部分楼层改建酒店可行性报告(20210508233539)

1、精品商业银行南部支行部分楼层改造运营酒店项目可行性报告方案二0 一年五月商业银行南部支行部分楼层改造运营酒店项目可行性报告（亿丹酒店可行性报告）一、概述1、基本情况建筑主体为十三层框架结构。改造项目为一层和六至十 三层。2、地理环境该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道28号，与县政府、人民广场相邻。据此网点1000米范围内有人民医院、汽车站等人员流动量大的密集场所。2009年以来南部县政府对该路段进行了大规模的综合整治，进一步提升了周边的环境， 是集办公、商务、文化的理想经营场所。二、项目背景及必要性1、项目所在地社会、经济状况川东北明珠一一南部县，隶属四川省南充市，位于川中 盆地北缘、嘉陵江中上

2、游，是川东北地区重要的次级交通枢 纽。全县幅员面积 2229平方公里，辖71个乡（镇）、2个 街道办事处、1个工业集中区。总人口131万人，县城建成区面积30平方公里，常住人口 31万，是川东北地区面积、 人口第一大县。南部县历史悠久，人杰地灵。2200余年的建县史，留下 了吴道子手绘观音像、杜甫题咏晓霞观等名家真迹，涌现了 蜀汉史学家谯周、北宋陈氏“一门三状元”等名流巨匠。国 家湿地公园、国家准 5A 级风景区 - “中国西部最美丽渔村” 升钟湖 8 万余亩水面，波光粼粼，群岛相邀。得天独厚城市 中心 600 亩“中国桂花第一园”和万亩莲花博览园“中国莲 乡”更是心灵度假、体验休闲的首选目的

3、地。南部县在西部经济百强县中排名前 60 位，先后被列为 国家农村初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地 县、全国绿化百佳县、 省劳务输出基地县、 优质蚕茧基地县。 已形成纺织、能源、食品、化工、机械、建材等六个工业支 柱产业， 60 多户规模以上工业企业。2、项目建设的必要性 随着南部县城镇建设步伐的加快和基础配套设施的不 断发展，城镇居民及流动人口特别是外来客商将会不断增 加，对配套服务提出了更高的要求。而当地宾馆饭店业存在 规模太小、档次不高、接待能力严重不足等诸多问题，至今 只有两家三星级以上宾馆，满足不了高端客商的需求，已经 不能适应当地经济发展和招商引资的需要，一定程度上也制

4、 约了当地旅游业的发展，特别是中高档宾馆建设还是空白， 为新建大酒店留下了较大的发展空间。本项目的升级改造建 设，正适应了满足南部县发展的需要， 规划建设配套服务区， 提升住宿服务，为招商引资创造良好的硬件条件。第三章建设内容与经营内容1、建设内容与规模该项目酒店规划用地位于该项目位于南部县蜀北街道 蜀北大道 28 号。地块以平原地为主，坡度和缓。整个地块 位于城市中心，周边山明水秀，环境清幽，地理位置得天独 厚，是休闲居住的好去处。2、经营内容（1）客房服务。为国际、国内的个人或团体提供高档 次的客房服务）（2）会议、展览与展示服务。为小规模的会议、展览 与展示活动提供全方位、全过程服务。设

5、计了大、中、小会 议中心和展览展示厅。（3）商业服务。为住店客人及机构提供一体化的商业 银行服务。（4）餐饮服务。为住店和过往客户提供一体化餐饮服 务和特色性餐饮服务。（5）其他服务。3、酒店的经营理念经营理念： 诚信敬业，宾客至上，团队协作。第四章 改造方案1、定位为中高档商务酒店。一层 是酒店大堂和小型办 公区。大堂配置有总台、行李寄存室、公卫等、面积200 平左右；门口配有 30 个左右车位的停车场；主要通道为电梯 和步行楼梯，配备有消防通道一个。2、七至十三层为客房。 可改造客房约 66 间。内设电视、 空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等。过道为中档 地毯。3、六层配置配有会议室

6、1个，面积80 m左右，可容纳60-80 人。聚会餐厅两个，休息室 3 个，和办公室 5 个；4、立面设计。 该建筑以高雅、清新的外观特征，形成 富于个性的风格，充分反映时代与地方文化特征。在注重功 能的同时，创造具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果。5、环保设计。 本项目在设计过程中充分考虑环保措施。 酒店中心楼属于功能复杂的公共建筑，在运作过程中产生的 少量污水，噪声，设计中均采用防尘，防污，防噪等综合预 防，治理措施。 空调设备利用消声器隔震垫以达到防噪措施， 设备机房采用隔音门。厨房产生的污水均经滤油池，再排入 市政污水管网。废气经过规定的排放高度排入大气。场地内 设有集中垃圾回收点。五

7、、投资方案项目总投资约 600 万元，计划 2017 年 5 月开始办理施 工前期准备工作， 2017 年 8 月能够开工， 2017 年底前完成 改造工作，并投入试营业。六、经济效益分析预测1 、人员配置。（ 1 ）管理团队：执行店长一名 （ 负责全面工作，经营策略的制定，对外 联络沟通，对全年经营成果负责 ） 。财务总监一名 （ 负责财务监督及管理，税务的协调，报 表的制作 ） 保安队长一名 （ 负责酒店安全工作和保安的管 理，协调相关部门 ） 。客房主管一名 （ 负责酒店日常工作和管理 ）。（ 2）员工队伍：总台服务员五名 （ 总台接待加收银，目标任务的完 成 ） 。保安二名 （ 停车场

8、楼层和各要害部位的巡视和管理 ） 。 客房中心文员二名 （ 接听电话处理一般投诉和意见收集 反馈 ） 。客房中心领班一名 （ 查房，卫生检查和临时打扫，解决 一般问题 ） 。万能工一名 （水电维护， 设施设备故障处理， 能源控制 ） 客房服务员五人 （ 客房清理，环境卫生维护 ） 。 收入主要包括客房收入与餐饮、娱乐收入，概算小计具 体明细如下：2、客房员工成本：（1）人工成本：总台服务员 4人，工资 2000 元/ 月人。总台领班 1 人，工资 2500 元/ 月人。保安 2人，工资 1500 元/ 月人。客房中心文员 2名，工资 2000 元/ 月人客房中心领班 1名，工资 2500 元/

9、 月人。万能工 1名，工资 2500 元/ 月人。客房服务员 5人，工资 2000 元/ 月人。不算管理团队，员工队伍工资合计：34500 元/ 月（1150元/ 天） 。若所有管理人员工资都为 6000 元，人员月成本总额合 计： 52500 元/ 月（1750 元/ 天）。（2）物料成本： 低值易耗品 10 元/ 天间，洗涤费 13 元 / 天间。（ 3）水电成本： 10元/ 天间。（ 4）网络、电话成本： 10 元 / 天间。暂按 66 间客房计算， 人员成本 27 元/ 天间+物料成本 23 元/ 天间+水电成本 10 元/ 天间+网络、电话成本 10元/ 天间、 其他成本 15 元/

10、 天间。则，基础成本为 85 元/天间 。3、客房收入： 暂按 66间客房计算， 出租率按 80%计算， 房价按168元/天间计算，则 66X80%X168=887（元/天。4、利润：（ 1 ）日利润：（168 元-85 元）X66 间=5478 元 / 天。（2）年利润：5478X30X12=1972080 元。（3）回报周期： 3 年。 以上数据为粗略预算。 未计算餐饮和其他服务成本和收 支情况。七、经营方式与营销策略1 、整体经营方式该项目酒店按照现代企业制度组建。企业整体经营方 式，是在股东会的领导下实行的总经理负责制，企业整体将 实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、营销策略

11、酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部 分，它始于酒店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促 进酒店客源的增长， 开发酒店市场的潜力， 增进酒店的收益， 最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏 锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经 营发展的最佳经营模式， 使酒店经营更趋完善， 先进及独特八、具体实施步骤和时间安排1、实施步骤：1. 与经营方签订前期合作协议。 2. 办理相关手续。 3. 签 订正式合同 6.酒店管理公司进入 7. 人员配置及人员培训 8. 设备配置及采购 9. 网络宣传和营销 11. 开业前的筹备及宣传 12. 进入正常营业，开展酬宾活动

12、13. 正常经营及后营销2、时间安排：1. 与经营方签订前期合作协议。 2. 办理相关手续。 3. 签 订正式合同。 4. 组建筹备小组 （ 酒店管理公司负责人，工程 项目负责人，投资方负责人 ） （ 三周时间。如果第三项办理 顺利的话时间可以缩短 ）5. 确定改造方案。 （ 一周时间。方案 可以与前三项同步进行 ）6. 酒店管理公司进入。 （ 管理层人员 到位，各类计划方案落实 ）7. 人员配置及人员培训。 8. 设备配置及采购。 （6-8 项可以同步进行。三到四个月时间。 人员培训二个月，基本能满足工作需要。计划得当设备配置 及采购不存在问题。网络宣传和营销可以依附现有资源和人 脉关系由专人负责计划制定和实施。 ）10. 竣工验收。 11. 开 业前的筹备及宣传 （ 一周时间。 ）12. 进入正常营业，开展酬 宾活动。 （ 三个月时间 ）13. 正常经营及后营销。九、结论1、研究结论（1）、该项目符合国家产业政策，符合商品市场发展 方向、符合城市总体规划。（2）、项目选址科学合理，所在地理位置优越，交通 便捷，基础设施较为完善，且符合