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。(31) :A(32) :D600 吃000 沁00%=30%(33) :BB根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建 筑面积包括单元内

27、使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平 投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因此，正确答案为 30+(6+8)/2+3=40(m2)。(34) :C(1+14%)/4 ) -1=14.75%(35) :D房地产存在地区性， 其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成为房地产市场分析的第一步工作。二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；分；少选且选择正确的，每题选项得0.5分)(1)ABCD除了选项A、B、C、D夕卜，可行性研究的依据还有：(1)

28、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2) 国家所规定的经济参数和指标；(3) 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。 ABE通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。但是这种方式的市场化程度比较低。步工作。二A, BA, B, C, D, EA, B, C, DABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，B, D, EABDE零售商业物业通常有五种类型，除了选项C, D(8) A C, D, EACDE影响市场区域形状和大小的关键因素有：错选或多选地，不得 A B, E A B, C, D(6) :A,A、B、D、E夕卜，还有特色

29、商店。(7) A B,自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、 速度等；竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。(9) AB, C, D房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。(10) A B, C(11) :B, C(12) A C(13) A C(14) A C, D(15) A C房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析

30、。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号， 用“V”表示正确，用“X”表示错误。不答不得分, 判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)(1) ：0产品相互替代，给了消费者两处选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。(2) :0从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。(3) :0题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。(4) :1：1：0：0(8) ：0日标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。(9) :1(10) :0房地产的不可

31、移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。(11) ：0(12) :0(13) :1(14) :0题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”(15) :0四、计算题(共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计 算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。 请在答题纸上做答)(1):2.第一种解法.tlMljISxX抵押贷款ft 50X60% 30 t万元(2张集月还如:味叫卜彳阪皿皆沁卑半邑W ：二泅57 f元)Ld + t IJL 1+0.5% 严-i Q魚e(3) 2005 1 H 1U)李某首勒还款第二种解法.已知T P50X$oM30j）i =吕光却12=0”吝n15X 12 180门卜张某片还歆SL