商业小区房地产开发可研报告

1、第一部分 项目总论1 项目概况1.1 项目名称：*商住小区1.2 建设单位：*房地产开发有限公司1.3 项目地点：本项目选址于*霞阳镇*村。1.4 项目单位基本情况：*房地产开发有限责任公司成立于 200年 12 月 12 日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工 20 人，其中：工程师 2 人，助理工程师 7 人。经营办公地址：*霞阳镇霞阳路。 公司注册资本：伍佰零壹万元人民币。该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达 48000 平方米，投资近 20000 万元。根据公司 2009 年会计年报情况

2、来看，该公司资产总额 546 万元，其中：固定资产 44 万元、流动资产 502 万元，全年实现经营收入 500 万元，利润 42 万元。资产负责率 1.3，流动比率72.9，销售利润率16.67。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。1.5 项目概况：1.5.1 建设内容与建设规模小区规划占地区平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米， 绿化占地面积平方米。一次规划，一次建设。1.5.2 进度计划本项目预计开发周期为 14 个月，即 2010 年 7 月动工，至 2011 年 8 月竣工。1.5.3 投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资万元。2）资金筹措

3、根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表 1-1。表 1-1主要经济技术指标序号项目指 标指标值备注1总用地面积2建筑占地面积3总建筑面积3.1住宅3.2商业4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户建筑密度%绿地率%估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率%投资利税率%投资回收期年建设工期月1.6 研究工作依据1）*城总体规划 20062015；2）*国民经济和社会发展“十一五”规划；3）投资项目可行性研究指南（2002）；4）房地产开发项目经

4、济评价方法（2000）；5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6）城市居住区规划设计规范；7）*城市拆迁管理条例；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.7 项目提出的背景及理由本项目地块系*房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公 开竞拍购得，地块原系商业用地。根据*规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及

5、农民进城缺房要求。2 可行性研究结论2.1 经济及市场分析*位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。“十一五”期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进 “扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村 202 个，村通公路率

6、达 99%；累计通电话村达 201 个，村通电话率达 95%；新建移动基站 12 个，开通 15 个乡镇移动通信；村通广播电视率达 96%。工业发展迅速。实现工业总产值 27.5 亿元，增长 25.8%，其中规模以上工业总产值18.8 亿元，增长 34.3%。“115工2”程来势较好，全县规模以上企业增至 56 家,产值过亿元企业达 3 家。小水电开发有新发展。新投产电站11 座，新增装机容量1.3 万千瓦，全县总装机容量达 19.93 万千瓦。2009 年，全县围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“保增长、强基础、调结构、保民生”和“目标不变、速度不减、标准不降”要求，干事创业，锐意进取

7、，实现地区生产总值 22.8 亿元，增长 15.6%；财政收入 2.6 亿元，增长 27%；完成全社会固定资产投资 24.7 亿元，增长 62.1%；社会消费品零售总额 7.13 亿元，增长 22.2%。城镇居民人均可支配收入 12574 元，增长 11.9%，农民人均纯收入 6602 元，增长 10.3%。全县综合实力和人民生活迈上新的台阶。随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为*加快发展提供了重大历史性机遇。未来一个时期，*将会由工业化初期向快速扩量增效的中

8、期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。同时，*的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。由此看来，*正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。 “十一五”期间，*健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平均取得极大成

9、效。全县围绕解放路、炎陵路、炎帝路、井冈路、内环线等城市主要道路的建设，开发房地产。至2009 年，房地产业增加值为2005 年的二倍以上。特别是 2009 年，*房地产市场十分活跃。在推进“东扩北展”，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区 5.4 平方公里。推进旧城改造， 完成拆旧建新 1.2 万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长 7.3%和60.1%，全县住宅建设新开工面积30.28 万平方米，竣工面积12.1 万平方米，完成投资 1.48 亿元。小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着

10、房地产的红火，城区住房均价不断攀升。2009 年底，城区住房均价为 1507 元/平方米，预计 2010 年均价将达到 1650 元/平方米。根据*城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房0.4 万套，拆迁安置住房 0.85 万套。十二五期末，城区人口要达到 8 万，城区面积达到 8 万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15 平方米。城区供水设施建设完备，自来水普及率达到 100%。未来*城区房地产业发展的重力是：围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快城区居

11、住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。加大城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和小城镇建设投入，着力培育“国际性的生态旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积4 万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2 项目地块分析本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道内环线和解放路，道路四通八达，交通

12、便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地南边 200 米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到1500 米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：m2其中：商业用房面积m2住宅面积m2车库面积m2地杂屋间面积m2。2.3 项目规划方案2.3.1 规划依据：1城市居住区规划设计规范GB50180-932湖南省城市规划管理技术规定3 规划基地地形图及界点坐标4*规划局提供的规划条件5 国家及

13、湖南省，*的其他有关规范规定。2.3.2 选址概况及规划定性：1 选址概况：本方案用地位于霞阳镇*村，东靠*村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积 平方米。二条城市主干道从项目地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业、文化体育、医疗卫生等公共服务设施。2 规划定性：地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼 栋，建筑占地面积 平方米，总建筑面积 平方米。2.3.3 规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能

14、的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4 规划构思及特点： 1 规划概述功能：项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意

15、建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式（路宽 6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。2 总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。3 建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面

16、积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到*的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的 1.50 倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照城市居住区规划设计规范(GB50180-93)小区级来配置，满足规范及规划要求。4 道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的 6 米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以 3.5 米4 米宽道路与之联系。枝状尽端

17、步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。5 绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿

18、化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.5 建筑造型1 建筑风格*城为山区小城市，为适应其与山水为邻的大环境，建筑风格以徽派建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。2 建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合， 使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明

19、艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于*城的温带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。2.3

20、.6 消防规划设计说明小区共设一个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于 120 米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7 人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8 环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高

21、乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.3.9 卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10 通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比1/7，其它部分的房间窗地比1/8 日照对基地周围建筑无影响。2.3.11 经济技术指标：编号用地性质用地面积

22、（公顷）用地面积比例（%）1建筑用地2道路广场用地3公共绿地用地平衡表序号项目指标值指 标备注1总用地面积2建筑占地面积3总建筑面积3.1住宅3.2商业4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户建筑密度%绿地率%估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率%投资利税率%投资回收期年建设工期月主要经济技术指标2.4 投资估算与资金筹措本项目规划占地面积。其中建筑占地面积，建筑面积 。项目容积率 2.03，建筑密度 24.7，绿地率 35，总平衡容积率 2.11。2.4.1 投资估算本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和杂屋间等四项内容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资

23、为万元。具体投资估算见下表：投资估算表序号项目估算金额备注单位：万元1建安费用839.632前期工程费用73.47建安 22.1图纸设计费69.97建筑面积 40 元/m22.2规划审图费3.53基础设施费72.623.1道路、水电、绿化72.624建设费用113.274.1管理费用64.734.2销售费用48.545间接费用333.575.1工程监理费25.19建安 35.2招标代理服务费16.78建安 2%5.3工程质量监督管理费1.68建安 25.4白蚁防治费3.5建筑面积 2 元/m25.5劳保基金6.36土地成本 2.96%5.6防雷审核3.15建筑面积 1.8 元/m25.7环卫费

24、2.62建筑面积 1.5 元/m25.8建筑规费213.93123.3 元/ m25.9房地产交易费8.755 元/M25.10物业维修基金43.7325 元/M25.11不可预见费25.19建安 3%6土地成本498.57合计1931.132.4.2 资金筹措：项目估算总投资万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。2.5 项目经济评价该项目建设期 14 个月，销售期为 18 个月（包括建设期），投资回收期 18 个月， 投资净利润率 34.27%，故该项目可行。3 主要技术经济指标表：3.1 建筑指标：项目指 标备注总用地面积 建筑占地面

25、积根据坐标点闭合线测得总建筑面积%总建筑面积/总用地面积容积率绿地率%按0.5 /人计算机动车库辆按住宅0.4 辆每户.公建50 辆/万非机动车停车辆按住宅2 辆每户.公建500 辆/万项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）3.2 财务指标：土地获得价款及税费1381.79开发前期准备费59.56主体建筑安装工程费1318.02配套设施费206.55开发间接费301.33开发成本合计3267.25管理费用65.35销售费用74.68财务费用179.20项目总投资3586.484 项目存问题及建议：4.1 项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2 该项目因紧

26、连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.3 项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4 抓紧时间进行项目开发，赶在北部 XXX 及 XX 搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。4.5 实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二部分 项目建设的理由及必要性1 项目提出背景1.1 所在区域商业发展情况本地块位于*新城区内，新城区是*新建设的政治、经济、文化中心。周边 1KM 范围内有汽车站、农贸

27、市场、体育文化中心；检察院等政府机关；市政风光带、神农福地等公共休闲娱乐广场。该地块南临神农大道，北靠解放路，东连农贸市场，西接规划商业地带。1.2 所在区域政策、经济及产业环境*现辖 6 镇 7 乡，一个县级经济技术开发区。全县总面积 2030 平方公里，总人口 20 万人，其中城区面积 5.4 平方公里，人口 3.6 万，城市建设用地 4 平方公里。城市采用一县双城式布局；新城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方商业和旅游；西城区作为开发区、保税工业区，是城市涉外、贸易窗口。*位于湖南省东南部，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，

28、北界茶陵。境内群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。*属中亚热带季风湿润气候区，四季分明，昼夜温差大，冬无严寒，夏无酷暑。低温寒冷期短，春早回暖快。年平均气温在 12.1 至 17.2C 之间，素有立体小气候之称。*是长株潭城市一体化的后花园，是新兴的旅游城市。*地处湘、赣、粤边界，区位和交通优势明显。“四高一铁”建设和通车将进一步加速*的运输和交通发展。九龙技术经济开发区和中小企业创业园的建设为沿海产业转移承接奠定了坚实基础，并将带动 *的工业和其它行业的高速发展。*的对外贸易也将进一步拓展。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境， 使*的经济迅速发展。同时，由

29、于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，*也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。1.3 项目发起人及发起缘由本项目的发起人是*房地产开发有限责任公司，公司成立于 2007 年。公司住址位于霞阳镇霞阳路*，注册资本为人民币 1000 万元，由自然人罗建平独资组建。公司主要经营范围：房地产开发、销售。根据县城总体规划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经 验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置

30、，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2 项目发展概况2.1 已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好前期准备。2.2 项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3 项目投资的必要性1、项目建设是完成*“十一五”规划目标的需要*国民经济和社会发展第十一个五年规划明确指出，要加快城市建设， 突出抓好城市提质扩容，实现

31、健康发展。近年来， *委、县政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来， *委、县政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。本项目作为旧城区改造项目已列入 *委、县政府今年的经济工作计划之中，因此，新上该项目是势在必行的，也是完成*“十一五”规划的重要措施之一。2、项目建设是促进*经济发展的需要近年来，*抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。一方面，*以

32、一园二点为主的聚集产业集群，以小水果、酃县白鹅产品加工为主的农产口加工产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，*外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。3、项目建设是促进*房地产市场建设的需要项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民

33、的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设旅游城市和全国卫生的进程。同时， * 正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据*城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是*进行新城区城中村改造的一

34、个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第三部分 市场研究1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况1.1国民经济和社会发展现状随着国家西部大开发、中部崛起和湖南省实施湘西地区开发战略的不断深入，*委、县政府抢抓历史机遇，以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业

35、三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村 202 个，村通公路率达 99%；累计通电话村达 201 个，村通电话率达 95%；新建移动基站 12 个，开通 15 个乡镇移动通信；村通广播电视率达 96%。*工业发展迅速。实现工业总产值 27.5 亿元， 增长 25.8%，其中规模以上工业总产值 18.8 亿元，增长 34.3%。“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至 56 家,产值过亿元企业达 3 家。启动中小企业创业园建设。九龙工业园集聚功能日益增强，被授予省综合性高技术产业基地，综合经济实力居全市五个县（市）园区第二位，完成工业总产值 15.06 亿元，上缴税收 3

36、314 万元， 分别增长 48.8%、24.3%。新投产电站 11 座，新增装机容量 1.3 万千瓦，全县总装机容量达 19.93 万千瓦。2009 年，*经济建设取得丰硕成果，各项社会事业蓬勃发展。全县深入贯彻落实科学发展观，围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“目标更明、速度更快、标准更高”要求，干事创业，攻坚破难，锐意进取，实现地区生产总值 22.7 亿元，增长 16.8%；财政收入 2.6 亿元，增长 26.9%，其中一般预算收入 1.9 亿元，增长 38.8%；完成全社会固定资产投资 24.7 亿元，增长 62.1%；社会消费品零售总额 7.13 亿元， 增长 22.2%。城镇居

37、民人均可支配收入12574 元，增长11.9%，农民人均纯收入6602 元，增长 10.3%。*国民经济和社会发展势头良好，但由于历史和地域等因素的限制，县域经济社会发展还存在着不足，主要表现在：全县的经济总量偏小，产业结构不平衡，第一产业效益不高,第三产业发展缓慢，节能降耗、减排治污任务艰巨， 农民收入增速落后于 GDP 增长速度，社会就业有一定压力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。项目年份人口（万人）工业总产值（万元）农业总产值（万元）国内生产总值人均国内生产（万元）总值（元）表 3-1*近年来主要经济指标发展概况表200618.1094502603011386898059200718

38、.261561617534717230410012200818.382183477379120387611396200918522745757440322800412745注：资料来源于湖南统计信息网，*近年来国民经济和社会发展统计公报。从上表中可以看出，*工业总产值、GDP 增长都较为迅速，特别是 2006-2009 年，工业总产值年均增长率达到 43.66%，GDP 年均增长率达到 14.6%，农业总产值年均增长率也达到 4.8%。*产业结构在经济发展中不断得到优化，实现了以第一产业为基础，第二产业为主导，第三产业快速发展的新模式，三大产业结构不断趋于合理，并向高级阶段迈进，2009 年三

39、大产业结构调整为 21：42.4：36.6。投资结构进一步向城市建设、基础设施建设、工业园区和民生建设倾斜，以纺织、铸造生产为主的加工产业成为*经济的支柱产业，工业园区经济对 GDP 增长贡献进一步加大，2009 年，九龙工业园区完成工业总产值 150600 万元，占全县工业总产值的 54.85%，增长 48.8%。改革开放以来，*的经济有了飞跃的发展。2009 年，经济增长创近几年最好水平，完成地区生产总值 22.8 亿元，增长 15.6%，一二三产分别增长 5.1%、22.1%、 13.7%，三次产业结构由 23.939.536.6 调整为 2142.436.6。完成财政总收入 2.61

40、亿元，增长27%，其中地方一般预算收入1.9 亿元，增长38.8%。需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别增长 62.1%和22.2%，经济运行协调性明显增强。城市居民人均可支配收入 11476 元，农民人均纯收入 2873 元，分别增长 14.7% 和 2.3%。建成经济适用房0.7 万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达 32 平方米和 38 平方米，市区 398 户特困户享受廉租房政策保障。城市建设迈上新台阶，新城区建设全面展开，旧城改造日新月异。2009 年有约 70%的土地正在开发和已确定开发。全年城区开发面积突破 14 万平方

41、米，开发投资突破 1.47 亿元，城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达 30%左右。另外，* 从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达 1 多万人，并每年以 58%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。近几年来，*大力发展旅游业，旅游消费已经成为该县新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。*良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。1.2 城市建设现状“十一五”期间，全县城市建设步伐加快，力度加大，成效明显。完成县域城镇体系规划、县城

42、第五次总体规划修编、县城总体风貌设计、全县村庄布局规划和土地利用总体规划修编。完成城镇重点工程完成投资 3.05 亿元，九龙大道竣工通车，炎陵文化广场、湘山滨水景观、接龙桥景观、草坪河城市防洪工程、县府路、炎帝陵神农大道风貌改造、小街小巷改造全面完成。给水扩建一期工程基本完工。垃圾中转站、公厕、停车场、洗车场等基础设施不断完善。全面启动“五创”工作， 创建国家卫生县城顺利通过省技术评估；中国旅游强县、省级文明县城、炎帝陵 5A 景区、神农谷 4A 景区创建工作深入推进。2 房地产供需状况分析1）需求分析经初步估算，*城尚有约 6 万平方米的旧房、危房待拆迁改造。*城的住房拥挤户、无房户约占总住

43、户的 30%。而*城城市化进程的发展目标是到 2025年城市人口增至 8 万人，人均居住面积达到 40 平方米以上。因此，可以预计* 城每年的商品房总需求量在 2-4 万平方米。目前全县有房地产开发公司 7 家，具有三级开发资质的公司有 3 家。2009 年全县商品房施工面积达 13.7 万平方米，其中住宅施工面积 11.03 万平方米。商品房竣工面积 10.18 万平方米，其中住宅竣工面积 9.28 万平方米。随着城市化进程不断加快，住宅功能不断完善，小区配套设施投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长。据初步调查，*商品住宅购买力如下：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三

44、是自然增长人口；四是流动人口（包括在乡镇工作的干部、职工、教师以及进城置业、子女教育等人员）。2）供给分析近五年*房地产开发销售情况年 份开工面积(万)竣工面积(万)已售面积(万)空置面积(万)20056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.7200930.2812.111.740.362010 年*市场供给能力分析估算年 份供应总量(万)已售面积(万)空置面积(万)销售率()20067.260.483200787187.520088.47.60.890200912.111.740.3697综上所述，2006 年*商品房销售面积

45、累计达到 6 万平方米， 2006 年销售率达到 83；2007 年销售率达到 87.5，2008 年达到 90，2009 年达到 97，采取加权计算回归分析，大致得出 2010 年市场供给需求情况依然是求大于供。3）需求特点分析 消费者在购买住宅区域选择因素908070605040系列13020100价格区域环境区域环境中心距离从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需

46、求及提高居住环境质量。消费者对建筑的需求特征9080706050系列1403020100外观设计室内户型朝向绿化景观工程质量通风采光从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。 消费者购房户型面积选择504540353025系列120151050四室二厅三室二厅二室二厅大户型从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。4）供求结论从上述房地产的供需状况估算表来看，*整个房地产市场发展基本平稳，供需基本平衡。进入 20

47、09 年后，*房地产市场由于受到经济向好等多种积极因素的影响而发生较大波动，开发量剧增，同时需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。2009 年，全县住宅建设新开工面积 30.28 万平方米，竣工面积12.1 万平方米，完成投资 1.48 亿元。特别是商品房实现产销两旺：年竣工增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。由此可见，*房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。3 房地产价格走势分析2005 年末，*商品房住宅均值 697 元/平方米；2006 年末，商品房住宅均价820 元/平方米，较上年上涨 17.6%；2007 年末，住宅均价上涨到 1004 元/平方米，2008

48、 年达到 1245 元/平方米，2009 年达到 1507 元/平方米。按此增幅，预计 2010年住宅均价达到 1700 元/平方米。本案价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有滨江御景、*、中天花园小区、财富大厦小区等。2009 年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在 980 元1500 元之间。本小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑*未来 23 年房屋价格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在1300 元1700 元之间。4 房地产市场现状分析2009 年下半年，*房地产市场呈现异常火爆，需两旺的可喜局面，市场上

49、部分优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从不同区域来看：东南部新城区处于城市规划发展方向，小区无论从规模、配套、环境、户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好。滨江御景建设销售基本完毕， 正泰尚品新城已经建成楼盘销售率达 95%，均价达 1500 元/平方米，东山三期正全面建设，所有房屋均已被预定，中天花园、财富大厦正在炎热的销售之中。目前该项目建设开发恰逢其时。西区近两年供应量较东区、南区小，但由于城市东拓造成本区住房不是很受欢迎，但由于东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而销售形势很好。北区由于是老城区，总开发量不是很大，可开发地块稀少。已形成供给量不足。中

50、心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供应量也不大。房地产市场之所以出现上述情况，主要是以下几方面原因：1 政府导向和东部市场的带动。按照政府关于城市总体规划布局要求，东区为城市行政、教育中心、商业和旅游功能区，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全县的房地产价格上涨；2 旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示全县总拆迁户约 1000 户，而按照新的湖南省拆迁政策，大量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场；3 房地产开发水平和营销水平的提高。近年来新建的小区，如：*、正泰尚品新城等，在景观、规划、配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高；

51、再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势一片大好。5 房地产市场竞争状况分析与预测根据目前*房地产市场现状，可以看出：1*房地产市场在未来 2-3 年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓；开发量还会增加，但市场前景依然看好；2 中、低价位住宅在未来三年内供不应求；3 从区域上来看，未来两年内东部开发面积将会增加，特别是文化体育中心建设，行政办公搬迁，神农福地开发，直接刺激了新区商品房的建设。由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨；西区、北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量。随着城市经济与建设的发展，对老城区进行改造建设步伐的加快， 考虑到

52、该地块所处位置，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售价格的前景令人乐观。6 市场推销6.1 推销方式及措施6.1.1 目标客源预测：城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：1)政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在 30-45 岁之间， 因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度2)中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。3)私营业主在县城经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置

53、无所谓，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4)进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。6.1.2 推销方式及措施现场设置售楼处，聘请资深营销公司进行全程策划：1)围绕主体概念全程策划推广；2)依托概念策划出独占性的行销卖点；3)推动现场的热卖气氛塑造；4)广告企划方案的有效性和独创性；5)市场策划的针对性和竞争性：6)产品概念塑造金字塔模型。第四部分 项目选址与建设条件1 项目选址本案选址位于*霞阳镇*村。项目用地大部分原为菜地和农田。该地块处于城南中心地带，交通便利。项目选址区无拆迁户，选址符合城市规划的总体交通要求，且具备水源、电源、消防、通信、疏散及排污等条件，是建设商品住宅的理想场地。2 项目建设条件2.1 项目场址项目选址于神农大道和解放路之间。东边是新建的农贸市场，南边是滨江御景住宅小区，西、北两边是规划中的商业用地。2.2 工程地质*地处湖南省的东南端，罗霄山脉中段，井冈山西麓。县境内为丘陵山地， 地层主要由沉积岩组成，变质岩不多，第四系松散堆积物不甚发育。项