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文档简介

1、房企收“补差款” 的税务处理 实务中，回迁户支付给开发商补差价款有两种情形，一 是在“拆一补一”的基础上，回迁户要求安置房的面积要大 于原拆迁房面积，这样，回迁户要支付给开发商一定的增加 面积款。二是开发商安置回迁户房屋的价值要大于正常情况 下回迁应安置房屋的价值，比如，被拆迁房屋是住宅，而安 置的房屋是门市，这样，被拆迁户就得支付开发商一定的补 差价款。那么，开发商收到回迁户的补差价款如何进行财税 处理? 例：某房地产企业开发某小区，其中，有 80 户被拆迁 户。在“拆一补一”的基础上，为改善居住条件，要求安置 的回迁房面积大于原拆迁房面积，房开企业按市场价格对增 加面积部分结算， 共收取回

2、迁户增加面积款 300 万元。 另有 5 户被拆迁户安置回迁房本应属于住宅，但他们要求安置门 市房，这样，房地产企业以市场价格按门市房和住宅的差价 共收取差价款 200 万元。 根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通 知 （国税函 2010 220 号）规定，房地产企业用建造的本 项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知 （国税发 2006 187 号）的规定确认收入，同 时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企 业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费 ;回迁户支付给 房地产开发企业的补差价款，应

3、抵减本项目拆迁补偿费。因 此，该企业收取回迁户补差价款时，会计处理为： 借：银行存款 500 贷：预收账款 500 。 按照国税函 2010 220 号文件规定， 房地产企业收取 回迁户的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费，那么，该企业 收取回迁户的补差价款是否缴税 ? 如果是“拆一补一” ，拆迁面积和回迁面积相等的部分， 双方是不需要补差价的，而增加面积部分是被拆迁户向房开 企业另外购买的，所以，该企业收到回迁户的补差价款就是 销售增加面积的收入。 如果是开发商安置回迁户的房屋价值大于正常情况下 回迁应安置房屋的价值，这种情况下，假如拿应得回迁房的 价款，是买不到实际取得房屋面积的。比如被拆迁住宅房屋 面积是 100 平方米，但被拆迁户要求要 80 平方米的门市房， 住宅售价 4000 元/平方米，门市售价 6000 元/ 平方米。回 迁住宅价值是40万元(4000 X100)，只能够购买门市 66.67 平方米(400000 +6000),而要80平方米的门市，其增加面 积部分 13.33 平方米 (80-66.67) ，拆迁户只能按门市售价 6000 元/平方米购买，应支付开发商增加面积款79980 元。 因此，无论何种情形，凡是回迁户支付给开发商的补差 价款，都是购买房屋的增加面积款。房地产企业收取的回迁 户补差价款，实际上是销售增加面积的销售收入，应按规

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