房屋租赁合同法的规定

1、房屋租赁合同法的规定 一、城市房屋租赁管理办法第 4 条, 公民、法人或其 他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋 可以依法出租。 问题 : 该条只规定房屋所有权人的出租权 , 其他人对房 屋有无出租权 ?非房屋所权人出租房屋后 , 承租人的权利如 何保证 ? 解答 : 根据合同法第 51 条 , “无处分权的人处分他 人财产 , 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处 分权的 ,该合同有效。 ”因此 ,非房屋所有人对房屋进行出租 并不导致租赁合同无效 , 只是效力待定而已。 合同法第 228 条还规定 : “因第三人主张权利 , 致使承租人不能对租赁物使 用、收益的 , 承

2、租人可以要求减少租金或者不支付租金。 ”可 以看出 , 出租人是否为租赁物的所有人或使用权人, 不影响 租赁合同的效力。 二、第 6 条 , 有下列情形之一的房屋不得出租 : 1、未依法取得房屋所有权证的 ; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地权利的 ; 3、共有房屋未取得共有人同意的 ; 4、权属有争议的 ; 5、属于违法建筑的 ; 6、不符合安全标准的 ; 7、已抵押 , 未经抵押权人同意的 ; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 问题 :该法采取禁止性方式 , 规定了禁止出租的房屋类 型, 以以上房屋

3、出租的合同效力如何 ? 解答: 合同法第 52 条第 5 项,违反法律、行政法规 的强制性规定的 , 合同无效。该法是建设部发布的行政规章。 合同是否有效 , 应当以法律、行政法规的规定为准。最高人 民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解 释（一）, 进一步明确 : 合同法实施以后 ,人民法院确认 合同无效 , 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院 制定的行政法规为依据 , 不得以地方性法规、行政规章为依 据。因此 , 以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。 三、第 7 条, 住宅用房的租赁 ,应当执行国家的房屋所在 地城市人民政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的

4、 , 由租赁双方协商议定 租金和其他租赁条款。 问题: 可否租用住宅用房从事生产、经营活动 ? 解答: “住改商”给生活带来便利 , 但也带来噪声、气味 等环境污染。物权法没有完全禁止“住改商” , 而是将选 择权交给了有利害关系的业主。第77 条规定 : “业主将住宅 改变为经营性用房的 , 除遵守法律、行政法规和管理规约外 , 应当经有利害关系的业主同意。 ”但是 , 怎样确定是否有利害 关系 , 有利害关系全体业主的范围如何定 , 如何算征得了业 主同意等问题在物权法中并没有规定。加上客观现实情 况, 这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以 明确。 四、第 11 条,租赁期限内

5、 , 房屋出租人转让房屋所有权 的, 房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 出租人在租赁期限内死亡的 , 其继承人应当继续履行原 租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 , 其共同居住两年 以上的家庭成员可以继续承租 问题: 转让房屋所有权的范围 ?家庭成员的范围 ? 解答：1、城市房地产转让管理规定XX年8月15日建 设部修正 , 第 3 条 , 本规定所称房地产转让 , 是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。前款所称其他合法方式 , 主要包括下列行为 ： (1) 以房地产作价入股、与他人成立企业法人 , 房地产权 属发生变更的 ; (2) 一

6、方提供土地使用权 ,另一方或者多方提供资金 , 合 资、合作开发经营房地产 , 而使房地产权属发生变更的 ;(3) 因企业被收购、兼并或合并 , 房地产权属随之转移的 （4） 以房地产抵债的 ; （5） 法律、法规规定的其他情形。 2、根据继承法的规定 , 在法律上具有权利义务关系 的家庭成员包括 : 夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外 祖父母、 孙子女和外孙子女。 而且包括法律拟制的家庭成员。 合同法第 234 条,承租人在房屋租赁期间死亡的 , 与 其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员 , 与承租人 生前共同居住的亦可承租 , 并且也没

7、有“共同居住两年以上” 的限定条件。 五、第 13条, 房屋租赁实行登记备案制度。 签订、变更、 终止租赁合同的 , 当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县 人民政府房地产管理部门登记备案。 第 14 条,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30 日 内 , 持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政 府房地产管理部门办理登记备案手续。 第 15条, 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件 : （ 一 ） 书面租赁合同 ; （ 二 ） 房屋所有权证书 ; （ 三 ） 当事人的合法证件 ; （ 四 ） 城市人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋 , 还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代

8、管房屋 , 还须提交委托代管人授权出租的证 明。 第 16 条 , 房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地 产管理部门审查合格后 ,颁发房屋租赁证 。 县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请 , 可由 直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查 , 并颁发房屋租赁证 。 第 17 条 , 房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。 租用房屋从事生产、经营活动的 , 房屋租赁证作为经营 场所合法的凭证。租用房屋用于居住的 , 房屋租赁凭证 可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 第 18条,严禁伪造、 涂改、转借、转让房屋租赁证 。 遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。 第 32 条

9、 , 违反本办法有下列行为之一的 , 由直辖市、市、 县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚 : （ 一 ） 伪造、涂改房屋租赁证的 , 注销其证书 , 并可处 以罚款; （ 二 ） 不按期申报、领取房屋租赁证的责令限期补办 手续, 并可以罚款 ; （ 三 ） 未征得出租人同意和未办理登记备案手续, 擅自转 租房屋的 , 其租赁行为无效 , 没收非法所得 , 并可处以罚款。 问题: 房屋租赁登记 解答: 城市房屋租赁管理办法第 13 条到第 18 条对 租赁登记做出规定。但没有规定未登记的租赁合同效力。 合同法第 44 条规定 , 依法成立的合同 , 自成立时生效。 法律、行政法规规定应

10、当办理批准、登记等手续生效的 , 依 照其规定。 合同法解释 （一）第9条,依照合同法第 44条第 2款的规 定 , 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续 , 但未规定登 记后生效的 , 当事人未办理登记手续不影响合同的效力 , 合 同标的物所有权及其他物权不能转移。 在租赁合同当事人意思表示一致、具有缔约能力并且没 有法律、行政法规认定的合同无效、可撤销可变更以及效力 待定情形的 , 应当认定租赁合同有效。而登记备案只是作为 行政部门的行政管理手段 , 违反该规定会造成补办手续、罚 款的行政处罚后果。 六、第 19 条, 房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享 有权利 , 并承担相应的义务 ; 出租人在租赁期限内 , 确需提前 收回房屋时 , 应当事先征得承租人同意给承租人