上海市房地产宏观环境分析

1、 上海市房地产宏观环境分析上海对外经贸大学 1119123 余虹近期上海市房价分布图：2013 年 10 月上海市的房价均价为 32135 万/平方米。而根据上图可知，大部分放假都维持在 20000左右，上部分布在 10000一下和 80000以上。从宏观角度分析上海市房地产，要先明确如今中国房地产市场的各项机制和运行特点。中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治政策市场供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。从 2003 年国家开始对房地产业进行宏观调控以

2、来，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。一、经济层面分析上海市房地产的宏观市场，首先要明确，上海市作为一个典型的城市，其经济实力在中国是最强大的城市，所以我们先从经济层面来分析： 单位：亿20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%20101.3319195.6913698.159.90%8.20%9.70%6.00%4.00%2.00%0.00%数据来源：上海市2012年国民经济和社会发展统计公报2012 年上海市生产总值（gdp）20101.33 亿元，按可比价格计

3、算，比上年增长 7.5%，按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5 万元。平稳高速发展的上海经济也为居民收入增长提供了强有力的支持，从 2008年到 2012 年的 5 年间，基本保持 10%以上的增长速度。2012 年末，全市城镇居民人均可支配收入达到了 40188 元，远超全国平均水平，位居全国第一。人民收入的快速增长也为上海市房地产行业的发展提供了良好的市场和资金支持。伴随着上海经济的快速发展，上海市房地产开发投资的增长也一直保持高位增长。2012 年上海市房地产开发投资达到了 2381.36 亿元，房地产投资基本占到了固定资产投资总额的 1/2，位居国内城市房地产投资前列。40.00

4、2%0%4018818%4000035.30%2381.3616%350002883814%2667525.00%12%13.80%2500012% 1464.181366.8710%1500200008%8.10%150006%9.60%100004%7.10%2%5.00%0%00.00%2009年2010年2011年2012年2008年2009年2010年2011年2012年城市居民人均年可支配收入（元）增速房地产开发投资（亿元）数据来源：上海市20082012 年国民经济和社会发展统计公报数据来源：上海市20082012 年国民经济和社会发展统计公报 二、政治宏观层面中国经济的实力和对

5、世界经济的影响作用逐渐被世界所承，中国国民的可支配收入也一直在不断大幅增加，但也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化，也会对许多老百姓关心的话题房地产产生巨大影响。有人分析上海的房地产时提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增

6、长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。应该期待在 2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。另外，在 2013 年 9 月 29 日正式挂牌的上海自贸区的建立对上海市房价的影响也是不容忽略的。我们可以看到以下是自贸区成立前后上海市平均房价的走势图： 不难发现，在 2013 年 9 月到 10 月，上海市的平均放假有大幅度的增长，显中国（上海）自由贸易试验区主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体

7、制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。获批前后的近两个月时间里，靠近自贸区的房价不出意料，有很大的涨幅。临港新城住宅的价格上涨了近一倍（8 月份临港新城新盘的平均房价只有 1.1 万-1.3 万元左右，而 10 月份这一区域部分新开楼盘的价格，已经涨至 2 万-2.3 万元/平方米），且 10 月 20 日临港新城今年新房的成交量高达 20.3 万平方米，是去年全年成交量 4.5 万平方米的四倍多。而在自

8、贸区正式落地后的 9 月份至今，该区域新房的成交量就达到 7.6 万平方米，占今年前 8 个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。除了住宅楼以外，随着银行、保险等金融机构在自贸区注册，自贸区内及辐射范围的商用办公楼也火了起来。经过 23 年的持续开发，上海外高桥保税区除了南部仍有土地待开发，目前划定的自贸区内工业地产的供应量并不大。也正是由于其稀缺性，因此仓储、物流的温度短期内迅速升温。这一领域此前是被不少投资界所轻视，随着上海自贸 区的挂牌，工业地产也被认为是直接受益的房地产，因而成为很多机构新的投资热点，且也将看到更多国际资本的身影。三、法律层面我国政府的宏观调控一直

9、是我们在研究经济发展时不可忽略的一个因素，而我们国家以及上海市政府颁布的法律文案也是对上海市房地产一个一个不可忽略的影响因素。2010 年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010 年上海市商品房销售面积达 2055.53 万平方米，比上年下降 39%。2011 年，在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机、投资

10、需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011 年，全市商品房销售面积 1771.3 万平方米，比上年下降 13.8%。2012 年，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意，全市商品房销售面积 1898.46 万平方米，略高于 2011 年。2012 年上海市商品房销售额达 2669.49 亿元，较 2011 年提升 3.92%。 2012 年，上海市市商品房施工面积达 13249.97 万平米，商品房竣工面积达2008 年2012年上海市商品房施工竣工及销售面积13249.9712983.3211295.0310

11、390.679961.63372.452296.122055.531898.461771.32008年2009年2010年2011年2012年数据来源：上海市20082012 年国民经济和社会发展统计公报2305.06 万平方米，商品房销售面积达到了 1898.46 万平方米。根据上海搜房数据监控中心统计，2012 年度上海楼市共计成交商品住宅 78257 套，较去年大涨23.9%，共计成交面积 938.7 万平，同比也大幅提升了 28.9%；签约均价 22461元/平，与去年基本持平，小幅上扬 2.0%，上海楼市呈现回暖态势。上海搜房网统计显示，2012 年上海共成交经营性用地 190 幅，

12、成交面积共计 802.38 万平方米，土地出让金共计 875.78 亿元。2012 年上海经营性用地成交面积为 3 年来首次下降，同时创下 3 年新低。2013 年上海土地市场逐步回暖，一季度共成交 42 幅经营性用地，成交面积 148.85 万平，同比增加 55.71%，土地出让金收入 185.77 亿元，同比增加 172.44%。其中住宅用地成交 14 幅，平均溢价率 30.39%，全面超过 2012 年四个季度，搜房网数据显示，2012 年一至四季度，上海住宅用地平均溢价率分别为 0、28.9%、15.08%和 22.33%。上海市限购政策根据上海市关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好

13、房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见（沪府办发20116 号文件）规定，“自本意见发布之日起，暂定在本市已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房 之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”“

14、限购”是 2011 年影响市场的主要因素之一。限购的效果是明显的，持续的限购令，再加上多重调控措施，不仅让上海、还让北京等地的楼市出现降温。根据资料显示，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。但上海表态继续限购的影响依然会很大，会让仍寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前正处于量缩价松状态的市场进一步深度发展，未来几个月，市场态势一定会因为限购令继续有所降温。结合宏观分析的各个方面，无论是经济层面，还是法律层面，上海市未来的房价都有保持上涨趋势的潜力，尤其

15、是自贸区的建立，更是使上海市房地产市场越来越升温，另外，上海市郊区的房价处于相对较低价格，切开发潜力较大，因此从宏观角度来估测，上海市未来的房价平均水平会保持上涨状态。 四、一辈子孤单并不可怕，如果我们可以从中提炼出自由，那我们就是幸福的。许多长久的关系都以为忘记了当初所坚持与拥有的，最后又开始羡慕起孤单的人。五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想给任何人机会。 八、一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，

16、你会发现，原本是费尽心机想要忘记的事情真的就那么忘记了。九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了；因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在自己身边的感觉是如此的温暖。十一、自从你出现後，我才知道原来有人爱是那麽的美好十五、不管你是多么的爱对方，但千万

17、不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是生生相错。十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，

18、终不敌过时间切割的颓败，我们忧伤的仰望阳光，看流年未亡年华尽耗。二十一、一个人一生可以爱上很多的人，等你获得真正属于你的幸福之后，你就会明白一起的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。二十二、爱一个人，由天由人却由不得自己。不由自主只因刻骨铭心，不离不弃只因无法代替。总是心有期待，才有灯火阑珊处的望眼等待；总是情怀善待，才有心甘情愿地付出所有，习惯的依赖。也许你的世界一无所有，但在爱你人的心里，你就是全世界。珍惜一个深爱你的人，更要珍藏一颗为你融入生命的心。二十三、就在我以为一切都没有改变只要我高兴就可以重新扎入你的怀抱一辈子不出来的时候，其实一切都已经沧海桑田了，我像是一躲在壳里长眠的鹦鹉螺，等我探出头来打量这个世界的时候，我原先居住的大海已经成为高不可攀的山脉，而我，是一块僵死在山崖上的化石二十四、幸福，不是长生不老，不是大鱼大肉，不是权倾朝野。幸福是每一个微小的生活愿望达成。当你想吃的时候有得吃，想被爱的时