江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程可行性研究报告

1、目目 录录 第一章 总 论.1 一、项目概况.1 二、业主简介.2 三、编制内容.2 四、编制依据.3 五、初步结论.3 六、主要经济技术指标.4 第二章 项目背景.6 一、大力发展新农村建设.6 二、拆迁安置区域总体规划.6 三、当地农民居住现状分析.7 第三章 项目建设的必要性.9 一、是加快项目区新农村建设的需要.9 二、是从根本改善当地农民生活水平的需要.9 三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要.10 第四章 项目选址及建设条件.11 一、项目建设地址.11 二、自然条件.11 三、社会经济.12 四、能源供应条件.13 五、交通条件.13 六、主要建筑材料.13 第五章 建设规

2、模及建设内容.14 第六章 工程建设方案.15 一、主要技术标准、规程、规范.15 二、建筑设计.15 三、结构设计.17 四、给排水设计.18 五、电气设计.20 六、弱电设计.25 七、通风及防排烟设计.26 八、燃气设计.28 九、消防设计.30 十、综合管网设计.34 十一、建筑节能.37 十二、绿化设计及灯饰工程.39 十三、人防设计.39 十四、无障碍设计.40 第七章 环境影响评价.41 一、设计依据.41 二、环境现状.41 三、项目施工期对环境的影响及治理措施.41 四、项目运营对环境的影响及治理措施.42 第八章 项目进度计划与建设管理.43 一、项目进度计划.43 二、项

3、目建设管理.43 三、人力资源配置.46 第九章 项目招投标.47 一、招标的组织形式.47 二、招标的方式.47 三、招标基本情况表.47 四、招标初步方案.48 第十章 投资估算及资金筹措.49 一、投资估算范围.49 二、投资估算依据.49 三、项目投资.49 四、资金来源及使用情况.53 第十一章 财务评价.57 一、财务评价依据和原则.57 二、财务评价基础数据与参数选取.58 三、项目收入估算.58 四、成本估算.61 五、财务评价报表.64 六、财务评价指标.74 第十二章 风险分析与控制.76 一、项目主要风险因素.76 二、风险程度分析.77 三、防范和降低风险对策.78 第

4、十三章 社会效益评价.79 一、社会影响分析.79 二、互适性分析.80 第十四章 结论及建议.81 一、结论.81 二、建议.82 第一章第一章 总总 论论 一、一、项项目概况目概况 （一）项目名称：江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程 （二）项目业主：重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司 （三）项目地址：本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围 包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等 2 个社区 3 个社。 （四）项目性质：新建 （五）项目建设期： 36 个月(2012 年 3 月2015 年 2 月) （六）项目建设内容及规模： 本项目占地约 110 亩，新增建筑面积 20

5、6062.68 平方米，其中新 增住宅面积 159980.79 平方米，配套商业面积 16700.51 平方米，物管 用房 438.62 平方米，社区服务配套用房 1078.31 平方米，幼儿园 2571.14 平方米，地下车库 25293.31 平方米。工程同步建设小区道路、 绿化、给排水及变配电等工程。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资：项目总投资为 64300 万元，其中建筑工程费用 41867.79 万元，工程建设其它费用 11500.51 万元，预备费 4269.46 万 元，建设期利息 6662.25 万元。 2、资金筹措方式：本项目总投资 64300 万元，其中业主自筹

6、 19300 万元，资金比例占总投资的 30%，申请银行贷款 45000 万元， 资金比例占总投资的 70%。 二、二、业业主主简简介介 本项目业主是重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司，该公司 成立于 2009 年 3 月，是法人独资有限公司，其股东为重庆市江津区 华信资产经营（集团）有限公司。公司按公司法运作，实行企业化管 理，具有独立法人资格。公司注册资金 61598.41 万元。 公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、工 程建设部、规划总工办等 7 个工作机构，目前实有人员 82 人，其中： 硕士以上的 2 人，大专以上文化的 60 人，拥有高级工程师职称 10 人，

7、 中级技术职称 25 人。公司主要负责江津滨江新城的开发建设工作， 经营范围为：土地收储、整治、经营管理；投资业务；建筑相关业务。 截至 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额 443409 万元,负债总额 160531 万元。 三、三、编编制内容制内容 本报告通过对江津滨江新城海会片区农民集中安居房区域以及 被拆迁区域的现状调查，结合滨江新城城区规划，分析了项目建设的 背景和必要性；通过对被拆迁区域农民居住现状的调查，并根据当地 的发展规划，确定项目的具体建设内容和建设规模，同时，论证了项 目技术及工程方案，并进行经济评价，提出结论性意见，为业主及上 级有关部门决策提供参考。 四、四

8、、编编制依据制依据 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 投资项目可行性研究指南 重庆市江津区滨江新城核心区控制性详细规划修改说明报 告； 项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料； 项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。 五、初步五、初步结论结论 本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发 展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的 助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远 的社会影响。 项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑 材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场

9、。 本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。 本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发 展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城 乡改革发展具有重要的示范作用。 本项目总投资 64300 万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。 通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一 定的经济效益。 综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建 设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可 行的。 综上所述，本项目的建设是切实可行的。 六、主要六、主要经济经济技技术术指指标标 表 1-1 主要数据及评价指标汇总

10、表 序号 项目名称单位 数据 1 项目总投资 万元64300 1.1 建设投资 万元57638 1.2 建设期利息 万元6662 2 资金筹措 万元64300 2.1 项目资本金 万元19300 2.2 项目债务资金 万元45000 2.3 其他资金 万元0 3 年销售收入合计 万元130000 4 补贴合计 万元0 5 年均总成本费用 万元9201 6 销售税金及附加合计 万元0 7 息税前利润（ebit）合计 万元93513 7 利润总额合计 万元83995.5 8 所得税合计 万元12599.3 9 净利润合计 万元71396.2 10 总投资收益率 %29.09 11 项目资本金净利润

11、率 %73.99 12 贷款偿还期 年8 年 13 平均利息备付率 %9.4 14 平均偿债备付率 %1.4 15 项目投资指标 15.1 所得税前财务内部收益率 %12.10% 15.2 所得税前财务净现值（ic=8%） 万元8459 15.3 所得税前全部投资回收期 年6.7 15.4 所得税后财务内部收益率 %8.32% 15.5 所得税后财务净现值（ic=8%） 万元63077 15.6 所得税后全部投资回收期 年7.2 第二章第二章 项项目背景目背景 一、大力一、大力发发展新展新农农村建村建设设 中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业 农村发展基础的若干意见（中发201

12、01 号）文件提倡：安排中长期政 策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机耕道路和农田 林网建设。文件还指出：必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党 工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强 化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层体系，大力 加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实打牢农业农村发展基础， 协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经 济社会发 展一体化新格局。 2010 年中央政府工作报告指出：要按照统筹城乡发展的要求，坚 持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，巩固和发展农业农 村好形势。财政支出重点向农业农村倾斜；预算内

13、固定资产投资重点 用于农业农村基础设施建设；坚持和完善农村基本经营制度；继续推 进农村综合改革；加快发展农民专业合作组织和农业社会化服务体系， 提高农业组织化程度。 二、二、拆迁安置区域拆迁安置区域总总体体规规划划 2008 年 7 月，重庆市人民政府正式批准江津区城市总体规划 （20072020），确定了 “一主一副一组团”的城市空间结构，提出了 “一江两岸”的城市发展战略。 滨江新城紧临重庆绕城高速西彭互通，是江津“一江两岸”中心城 区的重要组成部分，北接双福新区，南临长江与几江旧城隔江相望， 西连缙云山脉，东与西彭工业园接壤，规划总面积约 33 平方公里，规 划总人口 33 万。滨江新城

14、致力锻造为重庆主城新的城市副中心，是 重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为重庆西部新的中 央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和重庆西部滨江森林城 区。 江津滨江新城包括核心区、西部片区和德感旧城片区三部分，纳 入规划的城市建设用地约 20.7 平方公里，其中核心区约 8.3 平方公里， 西部片区约 8.7 平方公里，德感旧城片区约 3.7 平方公里。按照区委、 区政府的要求，首期推进 8.3 平方公里的核心区城市建设，计划用 5 年左右的时间投资 92.4 亿元完成基础设施建设，搭建新城框架。 三、当地三、当地农农民居住民居住现现状分析状分析 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社

15、、圣泉社区圣泉社、海会 社等 2 个社区 3 个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居 住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失 修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政 管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益 突出。同时，集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿条件，改善 当地贫困农民住不起新房的社会现状，有利于提高该地区居民的生活 水平和生活质量。 第三章第三章 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、一、是加快是加快项项目区新目区新农农村建村建设设的需要的需要 建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。农村 人口多

16、是中国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让 农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果，才 能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。一直以来，中共中央国务 院高度重视统筹城乡发展和新农村建设，党的十七届三中全会精神指 出，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为新形势下推进农 村改革发展的根本要求。 项目建设地位于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区 浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等 2 个社区 3 个社。该地区属于典 型的农村农民居住地域。本项目通过滨江新城统一拆迁安置和规划建 设，创造现代化农业的生产条件，形成城乡经济社会发展一体化新格 局，提高土地节约集约

17、利用水平。项目建成后，项目区域内环境将更 加整洁便利，为当地农民的生活、工作和学习提供更多便利条件，从 根本上加快和促进新农村建设。 二、二、是从根本改善当地是从根本改善当地农农民生活水平的需要民生活水平的需要 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会 社等 2 个社区 3 个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居 住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失 修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政 管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益 突出。本项目新增建筑面积 206062.68 平方米，其中新增住宅面积 1

18、59980.79 平方米，并配套建设商业、社区服务配套用房、幼儿园、小 区道路、绿化、给排水及变配电等工程。项目建设能够改善农村居民 的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房、子女入学难的社会现状， 有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。 三、是改善投三、是改善投资环资环境，推境，推动农动农村村经济发经济发展的需要展的需要 按照滨江新城城区相关规划，被拆迁的区域，将来发展为重庆主 城新的城市副中心，是重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建 设成为重庆西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地 和重庆西部滨江森林城区。 江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程的建设能从根 本上推进

19、滨江新城的建设，并大大改良了项目区的投资环境，有利于 加快滨江新城基础性及后续工作的开展，可直接推动江津区的经济发 展。 同时，项目建设能改善项目区的开发投资条件和居民的生活生产 条件，对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用，从 根本上促进江津区农村经济快速发展。因此，项目的实施有利于整个 项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。 第四章第四章 项项目目选选址及建址及建设设条件条件 一、一、项项目建目建设设地址地址 本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒 溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等 2 个社区 3 个社。 二、自然条件二、自然条件 （一）地形、地貌 江津区地形南

20、高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵 地和山地，其中丘陵占 78.2%，低中山占 21.8%。南部四面山区系云贵 高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华莹山支脉。海拔 最高处四面山蜈蚣坝为 1709.4 米，最低处珞璜镇中坝为 178.5 米，相 对高差为 1530.9 米。 （二）地质 项目所在地广泛分布侏罗、白垩系地层，以砂岩和页岩为主。由 于大部分岩层近于水平，砂岩与页岩相间，经过地质运动和溪流的切 割而形成一些高丘台地，相对高差达 100m 左右。 沿江的山岭槽谷由中生代石灰岩、页岩及砂岩组成，当表层砂岩 被剥蚀后，下部石灰岩出露并经流水侵蚀发育成二岭一槽，呈船型地 貌

21、。槽谷内有小型岩溶地形。 （三）气候与气象 按照中国气候图集和四川气侯区划的划分项目所在区属亚 热带季风湿润气侯区中的盆地南部长江河谷区。主要特点是：冬暖春 早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无 霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少。地面风速小，静风频率高， 不利于大气污染迁移和扩散。评价选用所在地的江津气象站近 10 年 定时观测资料统计，年均气象要素及其极值如下： 气温：历年平均气温：18.3；历年极端最高气温：41.3；历年最 高平均气温：23.7；历年极端最低气温：-2.3；历年最低年平均气温： 14.8。 风速与风向：历年极端最大风速 32m/s，历年平均

22、风速 1.2m/s。常 年主导风向是东北风，频率是 11%，其次是南风和西南风，频率是 7%，强风为东北风和东风。 雨量：历年平均降雨量为 1025.5mm，多集中在夏季。年平均降雨 日为 157 天，历年最大降雨量为 1497.4mm，历年最小降雨量为 748.7mm。霜雾：历年平均雾日为 27 天，全年无霜期为 317 天，甚至 终年无霜。 三、社会三、社会经济经济 2011 年实现地区生产总值 383.8 亿元，是 2006 年的 2.6 倍，同比 增长 17.9%。工业总产值 766 亿元，是 2006 年的 4.7 倍，同比增长 36.7%。固定资产投资 298 亿元，是 2006

23、年的 3.7 倍，同比增长 30.3%。社会消费品零售总额 130 亿元，是 2006 年的 2.6 倍，同比增 长 21.4%。地方财政收入 70.8 亿元，是 2006 年的 8.7 倍，同比增长 76.5%。城镇居民人均可支配收入 19330 元，同比增长 16.1%；农村居 民人均纯收入 8694 元，同比增长 22.9%。5 年来三次产业比重由 17.7：44.2：38.1 调整为 14.4：60.1：25.5。 四、能源供四、能源供应应条件条件 项目所在区域水源充足，日供水能力达 2.64 万吨。供电有电厂保 障，珞璜电厂电网有珞南线、珞綦线、珞西线、珞巴线和珞马线等 220kv

24、输出高压线路 5 条；本地电网已完成农村二期电网改造任务， 有 110kva、35kva 高压变电站各 1 座，小型电源变压器 170 个， 110kv、35kv、10kv 高压线路多条；供气有天然气井 8 口，蕴藏量 达 5 亿立方米；有 4 个配气站，现日供气 15 万立方米； 五、交通条件五、交通条件 江津地处重庆西南长江要津，地跨长江两岸，东邻綦江、巴南，西 接永川，南连四川合江、贵州习水，北与璧山县、九龙坡区相邻，长江 流经境内，成渝、川黔铁路环绕市境，是川南、黔北通往重庆的必经之 地，重庆西南方向的交通总口。 六、主要建筑材料六、主要建筑材料 本项目建设中，所需材料可直接来自项目区

25、域内的建材企业就地 解决；钢材、木材等材料在周边购买。所需的设备、材料等可在重庆市 购买，通过公路运输便捷抵达。 第五章第五章 建建设规设规模及建模及建设设内容内容 本项目占地约 110 亩，新增建筑面积 206062.68 平方米，其中新 增住宅面积 159980.79 平方米，配套商业面积 16700.51 平方米，物管 用房 438.62 平方米，社区服务配套用房 1078.31 平方米，幼儿园 2571.14 平方米，地下车库 25293.31 平方米。工程同步建设小区道路、 绿化、给排水及变配电等工程。 建设工程量统计表 序号项目单位数量 1建筑工程 1.1住宅 159980.79

26、1.2商业 16700.51 1.3物管用房 438.62 1.4社区服务配套用房 1078.31 1.5幼儿园 2571.14 1.6地下车库 25293.31 2安装工程 2.1室内给排水及消防水 206062.68 2.2室内强弱电 206062.68 2.3室内通风及天然气 206062.68 2.4变配电 206062.68 2.5高层住宅电梯（21 台）台21 第六章第六章 工程建工程建设设方案方案 一、一、主要技主要技术标术标准、准、规规程、程、规规范范 1.重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定 2.建筑工程建筑面积计算规范gb/t50353-2005； 3.城市居住区规划设计

27、规范（2002 年版）gb 50180-93； 4.民用建筑设计通则gb 50352-2005； 5.住宅建筑规范gb 50368-2005； 6.住宅设计规范gb 50096-1999； 7.汽车库建筑设计规范jgj 100-98； 8.建筑设计防火规范gb 50016-2006； 9.高层民用建筑设计防火规范（2005 年版）gb 50045-95； 10.汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb 50067-97； 11.重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范db 50/5031-2004； 12.城市道路和建筑物无障碍设计规程jgj 50-2001； 13.重庆市城市规划管理条例； 二二、建

28、筑、建筑设计设计 （一） 建筑功能 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号楼 为 24-32 层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套用房 均设在塔楼一层，设备用房均设在地下车库。 1）1-2 号楼 1-2 号楼为多层住宅。地上 6 层，标准层为 4 户，单层面积约 460 平 米，所有住宅均具有良好的景观面及采光通风，设有一部双跑楼梯，户 型为三室二厅。 2）3-9 号楼 3、4、8、9 号楼为一类高层商住楼，5、6、7 号楼为一类高层纯住宅。 地上 24-32 层，标准层为 9-

29、12 户，单层面积为 740-831 平米。所有户型 均具有良好的景观面及采光通风，设有一部消防电梯，2-3 部客用电梯 及一部剪刀楼梯，户型为三室两厅，两室两厅，一室一厅。沿街裙房为商 业网点，社区配套用房设在高层塔楼的一层。 3）幼儿园 幼儿园设在小区中庭靠近次入口处，为 3 层公共建筑，设 9 班，每 班设活动室，寝室和室外活动场地，采光通风条件良好，主要房间均为 南北朝向。 4）地下车库 地下车库位于地块中部，为 i 类单层地下车库，设停车位 675 辆， 设有 3 个机动车出入口，均为双车道。车库设有 7 个防火分区，每个防 火分区面积均小于 4000 平米，每个防火分区设有 2 个

30、疏散出口，其中 至少 1 个可直通室外。地下车库与高层负一层连通，高层住户可直接入 户。 （二） 立面设计 本工程立面以抗战时期的重庆陪都风格为主，充分利用住宅自身的 构件（凸窗、阳台、栏板、空调机位等）作为建筑立面的构成元素，建筑的 外立面用色采用政府倡导的色彩搭配，青砖黛瓦结合条石本色为本项目 的基本色。建筑墙身利用色彩的变化和线条的穿插，体现住宅亲切、细 腻的气质。 三三、 、结结构构设计设计 （一）工程概况 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号楼 为 24-32 层。 （二）设计依据

31、 本结构设计遵照下列现行标准、规范： 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001） 建筑结构荷载规范（gb50009-2001）（2006 年版） 混凝土结构设计规范（gb50010-2002） 高层建筑混凝土结构技术规程（jgj32002） 建筑地基基础设计规范（gbj500072002） 重庆市建筑地基基础设计规范（db5050011997） 建筑桩基技术规程（jgj942008） 建筑抗震设计规范（gb500112001）（2008 版 ） 砌体结构设计规范（gbj500032001） 建筑工程抗震设防分类标准（gb50223-2008） （三）设计参数取值 基本风载：风载

32、0.4kn/m2。 本工程建筑抗震设防烈度：6 度，设计基本地震加速度为 0.05g，设 计地震分组为第一组。 其它荷载的取值均按现行规范。 建筑结构安全等级：二级。 地基基础设计等级：乙级。 抗震设防分类：丙类。 （四） 结构设计 结构型式：主要采用部分框支剪力墙结构体系 主要结构材料：混凝土 c30-c50，钢材 hpb235、hrb335 和 hrb400；板钢筋采用 crb550。 抗震缝的设置：控制在规范规定的范围内，并设置在相关的单元的 连接部位，避免多塔结构。 填充墙：外墙、内墙均采用 8.0kn/m3 容重的烧结页岩空心砖（12 孔）。混合砂浆强度不小于 m5.0。 四、四、给

33、给排水排水设计设计 （一）设计依据 (1)高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95，2005 年版）； (2)建筑设计防火规范（gb50016-2006）； (3)自动喷水灭火系统设计规范（gb50084-2001，2005 年版）； (4)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； (5)建筑给水排水设计规范（gb50015-20003）（2009 年版）； (6)室外给水设计规范（gb50013-2006）； (7)室外排水设计规范（gb50014-2006）； (8) 气体灭火系统设计规范（gb50370-2005） （9）设计任务书及有关设计资料。 （二）给水

34、（1）水源 本工程供水水源为市政给水干管，供水压力为 0.35mpa，从市政道 路给水干管上接两条 dn250 给水管进入小区。 （2）用水量估算 本工程最大日用水量为 1843.04m3/d，最大小时用水量 213.74m3/h。 消防用水量详消防专篇。 （3）给水系统 小区内设置生活与消防共用给水管道，消防管道沿场地道路呈环状 布置，管径为 dn250，生活给水管道采用网状。室内给水分为两个区， 七层及以下为低区，八层至三十二层为高区，低区由市政管网直接供水， 高区由二次加压设备供水。 （三）排水 (1)排水体制 设计采用污水、雨水分流制排水。 (2)污水量 污水量按生活用水量的 90%计

35、，为 1658.74m3/d，最大小时排放量 为 192.37m3/h。 (3)污水系统及处理设施： 本工程生活污水经生化池处理后排入市政污水管道。在室外设生化 池 2 座，处理能力分别为 800m3/d 和 500m3/d。 (4)雨水量及雨水系统 采用重庆市暴雨强度公式计算，即： q=2509 (1+0.845gp) / (t+14.095)0.753(升/秒公顷) 其中 p=3 年，地面径流系数取 0.8 和 0.15，则暴雨强度约为 382l/s.ha。 建筑屋面雨水经水落管汇入道路雨水管道，地面雨水经路边雨水口 收集，进入雨水管道，车库顶板上的地面渗水经过车库顶板上覆土内的 水收集系

36、统就近排入总盖板周围的雨水沟，沟内雨水就近排入轻轨地面 原有雨水检查井。总盖板上覆土内的水收集系统也就近排入其周围的雨 水沟，沟内雨水就近排入轻轨地面原有雨水检查井。 五、五、电电气气设计设计 （一）设计依据 1. 业主设计委托书。 2建设方提供的用电资料。 3本工程采用的规程规范及标准： gb50053-94 10kv 及以下变电所设计规范； gb50052-2009 供配电系统设计规范； gb50054-95 低压配电设计规范； gb50217-2007 电力工程电缆设计规范； gb50034-2004 建筑照明设计标准； gb50057-2010 建筑物防雷设计规范； gb50016-2

37、006 建筑设计防火规范； gb 50045-95 高层民用建筑设计防火规范（2005 年版）； gb 50067-97 汽车库、修车库、停车场设计防火规范； gb 50116-98 火灾自动报警系统设计规范。 以及其他相关的国家规范和标准。 建筑专业提供的建筑平、剖面图。 （二）设计范围和负荷类别及环境特征 1） 设计范围 照明、供配电设计； 建筑物防雷、接地设计； 火灾自动报警及联动系统； 2） 负荷类别及环境特征 本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火栓 泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一级负荷； 其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境

38、。 （三）供电电源 1） 电力供应及电源 本工程设置一个开闭所，位于本工程右边，单独建造，本工程各变 电所 10kv 进线均由该开闭所放射式引出。共设置 1 个公用变电所和 1 个专用变电所，开闭所出线为 2 路。 2） 负荷估算 本工程为住宅、商业、幼儿园和车库。住宅部分采用单位指标法，一 室户为 4kw,两、三室户为 5kw；商铺及车库设计采用单位面积功率法 估算。幼儿园、商铺按每平方 80w 估算，车库按每平方 15w 估算。 专用变电所：包括本工程除各单体住户套内用电外的所有用电。 计算有功负荷 pc：（kw） 2109 计算无功负荷 qc：（kvar） 1046 无功补偿 300kv

39、ar，则： 计算有功负荷 pjc：（kw） 1687 计算无功负荷 qjc：（kvar） 748 计算视在功率 sjc：（kva） 1846 补偿后功率因数： 0.92 变压器选择： 2x1000kva 最大负荷率： 92% 公用变电所：b1#b9#楼 计算有功负荷 pc：（kw） 10520 计算无功负荷 qc：（kvar） 2934 无功补偿 840kvar，则： 计算有功负荷 pjc：（kw） 4734 计算无功负荷 qjc：（kvar） 2099 计算视在功率 sjc：（kva） 5179 补偿后功率因数： 0.92 变压器选择： 6x800kva+1x1000kva 最大负荷率： 8

40、9% 变电所设在负一层车库。 3） 柴油发电机的设置 本工程柴油发电机应满足应急照明、消火栓泵、喷淋泵等消防负荷 以及生活水泵、排污泵、客梯、通道及楼梯间照明等生活用电的要求 柴油发电机容量占变压器总容量的 10%20%，则为发电机安装容 量=5800x20%=2x630kw，备用容量为 1300kw.柴油发电机房设在负一 层车库。 （四）配电 1. 配电电压均为交流 50 赫，380/220 伏，车库内部各单体采用三相 四线 tn-s 制，其他单体采用三相四线 tn-c-s 制。 2.采用树干式和放射式结合的混合式配电线路，可根据现场情况灵 活选用。电力干线拟采用电缆桥架和电缆沟敷设。电力分

41、支线、照明分 支线采用桥架、线槽敷设或穿 pvc 管暗敷。普通线路采用 yjv-0.6/1kv 或 bv-450/750v。 3.消防用电由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入一回路供 电，并在末端自动切换。应急照明灯具末端自带蓄电池。消防线路采用 耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷， （五）照明 1.需二次装修的商铺只做应急照明，其一般照明由二次装修确定， 设计为其预留配电箱。住户套内预留配电箱。 2.车库设计照度为 75lx，在入口处集中控制。 3.商业 300lx 4小区道路照明： 沿小区道路边每隔 25 米左右设置 6 米高的路灯,光 源采用 ac220v250 瓦高压钠灯，照

42、度为 50lx。 小区照明由道路照明控 制箱集中控制。小区照明线路穿钢管埋地辐射。 （六）火灾自动报警系统 火灾自动报警系统保护等级为一级。详见消防专篇。 （七）防雷与接地 1. 本工程高层建筑物按均按第二类建筑物防雷要求设置防雷装置, 在建筑物的屋面、女儿墙设置 12mm 的镀锌圆钢组成不大于 10m10m 或 8m12m 的网格作防雷接闪器，多层建筑物按均按第三类建筑物防 雷要求设置防雷装置,在建筑物的屋面、女儿墙设置 12mm 的镀锌圆钢 组成不大于 20m20m 或 16m24m 的网格作防雷接闪器.利用建筑物柱 内主钢筋或钢柱作防雷引下线，建筑物基础作为防雷接地极。 2. 本工程采用

43、共用接地系统，建筑内的电气设备接地与防雷接地、 弱电设备共用同一接地网，该共用接地系统的接地电阻不大于 1。 本工程设置总等电位连接，应将建筑物内保护干线、设备进线总管 等进行联结，建筑内所有正常不带电的电气设备外壳及金属管构件、电 缆铠装等均需可靠接地。设有淋浴设备的卫生间设置局部等电位端子板。 所有有源弱电设备的配电箱均设电涌保护装置，由室外引入的弱电 线路(除光缆外)在入户箱端接处均设电涌保护装置。 六、弱六、弱电设计电设计 （一）设计依据 gb 50311-2007 综合布线系统工程设计规范； gb/t 50314-2006智能建筑设计标准； gb 50348-2004 安全防范工程技

44、术规范； gb 50200-1994 有线电视系统工程技术规范。 （二）设计范围 各弱电系统以预埋管线设计，具体由业主另行委托设计安装。 （三）弱电设计 本工程弱电机房位于负一层车库，有线电视、计算机网络、电话系 统进线由市政管网引来。进线处预埋 5*sc100。 本工程弱电系统考虑电话、网络、有线电视终端各 3000 个，每个商 铺和住户设置一个弱电箱。有线电视系统干线和分支线采用 swyv 同 轴电缆；电话系统干线采用大对数电缆，支线采用 rvs 线；网络系统干 线采用多模光纤，支线采用超五类非屏蔽电缆。弱电系统干线敷设在电 缆沟和桥架内，支线穿 pvc 管暗敷。 入侵报警系统、可视对讲系

45、统及出入口控制系统由业主根据需要配 置。 七、通七、通风风及防排烟及防排烟设计设计 （一）设计依据 1、 车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97； 2、 高层民用建筑防火设计规范gb50045-95（2005 版）； 3、 采暖通风与空气调节设计规范gb50019-2003； 4、 居住建筑节能 65%设计标准dbj50-071-2010； （二）工程概况 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号楼 为 24-32 层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套用房 均设在塔楼

46、一层，设备用房均设在地下车库。 （三）设计范围： 1、设备用房（配电室、水泵房、柴油发电机房储油间）平时及事故通 风； 2、无外窗卫生间通风； 3、车库通风及排烟； 4、塔楼核心筒防烟楼梯间和前室的正压送风（详消防章节）。 （四）通风系统： 1地下层 柴油发电机房平时通风换气量按照 12 次/h 考虑，设置机械排风， 进风利用柴发机房直接对外的百叶；柴发机组运行时利用柴发机组自带 的排风系统排出室内空气，补风利用用柴发机房直接对外的百叶；排烟 管做消声处理后引至室外高空排放； 配电间、水泵房设置机械通风系统，配电间风量按事故通风 12 次/h 换气次数计算，水泵房按 6 次/h 换气次数计算。

47、 设置有气体灭火的房间均在房间隔墙处的送排风口设置有全自动 70 度防烟防火调节阀，火灾时手动或电控关闭房间内的送排风口，火灾 结束后，通过电讯号打开阀门，进行通风换气，尽快将室内的气体排至 室外。 车库设置机械通风排烟合用系统。车库共 1 层，设置有 4 个防火分 区。按面积不大于 2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防烟 分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平时低 速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀），风口距该防烟 分区最远点水平距离不超过 30m.，车库换气次数按照 6 次/h 计算。有车 库进出口的防火分区采用自然进风，无车库出入口的防火分区

48、采用机械 补风。 2地上层 各栋住宅楼每户的自然进排风口面积均满足居住建筑节能 65%设 计标准第 4.3.3 条中相关规定，采用自然通风的方式，满足通风季节 10 次/h 的通风换气量。每个采暖空调房间均设置了卫生通风口，具体设置 详建筑方案。 各栋住宅楼的卫生间均有满足要求的外开窗，通风由用户自理。 住宅的油烟均由排风竖井集中高空排放。 3通风表 房间名称排风换气次数 （次/时） 补风换气次数 （次/时） 备注 变配电房 12 自然补风 地下车库 64 机械补风 水泵房 6 自然补风 柴油发电机房 12 自然补风 储油间 12 自然补风 卫生间 10 自然补风 八、燃气八、燃气设计设计 （

49、一）设计依据 1 城镇燃气设计规范（gb50028-2006）; 2 城镇燃气输配工程施工及验收规范（cjj33-2005）; 3 城镇燃气室内工程施工及验收规范（cjj94-2003）。 （二）设计范围 本次设计的范围为住宅及配套商业网点的用气。 （三）用气量及气源 1气源 本工程天然气接市政中压燃气管网，该燃气管道管径为 dn200，设 计压力 0.4mpa，紧邻该建筑。在建筑靠近公路侧的主入口处设 dn100 的燃气阀井，通过 d1084 的输送流体用无缝钢管将中压燃气接入建筑 内。 2. 压力级制 本工程天然气管网压力级制采用中、低压两级系统，中压管道的设 计压力为 0.4mpa，低压

50、管道的设计压力为 0.003mpa。经专用调压箱进 行调压后，低压燃气通过管道送至用户。 3. 耗气定额及耗气量 本工程天然气大部分为住宅用气，少量为商业用气，本规划区天然 气预测：本小区共有住户 2104 户，每户按照 1.2 立方米/日计（天然气热 值按 36mj/ nm3 计），住宅总用气量为 2524.8 立方米/日，小时流量为 105.2 立方米/时。 （四）管网布置 在建筑靠近公路侧的主入口处设 dn100 的燃气阀井，通过 d108x4 的输送流体用无缝钢管将中压燃气接入建筑内，中压天然气经专用调压 箱减压后，低压燃气通过管道送至用户。建筑内干管采用树枝状敷设。 1管材选择 中压

51、管道采用输送液体用无缝钢管，20#钢。架空敷设的低压管道 采用低压液体输送用镀锌钢管，埋地敷设敷设的低压管道采用低压液体 输送用镀锌钢管。 2管道敷设 中压燃气管道焊接连接，埋地敷设，石油沥青加强绝缘防腐。管道 埋深(管顶距地表覆土深度)按城镇燃气设计规范(gb50028-2006)的规 定执行，具体为： 埋设于车行道下：0.9m； 埋设于非车行道下：0.6m； 埋设在庭院下：0.3m。 管道施工完毕均应吹扫试压。 九、消防九、消防设计设计 （一）总平面布置 1.该小区东面和西面共设计两个消防车出入口与城市道路相接，小 区内沿高层建筑设计 6 米宽的消防通道。小区内部局部坡度较大，所有 消防通

52、道坡度均不大于 8%。在小区中庭设计消防扑救场地，扑救场地 内没有停车位及高大乔木，高层建筑之间间距均满足防火间距要求。 2.高层建筑至少保证有一个长边和 1/4 周长的场地可使消防车达到 建筑底部，形成不小于 18 米的消防扑救场地，且在此范围内塔楼设有 直通室外的楼梯间出口，满足防火规范要求。 （1）消防车道转弯半径不小于 12 米。 （2）地下车库顶板上的消防车道及扑救场地、消防车道下的管道及 暗 沟等，均能承受大型消防车 36 吨的荷载。 （3）消防车道与建筑之间，均不设置妨碍消防车实施扑救的树木、 架 空管线等障碍物体。 （4）消防扑救场地坡度不超过 5。 （二）建筑消防 1、3-9

53、 号楼为地上 24-32 层商住楼；总建筑高度为 72-96m，单层建 筑面积 740-831 平米，为一类高层塔式住宅，耐火等级为一级。住宅标 准层为 9-12 户。设有 2-3 部客梯 1 部消防电梯及一部剪刀楼梯，剪刀楼 梯两部楼梯分别设置前室，楼梯间及前室前室设有正压送风系统，满足 消防规范要求。 2、裙房均为商业网点，耐火等级均为一级，沿街长度超过 150 米的 并且不能形成环道在中部设消防通道，每个商业网点两层面积之和不大 于 300 平米。 3、地下车库为单层地下车库，面积为 25293.31 平米，停车位为 675 辆，属于 i 类地下车库，耐火等级为一级。车库内分 7 个防火

54、分区，每个 防火分区面积不大于 4000 平米，每个防火分区疏散出口不少于 2 个， 其中至少 1 个可直通室外。车库设有 3 个净宽不小于 7 米的双车道出入 口，车库内安装自动喷淋和报警系统，疏散距离均满足消防规范的要求。 净宽不小于 7m 的车辆出入口，并安装自动喷淋和报警系统，每个防火 分区疏散口不少于 2 个，疏散宽度通过计算满足疏散宽度，故满足消防 规范的要求。 4、消防控制室设置于 b5#楼的一层，可直通室外，面积为 28.08 平 米。 （三）给排水消防 室内消火栓用水量为 40l/s，火灾延续时间为 2h，消防用水量为 288m3；室外消火栓用水量为 30l/s，火灾延续时间

55、为 2h，消防用水量为 216m3，自喷系统用水量为 30l/s，火灾延续时间为 1h，消防用水量为 108m3，本工程一次火灾用水量为 612m3。 车库和商铺应设置自喷系统，喷头温级为 68； 沿室外生活消防给水环网上设置室外消火栓，消火栓间距不大于 120m，保护半径不大于 150m。 消防系统采用临时高压制，火灾发生时由屋顶水箱(18m3)和消防泵 联合供水向室内消火栓和自喷系统加压供水。 地下车库的消防泵房内设置室内消火栓泵、室外消火栓泵和自喷泵 各两台（均为一用一备）。消防泵房旁设置消防水池 612m3，在 b5#楼屋 顶设计消防水箱一座（18m）。 在柴油发电机房、变配电间等内设

56、置七氟丙烷气体灭火系统和移动 式干粉灭火装置。 （四）电气消防 1、负荷类别 本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火栓 泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一级负荷， 其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境。 2、应急照明 车库、超市、面积大的商铺及过道、门厅及楼梯间等均设应急照明。 应急照明时间不少于 90 分钟。柴油发电机房、变配电房、消防电梯机房、 消防水泵房以及消防控制室等房间设置备用照明，备用照明时间不少 于 180 分钟，照明照度不低于正常照度。 应急照明和消防设备由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入 一回路供电，并在末端自动切换。

57、应急照明灯具末端自带蓄电池。 消防线路采用耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷。 3、火灾自动报警及联动系统 火灾自动报警系统保护等级为一级。消防控制室位于负一层车库。 各商铺、超市、走廊、门厅等处设置感烟探测器，车库设置感温探测器， 柴油发电机房和变配电房设置感温探测器和感烟探测器。商铺、超市、 车库走廊、门厅等处设置消防应急广播和声光报警装置，各出入口和走 廊等处设置手动报警按钮，消火栓处设置消火栓按钮。 火灾发生后，自动启动应急照明、应急广播和警报、电梯迫降、切断 相关部位的非消防电源，打开相关部位的防排烟风机、正压风机等联动 设施。 （五）暖通消防 1、排烟系统： 车库设置机械通

58、风排烟合用系统。车库共 1 层，设置有 4 个防火分 区。按面积不大于 2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防烟 分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平时低 速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀），风口距该防烟 分区最远点水平距离不超过 30m.，车库换气次数按照 6 次/h 计算。 其他临街商业及住宅楼的内走道均满足自然排烟的要求，采用自然 排烟。 2、正压送风系统： 本工程 2 栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备用 房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号楼为 24-32 层一类高层住宅塔 楼，3-9#设置有防烟楼梯间、合用

59、前室。所有楼梯间和前室均不满足自 然排烟的要求，均设置正压送风系统。保证火灾时防烟楼梯间 40pa 至 50pa、前室 25pa 至 30pa 的余压值。12 均为 6 层，设置有封闭楼梯间， 楼梯间均可自然通风采光，采用自然排烟的方式。 设置有正压送风系统的楼梯间及合用前室，防烟楼梯间的正压送风 井地上部分奇数层设置自垂式百叶风口，地下层每层设置自垂式百叶风 口，火灾发生时屋顶及地下车库内的正压送风机启动向楼梯间送风；合 用前室正压送风井每层设置一个常闭正压送风口，正压送风系统负担层 数小于 20 层时，火灾发生时由消防控制中心开启着火层及上层风口（可 手动启闭）；正压送风系统负担层数 20

60、 层及 20 层以上时，火灾发生时由 消防控制中心开启着火层及上下两层风口（可手动启闭），联锁正压送风 机启动向合用前室送风。 十、十、综综合管网合管网设计设计 （一）概述 本次综合管网设计根据建设方提供的地下管网资料进行。设计综合 管网共有六种，分别是：给水消防管网、雨水管网、污水管网、天然气管、 电力管网（包括路灯照明）、弱电管网（包括电话,有线电视,小区消防报警,小 区安全防范和宽带网），前四种管线又分为两类：一类为压力管网，有给 水消防管网、天然气管网；一类为重力流管网，有雨水管网、污水管网。 综合管网在小区内结合小区建筑、用户使用点情况分别采用沿道路及车 库内顶板布置的方式。各类管网