新易泰物流产业园物业管理实施方案

1、*产业园物业管理实施方案初稿产业园的基本情况及物业规模（一）产业园项目概述及物业概述项目规划占地200亩，建筑面积 200000平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部 分。总计建筑面积为10万平方米。2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各 2平方 米和1平方米的大跨度联合车间、 一座 设有100T龙门吊车的 原材料堆场。3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功 能区，一是保税库区，建筑面积 3万平方米；二是 库区，建筑 面积1万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积 3万平方米。（二）产业园的物业规模1、

2、安全保卫系统主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管 理；车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护； 共用设备管理（给排水设备 管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理） ；专业设备的 管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂 区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作； 产业园区公共绿 地的维护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理二、产业园物业实施总体方案对比现有的几种物业管理模式的优缺点， 并结合产业园和我 公司现状，建议采用自管与委托外包相结合

3、的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理， 可以充分利用公司现有各种资源， 利 于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。 同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和 大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协 调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌 控力度，提高服务质量的目的。（一）物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供 优质服务的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满 足本物

4、业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空 间。（二）岗位设置1、物业管理部经理参与重大项目的合同或标书的评审； 编制新增项目的物业管理方案； 参与新接管项目的验收工作； 组织本部门员工的专业技能培训； 自我监督与质量体系有关的程序操作 , 发现不合格时 ,及时 采取纠正措施及适当的预防措施；制定各专项规章制度 , 对本部门员工工作业绩予以评审； 负责所属项目的物业管理的日常工作 , 并对部门员工进行 业务指导；检查监督各项业务计划 （年度、季度、月度等 ）的实施情况并 向上级报告；与政府有关部门联络 , 了解行业最新规定； 推广新的有效的管理方法 , 并总结分析 , 提出合理的建议。

5、2、物管员（兼资料员） 负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工 作。负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。 书写各类通知、通告，完善各类合同文本。 遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作； 协助经理制定本部门规章制度及员工守则； 配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取； 负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；3、客服员收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录 并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单； 负责做好水电等费用的收付。 负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作； 负责定期对服务质量进行统计、分析、评估

6、、考核，并提出 整改方案；4、设备主管负责向经理提交管辖范围内设备、 设施的更新、 改造建议和 大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施 项目的整改全过程。 向经理提交设备的改造、 更新前后运行效果 的各方面对比和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。负责协助公司项目部对本项目新增项目的接管及验收工作； 负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水 供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设 施的管理、维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 负责编制所管辖区域内每台设备台帐， 绘制供热水、 给排水、

7、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、 设施管理的各种规章制度， 出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计。5、委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考 核，并对出现的问题提出整改要求。负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。三、产业园物业管理的主要内容及人员配置1、安全保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安 24小时在岗值班；同时要 对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次； 对公司内部 车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两

8、人，流动岗两人。总计需要 24人，每人费用30000元/年， 该项每年预计需要费用七十二万元。2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护（2）共用设备管理给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、 屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理。供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。弱电设备管理。消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐 全，完好无损，可随时起用。产业园内部网络管理根据产业园设备管理的需要， 设备管理的人员配置如下： 设 备维护需要维修水电工12人，每人费用约45000元/年。监控室

9、需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间； 网络管理需要12人，每人每年工资标准为四万五至五万元。3、环境保洁绿化系统垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及 清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园 区公共部门共用设施无蚁害； 园区内道路等共用场地无纸屑、 烟 头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、 天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清 除工作。产业园办公楼卫生清洁需要 23人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要23人，每人费用约25000元/年。4、园区食堂管理产业园区食堂采用全程外包模式， 由专业的食堂承包单位负

10、 责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营 人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理。 物业管理部根据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。5、宿舍管理对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理； 加强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的管理、 宿舍日常秩序维护。基本工资标准为三万元 /年。以上日常物业管理服务中，安全保卫系统 、车辆交通及道路 管理、环

11、境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱 电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网 络电话系统对于保障公司商业机密的重要性，建议由公司招聘专人进行管理。为了降低物管工作运营成本，建议部分岗位可由公司内部人 员在不影响日常工作的前提下兼职。附件：一、完善的日常物业管理服务1、安全保卫系统（1）总体安全环境管理物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保和消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和 突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进 出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对

12、突发安全事件及 时解决，依法办事。严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志， 文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻， 制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防 范措施并及时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数 量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急 措施，如防台风、防地震方案等。（2）入园企业的管理建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需 求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。（3）车辆交通及道路管理园区停车场管理有序

13、，排列整齐，机动车辆出入有登记；非 机动车车辆按规定位置停放； 每天巡查园区内道路，确保道路通 畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。（4）科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图， 幢标号标志明显；定期检查外 墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱 落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示 板，及时通报相关事项。（2）共用设备管理本公司物业设备保养与维修， 一是以预防为主，坚持日常保 养与计划维修并重，使设备始终处于良

14、好状态； 二是对房屋设备 做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理 好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会 使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质； 三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分 的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保 养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正 常，无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（

15、包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、 阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供 水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施， 无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准； 对二次供水蓄水池、 屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫 生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理 通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸 泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在 规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间

16、停水现象。供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷 开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常 供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班 巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录； 停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时 用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备 用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班， 无关人员禁止入 内；建立配电运行记录，每班巡查 1次，每月细查1次，半年大检 修1次，查出问题及时处理，并做好记

17、录；室内照明、通风保持 良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电， 更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘 鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常， 使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值， 三相电流是否平 衡，对照值班记录检查分析有关差异； 核对各个支路的实际负荷 是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活， 刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦 痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头 处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头

18、之间有无腐蚀现象； 金属管连接的地线是否良好， 有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是 否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用 电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无 损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格 正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患， 确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散 示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

19、无阻；全 体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问 题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一 次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。3、环境保洁系统环境卫生管理的目的是净化环境， 给园区全体员工人提供一 个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五 定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专 职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒 灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共

20、用部位保持清洁，无乱贴、乱画； 楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。4、绿化维护系统制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、 施肥、修剪、 杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途 和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观， 无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。5、共用设施管理系统制定共用设施管理标准，对园区的共用设施：篮球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养； 开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值。6、园区食堂管理民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到

21、员工身体健康 和生命安全的一件大事。产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负 责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营 人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食 委员会来专门负责对其进行监督管理。 物业管理部根据膳食委员 会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。7、宿舍及专家公寓的管理对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理； 加强宿舍公共财物的维护管理。入住员工由综合部统一安排房 间，凭借综合部签发的入住单到员工宿舍入住；离职人员必须在离职3天内搬离宿舍，由宿舍管理员

22、收回要是并开具退宿证明后 到综合部办理手续；入住期间应按时交纳水电等各项杂费；遵守宿舍管理制度。8产业园区文化活动系统创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与员 工的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组 织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。二、环境保洁范围、工作内容频次标准1、日常保洁楼道收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印擦电梯2次/天无灰尘，无手印擦公共防盗门1次/周无灰尘擦楼梯扶手1次/周无灰尘擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝擦消火栓1次/月无灰尘擦窗户2次/月无灰尘道路路面循环清扫无杂物路边绿地2次/天无杂物水泵结合器1次/周无灰尘路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消 灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配