土地基准地价法剖析

1、1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是有基准地价的地区， 可通过对基准地价进行修正 而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地 使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价 上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一 般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的 比较，并根据二者在区域条件、 个别条件、使用年限和估价基准日等方面的 差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。 （1）计算公式 根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本 公式为： Pi=P （1+K ）Y

2、TFKij 式中：Pi待估宗地地价； P待估宗地对应的基准地价； K待估宗地宗地区域、个别因素总修正值； Y待估宗地使用年期修正系数； T待估宗地期日修正系数； F待估宗地开发程度修正系数； Kij容积率修正系数。 （2）测算过程 1 1）基准地价的确定 根据江门市人民政府办公室 2014 年 1 月 3 日公布实施的（江府2013 27 号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、 “五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土 地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点 2012 年3 月1日的国 有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地

3、为 40 年、住宅用地 为 70 年、工业用地为 50 年。价格单位为元 / 平方米，币种为人民币。此次 的基准地价内涵如下表 -1 ，。 表 1 ： 江门市各用途土地基准地价内涵 商业用地 土地开发程度 五通一平 价格类型 首层楼面地价 住宅用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 2.0 价格类型 平均楼面地价 工业用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 1.0 价格类型 地面地价 备注：五通一平：宗地红线外 “通路、通电、给水、排水、通讯 ”，宗地红线内 “土地平整 江门市区各用途级别基准地价如下表 2 ： 表 2 ： 江门市区 2013 年各用途级别基准地价表 单位：元 /平方米 土

4、地用途 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 含路线价 不含路线价 一级 6065 4699 1671 600 二级 4367 3636 1169 485 2 土地用途 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 含路线价 不含路线价 三级 2689 2534 901 409 四级 1839 1812 611 336 五级 1154 1149 409 274 六级 605 605 备注 1.工业用地级别基准地价为首层楼面地价； 2.住宅用地级别基准地价为平均容积率 2.0 下的平均楼面地价； 3.工业用地级别基准地价为平均容积率 1.0 的地面地价。 表 3 ：江门市区土地各类用途地价水平确定参

5、考表 用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现 状地类（一级类） 批发零售 用地 商业基 准地价 1.0 批发零售用地指主要用于商品批发、零 售的用地。包括商场、商店、餐厅、酒 吧、超市、各类批发（零售）市场、加 油（气）站用地等及其附属设施和金融 证券营业场所等用地。 商服用地 住宿餐饮 用地 1.0 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐 饮服务的用地。包括宾馆、酒店（含公 寓式酒店）、饭店、旅馆、招待所、度 假村等。 商服用地 大型商贸 综合体、一 般商务 金融用地 0.85 大型商贸综合体是独立的、用地面积不 低于 20000 ，容积率不低于 3.5 的集 零售、销售、餐饮

6、、连锁商场、百货商 场、酒店、商务、金融、办公等于一体 的大型商业专业整体项目场所用地； 商务金融用地是指企业、服务业等办公 用地，以及经营性的办公场所用地。包 括写字楼、商业性办公场所和企业厂区 外独立的办公场所等用地。 商服用地 其它商 服用地 1.0 上述用地以外的其他商业、服务业、用 地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回 收站、维修网点、照相馆、理发美容店、 洗浴场所等用地。 商服用地 城镇住宅 用地 住宅基 准地价 1.0 城镇住宅用地指城镇用于生活居住 的各类房屋用地及其附属设施用地。 包括普通住宅等用地。 住宅用地 3 用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现 状地

7、类（一级类） 别墅、低密度 住宅用地 3.0 别墅、低密度住宅用地特指容积率小 于 1.0 的别墅、低密度住宅用地。 住宅用地 工业用地 工业基 准地价 1.0 工业用地指工业生产及直接为工业 生产服务的附属设施用地。 工业用地 采矿用地 1.0 采矿用地指采矿、采石、采砂（沙） 场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及 尾矿堆放地。 工业用地 仓储、物流用 地 工业基 准地价 1.0 仓储用地指物资储备、 中转的场所用 地；物流用地指物流产业用于物资储 备、中转、配送、分销作业、运输装 卸、交易场所用地及其相应附属设施 用地（含大型专业批发市场场所用 地）。物流用地须经市政府或市政府 授权的部门认定

8、。 工业用地 公共设施 用地 工业基 准地价 0.7 公共设施用地指用于城乡基础设施 的生产用地。包括给排水、消防、环 卫、公用设施维修等生产用地。不含 负责营运上述项目单位营业办公用 地。 公共管理与公共服 务用地 公园与绿地 0.5 公园与绿地指城镇、村庄内部的公 园、动物园、植物园、街心花园和用 于休憩及美化环境的绿化用地。 公共管理与公共服 务用地 风景名胜设施 用地 1.0 风景名胜设施用地指风景名胜 （包括 名胜古迹、旅游景点、革命遗址等） 景点及管理机构的建筑用地。 景区内 的其它用地按现状归入相应地类。 公共管理与公共服 务用地 机关团体 用地 1.0 机关团体用地指用于党政机

9、关、 社会 团体、群众自治组织等的用地。 公共管理与公共服 务用地 新闻出版用地 1.0 新闻出版用地指用于广播电台、 电视 台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、 出版社等的用地。 公共管理与公共服 务用地 科教用地 1.0 科教用地指用于各类教育， 独立的科 研、勘测、设计、技术推广、科普等 的用地。 公共管理与公共服务 用地 文体娱乐用地 1.0 文体娱乐用地指用于各类非商业性 的文化、体育、娱乐及公共广场等的 用地。 公共管理与公共服务 用地 用地类型 参照 基准 修正 系数 备注 对应的土地利用现 状地类（一级类） 医卫慈善用地 1.0 医卫慈善用地指用于医疗保健、 卫生 防疫、急救康复

10、、医检药检、福利救 助等的用地。 公共管理与公共服务 用地 电信、邮政、 供电、供热、 供气设施用地 1.0 电信、邮政、供电、供热、供气设施 用地指用于电信、通讯、通讯塔、邮 政、供电、供热、供气的生产性用地。 不含负责营运上述项目单位营业办 公用地。 公共管理与公共服务 用地 停车楼、库 用地 工业基 准地价 1.0 指用于地面停放和保管车辆及其附 属设施的项目用地， 不包括公共汽车 站场及交通运输站的停车场所用地。 交通运输用地 铁路用地 1.0 铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场 站的用地。包括设计内的路堤、 路堑、 道沟、桥梁、林木等用地。 交通运输用地 公路用地 1.0 公路用地指用

11、于国道、省道、县道、 乡道及高速公路的用地。 包括设计内 的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及 直接为其服务的附属用地。 交通运输用地 汽车站及其他 附属用地 1.0 汽车站、停车场及其他附属用地指经 营性停车场、 汽车客货运输站点及其 停车场等用地。 交通运输用地 港口码头用地 1.0 港口码头用地指用于人工修建的客 运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场 所及其附属建筑物的用地， 不包括常 水位以下部分。 交通运输用地 管道运输用地 1.0 管道运输用地指用于运输煤炭、石 油、天然气等管道及其相应附属设施 的地上部分用地。 交通运输用地 街巷用地 1.0 街巷用地指用于城镇、 村庄内部公用 道路（含

12、立交桥 ）及行道树的用地。 交通运输用地 待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名） ，用途为工业用 地，参照江门市区土地各类用途地价水平确定参考表 ，适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地； 根据江门市区 2013 年各用途级别基准地价表， 四级工业用地对应的基 准地价为 336 元/ 平方米，即： P =336 元/ 根据委托方提供的 用地红线图，待估宗地面积为 30696 平方米，规 划控制指标为：建筑密度 30% ，容积率1.0，绿地率20% ，建筑限高 24 米，行政办公及生活服务设施用地比例 7% ；规划要求：设置机动车 出入口方位

13、需在西面或北面道路； 室外排水需为雨污分流制； 按用电要 求设置电房；建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆； 建筑间距必须满足 国家有关规范要求； 围墙位置不得超出用地红线和道路红线， 在路口处须 按要求倒角设置； 道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、 同步竣工 验收；用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定，见表 4。 表 4 ：待估宗地各项经济技术指标 用途 土地级别 对应基准地价（元 / ） 土地剩余使用年限（年） 工业 四级 336 50 建设用地面积 30696 ；主体建筑物性质： 厂房；建筑密度30% ，容积率1.0，绿地 率20% ，建筑限高 24 米，行政办

14、公及生活服务设施用地比例 7% 2）待评估宗地土地使用年期修正系数 Y 的确定 待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌出让，根据工业用地最高 使用年限为 50 年的原则，待估宗地剩余使用年期为 50 年，根据工业用 地使用年期修正系数表，年期修正系数为 1 ，详见表 5： 表 5 ：工业用地使用年期修正系数表 剩余使 用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系 数 0.0595 0.1157 0.1688 0.2188 0.2660 0.3106 0.3527 0.3924 0.4299 0.4652 剩余使 用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

15、修正系 数 0.4986 0.5301 0.5598 0.5879 0.6144 0.6393 0.6629 0.6852 0.7062 0.7260 剩余使 用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系 数 0.7447 0.7624 0.7790 0.7947 0.8096 0.8236 0.8368 0.8493 0.8610 0.8722 剩余使 用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系 数 0.8826 0.8925 0.9019 0.9107 0.9190 0.9269 0.9343 0.9413 0.9479 0.4

16、941 剩余使 用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系 数 0.9600 0.9655 0.9707 0.9757 0.9803 0.9847 0.9889 0.9928 0.9965 1.0000 3）待评估宗地区域、个别因素修正 根据宗地的具体情况,区域因素及个别因素修正值 K=+10 ，具体修正 情况如下： 修正系数（因素）说明评等定级 优 较优 一般 较劣 劣 影响 区 域 因 素 因素 城市内部交通 便捷度 与主、次干道通 达性高 能与主、次干道 通达 仅与次干道通 达 与次干道通达有一 定难度 与次干道通达有 严重困难 53 31 0 -1-3

17、-3 -5 工业聚集状况 高 较高 一般 较低 低 53 31 0 -1 -3 -3 -5 距港口、码头距 离 3 公里以内 3-4.5 公里 4.5-6 公里 6-7.5 公里 7.5 公里以上 53 31 0 -1-3 -3 -5 环境质量优劣 状况 周围环境质量 优 周围环境质量 较优 周围环境质量 一般 周围环境质量较劣 周围环境质量劣 32 21 0 -1-2 -2 -3 7 基础设施 供水、供电保证 率 达 98% 以 上，排水通畅， 电讯网络设施 全面覆盖 供水、供电保证 率 达 98% 以 上，排水通畅， 电讯网络设施 基本覆盖 供水、供电保证 率 达 98% 以 上，排水一般

18、， 电讯网络设施 局部覆盖 供水、供电保证率 在 98% 以下，排水 不畅，电讯网络设 施较差 供水、供电保证 率在 98% 以下， 排水堵赛，无电 讯网络设施 41 0 -1 -2 -2-3 -3 -4 地质状况与地 基承载力 地质状况与地 地质状况与地 地质状况与地 地质状况与地基承 地质状况与地基 基承载力高 基承载力较高 基承载力较差 载力较低 承载力低 106 51 0 -1 -5 -6 -10 个 宗地临路条件 两面以上临主 要道路 一面临主要道 路，一面临次要 道路 一面临主要道 路 一面临次要道路 不临任何道路 别 53 31 0 -1-3 -3 -5 因 素 宗地面积 对企业

19、布置无 影响 面积过大，闲置大 于 5% ；面积小对企 业布置有影响 0 -1-3 宗地形状 长（正）方型 梯型 多边型 三角型 不规则 32 21 0 -1-2 -2 -3 规划土地用途 无限制 个别条件限制 部分条件限制 工业布置受到限制 不允许存在 21 0 -1 -4 -4-7 -7 -10 表 6 ：城镇工业用地地价影响因素说明、系数表 表 7 ：待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 影响因素 条件描述 评定等级 修正系数（ %） 区 域 城市内部交通 便捷度 与主、次干道通达性一般 一般 0 因 素 工业聚集状况 位于金门长河工业区内， 区内工业集聚度较高 较优 +1 距

20、港口、码头 距离 距港口、码头距离有段距 离 一般 0 环境质量优劣 状况 周围环境质量一般 一般 0 供水、供电保证率达 98% 基础设施 以上， 排水一般， 电讯网 一般 -2 络设施基本覆盖 个 地质状况与地 基承载力 地质状况与地基承载力 较差 较劣 -5 宗地临路条件 双面临区内道路 优 +3 别 宗地面积 面积较大， 对企业布置无 影响 一般 0 因 宗地形状 形状规则，为长方形 优 +2 素 规划部分条件限制， 对地 规划土地用途 块开发利用有一定的影 一般 -2 响 宗地区域、个别因素总修正值（ K) -3 4）期日修正系数 T 的确定 鹤山市区调整后的基准地价的基准日为 2014 年 1 月 3 日，本次估价基 准日为 2014 年2月25 日，根据估价人员对江门市工业地价的调查，自2014 年 1 月 3 日以来，江门市同类工业用地地价一直在上升，根据江门市市 区地价指数